Verkehrswertermittlung von Immobilien praxisorientierte Bewertung

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1 Verkehrswertermittlung von Immobilien praxisorientierte Bewertung von Diplom-Volkswirt Hauke Petersen RICHARD BOORBERG VERLAG STUTTGART-MUNCHEN HANNOVER BERLIN WEIMAR DRESDEN

2 Inhalt Vorwort 5 Abkurzungsverzeichnis Der Verkehrswert (Marktwert) Definition und Diskussion Mittelwert oder Hochstpreis Wertermittlungsverfahren und Objektzuordnung Ergebnisgenauigkeit Marktforschung Mogliche Entwicklung des Immobilienmarktes Weitere Wertbegriffe Beleihungswert Versicherungswert Wertbegriffe bei TEGoVA Gesetze und Verordnungen Baugesetzbuch (BauGB) Wertermittlungsverordnung (WertV) Wertermittlungsrichtlinien 2002 (WertR 2002) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Sachverstandigenwesen Offentliches Sachverstandigenwesen Die Gutachterausschiisse Der offentlich bestellte Sachverstandige Privates Sachverstandigenwesen Der zertifizierte Sachverstandige Auf dem Weg nach Europa - TEGoVA Sachverstandigenhaftung Gebiihrenfragen Honorarordnung fur Architekten und Ingenieure (HOAI) Justizvergiitungs- und Entschadigungsgesetz (fveg) Das Ertragswertverfahren Reinertrag Rohertrag Bewirtschaftungskosten Betriebskosten Mietausfallwagnis

3 Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Restnutzungsdauer Liegenschaftszins Grundsatzliches und Definition Ermittlung des Liegenschaftszinses Bodenwert Reparaturstau Ertragsaufspaltung Ablaufschema des Ertragswertverfahrens Inhalt Besonderheiten des Ertragswertverfahrens Verkurztes Ertragswertverfahren Die Wirkung der Einflussfaktoren auf das Ergebnis des Ertragswertverfahrens 86 Liquidationswert 88 Industrieobjekte 92 Geforderter Wohnungsbau 93 Sozialer Wohnungsbau 93 Grundgedanken und Gesetzeslage (Sozialer Wohnungsbau) 93 Losungsansatze zur Wertermittlung 96 Bewertungsbeispiel 99 Bundesdarlehenswohnungen 101 Verrechnungsweise im Ertragswertverfahren 102 Miethaus oder mehrere Eigentumswohnungen? 102 Mietabweichungen 105 Problem 105 Herkommliche Verfahrensweise 106 Kritik und Losungsvorschlag 106 Steigende Mieten 107 Gewerbemieten- underrented 107 Gewerbemieten- overrented 108 Wohnungsmieten- underrented 108 Wohnungsmieten- overrented 109 Sinkende Mieten 110 Gewerbemieten-overrented 110 Wohnungsmieten-overrented 110 Gewerbemieten- underrented 111 Wohnungsmietenunderrented 111 Staffelmieten 111 Das Sachwertverfahren Bodenwert Gebaudesubstanz

4 Inhalt Traditionelle Raumbeziige Neue Flachenbeziige Baunebenkosten Baupreisindex Alterswertminderung AuBenanlagen/besonders zu berechnende Bauteile Reparaturstau Ablaufschema des traditionellen Sachwertverfahrens (Basis 1913) Die neuen Normalherstellungskosten als Bewertungsbasis Die Bruttogrundflache (BGF) Die Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) Ausstattungsstandard Anpassungsfaktoren (Baujahr, OrtsgroBe, Bundesland) Vorgehensweise bei Anwendung der neuen NHK Kritik am Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren und Marktanpassung Die Bedeutung der Gutachterausschiisse Das Wertermittlungssystem Zum Ertragswertverfahren Zum Sachwertverfahren Das Verkehrswertermittlungssystem in der Kritik Zum Vergleichwertverfahren bei Eigentumswohnungen Zur Marktanpassung bei Gewerbeobjekten Das Vergleichswertverfahren in der Praxis Aufbau einer Kaufpreissammlung Der RDM-Preisspiegel Zeitangleichung Die Moglichkeiten des Vergleichswertverfahrens Marktwertverfahren Problemstellung Ermittlung der Wertungskriterien Quantifizierung der qualitativen Kriterien Gewichtung der Kriterien Preisbasis GroBenanpassung Korrekturnotwendigkeiten Ergebnissicherheit Allgemeine Hinweise zum Verfahren Verfahrensprufung Verfahrensprobleme Rechenbeispiel des Marktwertverfahrens: Marktdenken Fall

5 10 Inhalt Fall 2 Verfahrenspriifung der Verkaufswertanalyse Internet Die Rolle des Bodenwerts in der Wertermittlung Allgemeine Hinweise Entwicklungsstufen des Bodenwertes Geminderter Bodenwert Grundsatzliches Geminderter Bodenwert bei Sachwertobjekten Geminderter Bodenwert im Ertragswertverfahren Das 1. Berliner Modell Das Miinchener Modell Das 2. Berliner Modell Fazit Zukiinftige Mindernutzung des Bodenwerts Rechte an Grundstiicken Zinssatze Leibrentenprobleme Leibrente Leibrententabellen und Leibrentenberechnungen Wohn(ungs)- und NieBbrauchrecht Ertragswertobjekte Sachwert- und Vergleichswertobjekte Altenteil Allgemeine Hinweise Dynamisierung Marktanpassung Erbbaurecht Das finanzmathematische Modell Erbbaurecht nach Lehmann und Vogels Marktanpassung gemab DVW Wegerecht Notwegerecht Leitungsrecht Aussichtsrecht Baulasten allgemein Stellplatzbaulast Abstandsflachenbaulast Vorkaufsrecht Wiederkaufsrecht Denkmalschutz

6 Inhalt , Uberbau Besetzungsrechte Zur Quantifizierung der Rechte 9.5 bis 9.9 Fehlerquellen der Bewertung Grundbuch und Grundakten Baurecht und Wohnflachenverordnung Zweckentfremdungsverordnung Stellplatzverordnung Verlauf der Grundstiicksgrenzen Analyse der Mietvertrage Umweltrelevante Defizite Integrierte Schwimmbader Vom Reparaturstau Allgemeine Markteinflusse Steuerliche Einfliisse Konjunkturelle Einfliisse Merkantiler Minderwert Wertsicherungsklauseln Gewerbemietvertrage Genehmigungsfreie Klauseln Leistungsvorbehaltsklauseln Spannungsklauseln Klauseln, die als genehmigt gelten Lebenshaltungsindexklauseln Mieterbezogene Kostenelementklauseln Genehmigungspflichtige Klauseln Gehaltsindexklauseln Weitere Hinweise Wohnungsmietvertrage Erbbaurechte Ausblick Residualwertverfahren Grundgedanken des Verfahrens Probleme des Residualwertverfahrens Modelliiberlegungen Die Berechnung eines Residualwertes Daten und Abkiirzungen Berechnung Bauvolumen Gesamter Bruttoverkaufserlos (VKbr) und Nettoerlos (VK) Kosten (gesamt) (KG) 299

7 12 Inhalt Residuum Gesamtbetrachtung mit Marktausrichtung Der HP 1 OB II - ein Taschenrechner fur die Grundstucksbewertung Discounted Cash Flow (DCF) Grundgedanken und Eignung DCF-Rechnung (Langversion) DCF-Rechnung (Kurzversion) Die DCF-Berechnung mit dem HP 10B II Finanzmathematik in der Grundstucksbewertung Einfiihrung Finanzrechner HP 10 B II Rechnerische Grundlagen Grafische Darstellung Das Minuszeichen Rechenbeispiele Zusammenfassung Weitere Ubungsaufgaben und Losungen Statistik in der Wertermittlung Das Vergleichswertverfahren braucht die Statistik Vergleichbarkeit und AusreiBerbereinigung Die Standardabweichung Der Variationskoeffizient Der Vertrauensbereich Student-Verteilung Zusammenhange in der Stichprobentheorie Die Regressionsanalyse Multivariat: Der Einsatz des HP 10B II als Statistikrechner Ubunesaufeaben Stichwortverzeichnis 355