D. Die Beschluss-Sammlung

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1 Beschlussrecht und Eigentümerversammlung 2 D. Die Beschluss-Sammlung I. Die Bedeutung der Beschluss-Sammlung 1. Die Wirkung der Beschluss-Sammlung nach dem Willen des Gesetzgebers Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Beschluss-Sammlung eine hohe Bedeutung zukommen: Sie soll die Publizität der Beschlüsse, die nach 10 Abs. 4 WEG n.f. auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirken, gewährleisten und insbesondere die Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch ersetzen. 27 Dem dient auch ein Einsichtsrecht aller Wohnungseigentümer und von ihnen ermächtigter Dritter. Nicht zuletzt belegt die ausdrückliche Ergänzung von 26 Abs. 1 WEG um Satz 4, wonach eine nicht ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung zur außerordentlichen Abberufung des Verwalters berechtigt, die ihr zugemessene Bedeutung. 28 Die Beschluss-Sammlung hat aber keine konstitutive Wirkung. Mangels entsprechender Änderung der Gesetzeslage werden Beschlüsse nach wie vor mit ihrer Verkündung wirksam, unabhängig davon, ob sie anschließend ordnungsgemäß in die Sammlung eingetragen werden. 29 Auch die Aufhebung durch Zweitbeschluss bedarf zu ihrer Wirksamkeit nicht des Eintrags in die Beschluss-Sammlung. Ähnliches gilt (selbstverständlich) nach 23 Abs. 4 WEG n.f. auch für die gerichtliche Ungültigerklärung. Der Beschluss-Sammlung kommt somit nicht der öffentliche Glaube eines Registers zu. 30 Sie soll lediglich für Erwerber, Wohnungseigentümer und Verwalter 31 eine neue, besonders übersichtliche Informationsquelle zur Beschlusslage darstellen BT-Drucks. 16/887, 10, 21 u. 33; hiergegen etwa BNotK, ZWE 2003, 352 f.; Demharter, ZWE 2005, 151 ff.; zustimmend unter dem Gesichtspunkt einer Entlastung der Grundbuchämter Böttcher/Hintzen, ZfIR 2003, Frohne, ZMR 2005, Demharter, NZM 2006, Gegen diese ursprünglichen Absichten zu Recht Armbrüster, AnwBl 2005, 17 f.; Häublein, ZWE 2005, 148 ff.; Frohne, ZMR 2005, 513; zur mangelnden Vorhersehbarkeit der Gemeinschaftsordnung für Erwerber Häublein, ZMR 2006, BT-Drucks. 16/887, 11f., vgl. Frohne, ZMR 2006, 591; Hinz, ZMR 2005, 274; Röll, Rpfleger 2003,

2 2 Beschlussrecht und Eigentümerversammlung 2. Der gewünschten Wirkung entgegenstehende Umstände 24 Ob die Beschluss-Sammlung die an sie gestellten Erwartungen erfüllen, insbesondere die Niederschrift übertreffen wird, muss indessen bezweifelt werden. Bedenklich erscheint insoweit schon, dass es nicht der Unterschrift eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats und eines weiteren Miteigentümers bedarf, die auf diesem Wege für die Richtigkeit der Niederschrift einstehen. Noch nicht einmal die Unterzeichnung durch denjenigen, der die Beschluss-Sammlung führt, ist erforderlich. Damit ist eine nachträgliche Änderung ungleich leichter möglich als bei der Niederschrift nach 24 Abs. 6 WEG, da niemand beteiligt werden muss, der mit seiner Unterschrift für die Richtigkeit des Eintrags einsteht. Daraus, dass auch die nachträglichen Vermerke und Löschungen nicht unterzeichnet werden müssen, ergeben sich weitere Risiken für die Richtigkeit der Dokumentation. Dies gilt insbesondere bei einer elektronischen Beschluss-Sammlung, aus der Beschlüsse nach ausdrücklichem Bekunden des Gesetzgebers (bis auf die verbleibende Nummer) ersatzlos gelöscht werden können. Im Ergebnis wird die Beschluss-Sammlung also nur einen ersten Anhaltspunkt für die Beschlusslage in der Gemeinschaft vermitteln. Dementsprechend hat der Gesetzgeber entgegen früheren Vorstellungen zu Recht darauf verzichtet, der Beschluss-Sammlung die Wirkung eines öffentlichen Registers zukommen zu lassen. Ein Erwerbsinteressent tut also gut daran, sich neben der Beschluss-Sammlung die Niederschriften vorlegen zu lassen, die von mehreren Beteiligten geprüft und darüber hinaus auch weniger leicht veränderlich sind. II. Der Inhalt der Beschluss-Sammlung 1. Die möglichen Einträge in die Beschluss-Sammlung 25 Nach 24 Abs. 7 Satz 7 WEG n.f. sind Eintragungen, Vermerke und Löschungen 32 möglicher Inhalt der Beschluss-Sammlung. Nur die Eintragun- 32 Im Folgenden wird der Begriff der Eintragung im engeren Sinne des 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 3 Satz 1, 2 WEG n.f. für die Verlautbarung von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen verwandt und Eintrag als Sammelbegriff für Eintragungen, Vermerke und Löschungen. 58

3 Beschlussrecht und Eigentümerversammlung 2 gen können für sich in der Beschluss-Sammlung stehen; Vermerke 33 und Löschungen beziehen sich stets auf eine Eintragung. Die Eintragungen geben zum einen die in Beschlüssen gefasste Willensbildung der Wohnungseigentümer wieder. Daneben sind nach 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 3 WEG n.f. auch gerichtliche Entscheidungen einzutragen. 2. Das Verhältnis zur Niederschrift a) Die Schnittmenge von Beschluss-Sammlung und Niederschrift Die Beschluss-Sammlung weist in Funktion und Inhalt Schnittmengen mit der Niederschrift auf. 34 Gleichwohl ersetzt sie letztere nicht, sondern stellt eine zusätzliche Dokumentation der gemeinschaftlichen Willensbildung dar. 35 Dies geht zum einen daraus hervor, dass die Vorschriften zur Protokollierung der Eigentümerversammlung, insbesondere 24 Abs. 6 WEG, unberührt bleiben. Zum anderen schränkt 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 WEG n.f. den Inhalt der Beschluss-Sammlung gegenüber der Niederschrift auf die in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse ein. Beschluss- Sammlung und Niederschrift überschneiden sich also in der Dokumentation von Beschlüssen, deren Wortlaut in beiden verzeichnet sein muss. 26 b) Zusätzlicher Inhalt der Niederschrift Mit der Wiedergabe der Beschlüsse kann sich die Niederschrift im Gegensatz zur Beschluss-Sammlung häufig nicht begnügen. Die Regelung in 24 Abs. 6 Satz 1 WEG, wonach über die gefassten Beschlüsse (...) eine Niederschrift aufzunehmen ist, wird allgemein nur als ihr Mindestinhalt verstanden. 36 Wer BT-Drucks. 16/887, 34 spricht auch von Anmerkungen, was mit dem im Gesetzestext und hier verwandten Begriff des Vermerks inhaltsgleich ist. 34 Zum sachlichen Zusammenhang zwischen Niederschrift und Beschluss-Sammlung s. BT-Drucks. 16/887, Dazu, dass eine Sammlung der Niederschriften (entgegen Drabek, ZWE 2005, 147) nicht den Anforderungen an eine Beschluss-Sammlung genügt, s. BT-Drucks. 16/887, 33 u. Armbrüster, AnwBl 2005, 18; deswegen geht die Kritik von Köhler, ZMR 2005, 21 zu weit. 36 Bärmann/Pick/Merle, 9. Aufl. 2003, 24 Rn 108; Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl. 2005, 24 WEG, Rn 115; KK-WEG/Riecke, 2006, 24 Rn 73 ff. 59

4 2 Beschlussrecht und Eigentümerversammlung den in der Eigentümerversammlung rechtserhebliche Erklärungen, etwa das Anerkenntnis bzw. der Verzicht bezüglich bestimmter Pflichten, die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung oder das Ergebnis der Willensbildung von BGB-Untergemeinschaften innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft abgegeben, sind diese tunlichst zu protokollieren. In die Beschluss- Sammlung sind sie indessen nach dem klaren Gesetzeswortlaut nicht aufzunehmen. Ähnliches kann auch für nicht unmittelbar rechtlich erhebliche Vorkommnisse gelten, etwa für die Ausführungen eines Sachverständigen zur Bautensanierung, die als Grundlage der Beschlussfassung dient. Während sie zumindest dem Ergebnis nach in eine Niederschrift aufzunehmen sind, wenn die Beschlussfassung nur so verständlich wird, ist von einer Wiedergabe in der Beschluss-Sammlung abzusehen, da diese nur den Wortlaut der Beschlüsse wiederzugeben hat. Der Verwalter hat also künftig eine doppelte Dokumentationspflicht: Er hat zum einen die auf den Wortlaut der gefassten Beschlüsse beschränkte Beschluss-Sammlung zu führen und daneben die Niederschrift anzufertigen, die alle weiteren wesentlichen Begebenheiten und Ergebnisse der Eigentümerversammlung zu enthalten hat. c) Zusätzlicher Inhalt der Beschluss-Sammlung 28 Umgekehrt enthält die Beschluss-Sammlung insoweit einen höheren Informationsgehalt, als sie auch nachträgliche Veränderungen berücksichtigt. Wird etwa ein Beschluss gerichtlich für ungültig erklärt, berührt das nicht die Richtigkeit der Niederschrift, in der er protokolliert ist. Ihre Berichtigung ist daher nicht geboten. In der Beschluss-Sammlung sind dagegen derartige nachträgliche Veränderungen zu vermerken. 3. Die Eintragung von Beschlüssen a) Einzutragende Beschlüsse Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 WEG n.f. unterwirft alle in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse der Eintragungspflicht. Dies umfasst auch die Ablehnung einer Beschlussvorlage, so genannte Negativbeschlüsse. 37 Zweckmäßig ist die Angabe des Beschlussantrags und des Abstim- 37 Vgl. Armbrüster, AnwBl 2005,

5 Beschlussrecht und Eigentümerversammlung 2 mungsergebnisses, so dass das Ergebnis auch beim Negativbeschluss auf Anhieb ersichtlich wird. Daneben bedarf es nach 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 WEG n.f. der Angabe von Ort und Datum der Versammlung. Bei schriftlichen Beschlüssen ist darüber hinaus der Akt nach 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 WEG n.f., der der Verkündung entspricht (etwa der Aushang), mit Ort und Datum anzugeben. 38 Zwingend ist nur die Eintragung nach Inkrafttreten der Novelle gefasster Beschlüsse. 39 b) Beschlüsse zur Geschäftsordnung Vor dem Hintergrund dieser Absicht des Gesetzgebers, die Beschluss-Sammlung knapper und übersichtlicher als die Niederschrift zu gestalten, stellt sich die Frage nach der Behandlung von Beschlüssen zur Geschäftsordnung. Denn diese erschöpfen sich oftmals im Vollzug in der Versammlung, auf der sie gefasst wurden. Eine Bedeutung für die Zukunft kommt ihnen in aller Regel nicht zu. Letztlich sind sie daher für Erwerbsinteressenten von weit geringerer Bedeutung als etwa rechtlich bindende Erklärungen einzelner Wohnungseigentümer z.b. zu baulichen Veränderungen. Gleichwohl hat der Gesetzgeber weder im Wortlaut noch in den Materialien einen Hinweis darauf gegeben, dass nur bestimmte Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind. Hinzu kommt, dass Beschlüssen zur Geschäftsordnung auch für künftige Versammlungen Bedeutung zukommen kann, wenn diese mit Wirkung für die Zukunft geregelt wird, was dem Verwalter als juristischem Laien nicht auf Anhieb erkennbar sein muss. 40 In diesem Falle können Beschlüsse zur Geschäftsordnung auch isoliert angefochten werden. Vor allem aber können sie für die Anfechtung eines anderen Beschlusses von entscheidender Bedeutung sein, wenn sie etwa Einfluss auf Anwesenheit oder Stimmenzählung hatten. Hieraus resultiert auch ein Informationsbedürfnis, da etwa ein Erwerber aus dem Vermerk über die Anhängigkeit eines Anfechtungsverfahrens in Verbindung mit Geschäftsordnungsbeschlüssen Rückschlüsse auf den S. auch BT-Drucks. 16/887, BT-Drucks. 16/887, 33, auch zur nachträglichen Sammlung früherer Beschlüsse im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung; zur Übergangsfrist vgl. BT-Drucks. 16/887, 48; kritisch Demharter, NZM 2006, Zu den Schwierigkeiten des Verwalters bei der juristischen Beurteilung der Beschlüsse allgemein s. Schneider, ZMR 2005, 16; ähnlich Köhler, ZMR 2005,

6 2 Beschlussrecht und Eigentümerversammlung Bestand des angefochtenen Beschlusses ziehen kann. Aus diesen Gründen erscheint es ratsam, auch Beschlüsse zur Geschäftsordnung in die Beschluss- Sammlung einzufügen. Allerdings eröffnet 24 Abs. 7 Satz 6 WEG n.f. die Möglichkeit, derartige Eintragungen, die für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr haben, ohne weiteres zu löschen. 4. Die Eintragung gerichtlicher Entscheidungen a) Einzutragende Entscheidungen aa) Sämtliche Entscheidungen im Verfahren nach 43 WEG n.f. 31 Neben Beschlüssen sind auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. 41 Dabei ist darauf zu achten, dass sich 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 3 WEG n.f. nicht auf Beschlussanfechtungen beschränkt, sondern allgemein von gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 redet. Folglich sind grundsätzlich auch Entscheidungen in Streitigkeiten des Verbandes nach 43 Nr. 2 WEG n.f., der Wohnungseigentümer untereinander nach 43 Nr. 1 WEG n.f., mit dem Verwalter nach 43 Nr. 3 WEG n.f. und mit Dritten nach 43 Nr. 5 WEG n.f. Gegenstand der Beschluss-Sammlung. bb) Entscheidungen in der Hauptsache und in Nebenverfahren 32 Zur Frage, ob nur End- oder auch Nebenentscheidungen (etwa zum Streitwert oder zu Rechtsmitteln im Vollstreckungsverfahren) oder gar verfahrensleitende Entscheidungen einzutragen sind, gibt das Gesetz keine Auskunft. Zwar redet es nur von Urteilsformeln, was darauf hindeutet, dass nur Endentscheidungen einzutragen sind. Die Verwendung des Begriffs Urteilsformel beruht aber erkennbar auf einer Ungenauigkeit des Gesetzgebers. Denn in jedem Fall ist auch die rechtskräftige Beendigung des Rechtsstreits durch Verwerfung oder Zurückweisung der Berufung nach 522 ZPO einzutragen, 41 Keine Berücksichtigung findet im Gesetzestext der gerichtliche Vergleich. Es kann aber kein Zweifel bestehen, dass auch er analog 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 3 WEG n.f. als Beendigung eines Gerichtsverfahrens einzutragen ist (vgl. Frohne, ZMR 2006, 591). 62