B. Notarieller Erbbaurechtsvertrag als Ausgangspunkt 11

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1 Inhaltsverzeichnis A. Die Bedeutung des Erbbaurechts 1 I. Das Erbbaurecht als Mittel der Wohnbaulandbereitstellung Historie und Gegenwart 3 II. Typische Erbbaurechtsausgeber 6 1. Erbbaurecht als kommunale Aufgabe ' 6 2. Kirchliche Erbbaurechte 8 B. Notarieller Erbbaurechtsvertrag als Ausgangspunkt 11 I. Rechtsnatur und Gestaltungsformen des Erbbaurechts Vertragstyp und Vertragsgestaltung Normalfall Besondere Gestaltungsformen 15 a) Eigentümererbbaurecht 15 b) Gesamterbbaurecht und Nachbarerbbaurecht 16 c) Untererbbaurecht 21 d) Wohnungs-und Teilerbbaurecht ( 30 WEG) 25 e) Besonderheiten des Erbbaurechts nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz 29 II. Grundstruktur des Erbbaurechtsverträges Rang und gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechts 31 a) Erste Rangstelle 31 b) Unzulässigkeiten einer auflösenden Beteiligung und einer schuldrechtlichen Aufgabeverpflichtung Gesetzlicher Mindestinhalt des Erbbaurechts ( 1 ErbbauVO) 37 a) Elemente des Erbbaurechtsvertrages 37 b) Eigentum und Besitz am Bauwerk 38 c) Veräußerlichkeit und Vererblichkeit 40 d) Dauer des Erbbaurechtes 42 VII

2 3. Vertragsinhalt des Erbbaurechts 44 a) Regelungsmaterien und Inhaltskontrolle 44 b) Regelung bezüglich des Bauwerks einschließlich Kostentragung 45 c) Erstreckung auf nicht bebaute Grundstücksteile 54 d) Dauer, Zeitablauf, Entschädigung und Verlängerung 55 e) Veräußerungs- und Belastungszustimmung (Verfugungsbeschränkungen, 5 ErbbauVO) 65 f) Vorkaufsrechte, Verkaufsverpflichtung 73 g) Vertragsstrafen Schuldrechtlicher Inhalt des Erbbaurechtsvertrages 77 III. Der Erbbauzins und seine Absicherung Erbbauzins 78 a) Schuldrechtlicher und dinglicher Erbbauzins 78 b) Sicherung im Grundbuch Anpassungsklauseln (Wertsicherung) Erbbauzinsreallast 85 a) Eintragung im Grundbuch 85 b) Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung 85 c) Rang und Zwangsversteigerung 86 C. Beleihbarkeit des Erbbaurechts 91 I. Reallast vs. Finanzierungsgrundpfandrecht Interessenlage der Beteiligten Der Einfluss des Erbbauzinses Rang der Reallast Folgerungen für die Beleihungspraxis- schuldrechdkhe Lösungsansätze 99 a) Inhalt der Stillhalteerklärung 99 b) Wert der Stillhalteerklärung 100 c) Chancen und Risiken: 101 d) Nutzen der Stillhalteerklärung Der versteigerungsfeste Erbbauzins Rangvorbehalt 106 VIII

3 7. Das Unter-Erbbaurecht in der Beleihungspraxis 107 a) Rechtliche Konstruktion 107 b) Lösung des Beleihungsproblems 109 II. Zustimmungserfordernisse und Verfügungsbeschränkungen Grundlage Berechtigter Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten Rechtsfolgen fehlender Zustimmung Anspruch auf Erteilung der Zustimmung 117 a) Voraussetzungen im Überblick 117 b) Regeln ordnungsgemäßer Wirtschaft 117 c) Verschiedene Finanzierungsmodelle im Überblick 121 d) Beeinträchtigung oder Gefährdung der Zweckbestimmung des Erbbaurechts Zustimmungsersetzung 131 a) Allgemeine Zulässigkeit 131 b) Ohne ausreichenden Grund verweigerte Zustimmung 132 c) Verfahrensfragen 134 III. Weitere mögliche Rechte am Erbbaurecht in der Beleihungspraxis Einführung Dingliche Vorkaufsrechte: Grunddienstbarkeiten 136 a) Grundlagen 136 b) Einfluss auf die Beleihbarkeit Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Nießbrauch 139 IV. Das Schicksal der Belastung bei Heimfall und Beendigung des Erbbaurechts Heimfall Beendigung 140 IX

4 D. Bewertungsfragen rund um das Erbbaurecht 143 I. Allgemeines Begriffsdefinitionen 145 a) Verkehrswert und Marktwert 145 b) Beleihungswert 145 c) Sonstiges 146 II. Bewertungs relevante Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag Laufzeit des Erbbaurechts Gebäudeentschädigung Erbbauzins 154 a) Exkurs 155 b) Fazit 156 c) Sonderfall 156 A. Wertsicherungsklauseln 157 a) Datum des Erbbaurechts Vertrags 157 b) Folgerung 158 c) Beispiel Zustimmungsvorbehalte (kein Anspruch auf Vollständigkeit) 162 a) Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks 162 b) Veräußerung 164 c) Beleihung 164 d) Nutzungsbeschränkung 165 e) Vorkaufsrecht 165 f) Sonstiges 166 III. Übersicht über typische Erbbauzinsen 166 IV. Bewertung des Erbbaurechts Volleigentum 167 a) Marktwertermittlung 167 b) Beleihungswertermittlung 169 X

5 2. Erbbaurecht 170 a) Verfahren zur Marktwertermittlung eines Erbbaurechts nach WertR b) Verfahren zu Ermittlung des Beleihungswertes eines Erbbaurechts Beispiele 174 a) Grundlagen 174 b) Beispielrechnungen 177 c) Sonstiges 182 d) Vergleich der Methoden 185 V. Bewertung des Erbbaurechtsgrundstücks 186 E. Das Efbbaurecht in der Zwangsversteigerung 189 I. Einführung 191 II. Die Auswirkung von Verfügungsbeschränkungen in der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts Grundlagen Eintragung einer Sicherungshypothek Zwangsversteigerung des Erbbaurechts 194 a) Zustimmungsbedürftigkeit 194 b) Zustimmungsvoraussetzungen 195 c) Praxisfall aus der Zwangsversteigerung 199 d) Maßgeblicher Zeitpunkt 202 e) Antragsbefugnis 203 f) Beweislast Zwangs Verwaltung des Erbbaurechts Verfügungen im Wege der Arrestvollziehung und im Insolvenzverfahren 204 III. Die Auswirkung der Erbbauzinsregelungen in der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts Erbbauzins nach altem Recht Versteigerungsfester Erbbauzins nach neuem Recht 205 XI

6 F. Mustertexte 207 I. Erbbaurechtsvertrag für ein Erbbaurecht zu Wohnzwecken 209 II. Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers 225 III. Beleihungsfähiges Untererbbaurecht 226 IV. Grundbuchbeispiel für Erbbaugrundbuch 244 V. Zwangsversteigerungsantrag Aus einer am Erbbaurecht eingetragenen Grundschuld Aus der persönlichen Haftungsübernahme des Erbbauberechtigten in der Grundschuldbestellungsurkunde ( 780 BGB) 254 G. Literaturverzeichnis 255 XII

7 PPN: Titel: Das Erbbaurecht in der Finanzierungspraxis : die Erbbaurechts-Grundschuld als Kreditsicherheit: Grundschuld-Bestellung, Beleihungswertermittlung, Versteigerung / Peter Freckmann; Maximilian Frings; Herbert Grziwotz. - Heidelberg : Finanz-Colloquium, 2006 ISBN: ; Bibliographischer Datensatz im SWB-Verbund