24. Deutscher Verwaltertag

Transkript

1 24. Deutscher Verwaltertag Die werdende Eigentümergemeinschaft - Was muss der Verwalter beachten? Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Grundsätze Eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach WEG mit - Kostenverteilung unter Eigentümern nach 16 WEG, - ordnungsmäßiger Verwaltung durch die Eigentümer nach 21 WEG, - Verwalter nach 26 WEG - etc. setzt mindestens zwei Wohnungseigentümer voraus. Der Eintritt in die Gemeinschaft setzt Erwerb des Wohnungseigentums voraus: - Rechtsgeschäft: Auflassung plus Eintragung (Vormerkung genügt nicht!), - Zwangsversteigerung: Zuschlag, ohne dass es auf die nachfolgende Eintragung ankommt, - Gesamtrechtsnachfolge (Erbe, Umwandlung nach UmwG). Folie 2

3 Spezialfall: Aufteilung durch Bauträger Bauträger teilt Grundstück auf, beginnt mit Bau und Abverkauf, Käufer vom Bauträger - erlangt Auflassungsvormerkung im Grundbuch, - nimmt Wohnung in Besitz. Zunächst wird kein Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (etwa weil wegen Auseinandersetzung über mutmaßliche Mängel Restzahlung ausbleibt). Ungeachtet dessen leben Käufer aber wie Wohnungseigentümer in der Einheit. Für solche Fälle hat BGH werdende Gemeinschaft anerkannt! Folie 3

4 Beispiele 1. In einer neuen Anlage hat der Abverkauf der Wohnungen begonnen. Ab wann kann der Verwalter zur Eigentümerversammlung nach WEG laden? 2. Bei 40 der 60 Einheiten verfügen die Käufer über Vormerkung sowie Besitz, einer dieser Käufer zahlt das Hausgeld nicht, ist er dazu verpflichtet und wer klagt das Hausgeld ggf. ein? 3. Wie eben, inzwischen wurden bereits zwei Käufer als Eigentümer eingetragen, wer ist zur Versammlung zu laden? 4. Was ist im nächsten Jahr, wenn dann 10 weitere Einheiten abverkauft wurden und fünf weitere Käufer als Eigentümer im Grundbuch stehen, die anderen über Vormerkung und Besitz verfügen? Folie 4

5 Zäsuren und Phasen E1 E2 E3 E4 Vormerkung Besitz Eigentumsumschreibung Folie 5

6 Fragestellungen I. Was ist eine werdende Gemeinschaft, wer ist ein werdender Eigentümer? II. III. IV. Wie wird man (erster) Verwalter einer werdenden Gemeinschaft? Mängelrechte, wie lange haftet der Bauträger? Ausblick Folie 6

7 1. Wie entsteht eine werdende Gemeinschaft? Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn zu dem Bauträger (Alleineigentümer) ein erwerbender Käufer hinzutritt, - der zwar noch nicht Eigentümer durch Eintragung im Grundbuch geworden ist, - der aber verfügt über wirksamen Erwerbsvertrag, Auflassungsvormerkung für Eigentumsverschaffung, Besitz. Folie 7

8 Beispiel 1 In einer neuen Anlage hat der Abverkauf der Wohnungen begonnen. Ab wann kann der Verwalter zur Eigentümerversammlung nach WEG laden? > Es muss mindestens ein Käufer über Vormerkung und Besitz verfügen. Folie 8

9 Beispiel 1 Entstehen werdende Gemeinschaft E1 Vormerkung Besitz Eigentumsumschreibung Folie 9

10 2. Was gilt in einer werdenden Gemeinschaft? Beispiel 2: Bei 40 der 60 Einheiten verfügen die Käufer über Vormerkung sowie Besitz, einer dieser Käufer zahlt das Hausgeld nicht, ist er dazu verpflichtet und wer klagt das Hausgeld ggf. ein? Folie 10

11 Stellung des werdenden Eigentümers Der werdende Eigentümer verdrängt den wahren Eigentümer, so dass der werdende Eigentümer insbesondere - zur Eigentümerversammlung zu laden ist und dort das Stimmrecht für die Einheit ausübt, - die Kosten nach 16, 28 WEG aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung trägt. Den wahren Eigentümer trifft keine Ausfallhaftung, wenn der werdende Eigentümer nicht zahlt. Vgl. BGH v V ZB 85/07 Folie 11

12 Stellung der werdenden Gemeinschaft Auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft findet das Wohnungseigentumsgesetz vorverlagert Anwendung. Damit geht einher, dass die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft auch rechts- und parteifähig ist, wenn sie die aus dem Innenverhältnis herrührenden Ansprüche geltend macht. Kläger im Inkassoprozess bzw. Antragsteller im Mahnverfahren ist also die werdende Eigentümergemeinschaft. Vgl. BGH v V ZR 80/15, Rn. 8 Folie 12

13 Beispiel 2 Bei 40 der 60 Einheiten verfügen die Käufer über Vormerkung sowie Besitz, einer dieser Käufer zahlt das Hausgeld nicht, ist er dazu verpflichtet und wer klagt das Hausgeld ggf. ein? Der Käufer ist als werdenden Eigentümer zur Zahlung verpflichtet, anspruchsberechtigt ist die rechtsfähige werdende Eigentümergemeinschaft. Folie 13

14 Beispiel 2 Entstehen werdende Gemeinschaft E1 E2 Vormerkung Besitz Eigentumsumschreibung Folie 14

15 3. Was gilt nach Entstehen der echten Gemeinschaft 3. Bei 40 der 60 Einheiten verfügen die Käufer über Vormerkung sowie Besitz, inzwischen wurden bereits zwei Käufer als Eigentümer eingetragen, wer ist zur Versammlung zu laden? 4. Was ist im nächsten Jahr, wenn dann 10 weitere Einheiten abverkauft wurden und fünf weitere Käufer als Eigentümer im Grundbuch stehen, die anderen über Vormerkungen verfügen? Folie 15

16 Entstehen der echten Gemeinschaft Ab wann liegt eine echte (nicht mehr bloß) werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vor? > Gemeinschaft entsteht mit der Eintragung des ersten Käufers als Eigentümer. Wer ist dann (hinsichtlich Kosten und Verwaltung) als Eigentümer zu behandeln)? > Werdende Eigentümer werden weiterhin als Eigentümer behandelt (tragen Kosten und werden zur Versammlung geladen). Folie 16

17 Beispiel 3 Bei 40 der 60 Einheiten verfügen die Käufer über Vormerkung sowie Besitz, inzwischen wurden bereits zwei Käufer als Eigentümer eingetragen, wer ist zur Versammlung zu laden? Die zwei Eigentümer, aber auch die vierzig werdenden Eigentümer (die ihre Stellung durch Entstehung der Gemeinschaft nicht verlieren) sowie der Bauträger. Folie 17

18 Beispiel 3 Entstehen werdende Gemeinschaft Entstehen Gemeinschaft E1 E2 Vormerkung Besitz Eigentumsumschreibung Folie 18

19 Jeder Erwerb vom Bauträger? Wird jeder Erwerber vom Bauträger werdender Eigentümer, auch wenn bereits eine echte Gemeinschaft vorliegt, weil es neben dem Bauträger bereits eingetragene Eigentümer gibt? Die Antwort ist umstritten: - Jedenfalls schadet nicht, wenn die Gemeinschaft zu einem Zeitpunkt entsteht, zu dem der Erwerber bereits über Auflassungsvormerkung verfügt, nur Besitz fehlt (BGH v V ZR 196/11), - Darüber hinaus wird teilweise für hinreichend erachtet der Erwerb innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist für Gemeinschaftseigentum oder gar ohne zeitliche Grenze jeder Erwerb, sollten aber aus Gründen der Rechtssicherheit keine weiteren Fälle anerkannt werden. Folie 19

20 Beispiel 4 Was ist im nächsten Jahr, wenn dann 10 weitere Einheiten abverkauft wurden und fünf weitere Käufer als Eigentümer im Grundbuch stehen, die anderen über Vormerkung und Besitz verfügen? > Die Antwort ist umstritten, aus Gründen der Rechtsklarheit ist vorzugswürdig: Zusätzlich die fünf neuen Eigentümer, aber nicht die neuen Vormerkungsberechtigten, weil sie ihre Stellung erst nach Entstehen der Gemeinschaft erworben haben (sofern sie die Vormerkung nicht bereits vor Entstehen der Gemeinschaft erworben haben). Folie 20

21 Beispiel 4 Entstehen werdende Gemeinschaft Entstehen Gemeinschaft E1 E2 E3 E4 Vormerkung Besitz Eigentumsumschreibung Folie 21

22 4. Der Vollständigkeit halber: BGH v V ZR 80/15 Rn. 12: Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat. BGH v V ZR 275/14: Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14. Juni 1965, VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.

23 II. Wie wird man erster Verwalter? 26 Abs. 1 S. 1 u 2 WEG: - Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. - Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. [Gesetzesbegründung spricht indes von Bestellung bei der Begründung von Wohnungseigentum.] Ist es, ggf. unter welchen Voraussetzungen zulässig, dass der teilende Eigentümer (Bauträger) den ersten Verwalter anlässlich der Teilungserklärung bestellt? Folie 23

24 Bestellung des ersten Verwalters Die Zulässigkeit, den ersten Verwalter in der Teilungserklärung zu bestellen, ist umstritten: - Manche halten Bestellung für unzulässig ( 26 Abs. 1 Satz 1 WEG sei abschließend). - Andere halten Bestellung des Alleineigentümers in Form des 23 Abs. 3 WEG für möglich, Aufnahme in Teilungserklärung für ratsam. - KG ZMR 2012, 117: Die Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung ist auch ohne Grundbucheintragung wirksam, wenn sämtliche Sondernachfolger der Bestellung zugestimmt haben (sog. Vereinbarung in Beschlussangelegenheiten). Sicherer Weg: Wieder Bestellung des ersten Verwalters durch Beschluss der ersten Eigentümerversammlung (Dauer). Folie 24

25 III. Mängelrechte gegen den Bauträger Die fünfjährige Verjährung der Mängelrechte gegen den Bauträger beginnt mit der Abnahme. Nach dem Gesetz erfolgt die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für jeden Erwerbsfall separat. Die Verjährung der Ansprüche, die dem letzten Nachzügler-Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums zustehen, verjähren daher nach dem Gesetz erst fünf Jahre nach dessen Abnahme. Diese Ansprüche kann die Gemeinschaft grundsätzlich geltend machen, 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Folie 25

26 Kein Schutz des Bauträgers gegen Nachzügler durch Vertragsgestaltung BGH v VII ZR 49/15: Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertragschließenden Erwerber ("Nachzügler") an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, ist wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung gemäß 309 Nr. 8 lit. b ff BGB unwirksam. BGH v VII ZR 171/15: Ergeht in der ersten Eigentümerversammlung im Jahr 2002 ein Beschluss gemäß einer Bestimmung in der Teilungserklärung dahingehend, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden soll, und erklärt das dementsprechend beauftragte Ingenieurbüro die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch im Namen von Nachzügler- Erwerbern, die zu diesem Zeitpunkt weder Wohnungseigentümer noch werdende Wohnungseigentümer waren, so entfaltet diese Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber weder aufgrund der genannten Bestimmung in der Teilungserklärung noch aufgrund des genannten Beschlusses in der ersten Eigentümerversammlung. Folie 26

27 IV. Ausblick (Rechtspolitik) Bauvertrag wird derzeit reformiert. Regelung des Bauträgerrechts wird erwogen. Diskussion insbesondere, ob Kompromiss möglich mit dem Ziel, - einerseits Bauträger besser vor Nachzüglern zu schützen, - andererseits Erwerber besser vor Insolvenz des Bauträgers zu schützen. Realisierung ist offen, derzeit eher unwahrscheinlich. Folie 27

28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld