Aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Wohnungseigentumsrecht

Transkript

1 Aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Wohnungseigentumsrecht Stand von Dr. Oliver Elzer Folie 1

2 Worum es die nächsten 45 Minuten geht Agenda o Verwalterrecht o Zum Begriff des Wohnungseigentümers o Versammlung der Eigentümer o Kosten o Beschlusskompetenzen Folie 2

3 zum Verwalter Folie 3

4 Alles zum Verwalter Wohnungseigentümer bestellen eine Verwalter- GmbH, mit einem Stammkapital von 500 EUR (Unternehmergesellschaft) zur Verwalterin. Es wird unter anderem darüber gestritten, ob eine solche GmbH Verwalterin sein kann. Folie 4

5 BGH, Urteil vom , V ZR 190/11 Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer WEG sein. Zum Verwalter einer WEG darf unabhängig von der Rechtsform - nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben. Folie 5

6 Alles zum Verwalter II Als Verwalter sind nach 15 Teilungserklärung die Wohnungseigentümer A und B bestellt. Folie 6

7 BGH, Urteil vom , V ZR 241/11 Nach der Rechtsprechung kann eine Mehrheit von Personen nur dann wirksam zum Verwalter bestellt werden, wenn sie als rechtlich selbständige Einheit handlungsfähig ist. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den mehrere Personen zum Verwalter bestellt werden, ist nichtig. Nichts anderes gilt, wenn eine solche Verwalterbestellung - durch eine Bestimmung der Teilungserklärung erfolgt. Folie 7

8 Was sollte der Verwalter wissen? Im Prinzip kann jede Person WEG-Verwalter sein. Wichtig ist, dass die entsprechende Person vermögensrechtlich gut aufgestellt ist. Dieses kann zum Beispiel auch durch Versicherungen nachgewiesen werden. Folie 8

9 Bestellung des Verwalters In einer Wohnungseigentumsanlage gilt aufgrund einer Vereinbarung für alle Abstimmungen in der Eigentümerversammlung das Objektprinzip. Der Verwalter meint, dass dieses Prinzip jedenfalls für die Verwalterwahl nicht anwendbar sei. Vor diesem Hintergrund stellt er fest, dass ein Verwalter nach dem Kopfprinzip bestellt ist. Gegen diesen Beschluss wendet sich die Mehrheitseigentümerin. Folie 9

10 BGH, Urteil vom , V ZR 253/10 Die Wohnungseigentümer können für die Bestellung oder Abberufung des Verwalters das Objekt- oder das Wertprinzip vereinbaren. Folie 10

11 Was sollte der Verwalter wissen? Ein Verwalter muss sich damit auskennen, welche Stimmrechtsprinzipien es gibt und wie diese im Einzelfall anzuwenden sind. Folie 11

12 Hausgeldprozesse Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern wird in einem Hausgeldprozess vom Verwalter vertreten. Für seine Vertretungsmacht beruft er sich auf die Gemeinschaftsordnung. Danach ist der Verwalter zur Geltendmachung von Ansprüchen gemäß 27 Abs. 2 Ziffer 5 WEG [a.f.] ermächtigt, und zwar so, dass er Ansprüche auch gegen einzelne Eigentümer sowohl im eigenen Namen als auch als Bevollmächtigter der Eigentümergemeinschaft geltend machen kann. Das Landgericht meint auf dieser Grundlage, der Verwalter könne die Hausgelder ohne vorhergehenden Beschluss der Wohnungseigentümer einklagen, da er in der Gemeinschaftsordnung bevollmächtigt worden sei, die Wohnungseigentümer gerichtlich zu vertreten. Folie 12

13 BGH, Urteil vom , V ZR 171/11 Ein Verwalter ist nicht kraft Gesetzes berufen, Ansprüche der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen. Wohnungseigentümer können den Verwalter aber durch Beschluss oder Vereinbarung bevollmächtigen, ihnen oder der Gemeinschaft zustehende Ansprüche gerichtlich durchzusetzen. Folie 13

14 Was sollte der Verwalter wissen? Ein Verwalter sollte sich stets sicher sein, wann und wieweit er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und im Einzellfall Wohnungseigentümer vertreten darf. Folie 14

15 Aufgaben des Verwalters Ein Gläubiger vollstreckt wegen rund 1000 EUR gegen eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Er beantragt im Rahmen der Zwangsvollstreckung nach 900 ZPO, die Gemeinschaft zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung zu laden. Der Verwalter meint, zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung als Verwalter nicht berechtigt und verpflichtet zu sein. Folie 15

16 BGH, Beschluss vom , I ZB 61/10 Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzugeben. Folie 16

17 Was sollte der Verwalter wissen? Welche Rechte und Pflichten er für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Organ hat. Folie 17

18 zum Wohnungseigentümer Folie 18

19 Wer ist Wohnungseigentümer? Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom ehemaligen Alleineigentümer A für eine Einheit die Zahlung von Hausgeld. A hatte diese Einheit bereits 2004 verkauft. Für den Erwerber wird im Juli 2004 eine Vormerkung eingetragen. Wann der Erwerber den Besitz an der Einheit erlangte, ist unklar. Zu einer Eigentumsumschreibung kam es bislang nicht. September 2004 wird ein anderer, auch vom Alleineigentümer Erwerbender in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Folie 19

20 Voraussetzungen werdender Wohnungseigentümer wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag Übereignungsanspruch ist durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist Besitz an der Wohnung ist auf den Erwerber übergegangen Folie 20

21 BGH, Urteil vom , V ZR 196/11 Eine zeitliche Begrenzung für die Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Ersterwerber hat der Senat lediglich im Hinblick darauf erwogen, dass der teilende Eigentümer nach einer längeren Vorratshaltung einem Eigenerwerber gleichzustellen sein könnte. In Betracht käme dies, wenn der Erwerbsvertrag als erster Bestandteil einer gesicherten Erwerbsposition erst geraume Zeit nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wird. Folie 21

22 Was sollte der Verwalter wissen? Rechte und Pflichten, etwa Hausgeld Versammlung Ladung Haftung Folie 22

23 Ist der Mit- Wohnungseigentümer? Die Duplexgarage Nr. 72 mit zwei Stellplätzen steht zunächst im Alleineigentum von Veräußerer V veräußert V die Hälfte der Duplexgarage an Käfer K. V und K vereinbaren nach 1010 BGB, dass K das Benutzungsrecht am oberen, V das am unteren Teil zusteht erwirbt Käufer K 2 den Anteil von K. Zugleich erwirbt K 2 von einem anderen Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Kfz- Stellplatz. K 2 beantragt beim Grundbuchamt, das Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz seinem hälftigen Miteigentumsanteil an der Duplexgarage Nr. 72 zuzuweisen. Das Grundbuchamt hat Bedenken. Es meint, ein Bruchteilseigentümer könne nicht als Wohnungseigentümer angesehen werden. Folie 23

24 BGH, Beschluss vom , V ZB 279/11 Auch derjenige, der lediglich Miteigentümer einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit ist, gehört zu dem Kreis der Wohnungs- bzw. Teileigentümer. Folie 24

25 zur Versammlung Folie 25

26 Widerruf der Stimmabgabe? Wohnungseigentümer stimmen mit Stimmzetteln über den Beschlussantrag ab, der Verwalterin eine Zusatzvergütung für die Aufarbeitung der Verwaltungsunterlagen in Höhe von insgesamt 3.311,18 EUR zuzubilligen. Die Beiratsvorsitzende öffnete die abgegebenen Stimmzettel, während die Verwalterin die ihr mitgeteilten Ergebnisse in eine Excel-Tabelle eintrug. Zwei Wohnungseigentümer, die auf ihren bereits abgegebenen Stimmzetteln zunächst Nein angekreuzt hatten, ändern dies zu einem strittigen Zeitpunkt unter Rückforderung ihres Stimmzettels in eine Ja-Stimme und eine Enthaltung ab. Unter Berücksichtigung der geänderten Stimmen verkündet die Versammlungsleiterin den Antrag als angenommen, da mehr als zwei Drittel der Wohnungseigentümer für den Beschlussantrag gestimmt hätten. Folie 26

27 BGH, Urteil vom , V ZR 254/11 Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden. Folie 27

28 Was sollte der Verwalter wissen? Haben die anderen Wohnungseigentümer nichts gegen eine zweite Abstimmung, ändert sich nichts. Im Einzelfall kann ein Abstimmender seine Stimmabgabe anfechten. Folie 28

29 Nichtladung eines Wohnungseigentümers Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Folie 29

30 BGH, Urteil vom , V ZR 254/11 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt von einem Wohnungseigentümer Zahlung von Hausgeldrückständen. Der beklagte Wohnungseigentümer hatte an keiner Versammlung teilgenommen, an der über das Hausgeld beschlossen wurde. Die Verwalterin nahm irrtümlich an, Garageneigentümer wie der beklagte Wohnungseigentümer gehörten nicht zum Kreis der zu ladenden Wohnungseigentümer. Folie 30

31 Was sollte der Verwalter wissen? Vor der Ladung sollte Einsicht ins Grundbuch genommen und die Eigentümerliste auf ihre Richtigkeit hin überprüft werden. Folie 31

32 Stimmrecht und Unterteilung Nach einer Teilungserklärung besteht die WEG-Anlage aus einem Vorderhaus mit elf Einheiten und dem Hinterhaus, dass die Einheit Nr. 12 bildet teilt der spätere Kläger die in ihrem Eigentum stehende Einheit Nr. 12 ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer in neun selbständige Einheiten auf und veräußert anschließend das neu geschaffene Wohnungseigentum Nr. 12 mit Zustimmung des Verwalters. In einer Eigentümerversammlung beschließen die Wohnungseigentümer, dass dem Erwerber der neuen Einheit Nr. 12 kein eigenes Stimmrecht zusteht. Folie 32

33 BGH, Urteil vom , V ZR 211/11 Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte. Folie 33

34 Was sollte der Verwalter wissen? Das Stimmrecht des Unterteilers ist von deren Erwerbern nach Bruchteilen zur gesamten Hand auszuüben. Das zuvor auf die ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht ist entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten. Beispielsweise haben 10 Erwerber jeweils 1/10 Stimmrecht. Folie 34

35 Neues zur Untergemeinschaft Eine Gemeinschaftsordnung ordnet Wohnungseigentümer in drei Untergemeinschaften. Die Kosten für die jeweiligen Untergemeinschaften sollten getrennt ermittelt und abgerechnet und soweit rechtlich zulässig selbständig verwaltet werden beschließen die Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft A auf ihrer Jahresversammlung am unter anderem die Jahresabrechnung für das Jahr 2008 (TOP 3) und den Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2010 (TOP 6) der Untergemeinschaft A. Folie 35

36 BGH, Urteil vom , V ZR 231/11 Wohnungseigentümer können Untergemeinschaften vereinbaren und diese mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ausstatten. Es kann vereinbart werden, dass allein die Mitglieder der Untergemeinschaft über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben Ist wie hier vereinbart, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen sind, sondern für jede Untergemeinschaft soweit rechtlich zulässig selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen. Folie 36

37 Was sollte der Verwalter wissen? Abrechnung über Wirtschaftsplan in Mehrhausanlage immer: eine Gesamtabrechnung für Gesamtanlage, egal, was vereinbart ist daneben: Abrechnungen für jedes Haus, sofern vereinbart Inhalt: wie übliche Abrechnung Inhalt: isolierbare Kosten Folie 37

38 Form der Abrechnung im Mehrhaus Eine Abrechnung für ein Einzelhaus sollte als Inhalt haben: Gesamtabrechnung der isolierbaren Lasten und Kosten; Einzelabrechnungen der isolierbaren Lasten und Kosten; Heizkostenabrechnung, soweit isolierbar (BayObLG WuM 1994, 105 ). Einnahmen nur eines Mehrhauses sind ist nichts anderes vereinbart nicht vorstellbar. Folie 38

39 zu den Kosten Folie 39

40 Verjährung des Hausgelds Erwerber W ist seit Februar 2009 Wohnungseigentümer. Nach der Gemeinschaftsordnung haften Veräußerer und Erwerber einer Eigentumswohnung gesamtschuldnerisch für Rückstände des Veräußerers. Mit einer im November 2009 zugestellten Klage verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von Erwerber W unter anderem Zahlung des in der Jahreseinzelabrechnung 2005 ausgewiesenen Rückstands. Erwerber W erhebt die Einrede der Verjährung. Folie 40

41 BGH, Urteil vom , V ZR 171/11 Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Hausgeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung. Folie 41

42 Was sollte der Verwalter wissen? Hausgeld muss beizeiten auch im Klagewege beigetrieben werden. Folie 42

43 Reichweite von 16 Abs. 3 WEG Seit 2008 ist die Klägerin Eigentümerin. Sie beabsichtigt den Ausbau der Teileigentumseinheit bis Ende wird mit ihrer Zustimmung beschlossen, dass die Zahlungspflicht für das monatliche Hausgeld für die Teileigentumseinheit während der Zeit vom 1. Juni 2008 bis zum 31. Dezember 2009 ausgesetzt wird und dass der Eigentümer dieser Einheit bzw. seine Nachfolger anerkennen, danach wieder zur Zahlung des Hausgeldes gemäß Beschluss aus 2007 verpflichtet zu sein. Zu einem Ausbau kommt es nicht. Auf Antrag der Eigentümerin der Teileigentumseinheit stellt das Amtsgericht 2010 die Nichtigkeit der 2007 und 2008 gefassten Beschlüsse fest. Folie 43

44 BGH, Urteil vom , V ZR 225/11 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen. Folie 44

45 Was sollte der Verwalter wissen? Die geltenden gesetzlichen oder gewillkürten Verteilungsschlüssel und ihre Möglichkeit, sie zu ändern bzw. die Wege zu ihrer Änderung und die Grenzen. Folie 45

46 Reichweite eines Kostenverteilungsschlüssels Nach der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft. Folie 46

47 BGH, Urteil vom , V ZR 171/11 Weist eine Vereinbarung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im räumlichen Bereich eines Sondereigentums den einem Wohnungseigentümer zu, ist aber der Außenanstrich ausgenommen, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache sämtlicher Wohnungseigentümer. Folie 47

48 Was sollte der Verwalter wissen? Die Reichweite gewillkürter Verteilungsschlüssel. Folie 48

49 Zur Beschlusskompetenz Folie 49

50 Beschlusskompetenz I In einer Eigentümerversammlung wird der Antrag abgelehnt, den Winterdienst hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze an eine Fachfirma zu vergeben. Das Amtsgericht weist die Klage des Antragstellers, die anderen Wohnungseigentümer zu diesem Beschluss zu verpflichten, ab. Die Berufung des Klägers hat Erfolg. Der zeitlich früher gefasste Beschluss, mit dem die Eigentümer zu der Ausführung des Winterdienstes verpflichtet worden seien, ist nach Ansicht des Landgerichts nichtig: es fehle an der Beschlusskompetenz. Folie 50

51 BGH, Urteil vom , V ZR 161/11 Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden. Folie 51

52 Was sollte der Verwalter wissen? Wohnungseigentümer können grundsätzlich keine Leistungspflichten beschließen. Ausnahmen sind: 21 Abs. 7 WEG 28 Abs. 5 WEG Folie 52

53 Beschlusskompetenz II Wohnungseigentümer beschließen die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für das Jahr Die Einzelabrechnung eines Wohnungseigentümers, der am in die Gemeinschaft eintrat, enthält unter der Bezeichnung Abrechnung 2006 Rückstände aus dem Jahr Das Landgericht gibt einer auf Zahlung dieses Betrages gerichteten Klage statt. Zwar dürften in eine Jahresabrechnung keine Vorjahres-Rückstände einbezogen werden. Geschähe dieses, handele es sich aber um einen bloß anfechtbaren Abrechnungsfehler. Mangels Anfechtung schuldete der Beklagte daher die als offen ausgewiesenen Beträge. Folie 53

54 BGH, Urteil vom , V ZR 161/11 Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Folie 54

55 Ende Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Folie 55