1. Allgemeines Zentrales Organ der Willensbildung Mindestens einmal jährlich Einladungsfrist 2 Wochen Einladung durch Verwalter/ Minderheitenquorum Sä

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Erich Kalb
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1 Beiratsseminar 2012 Die Eigentümerversammlung, Vertretung und Ersatzzustellungsvertreter

2 1. Allgemeines Zentrales Organ der Willensbildung Mindestens einmal jährlich Einladungsfrist 2 Wochen Einladung durch Verwalter/ Minderheitenquorum Sämtliche Eigentümer/ zuletzt bekannte Anschrift Einladungsmängel formelle Beschlussmängel

3 2. Die Durchführung der Versammlung Beschlussfähigkeit - 25 Abs. 3 WEG Mehr als die Hälfte der MEA Zweitversammlung Eventualeinberufung Verwalter i.d.r. Versammlungsleiter Nicht öffentlich Problem: Teilnahme Gäste oder Vertreter Rechtswidriger Ausschluss Anfechtbarkeit OLG Köln, , 16 Wx 266/07 Beratungsbedarf- Teilnahme RA zulässig

4 Sonderfälle Vertretungsbeschränkung: Nichteheliche Gemeinschaft (evident, dauerhaft) OLG Köln, ZMR 2004,378 Erwerber (KG, ZMR 94, 524; ua.) Auflassungsvormerkung Keine gemeinschaftsfremden Einflüsse Ausdrückliche Vollmacht Auslegung Schrottimmobilie - wirtschaftl. Rückübertragung Treu und Glauben ( BGH NJW 87, 650; NJW 93, 1329) Krankheit, Zerstrittenheit, Sprachkenntnis

5 Aufruf der Tagesordnungspunkte Beschlussanträge Abstimmung: 25 Abs. 2 WEG Kopfprinzip Nach Einheiten Nach Miteigentumsanteilen Stimmrechtsausschluss - 25 Abs.5 WEG Majorisierung Verkündung des Beschlussergebnisses konstitutive Bedeutung; BGH, NJW 01,3339

6 Mehrheitsbeschluss Qualifizierter Mehrheitsbeschluss Negativbeschluss Nichtbeschluss Zweitbeschluss Schriftlicher Beschluss Protokoll und Beschluss-Sammlung

7 3. fehlerhafte Beschlüsse Nichtigkeit Verstoß gegen zwingende Normen, gegen gesetzliche Verbote, gegen gute Sitten, fehlende inhaltliche Bestimmtheit Anfechtbarkeit Anfechtungsklage 46 Abs.1 WEG Binnen eines Monats Ab Beschlussfassung Formelle Fehler Fehlende Beschlusskompetenz Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung

8 Wichtigste Beschlussinhalte: a. Verwalterbestellung 26 Abs. 1 WEG Stimmenmehrheit Erstverwalter höchstens 3 Jahre 26 abs. 1 Satz 2 WEG Wiederwahl möglich höchstens je 5 Jahre Abschluss des Verwaltervertrages ureigene Aufgabe der Eigentümerversammlung

9 Erstverwalter 26 Abs. 1, S. 2 WEG Bestellung und Abberufung des Verwalters Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre.

10 Verwalterbestellung - Problem : Ermächtigung des Beirates Umfang der Vollmacht konkrete Klauseln Ausgehandelten Vertrag durch Eigentümerversammlung genehmigen lassen! OLG a. M ; 20 W169/07 Umfang der Bevollmächtigung

12 b. Erstellung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen Gesamtabrechnung/Gesamtwirtschaftsplan Beschluss über Einzel Jahresabrechnung und Einzel Wirtschaftspläne Fälligkeitsvoraussetzung Neue Beschlusskompetenzen nach Reform

13 28 Abs. 1 WEG; Wirtschaftsplan 28 Abs. 3 WEG; Jahresabrechnung Jeweils für Kalenderjahr Einfache Stimmenmehrheit Gesamt-/Einzelwirtschaftspläne Gesamt-/Einzelabrechnung

14 1. Wirtschaftsplan 28 Abs.1 Satz 1 WEG Nr.1: voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des gemeinschaftlichen Eigentums Nr.2: anteilige Lasten- und Kostentragung der WE ausweisen Nr.3: Beitragsleistung der WE zur Instandhaltungsrücklage ausweisen

15 Bedeutung: Wirtschaftliche Handlungsfähigkeit Vorauszahlung, meist monatlich Beschluss über Einzelwirtschaftsplan Fälligkeitsvoraussetzung (BayObLG ZMR 2005, 384, 386) Neu: BGH V ZR 44/09

16 Notwendige Inhalte des WP: Konkrete Höhe der Zahlungen Ermessensspielraum Gegenüberstellung Einnahmen/Ausgaben Kostenverteilungsschlüssel beachten (Niedenführ/ K./ V., 28 Rdnr.15) Zweckbestimmung der Zahlungen (BGH)

17 2. Die Jahresabrechnung 28 Abs.3 WEG Abrechnungszeitraum: Kalenderjahr Unterscheide: Gesamtabrechnung/Einzelabrechnung

18 Gesamtabrechnung: Übersicht tatsächlich geleistete Einnahmen und Ausgaben; Salden der Bankkonten Rechnerische Schlüssigkeitsprüfung möglich (Niedenführ / K. / V. 28 Rdnr. 43)

19 Zweck der Einzelabrechnung: Ermittelten Einnahmen und Ausgaben nach Kostenverteilungsschlüssel auf Eigentümer verteilen Beschluss über Einzelabrechnung Vorraussetzung für gerichtliche Geltendmachung, konkreter Nachzahlungsbetrag beziffert (BayObLG, NZM 2002, 1033, 1034) BGH , V ZR 44/09

21 4. Der Ersatzzustellungsvertreter 45 WEG. 1. Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß 48 Abs.1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder

22 .aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.

23 45 Abs. 2 WEG: Die Wohnungseigentümer haben für den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist, durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen Ersatzzustellungsvertreter sowie dessen Vertreter zu bestellen, auch wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist

24 Der Ersatzzustellungsvertreter tritt in die dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zustehenden Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Gericht die Zustellung an ihn anordnet; Absatz 1 gilt entsprechend.

25 45 Abs. 3 WEG: Haben die Wohnungseigentümer entgegen Absatz 2 Satz 1 keinen Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 aus sonstigen Gründen nicht ausführbar, kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen.

26 Bedeutung für die Eigentümer: Fristwahrung bei Anfechtung Auseinandersetzungen mit dem Verwalter Zustellungsvertreter, der WEG - Verwalter; Regelfall Ausnahme: Verwalter Gegner / oder Gefahr nicht sachgerechter Unterrichtung

27 Konkrete Interessenkollision erforderlich: Verwalter ficht selbst einen Beschluss an Tritt einer Anfechtung bei Jahresabrechnung/ Entlastung Verwalter angefochten Verwalter legt im eigenen Namen Rechtsmittel ein Bestellung oder Abberufung des Verwalters (Niedenführ, WEG 45, Rdnr.11)

28 Verwalter fehlt Mehrheitsbeschluss zur Wahl des Ersatzzustellungsvertreters Wahl ausdrücklich annehmen ( Niedenführ, WEG, 45, Rdnr. 18) Pflichten übernommen! (BGH, NZM 2009,517) Schriftverkehr übersenden, Information

29 Beschlussinhalte: Wie sind die Eigentümer zu informieren? Post, etc. Kostenerstattung, Vorschuss Vollmacht einen Rechtsanwalt zu beauftragen Gericht kann Vergütung festsetzen (AG Dortmund, NZM 2008, 938) Erstattungsfähige Prozesskosten

30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Gerald Lipka Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse /M. Tel. 069/

31 Verband der Immobilienverwalter Hessen e.v. Schwarzburgstraße /M. Tel.: 0700 / Fax: 0700 / www. hausverwalter.de info@hausverwalter.de

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