Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung. Grundstücken

Transkript

1 Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken von Dipl.-Ing. Ralf Kroll und Dipl. Wohnungs- und Immobilienwirtin (FWI) Andrea Hausmann 3. überarbeitete und erweiterte Auflage 2006 Luchterhand

2 1 Einleitung Rechte und Belastungen in der Verkehrswertermittlung Welche Rechte und Belastungen gibt es? Grundsätzliche Vorgehensweise Marktanpassung Notwendige Kenntnisse zur Bewertung von Rechten und Belastungen Zusammenfassung 7 2 Erbbaurecht Definition und wesentliche Aspekte Inhalte des Erbbaurechts Gesetzlicher Inhalt Vertragsmäßiger Inhalt Beurteilung der Inhalte Erbbauzins Vorbemerkungen Erhöhung des Erbbauzinses Erhöhung des Erbbauzinses bei Wegfall der Geschäftsgrundlage Weitere Aspekte zum Erbbaurecht Gründe für die Bestellung von Erbbaurechten Rechtliche Zuordnung des Bauwerks Grundbücher Ende der Laufzeit des Erbbaurechts Wertermittlung für den Standardfall RLZ > RND Bewertungsmodell Verkehrswert des belasteten Grundstücks Verkehrswert des Erbbaurechts Sonstige wertbeeinflussende Umstände Marktanpassung Beispiel für ein Ertragswertobjekt Beispiel für ein Sachwertobjekt Wertermittlung für den Sonderfall RLZ < RND Verkehrswert des Erbbaurechts Verkehrswert des belasteten Grundstücks Gutachten über den Verkehrswert eines Erbbaurechts Zusammenfassung 50 3 Erbbaurecht nach WertR Neuerungen in den WertR Gegenüberstellung WertR 2006 und WertR Verkehrswert des belasteten Grundstücks 54 VII

3 3.2.2 Verkehrswert des Erbbaurechts Verkehrswert des Erbbaurechts, Standardfall RLZ > RND Ausgangssituation Bodenwertanteil Verkehrswert des Erbbaurechts Marktanpassungsfaktoren Zu- oder Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen Beispiel: Sachwertverfahren Beispiel: Ertragswertverfahren Verkehrswert des Erbbaurechts, Sonderfall RLZ < RND Vorbemerkung Vorgehensweise im Ertragswertverfahren Beispiel Ertragswertverfahren Vorgehensweise im Sachwertverfahren Beispiel Sachwertverfahren Verkehrswert des belasteten Grundstücks, Standardfall RLZ > RND Ausgangssituation Beispiel zur Bewertung des Erbbaurechtsgrundstücks Verkehrswert des belasteten Grundstücks, Sonderfall RLZ < RND Kritik an den WertR Bodenwertanteil des Erbbaurechts Fehlende einheitliche Systematik Modellfehler im Ertrags wertverfahren Modellfehler im Sachwertverfahren Rechnerische Unterschiede Fazit Zusammenfassung 80 4 Erbbaurecht in der Beleihungswertermittlung Theoretisches Modell Beispiele Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Gutachten aus der Praxis 87 5 * Wohnungs- und Teilerbbaurecht Grundlagen Verkehrswertermittlung Gutachten aus der Praxis 97 6 Wohnungsrecht Grundlagen Definition Gesetzlicher Inhalt des Wohnungsrechts 109 VIII

4 6.1.3 Mitbenutzung Eintragungsbewilligung Verkehrswert des belasteten Grundstücks Vorgehensweise Unbelasteter Verkehrswert Barwert des wirtschaftlichen Nachteils Barwert des wirtschaftlichen Vorteils Marktanpassung Beispiel 1: Mehrfamilienhaus mit unentgeltlichem Wohnungsrecht Beispiel 2: Einfamilienhaus mit unentgeltlichem Wohnungsrecht Gutachtentext Wert des Wohnungsrechts Vorgehensweise Wirtschaftlicher Vorteil Wirtschaftlicher Nachteil Marktanpassung Gutachten aus der Praxis Sonderfall: Wohnungsrecht an einem überalterten Gebäude Aufgabenstellung Wertermittlung Anmerkungen zur Wertermittlung Alternativer Ansatz Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht Definition Wesentliche Aspekte Wertermittlung Zusammenfassung Wohnungsrecht nach WertR Neuerungen in den WertR Wert des Wohnungsrechts Verkehrswert des mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks Selbst genutzte Objekte Der an das Leben gebundene Abzinsungsfaktor Ertragswertobjekte Kritik an der Vorgehensweise nach WertR Zusammenfassung Nießbrauch Der Nießbrauch als Nutzungsrecht Grundlagen des Nießbrauchs Definition Formen des Nießbrauchs 158 IX

5 8.2.3 Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs Verkehrswert des belasteten Grundstücks Fall Fall 2: Nettonießbrauch Fall 3: Bruttonießbrauch Zusammenfassung Gutachtentext Wert des Nießbrauchs Vorgehensweise Barwert der Erträge und Bewirtschaftungskosten Marktanpassung Gutachtentext Nießbrauch in den WertR Zusammenfassung Wegerecht Grundlagen Klassischer Fall Verkehrswert des belasteten Grundstücks Vorgehensweise Wirtschaftliche Vorteile Wirtschaftliche Nachteile Fall 1: Geringe Nachteile Fall 2: Vertretbare Nachteile Fall 3: Erhebliche Nachteile Fall 4: Nicht vertretbare Nachteile Beispiel für das belastete Grundstück Verkehrswert des begünstigten Grundstücks Vorgehensweise Beispiel 1: Wegerecht mit Baulast Beispiel 2: Wegerecht ohne Baulast Vorgehensweise nach WertR Bodenwert des begünstigten Grundstücks nach WertR Bodenwert des belasteten Grundstücks nach WertR Kritik an der Vorgehensweise nach WertR Begünstigtes Grundstück Belastetes Grundstück Zusammenfassung Notweg Grundlagen Verkehrswerte Belastetes Grundstück Begünstigtes Grundstück Ermittlung der angemessenen Notwegerente Determinanten der Notwegerente Beispiel 212

6 11 Leitungsrecht Grundlagen Vorbemerkungen zur Wertermittlung Ähnlichkeit zum Wegerecht Jeder Fall ist anders Marktanpassung Verkehrswert des belasteten Grundstücks Vorgehensweise Wirtschaftliche Nachteile Wirtschaftliche Vorteile Beispiel Verkehrswert des begünstigten Grundstücks Vorgehensweise Beispiel Landesrechtliche Besonderheiten Ermittlung einer angemessenen Entschädigung Vorgehensweise nach WertR Die bauliche Nutzbarkeit wird nicht eingeschränkt Die bauliche Nutzbarkeit wird eingeschränkt Kritik an der Vorgehensweise nach WertR Zusammenfassung Überbau Grundlagen Sechs unterschiedliche Fallkonstellationen Fall 1: Belastetes unbebautes Grundstück Fall 2: Belastetes bebautes Grundstück, Sachwert Fall 3: Belastetes bebautes Grundstück, Ertragswert Fall 4: Belastetes bebautes Grundstück, Ertragswert Fall 5: Begünstigtes bebautes Grundstück, Sachwert Fall 6: Begünstigtes bebautes Grundstück, Ertragswert Überbaurente Praxisfall Überbau in den WertR Vorgehensweise Berücksichtigung der Vor- und Nachteile im Bodenwert (Nicht-)Berücksichtigung des»überbauten«bodens Fazit Zusammenfassung Reallast Grundlagen Die Ansprüche aus der Reallast Verkehrswert des belasteten Grundstücks Fall Fall Fall XI

7 Gutachtentext Wert einer Rentenzahlung Verkehrswert einer Naturallieferung Verkehrswert einer Pflegeverpflichtung Vorbemerkungen Ausgangspunkt der Wertermittlung Pflegebedürftigkeit ist bereits eingetreten Pflegebedürftigkeit ist noch nicht eingetreten Formulierungsbeispiel Zusammenfassung Altenteilsrecht Grundlagen Wertermittlung Zusammenfassung Baulast Grundlagen Definition und Wesen der Baulast Landesrechtliche Besonderheiten Baulastenverzeichnis Formerfordernis Wirksamkeit Löschen der Baulastverpflichtung Beteiligte Baulastverpflichteter Bauaufsichtsbehörde Baulastbegünstigter Rechtsverhältnisse Subjektiv-öffentliche Rechtsposition des Baulastbegünstigten Privatrechtliche Rechtsposition des Baulastbegünstigten Unterscheidung Baulast und Grunddienstbarkeit Baulast in der Zwangsversteigerung Besonderheiten im Zusammenhang mit Erbbaurechten Belastung des Erbbaurechts mit einer Baulast Belastung des Grundstücks mit einer Baulast Wertermittlungsgrundsätze Baulast ist zusätzlich privatrechtlich gesichert Baulast ist nicht zusätzlich privatrechtlich gesichert Übersicht Die Zufahrtsbaulast Grundlage Baulast ist zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit gesichert Baulast ist nicht zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit gesichert Angemessene Entschädigung Übersichten Die Stellplatzbaulast 300 XII

8 Grundlage Begünstigtes Grundstück Belastetes Grundstück Übersichten Angemessene Entschädigung Die Flächenbaulast Grundlage Wertermittlung Baulastenproblematik bei Erbbaurechtsbewertungen Zufahrtsbaulast ist zusätzlich über eine Grunddienstbarkeit gesichert Zufahrtsbaulast ist nicht zusätzlich über eine Grunddienstbarkeit gesichert Zusammenfassung Veräußerungsverbot Vorbemerkung Bewertungsfall Berücksichtigung der Belastungen Das Prognoseproblem Das Statistikproblem Das Zinssatzproblem Das Marktproblem Der richtige Verkehrswert Schlussbemerkung Denkmalschutz Grundlagen Bodenwert Sachwert Vorbemerkung Bodenwert Alterswertminderung Bauschäden, Modernisierungen, Renovierungen Sonstige wertbeeinflussende Umstände Ertragswe/t Grundlagen Gutachten aus der Praxis Angemessene Renten für Grundstücksbelastungen Unterschiedliche Fallkonstellationen Die aushandelbare Grundstücksbelastung als Adäquat zu einer verkäuflichen Ware Bezifferung des Vor- und Nachteils Verhandlung über die angemessene Entschädigung Beispiel Zusammenfassung 335 XIII

9 18 Angemessene Kapitalisierungszinssätze Vorbemerkungen Ableitung aus einem Kapitalzinssatz unter Berücksichtigung der Inflation Ableitung aus dem Liegenschaftszinssatz Zusammenhang zwischen Liegenschaftszinssatz, Kapitalzinssatz und Inflationsrate Zusammenfassung und abschließender Hinweis Leibrentenbarwertfaktoren und Sterbetafeln Verschiedene Rentenarten Zeitrente Ewige Rente Leibrente Verschiedene Sterbetafeln Vorbemerkung Allgemeine Sterbetafeln Abgekürzte Sterbetafeln Sterbetafeln Zusammenfassung Ermittlung der Leibrentenbarwertfaktoren Leibrentenbarwertfaktoren des Statistischen Bundesamtes Berechnung der Leibrentenbarwertfaktoren Zusammenfassung zur Vorgehensweise Leibrentenbarwertfaktoren 2002/ Leibrentenbarwertfaktoren 1986/ Grundsätzliche Hinweise Leibrentenbarwertfaktoren für Einzelpersonen Leibrentenbarwertfaktoren für Ehepaare Allgemeine Sterbetafel 1986/88 (Gebietsstand vor dem ) Abgekürzte Sterbetafel 1999/01 (Quelle: Sterbetafel 2002/2004 (Quelle: Weitere finanzmathematische Grundlagen Rentenbarwertfaktoren Aufzinsungsfaktoren Abzinsungsfaktoren Übungsaufgaben zu Rechten und Belastungen Aufgaben Finanzmathematik Erbbaurecht Wohnungsrecht Nießbrauch Wegerecht Überbau 398 XIV

10 Reallast Multiple Choice Umfangreicher Fall Lösungsvorschläge Finanzmathematik Erbbaurecht Wohnungsrecht Nießbrauch Wegerecht Überbau Reallast Multiple Choice Umfangreicher Fall Fragen zu Rechten und Belastungen Fragen Lösungsvorschläge Wichtige Begriffe zu Rechten und Belastungen Beschränkt dingliche Rechte Grunddienstbarkeit Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Besitz und Eigentum Besitz Eigentum Bewertungsgegenstand Vorbemerkung Grundstück Flurstück Bestandteil eines Grundstücks oder Gebäudes Zubehör eines Grundstücks oder Gebäudes Dienstbarkeiten Grundbuch Vorbemerkung Wo wird das Grundbuch geführt? Ordnungsmerkmale des Grundbuchs Das Grundbuchblatt als Grundbuch Aufschrift Bestandsverzeichnis Erste-Abteilung Zweite Abteilung Dritte Abteilung Ungültige Eintragungen Eintragungsbewilligung Grundakten Einsicht in das Grundbuch 456 XV

11 Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch? Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch Grundstücksgleiches Recht Öffentliches Recht und Privatrecht Sachenrecht Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag Literatur Wertweisheiten 465 XVI