Inhaltsverzeichnis. Einführung... 15

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1 Einführung Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft Was bedeutet Rechtsfähigkeit? Das Verwaltungsvermögen Umfang und Grenzen der Rechtsfähigkeit Gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte ( 10 Abs. 6 S. 3 WEG) Konsequenzen der Teilrechtsfähigkeit Haftung der Gemeinschaft Haftung der Wohnungseigentümer Zwangshypothek für Hausgeldschulden Die Verkehrssicherungspflicht ist Sache der Gemeinschaft Untergemeinschaften Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft Arbeitshilfen Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum Grundsätze des Gemeinschaftseigentums Grundsätze des Sondereigentums Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelnen Sondernutzungsrechte Entstehung und Fortgeltung von Sondernutzungsrechten Umfang von Sondernutzungsrechten Instandhaltung der Sondernutzungsflächen Veräußerung von Sondernutzungsrechten Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum Der Begriff der baulichen Veränderung Abgrenzung zu nicht zustimmungspflichtigen Veränderungen Nachteilige Veränderungen Fallgruppen möglicher Nachteile Nachteilige Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds der Gesamtanlage Gefährdung der Statik und der Sicherheit des Gebäudes Die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Verursachung lästiger Immissionen Die Baumaßnahme führt zu einer geänderten Nutzung Herstellung der Barrierefreiheit von Gemeinschaftseigentum

2 3.6 Zustimmung zur baulichen Veränderung Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen Der Beseitigungsanspruch Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch Arbeitshilfen Sonder- und Gemeinschaftseigentum Zweckbestimmung und Nutzung von Sondereigentum Zweckbestimmung und Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum Hausordnung Die Wohnungseigentümerversammlung Die Einberufungsberechtigten Der Verwalter Sonstige Einberufungsberechtigte Rahmenbedingungen Turnus Ort Zeitpunkt Einberufungsfrist und -form Wer ist einzuladen? Tagesordnung Die wichtigsten Themenbereiche Formulierung der Tagesordnungspunkte und andere Vorbereitungen Unzureichend bezeichnete Tagesordnungspunkte und die Folgen Anspruch einzelner Eigentümer auf bestimmte Tagesordnungspunkte Die Eventualeinladung Situation und Verhalten in der Versammlung Die rhetorische Auseinandersetzung Die Kleidung Der Versammlungsleiter als Moderator Körpersprache Richtiges Zuhören Richtiges Sprechen Unnötige Konfrontationen vermeiden Umgang mit Kritik und Abwehr von Angriffen Einlasskontrolle Die Eröffnung Geschäftsordnungsfragen

3 5.13 Der/die Vorsitzende Beschlussfähigkeit Das Stimmrecht Die gesetzliche Regelung: das Kopfprinzip Das Objekt- und das Wertprinzip Stimmrecht des faktischen Eigentümers und des Nießbrauchers Stimmrecht bei nachträglicher Unterteilung von Wohnungen Stimmrecht bei Mehrhausanlagen Der Stimmrechtsausschluss Vertretung bei der Stimmabgabe Beschränkung der Vertretungsbefugnis Berater, Beistände und Co Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer Die Beschlussfassung Der Abstimmungsmodus Verkündung des Beschlussergebnisses Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung Inhalt der Niederschrift Rechtlicher Charakter der Niederschrift Berichtigungsanspruch Die Abwicklung der Versammlung Erstellung des Protokolls Ausführung der Beschlüsse Arbeitshilfen Vereinbarungen und Beschlüsse Die Vereinbarung Das Ändern von Vereinbarungen Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung Der Mehrheitsbeschluss Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss Der Zitterbeschluss Gesetzes-/vereinbarungsändernde Beschlüsse Vereinbarungs-/gesetzeswidrige Mehrheitsbeschlüsse Der vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschluss Beschlusskompetenzen nach dem WEG Nichtige Beschlüsse Zweitbeschlüsse Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse Der ergänzende Zweitbeschluss Der abändernde Zweitbeschluss Schriftliche Beschlüsse

4 6.10 Der Sukzessivbeschluss Arbeitshilfen Der Verwalter Die Person Das Amt Bestellung durch Beschluss Stimmrecht des Verwalters bei seiner Wahl Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung Annahme der Bestellung Dauer der Bestellung Wiederholte Bestellung Die Trennungstheorie Die Form des Verwaltervertrags Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags Anfechtbare Vertragsregelungen Nichtige Vertragsregelungen Abschluss des Verwaltervertrags Beendigung des Verwalteramts Ende des Bestellungszeitraums Tod des Verwalters Erlöschen der Gesellschaft Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund Abberufungsgründe Rechte des abberufenen Verwalters Das Verfahren bei erfolgreicher Anfechtung des Abberufungsbeschlusses Amtsniederlegung Keine Beendigung durch Veräußerung der Verwalterfirma Rechte und Pflichten bei Ende des Verwalteramts Arbeitshilfen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Geschäftsführungsbefugnis gegenüber Gemeinschaft und Wohnungseigentümern Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer Durchführung der Hausordnung Maßnahmen für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen Maßnahmen zur sonstigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in dringenden Fällen treffen

5 8.1.5 Lasten- und Kostenbeiträge anfordern, in Empfang nehmen und abführen sowie Zahlungen und Leistungen entgegennehmen Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder Informationspflicht über gerichtliche Verfahren Aufgaben und Kompetenzen für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer Entgegennehmen von Willenserklärungen und Zustellungen Maßnahmen zur Fristwahrung oder Abwendung sonstiger Rechtsnachteile Die Geltendmachung von Ansprüchen, soweit hierzu durch Beschluss ermächtigt Berechtigung zum Abschluss einer Honorarvereinbarung Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gemeinschaft Zustellungsvertreter und Maßnahmen zur Fristwahrung Durchführung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Berechtigung zum Abschluss einer Honorarvereinbarung Weitere Ermächtigung des Verwalters Einschränkungen der Befugnis des Verwalters Aufgaben und Befugnisse aufgrund Teilungserklärung und Verwaltervertrag Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Sondereigentums Zustimmung des Verwalters zur Vermietung oder zur Gewerbeausübung Das Zutrittsrecht des Verwalters zum Sondereigentum Eigenes Zutrittsrecht des Verwalters Zutrittsrecht der Gemeinschaft Regelung des Zutritts in der Gemeinschaftsordnung Führung der Beschlusssammlung Auskunftspflichten Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen Die Entlastung des Verwalters Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter Arbeitshilfen Der Verwaltungsbeirat Bestellung des Verwaltungsbeirats Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats

6 9.4 Vergütung und Versicherung des Beirats Arbeitshilfen Bestandswahrung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Instandhaltung und Instandsetzung Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums Modernisierende Instandsetzung Haftung der Gemeinschaft für Beschädigungen des Sondereigentums Die werkvertragsspezifischen Aufgaben des Verwalters Einholung von Angeboten Überwachung der Ausführung Rüge erkannter Mängel Rechtsgeschäftliche Abnahme Abwicklung der Schlussrechnung Gewährleistungsrechte und Verjährung Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss Der Beschluss über die Instandhaltungsrücklage Höhe der Instandhaltungsrücklage Anlage und Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage Modernisierung Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum Arbeitshilfen Die Finanzen der Wohnungs eigentümer gemeinschaft Der Wirtschaftsplan Aufgaben und Inhalt Zeitpunkt der Erstellung und Gültigkeitsdauer Der Kontenplan Umlageschlüssel Beschluss über den Wirtschaftsplan Die Jahresabrechnung Zeitpunkt und Umfang der Jahresabrechnung Form und Bestandteile der Jahresabrechnung Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung Umlageschlüssel in der Jahresabrechnung Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage

7 Steuerliche Aspekte der Rücklage Die Entwicklung der Bankkonten Vermögensstatus und Saldenliste Beschluss über die Jahresabrechnung Schuldner der Hausgeldforderungen Eigentümerwechsel während des Wirtschaftsjahres Arbeitshilfen Durchsetzung von Hausgeld forderungen Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung Die Versorgungssperre Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsteller Andere Gläubiger als Antragsteller Die Zwangsverwaltung Der Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldschulden Arbeitshilfen Verfahrensregelungen im WEG-Verfahren Zuständigkeit der Gerichte Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit Nr. 1 WEG Nr. 2 WEG Nr. 3 WEG Nr. 4 WEG Nr. 5 WEG Nr. 6 S. 1 WEG Der Zustellungsvertreter ( 45 Abs. 1, 2 WEG) Beschlussanfechtung durch Klage ( 46 WEG) Geltung sonstiger ZPO-Vorschriften Wichtige Verfahrensgrundsätze des Zivilprozesses Abkürzungsverzeichnis Stichwortverzerichnis Der Autor Arbeitshilfen