Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht

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1 Dipl.-Ing. Manfred Vogels Architekt Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht mit Formeln, Rechenverfahren, Diagrammen, Tabellen und Rechnernutzung 5., überarbeitete Auflage BAUVERLAG GMBH WIESBADEN UND BERLIN

2 Inhalt Verzeichnis der Abkürzungen nach Sachgebieten Überschlagsverfahren Überschlagsverfahren auf Ertragswert-Basis Überschlags verfahren auf Sachwert-Basis Überschlägliche Ermittlung der Wohn- bzw. Nutzfläche Überschlägliche Ermittlung des umbauten Raumes Normal-Verfahren Bodenwert-Ermittlung Allgemeines Vergleichsmaßstäbe, Umrechnungsfaktoren Auswirkung der Geschoßflächenzahl GFZ" Auswirkung der Grundstückstiefe Auswirkung der Grundstücksbreite Auswirkung des Grundstückszuschnittes Auswirkung der Lage Auswirkung der Erschließung Auswirkung der Oberfläche und des Baugrundes Altlasten und Grundstückswertermittlungen Unbebaute Grundstücke (ohne Baugrundstücke) Werdendes Bauland Baugrundstücke (baureife Grundstücke) Bodenwertermittlung bebauter Flächen Wertermittlung unselbständiger Teilflächen Grundstücksbeschreibung Bauwert-Ermittlung Wertermittlung nach D1N 276/1954 und DIN 277/ Wertermittlung nach DIN 276/1993 und DIN 277/ Verwendung alter Bauwerttabellen und neuer Rauminhalte" Allgemeines zu Wertansätzen Zeitliche Bezugsbasis/Index Wertminderung Allgemeines Durchschnittliche Nutzungsdauer, Restnutzungsdauer, Restwert Wertminderungstabellen Baunebenkosten Baubeschreibung Bauwert-Tabellen/Sonderwerte Ertragswert-Berechnungen Definition Ertragswert-Elemente 143

3 2.321 Investitionsdauer/Restnutzungsdauer Erträge (Einkommenstrom) Miet- oder Pachterträge je m 2 Wohn-/Nutzfläche Pachterträge vom Umsatz des Betriebes abgeleitet Bewirtschaftungskosten Restwerte Zinsfuß Allgemeines Empirische Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes Theoretische Ableitung des Liegenschaftszinses Anwendung des Liegenschaftszinses in mathematischen Modellen WohnTNutzflächen Verfahren nach der WertV Auswertung von Kaufpreisdaten Ermittlung des Ertragswertes in besonderen Fällen Hypotheken-Koeffizienten-Verfahren Allgemeines Berechnungsgrundlagen Weitere Anwendungsmöglichkeiten des Hypotheken-Koeffizienten- Verfahrens Verkehrswert Wertermittlung auf Kostenbasis Allgemeines Residualverfahren Ermittlung der Bodenkosten Ermittlung der Baukosten Ermittlung der Herstellungskosten Ermittlung der Instandhaltungsrückstellung Vergleich von Wertermittlung und Kostenrechnung Wertermittlung auf Ertragsbasis Ermittlung des reparaturfreien Ausgangswertes Abzug von Belastungen Fehlerbetrachtung bei Restwertverfahren Denkmalschutz Erläuterung des elektronischen Rechenblattes" Wertermittlung von Grundstücksbelastungen Belastungen, die den Barpreis beeinflussen Barleistungen, Schulden Zeitrenten Finanzmathematische Grundlagen Formeln und Beispiele zu Zeitrenten Leibrenten Hypotheken Sonstige private Lasten Sonstige öffentliche Lasten 302

4 3.12 Besitzbeschränkungen, zeitlich begrenzt Nießbrauch Wohnrecht Erbbaurecht Wertermittlung Vorschläge zur Wertermittlung von Erbbaurechten in der Literatur Wohnungsbesetzungsrecht, Mietpreisbindung, sozialer Wohnungsbau Rückauflassungsvormerkung, Kaufpreisbindung Zeitlich begrenzte Nutzungsbeschränkung Vorkaufsrecht Sonstige private Beschränkungen Sonstige öffentliche Beschränkungen Belastungen, die den Verkehrswert beeinflussen Wegerecht Baubeschränkung Nutzungsbeschränkung Leitungsrecht Giebelmauer, Anbaurecht, Fensterrecht Überbau Notweg Baulast Bergschadenverzicht Unternehmensbewertung Allgemeines Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten Brutto-Barertrag/Pauschalkosten Unternehmenswert Verschiedene Verfahren Nomogramme zur Unternehmensbewertung Beleihungswert-Berechnungen Allgemeines Beleihungswertermittlung Bauwerttabellen auf der Basis 1914 = Berücksichtigung von Reallasten Beleihungswert von Erbbaurechten Zahlung nach Baufortschritt, Restbaukosten Hinweise Statistik und Wertermittlung Allgemeines Von der Stichprobe zur Grundgesamtheit Rechnen mit dem Summenzeichen E (Sigma) Eindimensionale Häufigkeitsverteilungen Zweidimensionale Häufigkeitsverteilungen 380

5 6.6 Multiple Regressionen Normalgleichungen, Ermittlung der Regressionskoeffizienten Multiples Bestimmtheitsmaß, Korrelation Regression in Matrizendarstellung Dummy-(Schein-)Variable, Kovarianzanalyse Mindestanzahl von Beobachtungen Aufbereitung der Eingangsdaten, Ausreißer Computer und Wertermittlung Hardware und Betriebssysteme Software Spezielle Programme für die Wertermittlung Gutachtenaufbau Beispiel zur Programmierung Rechtsgrundlagen zur Tätigkeit des Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken Allgemeines Wortlaut des 36 der Gewerbeordnung Mustersachverständigenordnung des Deutschen Industrie- und Handelstages vom Richtlinien zur Anwendung und Auslegung der Mustersachverständigenordnung des DIHT Hinweise auf Merkblätter des DIHT Fachliche Bestellungsvoraussetzungen Erläuterungen zu den fachlichen Bestellungsvoraussetzungen Mindestanforderungen an Gutachten Honorare Fortbildung, spezielle Literaturhinweise Gesetze, Verordnungen Auszug aus dem Baugesetzbuch (BauGB) Auszug aus dem Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch Auszug aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) Auszug aus dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) Auszug aus den Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 91) Auszug aus den Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft (LandR 78) Auszug aus der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) Auszug aus der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauV) Auszug aus der Verordnung über Arbeitsstätten (ArbStättV) Gutachtenerstattungsgrundsätze (GEG'93) der THA Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis Diskette zum Buch