Rechtsanwalt Peter Achenbach / Haan zur WEG-Novelle 2007:

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1 Rechtsanwalt Peter Achenbach / Haan zur WEG-Novelle 2007: Mit Wirkung zum wird die WEG-Novelle 2007 in Kraft treten. Hiervon sind neben den Verwaltern von Eigentumswohnanlagen auch hundderttausende von Wohnungseigentümern in Deutschland betroffen. Die wesentlichen Änderungen und Auswirkungen der WEG-Reform werden im nachfolgenden skizziert und dargestellt. 1. Mit der WEG-Reform wird die vom Bundesgerichtsgerichtshof entwickelte Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nunmehr auch gesetzlich manifestiert. Der Bundesgerichtshof hatte bereits mit Beschluß die Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt; der Gesetzgeber folgt nunmehr dieser Entwicklung in der Rechtssprechung, indem er in 10 Abs. 6 der WEG-Novelle die Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft künftig gesetzlich festschreibt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der Verwaltung dabei Inhaberin von Rechten und Pflichten sein; ihr kann Verwaltungsvermögen gehören, wozu insbesondere die vereinnahmten Wohngelder als auch die daraus gebildete Instandhaltungsrücklage zählen. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann unter ihrem Namen selbst klagen, aber auch verklagt werden. Hierzu zählen u.a. Klagen betreffend die Geltendmachung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, beispielsweise die Geltendmachung von Hausgeldrückständen gegen säumige Wohnungseigentümer. Auch kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit Prozesse gegen Dritte, z.b. gegen Handwerksfirmen führen, um gegebenenfalls im Zusammenhang mit fehlerhaft erbrachten Werkleistungen Gewährleistungsansprüche durchzusetzen. In einem Klageverfahren ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft dabei mit der jeweiligen Straße und Hausnummer sowie dem Ort zu bezeichnen, in welchem die Eigentumswohnanlage gelegen ist Abs. 8 der WEG-Reform führt ein neues Haftungssystem ein. Nach dieser Bestimmung haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind, wobei sich eine gesamtschuldnerische Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums für Veräußerer und Erwerber nach der in Bezug genommenen Regelung des 160 HGB für die Dauer von 5 Jahren ergibt. Dabei kann ein Wohnungseigentümer gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person selbst begründeten auch die der Gemeinschaft gegenüber dem Dritten zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber solche, welche er gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst geltend machen könnte.

2 Diese quotale, also auf den entsprechenden Miteigentumsanteils des einzelnen Wohnungseigentümers beschränkte Haftung gilt auch im Falle nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn also beispielsweise die Wohnungseigentümergemeinschaft einen entsprechenden Wirtschaftsplan über die von den einzelnen Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgeldvorauszahlungen nicht verabschiedet hat oder aber ansonsten nicht Vorsorge für eine ausreichende Liquidität der Gemeinschaft Vorsorge getroffen hat. 3. Daneben wurde die Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer erheblich erweitert. a) Zwar ist auch nach der weiterhin geltenden Regelung des 16 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung etc. und nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Nach 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer nunmehr aber abweichend hiervon durch Stimmenmehrheit, d.h. mit einfacher Mehrheit beschließen, dass z.b. die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums - gemeint sind insoweit die Betriebskosten im mietrechtlichen Sinne -, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfaßt und nach diesem oder auch einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Neuregelung des 16 Abs. 4 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer im Einzelfall die Kostenverteilung für Instandhaltungs- oder aber Instandsetzungsmaßnahmen, auch für bauliche Veränderungen durch qualifizierten Mehrheitsbeschluß abweichend von einer Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen regeln können, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch den Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Eine solche Regelung kann also zunächst nur im Einzelfall beschlossen werden; im übrigen ist ein qualifizierter Mehrheitsbeschluß für eine solche Beschlußfassung erforderlich; er bedarf nämlich einer Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Nach 16 Abs. 5 können die sich aus 16 Abs. 3 und Abs. 4 der WEG-Reform ergebenden Befugnisse durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auch nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. b) Nach 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer dabei künftig ebenfalls mit einfacher Stimmenmehrheit über Art und Weise von Hausgeldzahlungen, deren jeweilige Fälligkeit als auch über etwaige Verzugsfolgen beschließen; die den Wohnungseigentümern insoweit zugestandene Beschlußkompetenz ermöglicht also die Abweichung von der sonst geltenden gesetzlichen Regelung oder aber einer etwa in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Vereinbarung.

3 Künftig können also die Wohnungseigentümer mit Mehrheitsbeschluß beispielsweise Regelungen beschließen, welche - Fälligkeitsbestimmungen für die Hausgeldzahlungen - die Regelung von Verzugsfolgen bei ausbleibenden Hausgeldzahlungen, dabei auch die Höhe der Verzugszinsen durchaus über den gesetzlichen Zinssatz von 5 Prozent über dem Basiszinssatz nach 247 BGB hinausgehend - die Einführung des Lastschriftverfahrens als auch eine etwa zu zahlende Mehraufwandsgebühr für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren durch Wohnungseigentümer - Vertragsstrafen, Schadenspauschalen, dabei auch Umzugskostenpauschalen betreffen. Zwar konnten Wohnungseigentümer auch bereits in der Vergangenheit beschließen, dass das monatliche Hausgeld im Wege des Lastschriftverfahrens vom Verwalter eingezogen wird. Soweit Wohnungseigentümer gleichwohl am Lastschriftverfahren nicht teilgenommen haben, so konnten diese mit einer zusätzlichen Gebühr, mit welcher der Mehraufwand des WEG- Verwalters im Zusammenhang mit der Nichtteilnahme dieses Wohnungseigentümers am Lastschriftverfahren abgegolten werden sollten, gleichwohl nicht geltend bzw. nicht durchgesetzt werden. Nach Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung kann dann aber eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine solche Mehraufwandsgebühr gleichfalls mehrheitlich zu Lasten des bzw. der nicht am Lastschrifteinzug teilnehmenden Wohnungseigentümers beschließen. Von erheblicher Bedeutung in der Praxis ist auch immer die Frage der Fälligkeit von Hausgeldzahlungen im Zusammenhang mit einer sog. Verfallklausel gewesen, wonach Wohnungseigentümer also bei Zahlungsverzug von mehr als beispielsweise zwei monatlichen Hausgeldzahlungen verpflichtet worden sind, die Hausgeldvorauszahlungen sodann in einer Summe für das ganze Wirtschaftsjahr im Voraus zu zahlen. Insbesondere im Fall eines Eigentümerwechsel hat eine solche Verfallklausel regelmäßig zu Problemen geführt, weil bei einem Eigentümerwechsel der Erwerber einer Eigentumswohnung für die laufende Wirtschaftsperiode auch für die Zeit ab Erwerb der Eigentümerstellung nicht mehr für nach Erwerb der Eigentümerstellung fällig werdende Hausgelder in Anspruch genommen werden konnte. Insoweit könnte nach der Neuregelung des 21 Abs. 7 WEG eine Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr beschließen, den Eintritt einer Verfallklausel unter die auflösende Bedingung zu stellen, dass die Verfallklausel unabhängig von einer etwa bereits erfolgten Titulierung von Hausgeldrückständen für das ganze laufende Wirtschaftsjahr gegenüber dem verkaufenden Wohnungseigentümer nicht weiter greift, wenn beispielsweise die Zwangsverwaltung oder aber die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung angeordnet ist, gleichfalls bei einem Eigentümerwechsel aufgrund Verkaufs der Wohnung. In diesem Fall könnte also auch der Erwerber einer Eigentumswohnung für die ab Erwerb der Eigentümerstellung fälligen werdenden Hausgelder in Anspruch genommen werden.

4 4.a) WEG-Verwalter werden im übrigen ab verpflichtet, eine sog. Beschlußsammlung nach 24 Abs. 7 WEG zu führen, in welcher die von den Wohnungseigentümern gefaßten Beschlüsse nach Ort und Datum der Versammlung fortlaufend nummeriert aufzunehmen sind. Die Beschlußsammlung kann von jedem Wohnungseigentümer oder aber auch von einem hierzu bevollmächtigtem potentiellen Kaufinteressenten eingesehen werden. Die von Wohnungseigentümern gefaßten Beschlüsse sind dabei mit Datum und Ort der Eigentümerversammlung einzutragen; daneben sind auch alle gerichtliche Entscheidungen mit dem jeweiligen Tenor, d.h. mit Urteilstenor oder im Fall eines Vergleichs mit dem Vergleichstext in die Beschlußsammlung einzutragen. Einzutragen sind sowohl positive, d.h. mehrheitlich oder mit entsprechender qualifizierter Mehrheit zustande gekommene Beschlüsse als auch negative Beschlüsse. Die Beschlußsammlung ist dabei von dem WEG-Verwalter unverzüglich, d.h. innerhalb ganz kurzer Frist, maximal allenfalls drei Tage, nach der jeweils durchgeführten Eigentümerversammlung auf den aktuellen Stand zu bringen bzw. zu ergänzen. Soweit eine WEG-Verwalter die Beschlußsammlung nach 24 Abs. 8 WEG nicht ordnungsgemäß führt, so kann dieses einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters darstellen. Nach 26 Abs. 1 WEG liegt nämlich ein wichtiger Grund zur Abberufung eines Verwalters regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschlußsammlung nicht ordnungsgemäß führt. b) Dem Verwalter kommt im übrigen nach 27 Abs.2 und 3 WEG ein doppeltes Vertretungsrecht zum einen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern, zum anderen gegenüber der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zu. 5. Soweit die Veräußerung einer Eigentumswohnung von der Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer oder aber von der Zustimmung des WEG-Verwalters abhängt, so können die Wohnungseigentümer nunmehr nach 12 Abs. 4 der gesetzlichen Neuregelung mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, dass eine solche Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird. Die Veräußerungsbeschränkung kann dabei gegebenenfalls auch im Grundbuch gelöscht werden. 6. Während bislang noch für gerichtliche Streitigkeiten in WEG-Sachen das Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit Anwendung findet, demgemäß der WEG-Richter den dem jeweiligen Rechtsstreit zugrundeliegenden Sachverhalt gegebenenfalls selbst vollständig zu erforschen hatte, bringt die WEG-Reform auch insoweit ganz erhebliche Änderungen mit sich. Künftig finden auf WEG-Streitigkeiten, sog. WEG-Klageverfahren, nämlich die Bestimmungen der Zivilprozeßordnung Anwendung, so dass der WEG-Richter demgemäß seiner Entscheidung zunächst nur den von den Parteien im Rechtsstreit vorgetragenen Sachverhalt zugrundelegen kann.

5 a) Für das Klageverfahren in erster Instanz ist weiterhin das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Eigentumswohnanlage liegt. Für eine etwaige Berufung gegen die amtsgerichtliche Entscheidung ergibt sich sodann die Zuständigkeit des Landgerichts, was im Grundsatz der bisherigen Rechtslage entspricht. Nach bisher geltendem Recht konnte gegen die landgerichtliche Entscheidung dann noch sofortige weitere Beschwerde bei dem Oberlandesgericht eingelegt werden. Nach neuem Recht ist demgegenüber künftig nur noch die Revision bei dem Bundesgerichtshof zulässig, allerdings nur, wenn dem Rechtsstreit eine grundsätzliche Bedeutung zukommt und die Revision vom Berufungsgericht im Urteil ausdrücklich zugelassen wurde. Soweit das Landgericht eine Revision nicht zuläßt, ist eine sog. Nichtzulassungsbeschwerde nach 543, 544 ZPO erst nach Ablauf einer Sperrfrist von 5 Jahren ab Inkrafttreten der Gesetzesreform zulässig. b) Nach 45 Abs. 1 der WEG-Reform ist der Verwalter grundsätzlich zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer soweit diese verklagt werden. 45 Abs. 2 der WEG-Reform sieht allerdings für den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist, vor, dass die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß einen Ersatzzustellungsvertreter zu bestellen haben, auch wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist. Der Ersatzzustellungsvertreter tritt in die dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Gericht die Zustellung an ihn anordnet. Haben die Wohnungseigentümer entgegen dieser Regelung einen Ersatzzustellungsvertreter nicht bestellt, so kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen. Bei einer Klage bestimmt das Gericht einen Wohnungseigentümer als Zustellungsbevollmächtigten, welcher die Zustellung der Klage an die übrigen Wohnungseigentümer ordnungsgemäß zu vermitteln hat, dabei auch bezüglich der entstehenden Kosten zumindest aus eigenen Mitteln in Vorlage treten muß. Hierbei handelt es sich um eine mißlungene Regelung; man stelle sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 150 oder noch mehr Wohnungseigentümern vor, in welcher ein gewählter oder aber gerichtlich bestimmter Ersatzzustellungsvertreter die Zustellung von Schriftstücken in einem solchen Klageverfahren an die anderen Wohnungseigentümer vorzunehmen hat, was mit nicht unerheblichem Zeit- und Kostenaufwand verbunden ist. c) Die Anwendung zivilprozessualer Bestimmungen führt auch zu Änderungen bezüglich der Kosten eines WEG-Klageverfahrens. Bislang wurde in WEG-Verfahren - von Ausnahmen wie z.b. bei der Geltendmachung rückständiger Hausgelder abgesehen - insbesondere bei Beschlußanfechtungsverfahren eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Gegenseite, d.h. der zu deren Lasten entstehenden Rechtsanwaltsgebühren, regelmäßig nicht angeordnet. Künftig trägt die gesamten Kosten eines WEG-Klageverfahrens demgegenüber diejenige Partei, welche im WEG-Klageverfahren unterlegen ist, gegebenenfalls anteilig nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens.

6 d) Ausnahmsweise können die Kosten eines WEG-Klageverfahrens nach 49 Abs. 2 der WEG-Reform auch dem WEG-Verwalter auferlegt werden, soweit dieser das Klageverfahren veranlaßt hat und ihn dabei ein grobes Verschulden trifft, selbst wenn er nicht unmittelbar Partei des Rechtsstreits ist. Ob diese Regelung verfassungskonform ist, dürfte zumindest zweifelhaft sein, zumal dem WEG-Verwalter, welchem die Kosten eines Rechtsstreits insoweit auferlegt worden sind, ein Rechtsmittel gegen die gerichtliche Kostenentscheidung wohl nicht zukommt. e) 50 der WEG-Reform regelt die Frage einer etwaigen Erstattung von in WEG-Klageverfahren entstandenen Kosten, insbesondere von Rechtsanwaltsgebühren. Nach dieser Bestimmung sind dabei den Wohnungseigentümern als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig entstandene Kosten nur die Kosten eines Rechtsanwalts zu erstatten, wenn nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte geboten war. Für die Praxis folgt hieraus, dass sich beispielsweise im Rahmen eines Beschlußanfechtungsverfahren in Anspruch genommene Wohnungseigentümer tunlichst durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen sollten, da ein Anspruch auf Kostenerstattung für die Vertretung nur durch einen Rechtsanwalt gesetzlich angeordnet wird. Dabei sind regelmäßig die Kosten des von dem WEG-Verwalter für die Wohnungseigentümer mit deren Vertretung beauftragten Rechtsanwalts zu erstatten. f) Von Vorteil für die Wohnungseigentümer ist in diesem Zusammenhang auch die Neuregelung zum Streitwert in Wohnungseigentumssachen nach 49 a des Gerichtskostengesetzes. Der Streitwert ist dabei grundsätzlich auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen, maximal begrenzt auf den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers. Soweit sich eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer richtet, darf der Streitwert das 5-fache des Wertes der Interessen dieses einzelnen Wohnungseigentümers nicht übersteigen. Beispiel: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine Sonderumlage für Instandsetzungs-/ Sanierungsmaßnahmen in Höhe von ,00 beschlossen. Der Regelstreitwert nach 49 a GKG beläuft sich auf 50 %, also auf einen Wert von ,00. Bei Anfechtung des Beschlusses über die Sonderumlage durch nur einen Wohnungseigentümer, welcher rechnerisch einen Miteigentumsanteil von 1/20 bzw. 5 % aller Miteigentumsanteile hält, ist der Streitwert allerdings auf das 5-fache des Eigeninteresse dieses Anfechtungsklägers beschränkt.

7 Der betreffende Wohnungseigentümer müßte sich an der Sonderumlage mit 500,00 entsprechend seinem Miteigentumsanteil betragsmäßig mit 500,00 beteiligen, so dass der Wert des Verfahrens in diesem Fall auf 2.500,00 begrenzt wäre. Wohnungseigentumsverfahren werden insoweit künftig gegenüber dem bisher geltenden Recht also zu weit geringeren Gerichts- und Rechtsanwaltskosten geführt werden können. 6. Vorteile werden sich im übrigen für die Wohnungseigentümergemeinschaften nach Inkrafttreten der WEG-Reform auch im Fall der Zwangsversteigerung von Eigentumswohnungen ergeben. Unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein vorrangig im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer die Zwangsversteigerung betreibt, erhält eine Wohnungseigentümergemeinschaft künftig aus dem Versteigerungserlös nach Rangfolge Nr. 2 rückständige Hausgelder für das laufende Jahr der Beschlagnahme des Wohnungseigentums sowie für zwei Jahre rückwirkend ausgezahlt, mindestens in Höhe von 3 % des Einheitswertes des Wohnungseigentums sowie begrenzt auf maximal 5 % des Verkehrswertes.