Finanzdienstleistungsrecht Grundpfandrechte

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1 Finanzdienstleistungsrecht Grundpfandrechte Dr. Claire Reifner Charts Nr. 18 1

2 Grundpfandrechte Hypothek 1113 ff BGB Grundschuld 1191 ff BGB akzessorisch nicht akzessorisch (Verbindung über Sicherungsabrede bei Sicherungsgrundschuld) Charts Nr. 18 2

3 Hypothek beschränkt dingliches Recht mit Hypothek können Grundstücke ( 1113 BGB), Miteigentumsanteile an Grundstücken ( 1114, 1008 ff. BGB) und grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurecht ( 11 I ErbbauVO) belastet werden Verwertungsrecht: Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung 1147 BGB Voraussetzung: Fälligkeit der Forderung 271 BGB oder Unterwerfung unter sofortige Zwangsvollstreckung in vollstreckbarere Urkunde 794 I 1 Nr. 5 ZPO Rechtsfolge: Pfändung und Erwerb des Ersteigerers erfassen den gesamten Charts Nr. 18 3

4 Hypothekenbestellung wirksame Forderung (strenge Akzessorietät!) Bedingte oder künftige Forderungen, soweit bestimmbar ( 1113 II BGB), bis zur Entstehung: Eigentümergrundschuld 1163 BGB dingliche Einigung Grundbucheintragung 1115 ivm 873 BGB (Abteilung 3 des GB) Hypothek Forderung Zinsen Nebenleistungen etc. Briefübergabe 1117 BGB (Ausnahme: 1116 II BGB) Berechtigung Charts Nr. 18 4

5 Aufbau Grundbuch 1. Bestandsverzeichnis Bezeichnung der Grundstücke: Gemarkung, Katasterblatt, Parzellennummer 2. Abteilung I Eigentümer + Grund des Erwerbs 3. Abteilung II Belastungen und Beschränkungen (Ausnahmen s.u. Ziff. 4) Beispiele: Nießbrauch, Dienstbarkeit, Reallast; außerdem Widerspruch + Vormerkung (Ausnahmen s.u. Ziff. 4) 4. Abteilung III Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) Widerspruch + Vormerkung betreffend Grundpfandrechte Charts Nr. 18 5

6 Hypotheken(zweit)erwerb vom Berechtigten 1153, 1154 BGB: mit schriftlicher bzw. im Grundbuch eingetragener Abtretung ( 398 BGB) der Forderung vom Nichtberechtigten (gutgläubiger Erwerb) Forderung besteht, Hypothek nicht Buchhypothek: 892 BGB Briefhypothek: 1155, 129, 892 BGB Forderung besteht nicht (= Eigentümergrundschuld) forderungsentkleidete Hypothek entsteht ( 1138 BGB) Forderungsfiktion, sodass Erwerb gem BGB durch Abtretung fiktiver Forderung Hypothek und Forderung bestehen nicht Fiktion der Forderung über 1138, 892 BGB, Hypothek 892 BGB Charts Nr. 18 6

7 Ansprüche des Gläubigers 1. Zahlungsanspruch gegen den Schuldner der persönlichen Forderung 2. kein Zahlungsanspruch gegen den Eigentümer aus der Hypothek, wenn nicht persönlicher Schuldner 3. Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück gegen den Eigentümer ( 1147 BGB) Voraussetzungen: Klage und Titulierung vor Zwangsvollstreckung erforderlich oder Unterwerfung unter die sofortige ZV in notarieller Urkunde ( 794 I Nr. 5 ZPO); so bei Bankkredit Briefhypothek: Vorlage des Briefes erforderlich ( 1160 BGB) Abwendung der ZV durch Zahlung ( 1142 BGB) Charts Nr. 18 7

8 Haftungsverband 1120 BGB : Früchte ( 99 BGB) Zubehör ( 97 BGB): auch Hotelomnibus, Fuhrpark bei Spedition wesentliche Bestandteile ( 93, 94 BGB) Anwartschaftsrechte Achtung: Enthaftung bei Veräußerung und Entfernung vor Beschlagnahme ( 1121 BGB) bei Aufhebung der Zubehöreigenschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaft vor Beschlagnahme ( 1122 II BGB) 1123 BGB Mietzinsforderungen 1127 BGB Versicherungsforderungen Charts Nr. 18 8

9 Fall zum Haftungsverband Fall: Das gepfändete Blockhaus V ist Eigentümer eines Campingplatzes. Mit P schließt er 1985 einen Pachtvertrag; als Laufzeit sind 25 Jahre vorgesehen. Nach Ende der Pachtzeit soll gem. 4 des Pachtvertrages P das Grundstück in dem anfänglichen Zustand zurückgeben und alle ggf. errichteten baulichen Anlagen wegnehmen. Im Sommer 1987 errichtet P ein finnisches Blockhaus auf Streifenfundamenten und einem ca. 0,5m hohen verblendeten Sockel auf dem Grundstück. Der massive Kamin wird außerhalb des Hauses hochgezogen, ferner erfolgt der Anschluss an die Kanalisation und an das Stromnetz. Das Haus soll dem Campingplatzwart als Wohnung dienen. Im Jahr 1988 besichtigt V das Grundstück und ist von dem Haus sehr angetan. In Ergänzung zum Pachtvertrag ( 4a) vereinbaren V und P, dass V die Option haben soll, das Haus bei Ablauf der Pachtzeit von P zum Restverkehrswert zu erwerben. Im Herbst 2004 lässt ein Gläubiger G des P das Blockhaus aufgrund eines vollstreckbaren Urteils über eine Kaufpreisschuld vom Gerichtsvollzieher pfänden. Als V davon erfährt, ist er der Ansicht, die Pfändung sei unzulässig gewesen, wenn nicht gar nichtig. Er legt daher eine Vollstreckungserinnerung ( 766 ZPO) ein. Wird er damit Erfolg haben? Charts Nr. 18 9

10 Rechtsfolgen bei Zahlungen (Hypothek) Zahlung durch Eigentümer = persönlicher Schuldner Entstehung einer Eigentümergrundschuld ( 1163 I 2, 1177 I BGB) Zahlung durch Eigentümer persönlicher Schuldner Forderungsübergang auf den Eigentümer ( 1143 BGB) Entstehung einer Eigentümerhypothek ( 1177 II BGB) Zahlung durch persönlichen Schuldner Eigentümer Übergang der Hypothek auf den Schuldner, soweit ein Ersatzanspruch gegen den Eigentümer besteht ( 1164 BGB) Charts Nr

11 Grundschuld Grundsatz: Anwendung des Hypothekenrechts ( 1192 I BGB) Ausnahme: Vorschriften, die auf der Akzessorietät aufbauen (zb 1137, 1138, 1139, 1153, 1163 Abs. 1, 1164) Charts Nr

12 Grundschuldbestellung 1. Einigung ( 873 I BGB) = Vertrag i.s.v. 145 ff. BGB 2. Eintragung ins Grundbuch ( 873 I BGB) 3. Einigsein bei Eintragung (Beachte 873 II BGB) 4. Berechtigung 5. Grundschuldbrief Briefgrundschuld: Übergabe des Briefes ( 1117 BGB) sonst Eigentümergrundschuld ( 1163 II, 1177 BGB) Buchgrundschuld: Einigung über den Ausschluss der Brieferteilung + Eintragung im Grundbuch ( 1116 II BGB) + Sicherungsabrede (bei Sicherungsgrundschuld) Charts Nr

13 Inhalt der Sicherungsabrede Pflicht des Eigentümers zur Bestellung der Grundschuld Pflicht des Gläubigers zur Freigabe der Grundschuld, wenn der Sicherungszweck erreicht ist (=Einrede gegen die Geltendmachung, insb. die Einrede der Nichtvalutierung) Abtretungsverbot für den Gläubiger, solange die Grundschuld nicht oder nicht mehr valutiert ist Pflicht des Gläubigers zur Abtretung der gesicherten Forderung an den Eigentümer, soweit dieser den Gläubiger befriedigt. Zweckbestimmungserklärung der Grundschuld, d.h. Art und Höhe der gesicherten Forderungen. Charts Nr

14 Übertragung Einigung ( 398) : Gläubiger und Dritter müssen sich nach 398 S.1 über die Abtretung der Grundschuld geeinigt haben. Form der Übertragung ( 1154, 1192 Abs.1) Briefgrundschuld ( 1154 Abs.1 S.1, 1192 Abs.1 ): schriftliche Abtretungserklärung und Briefübergabe ( 1117, 1192 Abs.1 ivm. 929 ff.), also keine Eintragung ins Grundbuch. Abtretungserklärung kann aber durch die Grundbucheintragung ersetzt werden ( 1154 Abs.2, 1192 Abs.1) Buchgrundschuld ( 1154 Abs.3, 1192 Abs.1 ): Einigung und Eintragung ins Grundbuch notwendig ( 873, 878). Einigsein (arg. 873 Abs.2): zum Zeitpunkt der Übertragung Kein Ausschluß der Abtretung ( 399, 413) Verfügungsbefugnis Charts Nr

15 gutgläubiger Erwerb Fehlt es an der Verfügungsbefugnis des Zedenten hinsichtlich der Grundschuld, so kann die Grundschuld nach 892 auch gutgläubig erworben werden. Besonderheit bei Briefgrundschuld ( 1155, 1192 Abs.1): Kette öffentlich beglaubigter Abtretungserklärungen, die zum eingetragenen Inhaber der Grundschuld führt, genügt, um die Gutglaubenswirkung des 892 herbeizuführen. Bei Widerspruch zwischen Grundbuch und Brief, ist nach 1140, 1192 Abs.1 die Gutglaubenswirkung des Grundbuchs aber zerstört, also kein gutgläubiger Erwerb möglich. Charts Nr

16 Rechtsfolge bei Zahlungen (Grundschuld) Zahlung durch Eigentümer = persönlicher Schuldner entscheidend, ob Zahlung auf persönliche Schuld (Fortbestand der Fremdgrundschuld) oder Zahlung auf das dingliches Recht (Umwandlung in Eigentümergrundschuld) Achtung: bei Bankkredit i.d.r. Klausel, dass Zahlung auf persönliche Schuld Zahlung durch Eigentümer persönlicher Schuldner bei konkreter Forderung i.d.r. Zahlung auf die Grundschuld Forderungsübergang analog 1143 BGB nach h.m. ( ) aber Anspruch auf Abtretung gegen den Sicherungsnehmer Zahlung durch persönlichen Schuldner Eigentümer Unanwendbarkeit von 1164 BGB Charts Nr

17 Grundbuchberichtigungsanspruch 894 BGB Voraussetzungen Antrag (grds. keine Berichtigung Grundbuch durch Grundbuchamt von Amts wegen) Recht an einem Grundstück, Recht an einem solchen Recht Unrichtigkeit des Grundbuchs = Divergenz zwischen formeller und materieller Rechtslage formelle Rechtslage ( Inhalt des Grundbuchs ) materielle Rechtslage ( wirkliche Rechtslage ) Prüfung! Divergenz ( nicht im Einklang ) Charts Nr