Wertermittlung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks

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Babette Franke
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1 Weiluo Wang Wertermittlung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks Probleme und Lösungsansatz PETER LANG Europäischer Verlag der Wissenschaften

2 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzung VI XIV XVII 0 Einleitung Zum Thema Ziel der Arbeit Aufbau der Arbeit 4 1 Erbbaurecht Bedeutung des Erbbaurechts Allgemeines über das Erbbaurecht Entstehung des Erbbaurechts Erbbauzins und Erhöhung des Erbbauzinses Beendigung des Erbbaurechtsverhältnisses Resümee 13 2 Problemstellung und die vorhandenen Lösungsansätze Die allgemeine finanz-mathematische Methode Methode nach Wertermittlungs-Richtlinien 76/ Methode nach Vogels 2.4 Methode nach Lehmann Methode nach Gerardy Anwendung der unterschiedlichen Methoden für den Fall zwischen Herren E und B Resümee Empfindlichkeitsanalyse Methode Allgemein Untersuchungsgegenstand und Begriffe Bodenwert Der Restbodenwert, der erzielbare Ertrag aus den Zinsen und der zu erwartende Ertrag aus den Erbbauzinsen Der Restbodenwert Der erzielbare Ertrag aus den Zinsen Der zu erwartende Ertrag aus den Erbbauzinsen 66

3 II Der Wertanteil für den Grundstückseigentümer und der Wertanteil für den Erbbauberechtigten Der realisierte Bodenwert und der zu realisierende Bodenwert Einflußfaktoren Liegenschaftszinssatz Erbbauzins bzw. Erbbauzinssatz Laufzeit des Erbbaurechts Bodenwertsteigerung Änderungsrate des Anpassungsindex Preisänderung Änderungsbereich der Einflußfaktoren Annahmen zur Empfmdüchkeitsanalyse Vernachlässigung der wirtschaftlichen Vorteile oder Nachteile durch individuelle Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag Vernachlässigung der steuerlichen und sonstigen öffentlichen Belastungen für den Erbbauberechtigten Vernachlässigung der wirtschaftlichen Vor - oder Nachteile für den Grundstückseigentümer durch den Ablauf des Erbbaurechtes Die Bodenwertänderung wird nur zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten verteilt Die konstant bleibende Bodenwertänderungsrate in der Restlaufzeit Die konstant bleibende Änderungsrate des Anpassungsindex und die automatische jährliche Anpassung HO Der regelmäßige am Jahresende zu bezahlende Erbbauzins Der erzielbare Ertrag aus Zinsen ohne Belastung eines Erbbaurechts ist bekannt Der konstant bleibende Liegenschaftszinssatz Die konstant bleibende Inflationsrate Der Bodenwert zum Zeitpunkt 0 beträgt immer 100 DM Resümee Modellrechnungen mit Empfmdlichkeitsanlysen Schritt 1 (ohne Bodenwertänderung, ohne Anpassungsklausel und ohne Berücksichtigung der Inflation) Der Restbodenwert Der erzielbare Ertrag aus Zinsen Der tatsächlich zu erwartende Ertrag aus Erbbauzinsen Verhältnis zwischen dem Erbbauzins und dem Liegenschaftszinssatz (Bodenwertanteil für Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten) Resümee (Schritt 1) 147

4 III 4.2 Schritt 2 (mit Bodenwertänderung, ohne Anpassungsklausel und ohne Berücksichtigung der Inflation) Der Restbodenwert Der erzielbare Ertrag aus Zinsen Der zu erwartende Ertrag aus Erbbauzinsen Der Bodenwert zum Zeitpunkt n Der Bodenwertanteil für Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten Der Bodenwertanteil für Grundstückseigentümer (Liegenschaftszinssatz= Erbbauzinssatz) Der Bodenwertanteil für Grundstückseigentümer (Liegenschaftszinssatz oerbbauzinssatz) Der Einfluß des vereinbarten Erbbauzinses bzw. Erbbauzinssatzes Resümee (Schritt 2) Schritt 3 (mit Bodenwertänderung, mit Anpassungsklausel und ohne Berücksichtigung der Inflation) Erhöhung des tatsächlich zu erwartenden Ertrags aus den Erbbauzinsen durch die Einführung der Anpassungsklausel Bodenwertanteil für Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten Vergleich der drei Ausgleichsmechanismen Das Problem bei der Wertermittlung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks Die Variation der Anpassungszeit Resümee (Schritt 3) Schritt 4 (mit Bodenwertänderung, mit Anpassungsklausel und mit Berücksichtung der Inflation) Allgemeines Bodenwertverteilung ohne Bodenwertänderung und Anpassungsklausel Bodenwertverteilung, wenn die Bodenwertsteigerungsrate, die Änderungsrate des Anpassungsindex und Infaltionsrate gleich groß sind Bodenwertverteilung, wenn die Bodenwertsteigerungsrate mit der Änderungsrate des Anpassungsindex und der Erbbauzinssatz mit dem Liegenschaftszinssatz gleich sind Bodenwertverteilung, wenn die Bodenwertsteigerungsrate mit der Inflationsrate gleich ist Bodenwertverteilung bei anderen Fällen Resümee (Schritt 4) Bodenwertermittlung zwischen Herren E und B Besonderheit zwischen Herren E und B Realisierte Wertverteilung zwischen

5 IV Der Einfluß des Liegenschaftszinssatzes Bodenwertermittlung zwischen Herren E und B Der Einfluß der Bodenwertsteigerungsrate auf die Wertverteilung Der Einfluß des Wertermittlungsstichtags Zusammenfassung der Empfindlichkeitsanalyse Vorschläge Vorschläge für die Wertermittlung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks Die vorgeschlagenen Gleichungen mit Unterstützung der Monte-Carlo-Simulation Maximum-und-Minimum-Methode Einfach-Lineare-Funktion Vergleich der Wertermittlung durch andere Methoden und die vorgeschlagenen Methoden Vorschläge zur Gestaltung des Erbbauzinses im Erbbaurechtsvertrag Erweiterung der Anwendung des Erbbaurechts Erbbaurecht als ein besserer Weg für grundstückseigentümer bei einer hohen Bodenwertsteigerung als Verkauf Berücksichtigung der ungünstigsten Wertverteilung für Grundstückseigentümer Der höher vereinbarte Erbbauzins als Alternative zur Anpassungsklausel Berücksichtigung des Versagens der Anpassungsklausel bei einer hohen Bodenwertsteigerungsrate Unterschiedliche Regulation für die Erhöhung des Erbbauzinses beim Wohnungsbau für Eigenheime und Mietwohnung Verlängerung des Anpassungszeitintervalls bei Grundstücken für Wohnnutzung von 3 auf 5 Jahre, evtl. auf 10 Jahre Verlängerung der ersten Erhöhung des Erbbauzinses nach 9aErbbRVOvon3auf 10 Jahre Eine Ergängung zu Beschränkungen nach 9a ErbbRVO Defizit 370 Literaturverzeichnis 371 Anhang I: Zusammenfassung der Gleichungen Anhang U: Wertermittlung mit den vorgeschlagenen Methoden für die Beispiele in WertR und bei anderen Autoren Anhang III: Parameter a und b in der Einfach-Lineare-Funktion

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