Das Erbbaurecht in der Finanzierungspraxis, 2. Auflage

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1 Das Erbbaurecht in der Finanzierungspraxis, 2. Auflage Die Erbbaurechts-Grundschuld als Kreditsicherheit: Grundschuld-Bestellung Beleihungswertermittlung Versteigerung Bearbeitet von Herbert Grziwotz, Peter Freckmann, Maximilian Frings 1. Auflage Buch. 305 S. Hardcover ISBN Format (B x L): 14 x 21 cm Recht > Handelsrecht, Wirtschaftsrecht > Bankrecht, Kapitalmarktrecht > Kreditrecht, Kreditsicherheiten schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

2 INHALTSÜBERSICHT Inhaltsübersicht A. Die Bedeutung des Erbbaurechts (Freckmann) 1 B. Notarieller Erbbaurechtsvertrag als Ausgangspunkt (Grziwotz) 11 C. Beleihbarkeit des Erbbaurechts (Freckmann) 101 D. Bewertungsfragen rund um das Erbbaurecht (Frings) 165 E. Das Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung (Freckmann) 225 F. Mustertexte (Grziwotz) 247 Literaturverzeichnis 303 V

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4 Inhaltsverzeichnis A. Die Bedeutung des Erbbaurechts 1 I. Das Erbbaurecht als Mittel der Wohnbaulandbereitstellung Historie und Gegenwart 3 II. Typische Erbbaurechtsausgeber 6 1. Erbbaurecht als kommunale Aufgabe 6 2. Kirchliche Erbbaurechte 9 B. Notarieller Erbbaurechtsvertrag als Ausgangspunkt 11 I. Rechtsnatur und Gestaltungsformen des Erbbaurechts Vertragstyp und Vertragsgestaltung Normalfall Besondere Gestaltungsformen 16 a) Eigentümererbbaurecht 16 b) Gesamterbbaurecht und Nachbarerbbaurecht 16 c) Untererbbaurecht 23 d) Wohnungs- und Teilerbbaurecht ( 30 WEG) 26 e) Besonderheiten des Erbbaurechts nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz 31 II. Grundstruktur des Erbbaurechtsvertrages Rang und gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechts 33 a) Erste Rangstelle 33 b) Unzulässigkeit einer auflösenden Bedingung und einer schuldrechtlichen Aufgabeverpflichtung Gesetzlicher Mindestinhalt des Erbbaurechts ( 1 ErbbauRG) 39 a) Elemente des Erbbaurechtsvertrages 39 b) Eigentum und Besitz am Bauwerk 40 c) Veräußerlichkeit und Vererblichkeit 42 d) Dauer des Erbbaurechtes Vertragsinhalt des Erbbaurechts 46 a) Regelungsmaterien und Inhaltskontrolle 46 VII

5 b) Regelung bezüglich des Bauwerks einschließlich Kostentragung 47 c) Erstreckung auf nicht bebaute Grundstücksteile 56 d) Dauer, Zeitablauf, Entschädigung und Verlängerung 58 e) Veräußerungs- und Belastungszustimmung (Verfügungsbeschränkungen, 5 ErbbauRG) 67 f) Vorkaufsrechte, Verkaufsverpflichtung 75 g) Vertragsstrafen Schuldrechtlicher Inhalt des Erbbaurechtsvertrages 80 III. Der Erbbauzins und seine Absicherung Erbbauzins 81 a) Schuldrechtlicher und dinglicher Erbbauzins 81 b) Sicherung im Grundbuch Anpassungsklauseln (Wertsicherung) Erbbauzinsreallast 88 a) Eintragung im Grundbuch 88 b) Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung 88 c) Rang und Zwangsversteigerung 89 IV. Steuerrechtliche Folgen der Erbbaurechtsbestellung Grunderwerb- und Umsatzsteuer Grundsteuer Einkommensteuer Erbschaft- und Schenkungsteuer 95 V. Änderungen am Erbbaurecht (Hinzumessung, Wegmessung und Aufhebung) Veränderungen am Erbbaugrundstück 96 a) Teilung 96 b) Wegmessung einer Teilfläche 97 c) Hinzumessung von Flächen zum Erbbaurecht Aufhebung des Erbbaurechts 98 VIII

6 C. Beleihbarkeit des Erbbaurechts 101 I. Reallast vs. Finanzierungsgrundpfandrecht Interessenlage der Beteiligten Der Einfluss des Erbbauzinses Rang der Reallast Folgerungen für die Beleihungspraxis- schuldrechtliche Lösungsansätze 109 a) Inhalt der Stillhalteerklärung 109 b) Wert der Stillhalteerklärung 110 c) Chancen und Risiken: 112 d) Nutzen der Stillhalteerklärung Der versteigerungsfeste Erbbauzins Rangvorbehalt 117 II. Zustimmungserfordernisse und Verfügungsbeschränkungen 120 III. 1. Grundlage Berechtigter Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten Rechtsfolgen fehlender Zustimmung Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Belastung 129 a) Voraussetzungen im Überblick 129 b) Regeln ordnungsgemäßer Wirtschaft 129 c) Exkurs: Verschiedene Finanzierungsmodelle im Überblick 133 d) Beeinträchtigung oder Gefährdung der Zweckbestimmung des Erbbaurechts Zustimmungsersetzung 144 a) Allgemeine Zulässigkeit 144 b) Ohne ausreichenden Grund verweigerte Zustimmung 144 c) Verfahrensfragen 147 Weitere mögliche Rechte am Erbbaurecht in der Beleihungspraxis Einführung 148 IX

7 IV. 2. Die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Erbbaurecht Das Unter-Erbbaurecht in der Beleihungspraxis 151 a) Rechtliche Konstruktion 151 b) Lösung des Beleihungsproblems Dingliche Vorkaufsrechte Grunddienstbarkeiten 155 a) Grundlagen 155 b) Einfluss auf die Beleihbarkeit Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Nießbrauch Exkurs Die öffentlich-rechtliche Baulast 159 Das Schicksal der Belastung bei Heimfall und Beendigung des Erbbaurechts Heimfall Beendigung 163 D. Bewertungsfragen rund um das Erbbaurecht 165 I. Begriffsdefinitionen Verkehrswert und Marktwert Beleihungswert Sonstiges 168 II. Bewertungsrelevante Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag Laufzeit des Erbbaurechts Gebäudeentschädigung Erbbauzins Wertsicherungsklauseln 178 a) Datum des Erbbaurechtsvertrags 178 b) Folgerung: 179 c) Beispiel Zustimmungsvorbehalte (kein Anspruch auf Vollständigkeit) 183 X

8 a) Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks 183 b) Veräußerung 184 c) Beleihung 185 d) Nutzungsbeschränkung 186 e) Vorkaufsrecht 186 f) Sonstiges 186 III. Übersicht über typische Erbbauzinsen 187 IV. Bewertung des Erbbaurechts Volleigentum 189 a) Marktwertermittlung 189 b) Beleihungswertermittlung Erbbaurecht 191 a) Verfahren zur Marktwertermittlung eines Erbbaurechts nach WertR b) Alternatives Verfahren zu Ermittlung des Marktwertes eines Erbbaurechts 194 c) Verfahren zu Ermittlung des Beleihungswertes eines Erbbaurechts 195 d) Sonstiges 202 V. Beispiele Synthetisches Objekt Berechnungen möglicher Varianten 205 a) Beispielrechnung 1: Marktwert des Volleigentums 208 b) Beispielrechnung 2: Beleihungswert des Volleigentums 208 c) Beispielrechnung 3: Marktwert des Erbbaurechts 209 d) Beispielrechnung 4: Marktwert des Erbbaurechts auf Reinertragsbasis 210 e) Beispielrechnung 5: Beleihungswert des Erbbaurechts 210 f) Beispielrechnung 6: Marktwert des Erbbaurechts, RLF 40 Jahre 211 XI

9 g) Beispielrechnung 7: Beleihungswert (Erbbaurecht, Restlaufzeit 40 Jahre) 212 h) Beispielrechnung 8: Marktwert Erbbaurecht 213 i) Beispielrechnung 9: Beleihungswert Erbbaurecht 214 j) Vergleich der Methoden Bewertung des Erbbaurechtsgrundstücks Beispiel Alten- und Pflegeheim 218 a) Marktwert 221 b) Beleihungswertermittlung 222 E. Das Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung 225 I. Einführung 227 II. III. Die Auswirkung von Verfügungsbeschränkungen in der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts Grundlagen Eintragung einer Sicherungshypothek Zwangsversteigerung des Erbbaurechts 230 a) Zustimmungsbedürftigkeit 230 b) Zustimmungsvoraussetzungen 231 c) Praxisfall aus der Zwangsversteigerung 236 d) Maßgeblicher Zeitpunkt 239 e) Antragsbefugnis 241 f) Beweislast Zwangsverwaltung des Erbbaurechts Verfügungen im Wege der Arrestvollziehung und im Insolvenzverfahren 243 Die Auswirkung der Erbbauzinsregelungen in der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts Erbbauzins nach altem Recht Versteigerungsfester Erbbauzins nach neuem Recht 244 F. Mustertexte 247 I. Erbbaurechtsvertrag für ein Erbbaurecht zu Wohnzwecken 249 XII

10 II. Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers 264 III. Beleihungsfähiges Untererbbaurecht 265 IV. Grundbuchbeispiel für Erbbaugrundbuch 282 V. Zumessung einer Fläche zum Grundstück und Erweiterung des Erbbaurechts 291 VI. Erbbauzinsumstellung auf die neue Rechtslage 295 VII. Zwangsversteigerungsantrag 300 Literaturverzeichnis 303 XIII