Sachenrecht II. Immobiliarsachenrecht. von. Dr. Tobias Helms. o. Professor an der Universität Marburg. und. Dr. Jens Martin Zeppernick, MBA

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1 Sachenrecht II Immobiliarsachenrecht von Dr. Tobias Helms o. Professor an der Universität Marburg und Dr. Jens Martin Zeppernick, MBA Rektor der Fachhochschule Schwetzingen Hochschule für Rechtspflege 2013

2 Vorwort Mit dem Band Sachenrecht II (Immobiliarsachenrecht) haben wir das Sachenrecht in der Reihe Jurakompakt nunmehr abschließend bearbeitet. Das Konzept von Band I (Mobiliarsachenrecht), das viel positives Feedback ausgelöst hat, wurde beibehalten: Um den Studierenden auch im Immobiliarsachenrecht eine gezielte und zeitlich beschränkte Prüfungsvorbereitung zu ermöglichen, haben wir den Schwerpunkt wieder auf die prüfungsrelevanten Sachverhalte gelegt und andere Themen bewusst ausgeklammert. Zentrale Fragestellungen werden mit Beispielen oder Übungsfällen illustriert und Punkte, die nach unserer Lehr- und Prüfererfahrung Kandidaten oft Schwierigkeiten bereiten, wie in Band I in grauen Kästen als Prüfungstipps hervorgehoben. Mit dem Immobiliarsachenrecht tun sich Studierende oft besonders schwer. Wir hoffen, dass es uns mit dem vorliegenden Buch und der strikten Stoffbegrenzung gelungen ist, das grundlegende Verständnis für die Zusammenhänge zu fördern und den Leserinnen und Lesern bei der Erarbeitung oder Wiederholung des Immobiliarsachenrechts insbesondere im Hinblick auf die Bewältigung der Leistungsnachweise im Studium oder Examen zu helfen. Für die Unterstützung bei der Erstellung dieses Buches bedanken wir uns sehr herzlich bei Nicole Helms, Dorothea Zeppernick und den Mitarbeitern des Lehrstuhls in Marburg, insbesondere Herrn Andreas Botthof und Herrn Dr. Christoph Trautrims. Ein besonderer Dank gilt auch Herrn Prorektor Rainer Hock und Frau Amtsrätin Nicole Herrmann von der Fachhochschule Schwetzingen, die uns bei den speziellen Fragen des Grundbuch- und des Zwangsvollstreckungsrechts beraten haben. Für Anregungen, Kritik und Feedback jeder Art sind wir sehr dankbar. Sie erreichen uns per unter: helms@jura.uni-marburg.de und jens-martin.zeppernick@fhrschwetzingen.justiz.bwl.de. Marburg und Mannheim, im September 2012 Tobias Helms Jens Martin Zeppernick

3 Vorwort...V Abkürzungsverzeichnis...XIII Literaturverzeichnis... XVII Kapitel 1. Grundlagen des Immobiliarsachenrechts... 1 A. Grundbegriffe... 1 I. Grundstück und Grundstücksrechte... 1 II. Beschränkte dingliche Grundstücksrechte... 1 III. Miteigentum und Gesamthandseigentum... 4 IV. Wohnungseigentum... 5 B. Verfügungen über Grundstücksrechte... 5 I. Grundtatbestand des 873 BGB... 5 II. Aufhebung ( 875 BGB)... 7 III. Inhaltsänderung ( 877 BGB)... 7 C. Grundprinzipien des (Immobiliar-)Sachenrechts... 8 Kapitel 2. Eigentumserwerb vom Berechtigten A. Übereignung nach 873 Abs. 1 Var. 1, 925 BGB I. Allgemeine Grundsätze II. Formerfordernis ( 925 Abs. 1 BGB) III. Bedingungsfeindlichkeit ( 925 Abs. 2 BGB) IV. Widerruflichkeit der Einigung ( 873 Abs. 2 BGB) B. Eintragung C. Berechtigung D. Exkurs: Grundzüge des Grundbuchverfahrens I. Einführung II. Aufbau des Grundbuchs III. Eintragungsvoraussetzungen Rechtsändernde Eintragung a) Antrag b) Bewilligung c) Formanforderungen d) Voreintragung Berichtigende Eintragung IV. Verhältnis materielles und formelles Grundstücksrecht... 20

4 VIII beck-shop.de E. Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers I. Problemstellung II. Entstehungsvoraussetzungen III. Übertragung und Belastung des Anwartschaftsrechts Kapitel 3. Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten A. Öffentlicher Glaube des Grundbuchs B. Gutgläubiger Erwerb von Grundstückseigentum I. Überblick II. Auflassung und Eintragung III. Nichtberechtigter im Grundbuch eingetragen IV. Kein Ausschluss gutgläubigen Erwerbs Keine positive Kenntnis Kein Widerspruch Exkurs: Voraussetzungen für den Erlass eines Widerspruchs a) Anspruch gem. 894 BGB b) Bewilligung des Widerspruchs oder einstweilige Verfügung c) Eintragung im Grundbuch C. Gutgläubig lastenfreier Grundstückserwerb D. Verfügungsbeschränkungen E. Gutgläubiger Erwerb sonstiger Grundstücksrechte F. Öffentlicher Glaube und BGB-Gesellschaft ( 899a BGB) Kapitel 4. Grundbuchberichtigungsanspruch A. Sinn und Zweck B. Tatbestand des 894 BGB I. Unrichtigkeit des Grundbuchs II. Berechtigter und Verpflichteter C. Rechtsfolge D. Weitere Ansprüche bei Unrichtigkeit des Grundbuchs Kapitel 5. Vormerkung A. Zweck der Vormerkung B. Voraussetzungen der Vormerkung I. Sicherung eines vormerkungsfähigen Anspruchs ( 883 Abs. 1 BGB) Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung an einem Grundstück Sicherung eines künftigen/bedingten Anspruchs II. Bewilligung der Vormerkung Durch den Betroffenen ( 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB)... 56

5 IX 2. Ersetzung durch einstweilige Verfügung ( 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) III. Eintragung in das Grundbuch C. Akzessorietät der Vormerkung D. Wirkungen der Vormerkung I. Sicherungswirkung gem. 883 Abs. 2 BGB II. Rangwirkung gem. 883 Abs. 3 BGB III. Einwendungen und Einreden des Dritten E. Gutgläubiger Erwerb einer Vormerkung I. Gutgläubiger Ersterwerb II. Gutgläubiger Zweiterwerb Kapitel 6. Das dingliche Vorkaufsrecht A. Funktion und Abgrenzung zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht B. Entstehung des dinglichen Vorkaufsrechts C. Wirkungen Kapitel 7. Rang von Grundstücksrechten A. Einführung B. Auswirkung des Rangs auf die Zwangsvollstreckung C. Rangbestimmung D. Rangänderung ( 880 BGB) Kapitel 8. Grundpfandrechte A. Einführung I. Grundpfandrechte als Kreditsicherheiten II. Arten von Grundpfandrechten B. Hypothek I. Grundlagen Akzessorietät zwischen Hypothek und Forderung Rechtsverhältnisse zwischen den Beteiligten II. Erwerb einer Hypothek vom Berechtigten Ersterwerb einer Hypothek vom Berechtigten a) Entstehungsvoraussetzungen b) Exkurs: Die Eigentümergrundschuld Zweiterwerb einer Hypothek vom Berechtigten III. Erwerb einer Hypothek vom Nichtberechtigten Gutgläubiger Ersterwerb einer Hypothek Gutgläubiger Zweiterwerb a) Mangel des dinglichen Recht b) Mangel der Forderung c) Mangel des dinglichen Rechts und der Forderung... 98

6 X beck-shop.de d) Sonderfälle bei Kettenabtretungen Exkurs: Bedeutung des Hypothekenbriefs IV. Anspruch des Hypothekengläubigers auf Duldung der Zwangsvollstreckung gem BGB und Gegenrechte des Grundstückseigentümers Anspruchsart und Anspruchsvoraussetzungen Die Verwertung des Grundstücks in der Zwangsvollstreckung a) Der Haftungsverband b) Die Enthaftung c) Sonderfall: Das Anwartschaftsrecht im Haftungsverband Einreden des Anspruchsgegners a) Einreden aus dem Hypothekenverhältnis b) Forderungsbezogene Einreden c) Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit V. Zahlungen an den Gläubiger Persönlicher Schuldner zahlt Eigentümer, der nicht zugleich Schuldner ist, zahlt VI. Erlöschen der Hypothek, insbesondere Löschungsansprüche Dritter Ausgangslage Löschungsansprüche VII. Sonderformen der Hypothek Gesamthypothek Sicherungshypothek Höchstbetragshypothek C. Grundschuld I. Grundlagen Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld Arten von Grundschulden (Überblick) Die Sicherungsgrundschuld a) Treuhänderischer Charakter b) Sicherungsvertrag II. Erwerb der Grundschuld Erst- und Zweiterwerb vom Berechtigten Erst- und Zweiterwerb vom Nichtberechtigten III. Anspruch des Grundschuldgläubigers auf Duldung der Zwangsvollstreckung gem Abs. 1, 1147 BGB Anspruchsvoraussetzungen Einreden des Anspruchsgegners IV. Zahlungen an den Gläubiger Der persönliche Schuldner zahlt

7 XI 2. Der Nureigentümer zahlt Der Eigentümerschuldner zahlt Zusammenfassung Kapitel 9. Dingliche Nutzungsrechte A. Nießbrauch ( 1030 ff. BGB) B. Grunddienstbarkeit ( 1018 ff. BGB) C. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit ( 1090 ff. BGB) D. Reallast ( 1105 ff. BGB) E. Erbbaurecht ( 1 ff. ErbbauRG) Kapitel 10. Abwehr von Eigentumsbeeinträchtigungen A. Systematik B. Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch ( 1004 BGB) I. Grundlagen II. Voraussetzungen Eigentumsbeeinträchtigung Störer Duldungspflicht ( 1004 Abs. 2 BGB) Rechtsfolgen C. Exkurs: Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ( 906 Abs. 2 S. 2 BGB) Anhang: Mustergrundbuch Stichwortverzeichnis