Rätselhaftes zur Entstehung der Gemeinschaft aus Sicht des Erstverwalters. Prof. Dr. Martin Häublein Universität Innsbruck

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1 Rätselhaftes zur Entstehung der Gemeinschaft aus Sicht des Erstverwalters Universität Innsbruck

2 Fragen, auf die es keine einfachen Antworten gibt Wann gilt das WEG für die Verwaltung der Anlage? Wie wird man Erstverwalter? Was gilt für Verträge, die bereits vorher geschlossen wurden? Wer haftet für die Beiträge aus dem Wirtschaftsplan/der Abrechnung? Was kann oder was muss der Verwalter tun, wenn der Bauträger ihn auffordert, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums zu erklären? Universität Innsbruck 2

3 Ausgangsüberlegungen Was kennzeichnet die Begründungsphase und worin bestehen ihre Besonderheiten? Wohnungseigentum wird meistens gem. 8 WEG begründet, d.h. durch einen aufteilenden Eigentümer. Die Vorschriften des WEG über die Verwaltung (Bestellung eines Verwalters, Aufstellen eines Wirtschaftsplans, Abrechnung über diesen, Wahl eines VBR usw.) setzen eine Gemeinschaft voraus. Universität Innsbruck 3

4 Das späte Entstehen der Gemeischaft Eine Gemeinschaft entsteht aber nach ganz h.m. erst, wenn es mehrere Wohnungseigentümer gibt. Bis die Erwerber als Wohnungseigentümer im GB (Abt. I) eingetragen werden, kann gerade beim Kauf vom Bauträger viel Zeit vergehen. In dieser Phase und oft sogar darüber hinaus, hat der aufteilende Eigentümer häufig viele Stimmen oder ist sogar noch Alleineigentümer. Gleichwohl wäre es unangemessen, wenn er noch uneingeschränkt schalten und walten könnte. Universität Innsbruck 4

5 Das Schweigen des Gesetzes Was die Entstehung der Gemeinschaft anbelangt, ist das WEG höchst lückenhaft. 8 Abs. 2 S. 2 WEG legt lediglich fest: Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Nach ganz h.m. genügt die Anlegung der Wohnungs-GB nicht, damit die Vorschriften des WEG zur Anwendung kommen, sondern die Verwaltung durch einen WE- Verwalter setzt eine werdende WE-Gem. voraus. Durch das Institut der werdenden Gemeinschaft verlegen Rechtsprechung und Lehre die Anwendung der Vorschriften des WEG, insbesondere über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, nach vorne! Universität Innsbruck 5

6 Die werdende Gemeinschaft Die Gemeinschaft, deren Organ der Verwalter ist, entsteht als werdende WE-Gemeinschaft erst (aber auch schon), wenn 1. mit mindestens einem Erwerber ein wirksamer Erwerbsvertrag geschlossen wurde, 2. der Anspruch dieses Erwerbers auf Übereignung der Wohnung durch eine Vormerkung im GB gesichert ist und 3. der Bauträger ihm Besitz an der Einheit eingeräumt hat. Universität Innsbruck 6

7 Daraus folgt: Der Erstverwalter muss wissen, wann die werdende WE- Gem. entstanden ist. Meistens erfolgt die Besitzverschaffung (Übergabe dazu gleich genauer) als letztes, weshalb der Verwalter sicherstellen muss, dass er von der Übergabe der ersten Wohnung erfährt. Hat er davor Dienstleistungen erbracht, kann die Vergütung dafür grds. nicht vom Konto der Gemeinschaft entnommen werden! Bezahlt er Rechnungen, z.b. von Versorgern, muss der Verwalter prüfen, ob die Gemeinschaft wirklich Vertragspartner ist. Merke: Verträge gehen nicht automatisch (ex lege) auf die Gemeinschaft oder die Wohnungseigentümer über! Das erfordert eine korrekte Vertragsgestaltung, die oft noch in den Händen des aufteilenden Eigentümers liegt. Problem: Gilt hier die Beschränkung des 309 Nr. 9 BGB? Ferner muss er wissen, wer zur werdenden WE-Gem. gehört (auch dazu gleich mehr). Universität Innsbruck 7

8 Und vor allem stellt sich die Frage, wie er überhaupt zum Verwalteramt kommt (s. oben). Oft wird der erste Verwalter vom aufteilenden Eigentümer in der TE bestellt. Obwohl eine Norm wie 6 Abs. 3 S. 2 GmbHG, der die Bestellung des Geschäftsführers einer GmbH vorsieht, fehlt, lässt die ganz h.m. eine Bestellung des Verwalters in der TE zu. Das geschieht aber auf nicht abschließend geklärter Rechtsgrundlage, was ein Risiko bedeutet. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte unmittelbar nach Entstehen der werdenden WE-Gemeinschaft eine erste WEV einberufen und dort zumindest über den Verwaltervertrag beschließen zu lassen. Wenn man auch über die Bestellung in das Verwalteramt beschließen lässt, dürfte die Beschränkung des 26 Abs. 1 S. 2 WEG (max. 3 Jahre) zu beachten sein. Universität Innsbruck 8

9 Hintergrund Es gibt keine wirklich überzeugende rechtsdogmatische Begründung dafür, auf welche Weise die Eigentümer an die Verwalterbestellung gebunden werden, die der aufteilende Eigentümer in der TE/GO vornimmt. Deswegen nehmen manche Notare eine Zustimmung zum Verwaltervertrag in die Erwerbsverträge auf. Dabei wird verkannt, dass nicht einzelne Eigentümer Partei des Verwaltervertrages ist, sondern die Gemeinschaft. Für diese kann der einzelne Erwerber aber nicht handeln. Der sicherste Weg besteht darin, dass die Versammlung über den Vertrag (und auch über die Wahl) beschließt. Beachte: Der Beschluss bedarf einer Umsetzung! Die Unterzeichnung kann z.b. dem VBR übertragen werden Aber ab wann kann eine solche Beschlussfassung stattfinden und wer ist daran zu beteiligen? Maßgeblich sind die Voraussetzungen der werdenden WE-Gem. Universität Innsbruck 9

10 Dazu BGH v V ZR 80/15 Sachverhalt Der Bekl. teilte sein Grundstück in 5 WE und verkaufte die WE Nr. 1 und 2 an eine Erwerberin, die WE Nr. 3 an eine zweite und die WE Nr. 4 und 5 an eine dritte. Der Bekl. verpflichtete sich, das gesamte Gebäude zu sanieren. Zu Gunsten der Erwerberinnen wurden Vormerkungen in das GB eingetragen. Eine Umschreibung des Eigentums ist nicht erfolgt. Die WE Nr. 2, 3 und 5 wurden übergeben. In der ETV vom wurden eine Hausgeldzahlung und eine Umlage von 700 je Wohneinheit für die vergangenen drei Monate des Jahres bestandskräftig beschlossen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung hatten die Erwerberinnen in den WE Nr. 1 und 4 einige Einrichtungsgegenstände untergebracht, obwohl die Wohnungseingangstüren bis Anfang 2014 fehlten. Mit ihrer Klage begehrt die WE-Gem. Zahlung für die WE Nr. 1 und 4 vom Bekl. Zu Recht? Universität Innsbruck 10

11 Dazu BGH v V ZR 80/15 Zunächst bestätigt der BGH sein Rspr., nach der jedenfalls im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Ersterwerbern eine vorverlagerte Anwendung des WEG geboten ist, sofern die Voraussetzungen einer werdenden WE-Gem. (s.o.) vorliegen. Nach h.l. gilt das auch im Außenverhältnis (Vertragspartner etc.), was der BGH so aber bislang nicht entschieden hat! Im entschiedenen Fall ging es um die Beitragsansprüche (= Innenverhältnis), weshalb die Gemeinschaft klagen konnte. Hinsichtlich der WE Nr. 2, 3 und 5 lagen eindeutig die Voraussetzungen einer werdenden WE-Gem. vor. Klärungsbedürftig war, ob der aufteilende Eigentümer dieser WE-Gem. noch angehörte ( 16 II WEG). Das wäre nicht der Fall, wenn die Erwerber zum Zeitpunkt der Beschlussfassung auch bezüglich der WE Nr. 1 und 4 bereits werdende Eigentümer waren. Universität Innsbruck 11

12 Hintergrund Der werdende Eigentümer verdrängt den noch als Eigentümer eingetragenen aufteilenden Eigentümer hinsichtlich der jeweiligen Einheit. Daraus folgt einerseits, dass (nur) der werdende Eigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden ist und dort das Stimmrecht für die Einheit ausübt. Andererseits trägt der Erwerber auch die Kosten gemäß dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung in Abhängigkeit von deren Fälligkeit. Den noch immer als Eigentümer eingetragenen aufteilenden Eigentümer trifft keine Ausfallhaftung, wenn der werdende Eigentümer nicht zahlt (BGH). Zu den damit verbundenen Problemen s. gleich noch den aktuellen Fall des BGH v Universität Innsbruck 12

13 BGH v V ZR 80/15 Nach Auffassung des BGH ist als werdender Wohnungseigentümer nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der Wohnung durch Übergabe erlangt hat. Der Bauträger dürfe den Besitz nicht ohne oder gegen seinen Willen verlieren und auf diese Weise aus der Gemeinschaft gedrängt werden. Erfolgt die Übergabe mit Willen des Bauträgers, sei es unerheblich, ob die vertraglichen Voraussetzungen hierfür vorlagen und ob darin eine Abnahme i.s. des Werkvertragsrechts zu sehen ist. Der Verwalter sollte sich nun eine Frage stellen: Wie kann und muss er die Übergabe der Wohnung an den Erwerber feststellen? Hierzu enthält macht der BGH folgende Aussagen: Universität Innsbruck 13

14 Dazu BGH v V ZR 80/15 Habe der Erwerber die Wohnung bereits bezogen, könne der Verband (und damit auch der Verwalter) grundsätzlich von einer erfolgten Übergabe ausgehen, da eine solche dem Einzug in aller Regel vorausgehe. Nicht (ausdrücklich) gesagt ist damit, ob der Verband auch von der Eintragung einer Vormerkung ausgehen kann! Muss der Verwalter im Vorfeld der WEV prüfen, welche WE bereits bezogen sind und ob entsprechende Vormerkungen bestehen? M.E. nicht, weil die Parteien des Erwerbsvertrages die Pflicht haben, dies dem Verwalter mitzuteilen. Der BGH meint, es obliege den Parteien des Bauträgervertrags, dem Verband eine schon im Vorfeld des Einzugs erfolgte einvernehmliche Übergabe mitzuteilen. Im Zweifel sei die Grundbucheintragung (in Abt. I) maßgeblich und der Bauträger als Wohnungseigentümer anzusehen. Allerdings können sich stärkere Prüfpflichten ergeben, bevor der Verwalter auf Zahlung der Beiträge klagt! Universität Innsbruck 14

15 Dazu BGH v V ZR 82/17 Zum Sachverhalt: Eine werdende WE-Gem. verklagt ihre ehemalige Verwalterin. Der Vorwurf: Es sei ein Schaden entstanden, weil Hausgeldforderungen für zwei Einheiten (rd Euro) für in einem Zwangsversteigerungsverfahren nicht angemeldet wurden. Trotz Veräußerung der Einheiten war als Eigentümerin noch die Bauträgerin eingetragen, die in Insolvenz gefallen war. Mit Beschluss vom wurden die Einheiten in einem von Dritten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren beschlagnahmt. In der Eigentümerversammlung vom gab die Beklagte Informationen über den Stand der Zwangsversteigerung der Wohnungen, da die Eigentümergemeinschaft ihre Ansprüche anmelden muss. Der Termin der Versteigerung wurde bekanntgegeben. Der Zuschlag erfolgte am auf ein Gebot von Euro. Eine Anmeldung der offenen Hausgeldforderungen war nicht erfolgt. Universität Innsbruck 15

16 BGH v V ZR 82/17 Zum Sachverhalt: Das AG gab der Klage i.h.v Euro statt (offene Hausgelder für 2006 und 2007). Die Gemeinschaft begehrt in ihrer Berufung weitere rd Euro für Das LG wies die Berufung mit der Begründung zurück, bereits dem Grunde nach hafte die Verwalterin nicht, weil sie keine Pflicht verletzt habe. Die ihr obliegenden Hinweispflichten habe die Beklagte erfüllt und sei im Übrigen nicht gehalten, einen Beschluss anzuregen oder vorzubereiten, der sie zum Handeln ermächtige. Wie wird der BGH entscheiden? Universität Innsbruck 16

17 Dazu BGH v V ZR 82/17 Problem I: Gesetzliche Pflicht des Verwalters zur Anmeldung? Für den Umfang der Pflichten ist zu unterscheiden zwischen o der bloßen Anmeldung einer Forderung, die ohne Titel und ohne wirtschaftliches Risiko (keine Gebühren oder Vorschüsse) für die Gemeinschaft möglich ist ( 45 Abs. 3 ZVG), o und der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens ( 15 ZVG) oder einem Beitritt zu einem solchen ( 27 ZVG). Die Forderungsanmeldung löst keine Kosten für die Gemeinschaft aus; der Verwalter kann und muss daher tätig werden, auch wenn es keinen Ermächtigungsbeschluss gibt! Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens und der Beitritt zu einem solchen setzen hingegen eine entsprechende Ermächtigung des Verwalters (i.d.r. durch Beschluss) voraus. Universität Innsbruck 17

18 Dazu BGH v V ZR 82/17 Problem II: Schuldet die Bauträgerin das Hausgeld? Das hängt davon ab, ob der Erwerber 2005 (nur um dieses Hausgeld wurde noch gestritten) bereits werdender Eigentümer war. Der BGH geht davon aus, dass nur der Erwerber für das Hausgeld haftet, das nach seinem Beitritt zur Gemeinschaft als werdender Eigentümer fällig wird. Voraussetzungen für den Beitritt als werdender Eigentümer: 1. Wirksamer Erwerbsvertrag 2. Eintragung einer Auflassungsvormerkung 3. Übergabe der Wohnung an den Erwerber. Sollten diese Voraussetzungen 2005 vorgelegen haben, wäre eine Forderungsanmeldung im ZV-Verfahren ohne Erfolg geblieben; denn nur Forderungen gegen den Eigentümer (hier: die Bauträgerin) werden im Vorrang des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bedient. Zur weiteren Sachverhaltsaufklärung verwies der BGH die Sache zurück. Universität Innsbruck 18

19 BGH v V ZR 82/17 Leitsatz des BGH: Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden. Ergänzender Hinweis: Bevor kostenauslösende Handlungen vorgenommen werden (z.b. ein Beitritt zum ZV-Verfahen), sollte geprüft werden, ob der vermeintliche Schuldner wirklich für das Hausgeld haftet. Das kann in der Regel nur ein Rechtsanwalt, weshalb sich der Verwalter ermächtigen lassen sollte, diesen zu beauftragen Universität Innsbruck 19

20 Bis wann kann ein Erwerber werdender Eigentümer werden? Grundsätzlich genügen Vormerkung und Übergabe der Wohnung nicht, um die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers zu erlangen. Es bedarf der Eigentumsumschreibung. Vorher kann der Erwerber aber vom Veräußerer bevollmächtigt werden. Es ist daher wichtig zu wissen, bis zu welchem Zeitpunkt ein Erwerber werdender Eigentümer sein kann. Die vom WEG nicht geregelte Begründungsphase (auch Entstehungsphase genannt) endet an sich mit Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer. Aber: Endet damit die Möglichkeit, für spätere Erwerber noch den Status eines werdenden Wohnungseigentümers zu erlangen? Universität Innsbruck 20

21 Dazu BGH v V ZR 196/11 Nach Ansicht des BGH sind Erwerber, die den Erwerbsvertrag vor Entstehen der eigentlichen Gemeinschaft abschließen und zu deren Gunsten eine Vormerkung eingetragen wird, auch dann als werdende Eigentümer anzusehen, wenn die Übergabe der Wohnung erst nach dem Entstehen der Gemeinschaft erfolgt ist. Offen ist, was für Erwerber gilt, die erst nach Entstehen der eigentlichen Gemeinschaft kaufen oder zwar vorher gekauft haben, aber erst später im GB vorgemerkt wurden. Nach einer Ansicht soll grundsätzlich jeder, der vom aufteilenden Eigentümer erwirbt, werdender Eigentümer sein, wenn die drei Voraussetzungen vorliegen. Andere wollen mit dem Ablauf der Verjährungsfrist für Baumängel (5 Jahre) auch die Möglichkeit enden lassen, werdender Eigentümer zu werden. Schließlich wird vertreten, ein nach Entstehen der eigentlichen Gemeinschaft geschlossener Erwerbsvertrag reiche nicht mehr aus. Der Verwalter kann sich ggf. durch Vollmachten absichern. Universität Innsbruck 21

22 Sonderfall: Erwerb der Vormerkung Grundsätzlich kann werdender Eigentümer nur ein sog. Ersterwerber werden, d.h. derjenige, der vom aufteilenden Eigentümer erwirbt. Ein Zweiterwerber, d.h. solche Käufer, die ihren Vertrag mit dem Ersterwerber oder einem späteren Eigentümer schließen, erlangt die Rechte und Pflichten eines WE erst mit Eigentumserwerb. Wie Ersterwerber wollen manche diejenigen behandeln, an den der Ersterwerber seinen durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Übereignung übertragen hat. Bsp.: Vom Bauträger B kauft A eine Wohnung, wird im GB mit dem Anspruch vorgemerkt und bekommt die Einheit übergeben. Später überträgt A, ohne bislang als Eigentümer eingetragen zu sein, die Wohnung an C. C wird als Berechtigte an der Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Wer schuldet das Hausgeld? Es kommt darauf an, ob C in die Position eines werdenden Eigentümers eingerückt ist oder als Zweiterwerber erst mit Eintragung in Abt. I des GB Eigentümer wird. Universität Innsbruck 22

23 Dazu BGH v V ZR 275/14 Unter Aufgabe einer älteren Judikatur meint der BGH, der veräußernde werdende Wohnungseigentümer bleibe auch dann Mitglied des Verbands, wenn er den vorgemerkten Übereignungsanspruch und den Besitz übertragen hat. Das gilt selbstverständlich nur, bis der Erwerber als Eigentümer in Abt. I des GB eingetragen worden ist. Für den BGH ist die Rechtssicherheit entscheidend. Aus Sicht der Gemeinschaft sei so am ehesten gewährleistet, dass deren Mitglieder mit der erforderlichen Sicherheit bestimmt werden können. Eine Übertragung der Stellung als werdender Eigentümer setze voraus, dass in der Person des Erwerbers alle Voraussetzungen erfüllt sind, d.h. neben dem Vormerkungserwerb die Übergabe. Die Feststellung der Besitzverhältnisse bereite jedoch gerade beim Zweiterwerb besondere Schwierigkeiten und die Gemeinschaft könne nicht ohne weiteres feststellen, wer zu ihr gehört. Universität Innsbruck 23

24 Daraus folgt für die Verwaltung Schuldner des Hausgeldes bleibt auch nach Übertragung der Vormerkung und Übergabe der ursprüngliche Ersterwerber als werdender Wohnungseigentümer. Er ist grundsätzlich auch zur Versammlung zu laden und nimmt das Stimmrecht wahr. Rechtsgeschäftliche Regelungen, wie eine Bevollmächtigung zur Ausübung des Stimmrechts, sind aber selbstverständlich möglich. Teilt der Veräußerer dem Verwalter mit, dass die Ladungen künftig an den Erwerber erfolgen sollen, liegt darin eine Empfangsvollmacht. Erst die Eintragung als Eigentümer führt dazu, dass der Erwerber der Vormerkung in unserem Beispiel C Wohnungseigentümer wird. Er wird damit wie ein Zweiterwerber behandelt. Universität Innsbruck 24

25 Baumängel als besondere Herausforderung Der Umgang mit Baumängeln gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hat die Gemeinschaft z.b. einen Handwerker beauftragt, der das in die Jahre gekommene Dach decken soll, müssen die Arbeiten von der Gemeinschaft abgenommen werden und vor Ablauf der Verjährungsfrist geprüft werden, ob Mängel später erkennbar wurden. Schwieriger ist die Situation bei der Begründung von WE; denn sehr oft hat der aufteilende Eigentümer (z.b. ein Bauträger) den Erwerbern Bauleistungen versprochen. Errichtung der kompletten Anlage, Umbau von Altsubstanz etc. Hier ist nicht die Gemeinschaft Vertragspartner, sondern dies sind die einzelnen Eigentümer. Sie müssen die Leistung des aufteilenden Eigentümers abnehmen und ihnen stehen etwaige Mängelrechte zu. Aber: Der Gemeinschaft können dabei wichtige Aufgaben zukommen, die den Verwalter betreffen. Universität Innsbruck 25

26 Abnahme des gem. Eigentums Zu den Pflichten eines Bestellers (= Erwerber einer Werkleistung, z.b. beim Bauträgervertrag) gehört die Abnahme. Da jeder Wohnungserwerber einen Anspruch auf mangelfreie Errichtung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen den Bauträger erwirbt, schuldet auch jeder die Abnahme. Es ist äußerst umstritten, welche Rolle die Gemeinschaft (und damit der Verwalter) in diesem Zusammenhang spielt. Dabei geht es hier um die gesetzliche Rechtslage. Häufig finden sich in den Erwerbsverträgen Regelungen über die Abnahme, z.b. Vollmachten. Ob diese wirksam sind (meistens unterliegen sie der AGB-Kontrolle) hängt sehr von Einzelfall ab. Nach 10 VI 3 WEG übt die Gemeinschaft gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Universität Innsbruck 26

27 Einordnung der Abnahme Nach einer im Schrifttum vertretenen Ansicht, gehört die Abnahme zu den gemeinschaftsbezogenen Pflichten; die Abnahme wäre per se Sache der Gemeinschaft. Die ebenfalls vertretene Gegenposition meint, die Abnahme werde von 10 VI 3 WEG überhaupt nicht erfasst und könne nur durch die Erwerber erfolgen. Letzteres scheint der BGH (VII. ZS) anzunehmen. Allerdings ging es in der grundlegenden Entscheidung v VII ZR 171/15 nur um Nachzügler-Fälle. Hier scheint es offenkundig, dass diese nicht an eine Abnahme durch die Gemeinschaft gebunden sein können. Jedoch lässt die Begründung erkennen, dass der BGH die Abnahme für ein Individualrecht hält, das die Gemeinschaft nicht an sich ziehen kann. Universität Innsbruck 27

28 Was heißt das für den Verwalter? Im Verhältnis zum Bauträger, der von ihm die Abnahme fordert, sollte der Verwalter darauf hinweisen, dass er dazu nach dem Gesetz keine Ermächtigung hat. Entsprechende Vollmachten in den Erwerbsverträgen sind in der Regel unwirksam ( 307 BGB). Jedenfalls sollte der Verwalter deren Wirksamkeit prüfen lassen. Beschlüsse über die Abnahme durch die Gemeinschaft sind nach verbreitetet, wohl auch vom BGH geteilter Ansicht nichtig. Darauf sollte der Verwalter die Eigentümer vor der Beschlussfassung hinweisen und dies auch protokollieren! Sollten die Eigentümer beschließen, dass der Verwalter die Abnahme erklären soll, ist Vorsicht geboten, weil der Verwalter nichtige Beschlüsse nicht ausführen darf. Auch hier empfiehlt sich angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung eine anwaltliche Prüfung im Einzelfall. Universität Innsbruck 28

29 Was ist ggf. bei Abnahme zu beachten? Mit der Abnahme wird das Bauwerk als im wesentlichen vertragsgemäß gebilligt. Um das beurteilen zu können, muss der Abnehmende genau wissen, was Inhalt des Vertrages ist, für den die Abnahme erklärt wird. In Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum sollten an sich alle Erwerber einen inhaltsgleichen Anspruch haben. Die Praxis zeigt aber, dass das oft anders ist, z.b. weil im Laufe der Bauarbeiten noch Änderungen vorgenommen werden oder die mit dem Vertrieb betrauten Personen einzelnen Erwerbern Zusagen machen, die von der Baubeschreibung abweichen. Sachverständige, z.b. TÜV, prüfen in der Regel nur, ob die WE-anlage der Baubeschreibung entspricht, die ihnen vorgelegt wird. Aber wer sagt, dass die Baubeschreibung mit dem Inhalt aller (!) Erwerbsverträge übereinstimmt? Der Verwalter ist daher gut beraten, für die Abnahme auch einen juristischen Fachmann zu Rate zu ziehen. Universität Innsbruck 29

30 Was gilt, wenn Mängel auftreten? Auch Mängelrechte der Erwerber resultieren aus den Erwerbsverträgen und stehen nicht der WE-Gem. zu. Handelt es sich dabei um Werkverträge, kann der Einzelne aber nicht sämtliche Rechte allein ausüben. Möchte der Erwerber z.b. den Kaufpreis mindern, braucht er hierfür die Mitwirkung der Gemeinschaft. Der Anspruch ist gemeinschaftsbezogen, weshalb gem. 10 VI 3 Halbs. 1 WEG eine geborene Zuständigkeit der WE-Gem. besteht. Dies dient auch dem Schutz des Bauträgers. Andere Rechte, wie z.b. das Recht auf Beseitigung des Mangels (Nachbesserung), kann der Einzelne hingegen grundsätzlich allein ausüben können. Er soll dem Bauträger auch eine Nachfrist zur Mangelbeseitigung setzen und nach deren Ablauf vom Vertrag zurücktreten können. Das hat der BGH aber inzwischen stark eingeschränkt. Universität Innsbruck 30

31 BGH v VII ZR 266/13 Die Gemeinschaft kann darüber beschließen, ob sie dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen möchte und wie nach deren Verstreichen weiter vorgegangen werden soll. Dadurch verliert der Einzelne seine Ausübungsbefugnis auch hinsichtlich dieser Rechte. Hat die Gemeinschaft durch Beschluss die Ausübung der Mängelrechte hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Erwerbers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Gemeinschaft kollidiert. Das kann der Fall sein, wenn die Gemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält. Universität Innsbruck 31

32 Hinweis für den Verwalter Da den einzelnen Erwerbern durch einen derartigen Beschluss gleichsam die Hände gebunden werden, ist es besonders wichtig, die Rechte mit Nachdruck zu verfolgen, um sich nicht dem Vorwurf der Untätigkeit auszusetzen. Wie bei der Abnahme sollte der Verwalter in der WEV über das Hinzuziehen von Fachleuten beschließen lassen. Besonders problematisch ist eine Verzögerung, wenn zwischen dem Bauträger und dem Verwalter eine (wirtschaftliche) Nähe besteht, was nicht selten der Fall ist, weil der Bauträger i.d.r. den Verwalter aussucht. Um diesem Konflikt zu begegnen verkürzt 26 I 2 WEG die Dauer für die Erstbestellung seit auf drei Jahre. Kommt es infolge der Verzögerung zu einer Verjährung, verlagert sich das wirtschaftliche Risiko u.u. lediglich vom Bauträger auf den Verwalter (bzw. dessen Versicherer)! Universität Innsbruck 32

33 Vielen Dank! Universität Innsbruck 33