Inhalt. Einführung in das Sachenrecht 2

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1 Inhalt Einführung in das Sachenrecht 2 Lektion 1: Erwerb des Eigentums an Grundstücken 7 A. Voraussetzungen für die Übertragung von Grundeigentum 7 I. Einigung 8 II. Eintragung 9 1. Voraussetzungen der Eintragung 9 2. Position des Erwerbers vor der Eintragung 11 III. Einigsein 13 IV. Berechtigung 14 V. Erwerb vom Nichtberechtigten Überwindung nachträgl. Verfügungsbeschränkungen Gutgläubiger Erwerb 16 a) Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts 16 b) Unrichtigkeit des Grundbuchs 17 c) Verfügender als Berechtigter legitimiert 18 d) Gutgläubigkeit des Erwerbers 19 e) Kein Widerspruch eingetragen 20 B. Der Grundbuchberichtigungsanspruch, Lektion 2: Die Hypothek 22 I. Entstehung der Hypothek Einigung Eintragung in das Grundbuch Einigsein Briefübergabe Berechtigung des Bestellers Bestehen der zu sichernden Forderung 27 II. Übertragung der Hypothek Übertragung durch den Berechtigten Gutgläubiger Erwerb 30 a) Mangel der Hypothek 30 b) Mangel der Forderung 33 c) Doppelmangel 35 III. Rechtsfolgen der Zahlung Identität von Schuldner und Eigentümer Personenverschiedenheit 40 a) Zahlung des Schuldners 40 b) Zahlung des Eigentümers Mehrere Sicherungsgeber für dieselbe Forderung 41

2 IV. Die Haftung des Schuldners und des Eigentümers Anspruch aus Einreden des Eigentümers 43 a) Schuldnerbezogene Einreden 43 b) Pfandrechtsbezogene Einreden Erlöschen der Hypothek Umfang der Haftung 48 a) Haftung von Bestandteilen und Zubehör 49 b) Die Enthaftung 51 aa) Vor der Beschlagnahme 52 bb) Nach der Beschlagnahme 52 V. Zusammenfassung: Die Hypothek 55 Lektion 3: Die Grundschuld 56 I. Entstehung der Grundschuld 58 II. Übertragung der Grundschuld Übertragung durch den Berechtigten Gutgläubiger Erwerb 59 III. Rechtsfolgen der Zahlung Identität von Schuldner und Eigentümer Verschiedenheit von Schuldner und Eigentümer 63 a) Zahlung des Schuldners auf die Forderung 63 b) Zahlung des Eigentümers auf die Grundschuld Mehrere Sicherungsgeber für dieselbe Forderung 64 IV. Die Haftung des Schuldners und des Eigentümers 65 Lektion 4: Die Vormerkung 73 I. Entstehung der Vormerkung 74 II. Übertragung der Vormerkung 75 III. Die Rechte des Vormerkungsberechtigten 77 Lektion 5: Sonstige beschränkt dingliche Rechte 80 I. Die Entstehung beschränkt dinglicher Rechte 80 II. Die Arten der sonstigen beschränkt dinglichen Rechte Die Dienstbarkeit Der Nießbrauch Das Erbbaurecht Das Wohnrecht Das Vorkaufsrecht Die Reallast 91 III. Ansprüche des dinglich Berechtigten 93

3 IV. Berechtigung des Veräußerers Der Veräußernde muss als Berechtiger handeln. Berechtigt ist grundsätzlich der verfügungsbefugte Eigentümer des Grundstücks. Ausnahmsweise kann die Verfügungsmacht vom Eigentümer kraft Gesetzes auf einen anderen übergegangen sein, z. B. auf den Insolvenzverwalter gemäß 80 InsO, den Nachlassverwalter ( 1984) oder den Testamentsvollstrecker ( 2205). Als Berechtiger behandelt wird auch derjenige, der gemäß 185 I mit Einwilligung des Berechtigten handelt. V. Erwerb vom Nichtberechtigten Beim Grundeigentumserwerb vom Nichtberechtigten sind zwei Fälle zu unterscheiden: Erster Fall: Der Veräußerer war von Anfang an oder jedenfalls zum Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt nichtberechtigt. Zweiter Fall: Eine Verfügungsbeschränkung ist erst nachträglich während der Zeitspanne zwischen Antragstellung und Eintragung eingetreten. Den letztgenannten Fall einer nachträglichen Verfügungsbeschränkung regelt Überwindung nachträglicher Verfügungsbeschränkungen durch 878 Die Tatsache, dass die Eigentumsübertragung an einem Grundstück durch das Eintragungserfordernis oft recht langwierig ist, birgt für den Erwerber ein besonderes Risiko. Kommt es ggf. erst Monate nach Vorliegen der übrigen Voraussetzungen und entsprechender Antragstellung gem. 13 GBO zur Grundbucheintragung, ist es durchaus möglich, dass der Veräußerer zwischenzeitlich seine Verfügungsmacht verloren hat. Dagegen kann sich der Erwerber, der keinen Einfluss auf die Geschwindigkeit des amtlichen Eintragungsvorgangs hat, zunächst nicht absichern. In diesen Fällen werden die Interessen des Erwerbers durch 878 geschützt: Gem. 878

4 wird eine von dem Berechtigten in Gemäßheit der 873, 875, 877 abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Voraussetzungen für den gutgläubigen Erwerb, Einigung gemäß 873 II bindend 2. Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt 3. Für Eigentumsübergang nur noch Eintragung erford. Für 878 kommt es nicht darauf an, ob der Veräußerer oder der Erwerber den Antrag an das Grundbuchamt gerichtet hat. Allerdings darf nach dem Regelungszweck der Norm für den Eigentumsübergang nur noch die Eintragung erforderlich sein (was sich aus dem Wortlaut nicht eindeutig ergibt). Ob der Erwerber noch vor Eintragung von der nachträglichen Verfügungsbeschränkung erfährt, ist irrelevant. Liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, erwirbt er mit der Eintragung das Eigentum, auch wenn er zwischenzeitlich positive Kenntnis von der Verfügungsbeschränkung erlangt hat. Beispiel 4: A kauft von B durch notariellen Vertrag dessen Grundstück. Nachdem auch die Auflassung notariell erklärt worden ist, stellt B den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt. Wie A der Zeitung entnimmt, fällt B anschließend in die Insolvenz. Kurz darauf wird A als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Hat A Eigentum erlangt? Lösung 1) Die Voraussetzungen des Eigentumsübergangs gem. 873, 925 (Einigung in der Form des 925, Eintragung, Einigsein) liegen bis auf die Berechtigung des B vor. 2) Zum Eintragungszeitpunkt war B gem. 80 InsO nicht mehr verfügungsbefugt. Die Parteien hatten sich jedoch schon vor dem Verlust der Verfügungsbefugnis bindend geeinigt, der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt war gestellt, und der Eigentumserwerb durch A hing nur noch von der Grundbucheintragung ab.

5 Daher ist die fehlende Berechtigung des B zum Zeitpunkt der Eintragung gem. 878 in Verbindung mit 91 II InsO unschädlich, woran auch die zwischenzeitliche Kenntnis des A nichts ändert. 2. Gutgläubiger Erwerb gemäß 892 War der Veräußerer schon zum Zeitpunkt der Einigungserklärung Nichtberechtigter, kommt ein gutgläubiger Erwerb gem. 892 in Betracht. Damit die fehlende Berechtigung des Veräußerers überwunden werden kann, müssen zunächst die übrigen Erwerbsvoraussetzungen gem. 873, 925 vorliegen. 1. Einigung, Eintragung und Einigsein 2. Überwindung der fehlenden Berechtigung a) Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts b) Unrichtigkeit des Grundbuchs c) Verfügender als Berechtigter legitimiert d) Gutgläubigkeit des Erwerbers e) Kein Widerspruch eingetragen a) Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts Der Erwerb des Grundstücks muss sich rechtsgeschäftlich vollziehen, darf also weder gesetzlich noch durch Hoheitsakt erfolgen. Weiterhin muss ein Verkehrsgeschäft vorliegen in dem Sinne, dass Veräußerer und Erwerber wirtschaftlich personenverschieden sein müssen. Sind sie faktisch identisch, ist der gute Glaube des Erwerbers an die Richtigkeit des Grundbuchs nicht schutzbedürftig: Er kann sich auf andere Weise über die Eigentumsverhältnisse informieren.