Praxishandbuch Wohnungseigentum

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1 Praxishandbuch Wohnungseigentum Bearbeitet von Claudia Ziegelmayer, Georg Hopfensperger, Rudolf Stürzer, Michael Koch, Melanie Kolbeck, Detlef Sterns 3. Auflage Buch mit CD/DVD. 480 S. Mit CD-ROM. Kartoniert ISBN Recht > Zivilrecht > Zivilrecht allgemein, Gesamtdarstellungen Zu Leseprobe schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

2 Vorwort 17 Abkürzungs- und Literaturverzeichnis 19 Die wichtigsten Änderungen der WEG-Reform auf einen Blick 21 1 Grundbegriffe des Wohnungseigentums Warum Wohnungseigentum? Wohnungs- und Teileigentum Gemeinschaftseigentum Sondereigentum Welche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonderoder Gemeinschaftseigentum? Wie entsteht Wohnungseigentum? Bildung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag Begründung von Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer Form und des Teilungsvertrags und der Teilungserklärung Grundbucheintragung 47 2 Nutzung und Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums Regelungsinstrumente Gebrauch des Sondereigentums Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums Grenzen der Nutzung und des Gebrauchs Verstöße gegen die Nutzungsregelungen Schadensersatz 57

3 2.2 Sondernutzungsrecht Bedeutung und Grenzen Begründung von Sondernutzungsrechten Grenzen Übertragung von Sondernutzungsrechten Neuregelung durch 5 Abs. 4 WEG Kostentragungsregelung 64 3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Rechte der Wohnungseigentümer Anspruch auf Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Rechte des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung Auskunftsrecht Einsichtsrecht Pflichten der Wohnungseigentümer Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers und Rücksichtnahmepflicht Einwirkungspflicht auf Dritte Duldungspflicht Inanspruchnahme des Sondereigentums Bauliche Veränderungen Wann liegt eine bauliche Veränderung vor? Mögliche Rechtsfolgen einer festgestellten baulichen Veränderung Verhaltenstipps bei baulichen Veränderungen Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum Bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss Instandhaltungsmaßnahmen 84 6

4 3.4.3 Instandsetzungsmaßnahmen Modernisierende Instandsetzungen Modernisierungen Beschlüsse zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Beschlüsse zu modernisierenden Instandsetzungen Mehrheitsbeschlüsse zu Modernisierungen Kein Individualanspruch Beschlusskompetenz 91 4 Lasten und Kosten des Wohnungseigentums Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums Instandhaltung Instandsetzung Kosten der sonstigen Verwaltung Laufende Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums Sonderumlagen Instandhaltungsrücklage Verwaltervergütung Der Kostenverteilungsschlüssel Häufige Fehler bei Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten Änderung des Kostenverteilungsschlüssels Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen Orientierung am individuellen Gebrauch Doppelt qualifizierte Mehrheit 117 7

5 4.3.5 Kostenbefreiung Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Unbilligkeit Der Wirtschaftsplan Einnahmen und Ausgaben Kostenverteilungsschlüssel Der Einzelwirtschaftsplan Pflicht des Verwalters zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans Genehmigung des Wirtschaftsplans durch Eigentümerbeschluss Fortgeltung des Wirtschaftsplans Fehlerhafte Wirtschaftspläne Anfechtungsgründe Muster eines Beschlusses zur Genehmigung des Wirtschaftsplans Die Jahresabrechnung Einnahmen und Ausgaben nach dem Zu- und Abflussprinzip Verteilungsschlüssel Gesamt- und Einzelabrechnung Kontenstand Sonderfälle Fehlerhafte Jahresabrechnungen Durchsetzung des Anspruchs auf Jahresabrechnung Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht von Wohngeldforderungen Die Entlastung des Verwalters Die Entlastung des Verwaltungsbeirats Begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten 146 8

6 4.11 Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel? Fälligkeitstheorie Jahresabrechnung nach Eigentümerwechsel Abrechnungsspitze Zusammenfassung Die Wohnungseigentümerversammlung Wie wird die Eigentümerversammlung einberufen? Wer darf die Versammlung einberufen? Wer ist einzuladen? Form und Frist Die Beschlussfähigkeit Das Stimmrecht Wer ist Inhaber des Stimmrechts? Das Kopfprinzip Das Wertprinzip Das Objektprinzip Majorisierung Stimmrechtsausschluss Stimmrechtsvertretung Teilnahme Dritter an der Versammlung Wie läuft die Versammlung ab? Die Beschlussfassung Abgrenzung: Beschluss oder Vereinbarung? Wichtige Beschlusskompetenzen Öffnungsklauseln Der Mehrheitsbeschluss Der allstimmige Beschluss Die schriftliche Beschlussfassung Der Nicht-Beschluss Positiver und negativer Beschluss 201 9

7 5.6.9 Der Wiederholungsbeschluss Der Geschäftsordnungsbeschluss Der Bestimmtheitsgrundsatz Rede- und Antragsrecht Die Beschlussfeststellung und -verkündung Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar? Verstoß gegen gesetzliche Verbote Sittenwidrigkeit Fehlende Beschlusskompetenz Die Versammlungsniederschrift Form und Frist Fehlerhafte Niederschrift Die Beschluss-Sammlung Zeitpunkt und Form der Eintragung Einsichtsrecht Checkliste Eigentümerversammlung Teilrechtsfähigkeit, Haftung und Insolvenz Teilrechtsfähigkeit Was bedeutet Teilrechtsfähigkeit? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für die Wohnungseigentümergemeinschaft? Individualansprüche der Wohnungseigentümer Verwaltungsvermögen Haftung Wann haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft? Wann haftet der einzelne Wohnungseigentümer? Haftung bei Eigentümerwechsel Insolvenz

8 7 Verwalter und Verwaltungsbeirat Wie wird der Verwalter bestellt? Erstbestellung Bestellung durch Beschluss Nachweis der Verwaltereigenschaft Verwaltervertrag Rechtsnatur Stillschweigender Abschluss Abschluss durch Beirat Laufzeit Vergütung Wann kann der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden? Abberufung aus wichtigem Grund Mehrheitsbeschluss, gerichtliche Durchsetzung, Anfechtung Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter? Innenverhältnis Vertretung der Wohnungseigentümer Vertretung der Gemeinschaft Fehlen eines Verwalters Weitere Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Auskunftspflicht des Verwalters, Einsichtsrecht der Eigentümer Herausgabe der Unterlagen Haftung des Verwalters Schadensersatzanspruch der Eigentümer Haftungsbeschränkungen Verkehrssicherungspflicht

9 7.6 Verwaltungsbeirat Bestellung Zusammensetzung des Beirats Aufgaben und Befugnisse Haftung des Beirats Die vermietete Eigentumswohnung Gestaltung des Mietvertrags Jahresabrechnung über Wohngeld und Betriebskosten Behebung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum Modernisierung des Gemeinschaftseigentums Anspruch der WEG auf Unterlassung bzw. Kündigung des Mietverhältnisses Veräußerung von Wohnung und Nebenräumen/ Garage an verschiedene Eigentümer Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht Die wichtigsten Änderungen im Überblick Erkenntnisverfahren nach der Zivilprozessordnung Beibringungslast für Tatsachen Die Anfechtungsklage Anträge Versäumnis- und Anerkenntnisurteile, Erledigung des Rechtsstreits, Klagerücknahme Anwaltspflicht Der Verwalter als Zustellungsvertreter Kostenentscheidung Die Kostenlast des Verwalters Streitwert Berufung/Revision Zuständiges Gericht

10 9.3 Die Anfechtungsklage Klagebefugnis Frist zur Klageerhebung Exkurs: Wiedereinsetzung in den vorigen Stand Frist zur Klagebegründung Prozessparteien und Klageantrag Fehlerhafte Eigentümerbeschlüsse Anfechtung eines Negativbeschlusses Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des teilrechtsfähigen Verbandes Klagen der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Ansprüchen aus einem Vertrag Klage auf Abberufung des Verwalters Bestellung eines Notverwalters Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten Einstweiliger Rechtschutz Entziehung des Wohnungseigentums Protokollberichtigung Checkliste für den Erwerb einer Eigentumswohnung Fragen zur Kurzbeurteilung einer Eigentumswohnung/Teileigentumseinheit Besichtigung der Eigentumswohnung Fragen an den Verkäufer/Hausverwalter vor Erwerb der Eigentumswohnung Unterlagen, die vor Erwerb der Eigentumswohnung in Abschrift vorliegen müssen Kaufvertrag der Eigentumswohnung

11 11 Steuern bei Wohnungs- und Teileigentum Die selbstgenutzte Eigentumswohnung/ Eigenheimzulagengesetz Die selbstgenutzte Eigentumswohnung als Baudenkmal und in Sanierungsgebieten Voraussetzungen des Sonderausgabenabzugs bei selbstgenutzten Baudenkmälern Die selbstgenutzte Eigentumswohnung im Sanierungsgebiet Haushaltsnahe Beschäftigungen und haushaltsnahe Dienstleistungen Die vermietete Eigentumswohnung/ Teileigentumseinheit Überschuss Einkünfte/Zufluss-Abfluss- Prinzip Einnahmen verschieben Ausgaben verschieben Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten Absetzung für Abnutzung (AfA) Ermittlung der Gesamtanschaffungskosten/ Gesamtherstellungskosten AfA-Tabellen Abschreibung von einzelnen beweglichen Wirtschaftsgütern Abgrenzung Anschaffungskosten/ Herstellungskosten/Erhaltungsaufwendungen/ anschaffungsnahe Aufwendungen Vermietung der Eigentumswohnung bzw. der Teileigentumseinheit an nahe Angehörige Einkunftserzielungsabsicht

12 11.4 Veräußerung der Eigentumswohnung bzw. Teileigentumseinheit im Privatvermögen Spekulationsgeschäft Gewerblicher Grundstückshandel Bauleistungs- oder Bauabzugssteuer Bauleistungen Befreiung vom Einbehalt des Steuerabzugs Umsatzsteuer Leistungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Optionsmöglichkeit: Vorsteuerabzug Versicherungen Feuerversicherung Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Weitere Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft Sonstige Versicherungen Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen 419 Stichwortverzeichnis 420 Anhang 433 Muster eines Gesamt- und Einzelwirtschaftsplans 435 Muster einer Jahresgesamtabrechnung 436 Muster einer Jahreseinzelabrechnung 438 Muster: Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer 439 Muster: Einberufung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bei Fehlen eines Verwalters 440 Muster: Einladung zur Eigentümerversammlung 441 Muster: Tagesordnung 442 Muster: Stimmrechtsvollmacht

13 Muster: Antrag auf Ausschluss einer dritten Person von der Versammlung 443 Formulierungsbeispiel für eine Öffnungsklausel 444 Muster: Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren 444 Muster: Mitteilung des Umlaufbeschlusses 446 Alternativ 447 Muster: Niederschrift der Eigentümerversammlung 448 Muster: Beschluss-Sammlung 453 Checkliste: Eigentümerversammlung 455 Beispielhafte Aufzählung begünstigter und nicht begünstigter haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen 458 Muster für eine Bescheinigung der haushaltsnahen Dienstleistungen und Beschäftigungsverhältnisse 471 Absetzung für Abnutzung von Gebäuden im Privatvermögen 473 Übersicht: Erhöhte Absetzungen 475 Übersicht: Nutzungsdauer von beweglichen Wirtschaftsgütern