Inhaltsverzeichnis. Einführung 15

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2 Einführung 15 1 Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft Was bedeutet Rechtsfähigkeit? Das Verwaltungsvermögen Umfang und Grenzen der Rechtsfähigkeit Gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte ( 10 Abs. 6S. 3WEG) Konsequenzen der Teilrechtsfähigkeit Haftung der Gemeinschaft Haftung der Wohnungseigentümer Zwangshypothek für Hausgeldschulden Die Verkehrssicherungspflicht ist Sache der Gemeinschaft Untergemeinschaften Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft Arbeitshilfen 43 2 AbgrenzungGemeinschaftseigentum und Sondereigentum Grundsätze des Gemeinschaftseigentums Grundsätze des Sondereigentums Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelnen Sondernutzungsrechte Entstehung und Fortgeltung von Sondernutzungsrechten Umfang von Sondernutzungsrechten Instandhaltung der Sondernutzungsflächen Veräußerung von Sondernutzungsrechten 69 3 Bauliche VeränderungenamGemeinschaftseigentum Der Begriff der baulichen Veränderung Abgrenzung zu nicht zustimmungspflichtigen Veränderungen Nachteilige Veränderungen Fallgruppen möglicher Nachteile Nachteilige Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds der Gesamtanlage Gefährdung der Statik und der Sicherheit des Gebäudes Die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Verursachung lästiger Immissionen 87 7

3 3.4.5 Die Baumaßnahme führt zu einer geänderten Nutzung Herstellung der Barrierefreiheit von Gemeinschaftseigentum Zustimmung zur baulichen Veränderung Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen Der Beseitigungsanspruch Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch Arbeitshilfen Sonder-und Gemeinschaftseigentum Zweckbestimmung und Nutzung von Sondereigentum Zweckbestimmung und Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum Hausordnung Die Wohnungseigentümerversammlung Die Einberufungsberechtigten Der Verwalter Sonstige Einberufungsberechtigte Rahmenbedingungen Turnus Ort Zeitpunkt Einberufungsfrist und -form Wer ist einzuladen? Tagesordnung Die wichtigsten Themenbereiche Formulierung der Tagesordnungspunkte und andere Vorbereitungen Unzureichend bezeichnete Tagesordnungspunkte und die Folgen Anspruch einzelner Eigentümer auf bestimmte Tagesordnungspunkte Die Eventualeinladung Situation und Verhalten in der Versammlung Die rhetorische Auseinandersetzung Die Kleidung Der Versammlungsleiter als Moderator Körpersprache Richtiges Zuhören Richtiges Sprechen Unnötige Konfrontationen vermeiden Umgang mit Kritik und Abwehr von Angriffen Einlasskontrolle Die Eröffnung Geschäftsordnungsfragen 162 8

4 5.13 Der/die Vorsitzende Beschlussfähigkeit Das Stimmrecht Die gesetzliche Regelung: das Kopfprinzip Das Objekt- und das Wertprinzip Stimmrecht des faktischen Eigentümers und des Nießbrauchers Stimmrecht bei nachträglicher Unterteilung von Wohnungen Stimmrecht bei Mehrhausanlagen Der Stimmrechtsausschluss Vertretung bei der Stimmabgabe Beschränkung der Vertretungsbefugnis Berater,Beistände und Co Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer Die Beschlussfassung Der Abstimmungsmodus Verkündung des Beschlussergebnisses Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung Inhalt der Niederschrift Rechtlicher Charakter der Niederschrift Berichtigungsanspruch Die Abwicklung der Versammlung Erstellung des Protokolls Ausführung der Beschlüsse Arbeitshilfen Vereinbarungenund Beschlüsse Die Vereinbarung Das Ändern von Vereinbarungen Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung Der Mehrheitsbeschluss Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss Der Zitterbeschluss Gesetzes-/vereinbarungsändernde Beschlüsse Vereinbarungs-/gesetzeswidrige Mehrheitsbeschlüsse Der vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschluss Beschlusskompetenzen nach dem WEG Nichtige Beschlüsse Zweitbeschlüsse Inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse Der ergänzende Zweitbeschluss Der abändernde Zweitbeschluss 238 9

5 6.9 Schriftliche Beschlüsse Der Sukzessivbeschluss Arbeitshilfen Der Verwalter Die Person Das Amt Bestellung durch Beschluss Stimmrecht des Verwalters bei seiner Wahl Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung Annahme der Bestellung Dauer der Bestellung Wiederholte Bestellung Die Trennungstheorie Die Form des Verwaltervertrags Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags AnfechtbareVertragsregelungen Nichtige Vertragsregelungen Abschluss des Verwaltervertrags Beendigung des Verwalteramts Ende des Bestellungszeitraums Tod des Verwalters Erlöschen der Gesellschaft Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund Abberufungsgründe Rechte des abberufenen Verwalters Das Verfahren bei erfolgreicher Anfechtung des Abberufungsbeschlusses Amtsniederlegung Keine Beendigung durch Veräußerung der Verwalterfirma Rechte und Pflichten bei Ende des Verwalteramts Arbeitshilfen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Geschäftsführungsbefugnis gegenüber Gemeinschaft und Wohnungseigentümern Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer Durchführung der Hausordnung Maßnahmen für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen Maßnahmen zur sonstigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in dringenden Fällen treffen

6 8.1.5 Lasten- und Kostenbeiträge anfordern, in Empfang nehmen und abführen sowie Zahlungen und Leistungen entgegennehmen Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder Informationspflicht über gerichtliche Verfahren Aufgaben und Kompetenzen für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer Entgegennehmen von Willenserklärungen und Zustellungen Maßnahmen zur Fristwahrung oder Abwendung sonstiger Rechtsnachteile Die Geltendmachung von Ansprüchen, soweit hierzu durch Beschluss ermächtigt Berechtigung zum Abschluss einer Honorarvereinbarung Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gemeinschaft Zustellungsvertreter und Maßnahmen zur Fristwahrung Durchführung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Berechtigung zum Abschluss einer Honorarvereinbarung Weitere Ermächtigung des Verwalters Einschränkungen der Befugnis des Verwalters Aufgaben und Befugnisse aufgrund Teilungserklärung und Verwaltervertrag Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Sondereigentums Zustimmung des Verwalters zur Vermietung oder zur Gewerbeausübung Das Zutrittsrecht des Verwalters zum Sondereigentum Eigenes Zutrittsrecht des Verwalters Zutrittsrecht der Gemeinschaft Regelung des Zutritts in der Gemeinschaftsordnung Führung der Beschlusssammlung Auskunftspflichten Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen Die Entlastung des Verwalters Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter Arbeitshilfen Der Verwaltungsbeirat Bestellung des Verwaltungsbeirats Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats Vergütung und Versicherung des Beirats Arbeitshilfen Bestandswahrungund Werterhaltungdes gemeinschaftlichen Eigentums Instandhaltung und Instandsetzung Finanzierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

7 Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums Modernisierende Instandsetzung Haftung der Gemeinschaft für Beschädigungen des Sondereigentums Die werkvertragsspezifischen Aufgaben des Verwalters Einholung von Angeboten Überwachung der Ausführung Rüge erkannter Mängel Rechtsgeschäftliche Abnahme Abwicklung der Schlussrechnung Gewährleistungsrechte und Verjährung Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss Der Beschluss über die Instandhaltungsrücklage Höhe der Instandhaltungsrücklage Anlage und Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage Modernisierung Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum Arbeitshilfen Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft Der Wirtschaftsplan Aufgaben und Inhalt Zeitpunkt der Erstellung und Gültigkeitsdauer Der Kontenplan Umlageschlüssel Beschluss über den Wirtschaftsplan Die Jahresabrechnung Zeitpunkt und Umfang der Jahresabrechnung Form und Bestandteile der Jahresabrechnung Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung Umlageschlüssel in der Jahresabrechnung Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage Steuerliche Aspekte der Rücklage Die Entwicklung der Bankkonten Vermögensstatus und Saldenliste Beschluss über die Jahresabrechnung Schuldner der Hausgeldforderungen Eigentümerwechsel während des Wirtschaftsjahres Arbeitshilfen

8 12 Durchsetzungvon Hausgeldforderungen Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung Die Versorgungssperre Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsteller Andere Gläubiger als Antragsteller Die Zwangsverwaltung Der Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldschulden Arbeitshilfen VerfahrensregelungenimWEG-Verfahren Zuständigkeit der Gerichte Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit Nr. 1WEG Nr. 2WEG Nr. 3WEG Nr. 4WEG Nr. 5WEG Nr. 6S. 1WEG Der Zustellungsvertreter ( 45 Abs. 1, 2WEG) Beschlussanfechtung durch Klage ( 46 WEG) Geltung sonstiger ZPO-Vorschriften Wichtige Verfahrensgrundsätze des Zivilprozesses 542 Abkürzungsverzeichnis 549 Stichwortverzeichnis

9 2 AbgrenzungGemeinschaftseigentum und Sondereigentum Das Wohnungseigentum strapaziert bei so manchem Eigentümer das Verständnis des Begriffs Eigentum.Grundsätzlich bedeutet Eigentum an einer Sache, dass Sie mit ihr tun und lassen können, was Sie wollen, soweit Sie nicht die Rechte anderer verletzen. Ob Sie als Eigentümer eines Einfamilienhauses den Gartenzaun rot oder grün kariert streichen, ist allein Ihre Entscheidung. Im Wohnungseigentum ist der Sachverhalt ein wenig komplizierter. Hier wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. Die Unterscheidung ist wichtig für die Fragen: Wer entscheidet und wer zahlt? Während für die Nutzung und Änderungen des Sondereigentums der jeweilige Eigentümer alleine entscheidungsbefugt und zahlungspflichtig ist, liegt die Entscheidungsbefugnis und Zahlungsverpflichtung für das Gemeinschaftseigentum in der Regel bei allen Wohnungseigentümern. In der Regel deshalb, weil es, wie so oft im Wohnungseigentumsrecht, gewichtige Ausnahmen gibt, die sich aus der Teilungserklärung oder aus Beschlüssen nach 16 Abs. 4 WEG ergeben können. 2.1 Grundsätzedes Gemeinschaftseigentums Zum Gemeinschaftseigentum gehört nach 1Abs.5WEG das Grundstück sowie alles, was nicht dem Sondereigentum zugeordnet ist. Daneben erklärt 5 Abs. 2 WEG zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum die Teile des Gebäudes,die für seinen Bestand oder seine Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Dient eine Anlage ausschließlich einer Sondereigentumseinheit, ist sie Bestandteil des Sondereigentums. Beispiel: Eine Abwasserhebeanlage versorgt nur eine Souterrainwohnung. Versorgt die Anlage mehrere Wohnungseigentümer, aber nicht alle, befindet sie sich im gemeinschaftlichen Eigentum. Beispiel: Eine Zentralheizung versorgt fünf Wohneinheiten, während die Gewerberäume im Erdgeschoss über die dort installierte Klimaanlage beheizt werden. Obwohl die Zentralheizung nicht alle Woh- 49

10 Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum nungseigentümer versorgt, ist sie dennoch Teil des gemeinschaftlichen Eigentums aller Wohnungseigentümer. Für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes sind zum Beispiel sämtliche tragenden und konstruktiven Teile erforderlich, dazu gehören beispielsweise sämtliche tragenden Wände, Geschossdecken, Schornsteine, das Dach und die Fassade. Dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen Treppen, Eingangshallen, Treppenhäuser sowie Teile der Einrichtungen zur Versorgung mit Wasser, Gas und Elektrizität. Der Begriff zwingend im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum ist wörtlich zu nehmen. Gebäudeteile, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, können nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden. Eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist unwirksam. 2.2 Grundsätzedes Sondereigentums Sondereigentum kann nur an abgegrenzten Räumen und bestimmten darin enthaltenen Bestandteilen bestehen. Die Räume müssen in jedem Fall abgeschlossen sein. Das heißt, sie müssen vollkommen von anderen Räumen abgegrenzt sein, in der Regel durch Wände und Decken. Außerdem müssen sie über einen eigenen abschließbaren Zugang vom Gemeinschaftseigentum aus verfügen. Das Sondereigentum an Räumen beinhaltet also zunächst den lichten Raum, der durch Wände und Decken begrenzt ist. Hinzu kommen alle zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird. Zu diesen Bestandteilen gehören zum Beispiel der Bodenbelag, Decken- und Wandverkleidungen, die Türen innerhalb der im Sondereigentum befindlichen Räume oder eingebaute Wandschränke. Außerdem darf durch das Verändern, Beseitigen oder Einfügen der Bestandteile nicht die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden. Die Zuordnung erfolgt nicht dadurch, dass einzelne Bestandteile einer Wohnung, zum Beispiel die Türen innerhalb der Wohnung, in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden. Die Türen innerhalb einer Wohnung erhalten nur deshalb den Status Sondereigentum, weil sie sich in Räumen befinden, die zum 50

11 Grundsätze des Sondereigentums 2 Sondereigentum gehören und die oben aufgelisteten Eigenschaften haben. In Teilungserklärungen enthaltene Aufzählungen einzelner Bestandteile der Räume begründen daher nicht das Sondereigentum, sie haben einen rein deklaratorischen Charakter. Allein ausschlaggebend ist nicht, ob die Bestandteile sich innerhalb der Sondereigentumseinheit befinden. Eine Anlage, die nur eine Sondereigentumseinheit versorgt, gehört auch dann zum Sondereigentum, wenn sie sich in Räumen des Gemeinschaftseigentums befindet, zum Beispiel die Hebeanlage, die nur eine Einheit im Keller versorgt. Die funktionelle Zuordnung ist entscheidend. Die Abgrenzung des Sondereigentums durch Bauteile wie Wände und Türen ist die Regel. Der BGH erklärt aber auch die Abgrenzung durch eine Luftschranke als ausreichend. Die Ansicht, wonach Sondereigentum nur an von allen Seiten fest umschlossenen Räumen entstehen kann, ist damit hinfällig. Doch was ist eine Luftschranke? Sie ist auf jeden Fall nicht sichtbar, sondern existiert nur als Abgrenzung des Sondereigentums im Aufteilungsplan. Denn Voraussetzung dafür, dass Sondereigentum überhaupt existiert, ist: Seine Grenzen müssen sich eindeutig aus dem Aufteilungsplan ergeben. Und darin müssen sämtliche umgrenzenden Wände eingezeichnet sein. Wenn Wände innerhalb des Gebäudes ganz oder zum Teil bauseitig nicht errichtet oder später beseitigt werden, verhindert dies nicht, dass Sondereigentum entstehen kann. BeIspIel Der Teilungsplan einer Gemeinschaft weist auf einem Stockwerk zwei Vierzimmerwohnungen aus. Zwei aneinander angrenzende Zimmer der beiden Wohnungen sind nach dem Teilungsplan jeweils gleich groß. Die Bauausführung erfolgt jedoch so, dass das Zimmer der einen Wohnung nur halb so groß ist, wie im Teilungsplan vorgesehen. Die restliche Zimmerfläche fiel bei der Bauausführung dem Zimmer der zweiten Wohnung zu. Durch die fehlerhafte Bauausführung ändert sich nichts daran, dass beide angrenzenden Zimmer in gleicher Größe als Sondereigentum entstanden sind. Der Eigentümer des verkleinerten Zimmers hat einen Anspruch darauf, dass sein Sondereigentum in den vom Teilungsplan vorgesehenen Grenzen erstellt wird. Ein gesetzlich vorgesehener Fall der Luftschranke sind nach 3 Abs. 2 S.2 WEG Garagenstellplätze, an denen Sondereigentum begründet werden kann, wenn ihre Fläche durch eine dauerhafte Markierung auf dem Boden ersichtlich ist und sie im Aufteilungsplan konkret bestimmbar ausgewiesen sind. 51

12 Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum Da die Abgeschlossenheit in der realen Welt keine notwendige Voraussetzung dafür ist, dass Sondereigentum entstehen kann, führt die Beseitigung der Abgeschlossenheit nicht dazu, dass Sondereigentum untergeht und wieder Gemeinschaftseigentum entsteht. BeIspIel Ein Wohnungseigentümer hat zwei nebeneinanderliegende Wohnungen erworben. Um die Wohnungen als eine nutzen zu können, beseitigt er eine nicht tragende Trennwand. Obwohl die Abgeschlossenheit durch die Beseitigung der Trennwand aufgehoben wird, besteht nach wie vor das Sondereigentum an zwei getrennten Wohnungen, die sich aus dem Teilungsplan ergeben. Rechtsprechung Abgeschlossenheit und luftschranke: Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt. (BGH, Urteil vom , VZR97/07, NZM 2008, 688 = 2.3 Konkretisierungdes Sondereigentums durch Teilungserklärungund Teilungsplan Ausschlaggebend für den Bestand von Sondereigentum ist somit, dass die dem Sondereigentum zugeordneten Räume im Grundbuch eingetragen sind. Dafür sind die Teilungserklärung und der Teilungsplan maßgeblich. Der Teilungsplan ist regelmäßig Bestandteil der Eintragungsbewilligung und erforderlich, um die konkrete Abgrenzung der im Sondereigentum befindlichen Räume zu dokumentieren. Der sprachlichen Zuordnung einer bestimmten Wohnung, gekennzeichnet durch ihre Nummer, muss die Eintragung im Teilungsplan mit identischer Nummer entsprechen. Nur wenn Teilungserklärung und Teilungsplan übereinstimmen, entsteht an den betreffenden Räumen Sondereigentum. Enthält also die Teilungserklärung eine konkrete sprachliche Zuordnung, sind die in der Teilungserklärung aufgeführ- 52

13 Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan 2 ten Räume jedoch im Aufteilungsplan nicht mit den entsprechenden Nummern gekennzeichnet, entsteht kein Sondereigentum. Die Räume werden stattdessen gemeinschaftliches Eigentum. BeIspIel Die Teilungserklärung enthält im sprachlichen Teil einen nummerierten Hobbyraum, der dem Sondereigentum zugeordnet werden soll. Die entsprechende Nummerierung fehlt aber im Aufteilungsplan. Hierdurch kann an dem Hobbyraum kein Sondereigentum entstehen, es entsteht Gemeinschaftseigentum. Wie schon erwähnt: Werden bei der Bauausführung Wände innerhalb des Sondereigentums abweichend vom Aufteilungsplan errichtet, entsteht trotzdem das Sondereigentum in den Grenzen des Aufteilungsplans. Das Gleiche gilt, wenn das gesamte Gebäude entsprechend den Aufteilungsplänen, aber an einer anderen Stelle auf dem Grundstück errichtet wird. Werden im Aufteilungsplan vorgesehene Sondereigentumseinheiten nicht errichtet, bestehen sogenannte isolierte Miteigentumsanteile. Gemäß der Teilungserklärung sind zwar die Miteigentumsanteile rechtlich entstanden, mangels realer Existenz der vorgesehenen Räume können sie jedoch nicht mit einem Sondereigentum verbunden werden. Auf den Eigentümer dieser isolierten Miteigentumsanteile finden die Regelungen des WEG in vollem Umfang Anwendung. Das heißt zum Beispiel, dass der Eigentümer sich an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend seiner Miteigentumsanteile und den Regelungen der Teilungserklärung beteiligen muss. Der Eigentümerisolierter Miteigentumsanteile kann von den anderen Wohnungseigentümern die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung seines Sondereigentums verlangen. Ist dies nicht möglich, müssen die isolierten Miteigentumsanteile den existierenden Sondereigentumseinheiten gegebenenfalls gegen entsprechenden Wertausgleich zugeschrieben werden. Weiter gilt: Errichtet der Bauträger zusätzliche Einheiten, die nicht im Teilungsplan vorgesehen sind, stehen diese im Gemeinschaftseigentum. Lassen sich aus dem Teilungsplan die Grenzen des Sondereigentums nicht konkret bestimmen, entsteht nur Gemeinschaftseigentum. Das Gleiche gilt, wenn Räume im Aufteilungsplan zwar als Sondereigentum mit entsprechender Nummerierung ausgewiesen sind, die Zuordnung in der Teilungserklärung in sprachlicher Form aber nicht enthalten ist. 53