Handbuch des Erbbaurechts

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1 Handbuch des Erbbaurechts von Helmut Freiherr von Oefele, Helmut von Oefele, Prof. Dr. Karl Winkler 3., überarbeitete Auflage Handbuch des Erbbaurechts Oefele / von Oefele / Winkler schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Grundstücksrecht Verlag C.H. Beck München 2002 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Ein ausführliches Inhaltsverzeichnis befindet sich zu Beginn jedes Kapitels Text der VO über das Erbbaurecht... Seite 1 1. Kapitel. Grundlagen und Begriff des Erbbaurechts... Seite 11 I. Entstehungsgeschichte Vorgeschichte Von der französischen Revolution zum BGB Vom BGB zur Erbbaurechtsverordnung... 3 II. Normzweck Bodenpolitische und soziale Zwecke Konstruktive Zielsetzungen Förderung der Beleihbarkeit Interessenlage III. Praktische Bedeutung Zahlenmäßige Entwicklung Anwendungsbereich IV. Rechtspolitik Verbesserung des Anwendungsbereichs Hindernisse für den Bauwilligen Hindernisse für den Erbbaurechtsausgeber Einzelprobleme V. Begriff Verwendete Definitionen Legaldefinition Komplexe Doppelnatur Folgen der Doppelnatur VI. Abgrenzung Eigentumsformen Dienstbarkeitsformen Dauerwohnrecht, Dauernutzungsrecht Schuldrechtliche Gestaltungen Frühere Rechtsformen VII. Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern Anwendungsbereich, Begriff Fortgeltung, Sachenrechtsbereinigung Kapitel. Gesetzlicher Inhalt und gesetzliche Rechtswirkungen... Seite 27 I. Vorbemerkungen Gesetzliche Systematik Normzweck Abgrenzung... 4 II. Bauwerk Anforderungen an ein Bauwerk Begriff Einzelfälle Bestimmung des Bauwerks VII

3 VIII 5. Selbständiges Gebäude, Ausschluss der Beschränkung auf Gebäudeteile ( 1 Abs. 3) III. Eigentum und Besitz am Bauwerk ( 12) Systematik, Normzweck Eigentumszuordnung Eigentumserwerb am Bauwerk Bestandteile, Zubehör des Bauwerks ( 12 Abs. 2) Rechtsfolgen der Bestandteilszuordnung Besitz Umfang der Rechte, anwendbare Vorschriften Untergang des Bauwerks ( 13) IV. Nebenfläche ( 1 Abs. 2) Normzweck, Rechtsnatur Wirksamkeitsvoraussetzungen Sogen. negative Erstreckung Einzelfälle Rechtswirkungen V. Eigentum und Besitz des Grundstückseigentümers Eigentum Besitz VI. Belastungsgegenstand ( 1 Abs. 1), Rang ( 10) Belastungsgegenstand ( 1 Abs. 1) Normzweck des erforderlichen Ranges ( 10) Erste Rangstelle ( 10 Abs. 1 S. 1) Ausnahmen nach 10 Abs. 1 S. 2 und Abs Rechtsfolge der Verletzung von 10 Abs VII. Berechtigter Subjektiv persönliches Recht Eigentümererbbaurecht Bruchteils- und Gesamthandsberechtigung Gesamtberechtigung gemäß VIII. Übertragbarkeit, Vererblichkeit ( 1 Abs. 1) Normzweck Veräußerlichkeit Vererblichkeit Veräußerung, Sonstige Verfügungen über das Erbbaurecht IX. Dauer, Bedingungen ( 1 Abs. 4) Normzweck, Praxis Dauer Bedingungen Bestellung durch nicht befreiten Vorerben Rechtsfolge des Verstoßes gegen 1 Abs Rücktrittsrechte X. Sonstige Rechtswirkungen ( 11 Abs. 1 S. 1) Anwendungsbereich Ansprüche aus Eigentum Anwendbarkeit von Grundstücksvorschriften des BGB Anwendbarkeit von Grundstücksvorschriften anderer Gesetze Kapitel. Besondere Gestaltungsformen des Erbbaurechts... Seite 81 I. Problemstellung Normalfall, Abweichungsgründe Unterschied in der Berechtigung Unterschied im Belastungsgegenstand... 3

4 4. Rechtsinhalt bezieht sich auf mehrere Grundstücke Rechtsinhalt bezieht sich auf einen Teil des Grundstücks Teilung des Rechtsinhalts Kumulierung der Konstruktionen, schematische Darstellung... 7 II. Eigentümererbbaurecht Begriff Zulässigkeit, Anwendungsbereich Entstehung Übertragung, sonstige Verfügungen III. Untererbbaurecht Begriff Praktisches Bedürfnis, Anwendungsbereich Generelle Zulässigkeit Einschränkungen der Zulässigkeit Entstehung und Rechtswirkungen IV. Gesamterbbaurecht Begriff Anwendungsbereich Zulässigkeit Grenzen der Zulässigkeit aus Anfängliche Bestellung eines Gesamterbbaurechts Entstehung des Gesamterbbaurechts durch nachträgliche Erstreckung Das weitere Schicksal des Gesamterbbaurechts V. Nachbarerbbaurecht Begriff, Anwendungsbereich Zulässigkeit Praktische Notwendigkeit des Nachbarerbbaurechts Rechtsfolgen VI. Überbau Anwendbarkeit der Überbauvorschriften, Abgrenzung Rechtmäßiger Überbau is 912 ff Unentschuldigter Überbau Weitere Fälle VII. Wohnungs-/Teilerbbaurecht Begriff, Normzweck Gegenstand des Wohnungs-/Teilerbbaurechts Begründung von Wohnungs-/Teilerbbaurecht Inhalt des Wohnungs-/Teilerbbaurechts Auswirkungen auf den Erbbauzins, sonstige Rechte am Erbbaurecht Das weitere Schicksal des Wohnungs-/Teilerbbaurechts Kapitel. Vertraglicher Inhalt des Erbbaurechts... Seite 125 I. Allgemeines Gesetzliche und vertragliche Bestimmungen Wirkungen des vertraglichen Inhalts Inhaltsänderungen des Erbbaurechts II. Errichtung, Instandhaltung, Verwendung des Bauwerks ( 2 Nr. 1) Allgemeines Errichtung des Bauwerks Bauliche Veränderungen Instandhaltung des Bauwerks Verwendung des Bauwerks Verstöße IX

5 X III. Versicherungen, Wiederaufbau (Nr. 2) Versicherung des Bauwerks Wiederaufbau im Fall der Zerstörung IV. Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben ( 2 Nr. 3) Öffentliche Lasten und Abgaben Privatrechtliche Lasten Wirkungen V. Heimfall Begriff und Zweck Heimfall-Gründe Ausübung des Heimfallrechts Übertragung des Erbbaurechts Rechtsfolgen der Übertragung Vergütung Belastungen des Erbbaurechts Wegnahme des Bauwerks ( 34 ErbbVO) Miet- und Pachtverhältnisse Verjährung des Heimfallanspruchs VI. Vertragsstrafe (Nr. 5) Vertragsfreiheit Verhältnis der Vertragsstrafe zum Heimfall Fälligkeit, Verjährung Haftung für die Vertragsstrafe VII. Vorrecht auf Erneuerung ( 2 Nr. 6, 31 ErbbVO) Begriff Ausübung des Vorrechts Wirkungen des Vorrechts gegenüber Dritten Abgrenzung zum Verlängerungsrecht gemäß 27 Abs. 3 ErbbVO VIII. Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers Vereinbarung Rechtswirkungen Ankaufsverpflichtung des Erbbauberechtigten (Kaufzwangklausel) IX. Zustimmung zu Verfügungen über das Erbbaurecht ( 5 8, 15 ErbbVO) Allgemeines Vereinbarung der Zustimmungspflicht Veräußerung ( 5 Abs. 1 ErbbVO) Belastungen des Erbbaurechts ( 5 Abs. 2 ErbbVO) Ersetzung der Zustimmung durch das Gericht Zustimmung zu Verfügungen im Weg der Zwangsvollstreckung Fehlen der Zustimmung des Grundstückseigentümers Kapitel. Das rechtliche Schicksal des Erbbaurechts... Seite 211 I. Vorbemerkungen Systematik Normzweck... 2 II. Begründung des Erbbaurechts Elemente des Erbbaurechtsvertrages Schuldrechtliches Grundgeschäft Dingliche Bestellung Nichtigkeitsgründe Nichtigkeitsfolgen Weitere Entstehungsgründe III. Übertragung Schuldrechtliches Grundgeschäft... 85

6 2. Dingliche Übertragung Sonstige Rechtswirkungen der Übertragung Übergang kraft Gesetzes, Enteignung Übertragung des Erbbaugrundstücks IV. Belastung Arten der Belastung Sondervorschriften für Mündelhypotheken ( 18 20, 22 ErbbVO) Vorschriften für Hypothekenbanken und Versicherungsunternehmen ( 21) Sonstige Beleihungen Durchführung der Belastung Haftungsgegenstand ( 12) Auswirkungen von Zwangsversteigerung, Beendigung, Heimfall V. Inhaltsänderung, Teilung, Vereinigung Begriff der Inhaltsänderung Schuldrechtliches Grundgeschäft Dinglicher Vollzug Teilung des Grundstücks ohne Teilung des Erbbaurechts Teilung des Erbbaurechts Abschreibung unselbständiger Teilflächen des Erbbaugrundstücks Vereinigung, Bestandteilszuschreibung VI. Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht und in das Grundstück ( 24, 25, 8) Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht Zwangsversteigerung des Erbbaugrundstücks ( 25) Arrest, Konkurs VII. Beendigung ( 26 ff. ErbbVO) Erlöschensgründe Rechtsgeschäftliche Aufhebung ( 26) Erlöschen durch Zeitablauf ( 27, 28) Sicherung von Verwertungsrechten bei Zeitablauf ( 29) Rechtswirkungen auf Bestandteile ( 12 Abs. 3, 34) Rechtswirkungen auf Miete, Pacht ( 30) Erneuerungsvorrecht ( 2 Nr. 6, 31) VIII. Die Grundbücher ( 14 17) Normzweck Das Grundstücks-Grundbuch ( 14 Abs. 2, 3 S. 2, 3) Das Erbbaugrundbuch ( 14 Abs. 1, Abs. 3 S. 1) Wirkungen beider Grundbücher Nachweis von Zustimmungen des Grundstückseigentümers ( 15) Eintragungsbekanntmachungen ( 17) Kapitel. Gegenleistung für das Erbbaurecht (Vorkaufsrecht, Erbbauzins, Anpassungsklausel)... Seite 289 I. Vereinbarung einer Gegenleistung... 2 II. Vorkaufsrechte... 4 III. Vereinbarung eines Erbbauzinses Begriff des Erbbauzinses Entstehung des Erbbauzinses Nutzungsentgelt vor Eintragung des Erbbaurechts Rang des Erbbauzinses Nachträgliche Änderung des Erbbauzinses Aufhebung der Erbbauzinsreallast IV. Höhe des Erbbauzinses XI

7 V. Bestimmtheit des dinglichen Erbbauzinses ( 9 Abs. 2 S. 1 ErbbVO) Nach früherem Recht begründete Erbbaurechte Nach dem begründete Erbbaurechte VI. Vereinbarungen zur Anpassung des Erbbauzinses Zulässigkeit Trennung der Anpassungsverpflichtung vom Erbbauzins Ausgestaltungsmöglichkeiten Wertsicherungsklauseln VII. Beschränkung des Anpassungsanspruchs nach 9 a ErbbVO Normzweck Zeitliche Geltung, Übergangsregelung Wirksame Anpassungsverpflichtung Gebäude zu Wohnzwecken Billigkeit der Erhöhung Beweislast Änderungszeitraum VIII. Sicherung der Anpassungsverpflichtung durch Vormerkung Zulässigkeit der Vormerkung Einzelfälle Wirkungen der Vormerkung IX. Fehlen einer Anpassungsklausel Grundsätze des BGH Zeitraum Wohn-, gewerbliche Zwecke Eintragung im Grundbuch Veräußerung des Grundstücks oder Erbbaurechts X. Zwangsvollstreckung und Erbbaurecht Zwangsvollstreckung aus dem Erbbauzins in das Erbbaurecht Zwangsvollstreckungsunterwerfung Zwangsversteigerung des Erbbaurechts Zwangsversteigerung des Grundstücks Kapitel. Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern... Seite 369 I. Überblick, Anwendungsbereich und Normzweck Motive des DDR-Rechts Fallgruppen Abgrenzung Begriff von Nutzungsrecht mit Gebäudeeigentum Begriff von Gebäudeeigentum ohne Nutzungsrecht Normzweck der Regelung des EGBGB einschlägige Gesetzestexte... Seite 373 ff. II. Gebäudeeigentum mit dinglichem Nutzungsrecht a 1. Anwendungsbereich, Begriff a 2. Umfang der Geltung von altem/neuem Recht Fortgeltende Vorschriften für Nutzungsrechte/Gebäudeeigentum an volkseigenen Grundstücken Grundbuch, öffentlicher Glaube Weiteres neues Recht zu Nutzungsrechten/Gebäudeeigentum an volkseigenen Grundstücken Nutzungsrecht/Gebäudeeigentum an genossenschaftlich genutzten Böden Nutzungsrecht/Gebäudeeigentum in sonstigen Fällen ( 4 Abs. 3) XII

8 III. Gebäudeeigentum ohne dingliches Nutzungsrecht von LPG s und Wohnungsbaugenossenschaften (Art b, c) Normzweck, Anwendungsbereich Entstehung des Gebäudeeigentums Inhalt, Erlöschen Folgen für bisherige Verfügungen IV. Gebäudeeigentum ohne dingliches Nutzungsrecht nach 459 ZGB (Art ) Normzweck Entstehung des Gebäudeeigentums Kapitel. Das Erbbaurecht in der Sachenrechtsbereinigung... Seite 403 Gesetzestext Sachenrechtsbereinigungsgesetz... Seite 404 I. Normzweck Ausgangslage Zielsetzung Teilungsprinzip, Interessenausgleich... 5 II. Grundlagen der Erbbaurechtslösung Sachenrechtstatbestand Wahlrecht Gesetzlicher Anspruch auf Erbbaurechtsbestellung Anspruchsinhalt III. Zum gesetzlichen Inhalt des Erbbaurechts Zum Bauwerk Verwendung des Bauwerks bzw. Erbbaurechts Nutzungsbefugnis der Nebenfläche Zum Belastungsgegenstand, Rang Nachbarerbbaurecht Wohnungserbbaurecht Dauer IV. Zum vertraglichen Inhalt Gestaltungsrechte Errichtung und Unterhaltung des Gebäudes Versicherung des Bauwerks Öffentliche Lasten Heimfall Ankaufsrecht Zustimmungsvorbehalt V. Zum Erbbauzins Normzweck, Systematik Regelerbbauzins Fälligkeit, Beginn Eingangsphase Wertsicherungsklausel Anpassung in besonderen Fällen Dingliche Sicherung VI. Besonderheiten für Überlassungsverträge Begriff des Überlassungsvertrages Zur Erbbaurechtsbestellung Zum Erbbauzins VII. Zur Erbbaurechtsbestellung Sonstiger schuldrechtlicher Inhalt des Erbrechtsvertrages Rangbeschaffung Vorläufige Sicherung, Erlöschen XIII

9 4. Rechtswirkungen der Erbbaurechtseintragung Notarielles Vermittlungsverfahren Erbbaurechte in den neuen Bundesländern Kapitel. Erbbaurecht und Kostenrecht... Seite 447 I. Bestellung des Erbbaurechts... 1 II. Änderung und Teilung des Erbbaurechts III. Übertragung des Erbbaurechts IV. Belastung des Erbbaurechts V. Erneuerung des Erbbaurechts VI. Wohnungs- und Teilerbbaurecht VII. Aufhebung des Erbbaurechts Kapitel. Das Erbbaurecht im Steuerrecht... Seite 455 I. Vorbemerkung... 1 II. Steuerliche Bewertung Einheitswerte, 92 BewG... 2 III. Bedarfsbewertung, 148 BewG IV. Grunderwerbsteuer V. Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) VI. Erbschaftsteuer (Schenkungsteuer) VII. Einkommensteuer VIII. Gewerbesteuer IX. Grundsteuer X. Vermögensteuer Kapitel. Formularteil... Seite 487 Sachregister... Seite 573 XIV