Lehrbuch zur Immobilienbewertung

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1 Lehrbuch zur Immobilienbewertung Unter Berücksichtigung der ImmoWertV Auflage von Goetz Sommer und Ralf Kröll.WernerVerlag 2010

2 Geleitwort Vorwort Inhaltsverzeichnis V IX IX A Grundlagen 1 1 Einführung in die Verkehrswertermittlung Überblick Verschiedene Werte Verkehrswert Definition Was ist unter dem Begriff»Verkehrswert«zu verstehen? Verkehrswert und Marktwert Wertermittlungsverfahren Welche Verfahren gibt es? Verfahrenswahl Wo finden sich die Verfahrensvorschriften? Weitere Verfahren Weitere Grundlagen Zusammenfassung 10 2 Bodenwert Überblick Die Definition des Bodenwerts Vorschriften zur Bodenwertermittlung in der ImmoWertV Unmittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Beispiel Zugang zur Kaufpreissammlung Selbstkontrollaufgabe Mittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise Bodenrichtwerte Beispiel Selbstkontrollaufgaben Zusammenfassung 28 XI

3 3 Vergleichswert für bebaute Grundstücke Überblick Vorschriften in der ImmoWertV Unmittelbares Vergleichswertverfahren Vorbemerkung Vorgehensweise Beispiel Eigentumswohnung Selbstkontrollaufgabe Plausibilitätskontrolle mittels Vergleichswertverfahren Genauigkeit des unmittelbaren Vergleichswertverfahrens Mittelbares Vergleichswertverfahren Vorgehensweise Ertragsfaktoren Gebäudefaktoren Plausibilitätskontrolle mittels Vergleichsfaktoren Zusammenfassung 44 4 Ertragswert Überblick Charakteristische Aspekte Die grundsätzliche Vorgehensweise Überschussrechnung Abzug der Bodenwertverzinsung und Gebäudereinertrag 47 4:3.3 Gebäudeertragswert Addition des Bodenwerts Begrifflichkeiten und Zusammenhänge Zur Vereinheitlichung der Begriffswelt Mathematische Zusammenhänge im Allgemeinen Ertragswertverfahren Selbstkontrollaufgabe 51 r 4.6 Auf dem Weg zum Verkehrswert Zusammenfassung 51 5 Sachwert Überblick Das Sachwertverfahren in der ImmoWertV Herstellungskosten der baulichen Anlagen Normalherstellungskosten Baupreisindex * Brutto-Grundfläche In den- NHK nicht erfasste Bauteile Baunebenkosten Alterswertminderung Gesamt- und Restnutzungsdauer 64 XII

4 5.4.2 Berechnung der Alterswertminderung Unterlassene Instandhaltung Modernisierung Unterlassene Instandhaltung und Modernisierung Unbehebbare Mängel und Schäden Die technische Lebensdauer ist nicht von Bedeutung Zusammenfassung Sachwert der baulichen Außenanlagen Sachwert der sonstigen Anlagen Bodenwert Marktanpassung Warum Marktanpassung? Informationen über die Marktanpassung Fehlende Sachwertfaktoren Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Zusammenfassung des Beispiels Selbstkontrollaufgabe Abschließende Anmerkung zur Sachwertermittlung 84 B Vertiefung 87 6 Bewertungsrelevante Zeitpunkte Überblick Zeitpunkte als Anker in der Wertermittlung Wertermittlungsstichtag Qualitätsstichtag Ende der Recherchen Datum der Gutachtenerstellung Stichtage der Vergleichswerte Beziehungen der Zeitpunkte zueinander Standardfall Verlagerungen in die Vergangenheit Verlagerung in die Zukunft Selbstkontrollaufgabe Die Wertermittlungsverfahren als Projektionen auf einen Stichtag Zusammenfassung 94 7 Bodenwert." Überblick Entwicklungszustand Vorbemerkung Flächen der Land- und Forstwirtschaft 96 XIII

5 7.2.3 Bauerwartungsland Rohbauland Baureifes Land Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Entwicklungszustandsstufen Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Beschaffenheit des Grundstücks Erschließung Die»drei Ebenen der Erschließung« Erschließung gemäß Baugesetzbuch Umgebungsinfrastruktur Sonderfälle der Bodenwertermittlung nach ImmoWertV Bewertung von bebauten Grundstücken im Außenbereich Alsbaldiger Abriss der baulichen Anlagen (Liquidationswert) Abweichen der tatsächlichen Nutzung von der maßgeblichen Nutzung Öffentliche Flächen Begriffsbestimmung Wertermittlungsgrundsätze Zukünftige öffentliche Flächen ' Differenzwertmethode 124 7/7.5 Verschiebetheorie Gegenwärtige öffentliche Flächen Residualwertverfahren Schlüsselfrage Bausteine des Verfahrens Zur Illustration Stabilität des Residuums 138, Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung Vergleichswert Überblick Generelle Aspekte Problemverlagerung Grundstücksmerkmale als Vergleichsmerkmale ^ Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse *" Die drei Vergleichskategorien Boden Bauliche Anlagen Marktsituationen Ergebnis und Konsequenz 152 XIV

6 8.4 Analogieschluss als universelles Wertermittlungsprinzip Empirische Daten Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung Ertragswert Überblick Vertiefende Aspekte zum Allgemeinen Ertragswertverfahren Die beiden Zahlungsreihen im Allgemeinen Ertragswertverfahren Nachhaltigkeit Restnutzungsdauer Wertkorrekturen Nicht rentierlicher Boden Vorderland und Hinterland Grafische Darstellung des Allgemeinen Ertragswertverfahrens Der Einfluss des Bodenwerts auf den Ertragswert Der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes auf den Ertragswert Selbstkontrollaufgabe Vereinfachtes Ertragswertverfahren Herleitung aus der Allgemeinen Ertragswertformel Das Vereinfachte Ertragswertverfahren Schritt für Schritt Nicht rentierlicher Boden Das Vereinfachte Ertragswertverfahren auf der Zeitachse Grafische Darstellung des Vereinfachten Ertragswertverfahrens »Bodenwertdämpfung«im Vereinfachten Ertragswertverfahren Selbstkontrollaufgabe Aus der Vereinfachten Formel abgeleitete weitere Ertragswertverfahren Verkürzte Ertragswertverfahren Ertragswertverfahren bei unendlicher Restnutzungsdauer Liquidationswertverfahren Allgemeines und Vereinfachtes Ertragswertverfahren im Vergleich Rechenvorschriften und Rechtsgrundlagen Unterschiedliche Blickwinkel-dasselbe Ergebnis Vor- und Nachteile beider Formeln 185 XV

7 9.6 Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen Rechtsgrundlage Nähe zu den Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahren Betrachtungszeitraum, Restwert und Restnutzungsdauer Das mathematische Modell Grafische Darstellung Ein Fall zur Illustration Plausibilisierung mit dem durchschnittlichen Reinertrag Selbstkontrollaufgabe Rohertrag Vergleichsmiete und Rohertrag Definition und Eigenschaften des Rohertrags Ableitung von Vergleichsmieten zur Rohertragsermittlung Bewirtschaftungskosten Grundsätzliche Hinweise und Definition der Bewirtschaftungskosten Zur Abschreibungsproblematik in den Bewirtschaftungskosten 201 9^8.3 Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Betriebskosten Liegenschaftszinssatz Einfluss auf den Ertragswert Aufgaben des Liegenschaftszinssatzes Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Bandbreiten und deren Bedeutung Pflicht der Gutachterausschüsse zur Ableitung des Liegenschaftszinssatzes Eine weit verbreitete sprachliche Unsitte, Anzuwendende Liegenschaftszinssätze in der Praxis Quellen Liegenschaftszinssätze aus bundesweiten Erhebungen Ableitung nach Hausmann T0.4 Ableitung des abschließenden Ergebnisses Selbstkontrollaufgabe Inflationsneutralität im Ertragswertmodell Ausgangspunkt: Die vereinfachte Ertragswertformel 233 XVI

8 Bedeutung der Inflationsneutralität im Ertragswertmodell Wertermittlungsrelevanz des Diskontierungszinssatzes Zusammenfassung Sachwert Überblick Die Grundgedanken des Sachwertverfahrens Wie Preisvorstellungen zustande kommen Objektivierung der Preise Marktanpassung Besondere objektspezifische Merkmale Zusammenfassung Brutto-Grundfläche Anpassungsfaktoren für Mehrfamilienwohnhäuser Kritik am Sachwertverfahren Literaturkritik Wesentliche Fehler des Sachwertverfahrens Steigerung der Genauigkeit Gerichtsurteil zur Marktanpassung Zusammenfassung Verkehrswert $ Überblick Grundlegende Merkmale des Verkehrswerts Wesentliche Anforderungen Gebot zur Anwendung der ImmoWertV Gebot zur Anwendung der Verfahren Pflicht zur Berücksichtigung der Marktsituation Pflicht zur Würdigung der Aussagefähigkeit Begründungspflicht der Verfahrenswahl Reihenfolge von Wertkorrekturen.' Aggregationsverbot Schlüsselfragen hinsichtlich des Wertermittlungsgegenstands der Wertermittlungsaufgabe Verkehrswert unter Prämissen Nutzungskonzeption Angebots- bzw. Nachfragemangel Mängel und Schäden Bodenqualität Unternehmensbewertung Ausschluss von Rechten und Lasten Exaktheit des abschließenden Urteils Nachdenkliches zum Verkehrswert 275 XVII

9 Ausgangssituation Ziel der Wertermittlung Nutzungskonzeption Lösung Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung Mathematische und statistische Basis Überblick Elementare Arithmetik Zahlen Terminologie und Regeln Selbstkontrollaufgabe Ungleichungen Zinsrechnungen Aufzinsung Selbstkontrollaufgabe Abzinsung Selbstkontrollaufgabe Rentenrechnungen Rentenarten, Zeitachse und Ultimoprinzip Anfangswert einer Zeitrente Der Vervielfältiger Selbstkontrollaufgabe Endwert einer Zeitrente Selbstkontrollaufgabe Ewige Rente Annuitäten Merkblatt zu den finanzmathematischen Formeln Indexrechnungen Umrechnung von Preisen Indexaktualisierung 314, 12.7 Schreibweisen Summen Produkte Selbstkontrollaufgaben Rechnen in Tabellen Selbstkontrollaufgaben Einführender Fall zur deskriptiven Statistik Begriffe in der deskriptiven Statistik Merkmalsträger, Merkmal und Merkmalsausprägungen Merkmalswerte und Urliste Sortieren und Klassieren Häufigkeitstabelle Histogramm 323 XVIII

10 Breite der Klassen Höhe der Klassen Zur Darstellung Mittelwerte Einfache Mittelwerte Gewogenes (gewichtetes) arithmetisches Mittel Mittelwert einer Häufigkeitsverteilung Selbstkontrollaufgabe Mediän (Zentralwert) einer Häufigkeitsverteilung Streuungsmaße Spannweite Mittlere absolute Abweichung Varianz und Standardabweichung Zusammenfassung Hilfreiche Exkurse für die Praxis Logisches Denken und Schließen Maßeinheiten in der Praxis Römische Zahlzeichen Ausgewählte besondere Instrumente Überblick Sensitivitätsanalyse Erwartungswertanalyse Verfahren und Beispiel Selbstkontirollaufgabe Entscheidungsbaum Ein illustrierendes Beispiel Stärken des Entscheidungsbaums Erwartungswerte und Entscheidungsbaum in der Praxis Fallstruktur und Darstellung im Entscheidungsbaum i Eingangsdaten Erwartungswertanalyse und Ergebnis Sensitivitätsanalyse als Stabilitätstest des Ergebnisses Discounted Cash Flow (Kapitalwertmethode) Ein illustrierendes Beispiel Allgemeine Vorgehensweise Der interne Zins Selbstkontrollaufgabe Discounted Cash Flow als verallgemeinertes Ertragswertrhodell Über die sogenannten»internationalen Verfahren« Renditeanalyse Originärer und derivativer Ertragswert 375 XIX

11 Investive Wertschöpfung und prognostizierter Ertragswert Kalkulationsmodelle Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich Wirksamkeitsdauer < Restnutzungsdauer Zusammenfassung und Konformität Selbstkontrollaufgabe Investmentmethoden Zur Marktmiete vermietet Unter Marktmiete vermietet Über Marktmiete vermietet Selbstkontrollaufgaben Immobilienrating Rating als universelles Vergleichsinstrument (Zielbaummethode) Basel II und Immobilienrating Beispiel für ein Ratingsystem Immobilienrating und Wertermittlung Berücksichtigung qualitativer Wertmerkmale Plausibilitäten und Analogien Zusammenfassung Wertermittlungsrecht Überblick." BauGB Schwerpunkte des Wertermittlungsrechts Verkehrswert Gutachterausschusswesen Ermächtigung für Rechtsverordnungen ImmoWertV Vorbemerkungen Aufbau Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten Wertermittlungsverfahren Weitere Normen WertR Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft (LandR78) Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 2000) " DIN-Normen Zusammenfassung 421 XX

12 C Wertgutachten Inhalt und Aufbau von Gutachten Überblick Nachvollziehbarkeit Roter Faden Begründungspflicht Feststellungen und Annahmen Ermessensspielraum Gerichtsurteil zur Nachvollziehbarkeit Allgemein verständlich Einfache Sprache verwenden Visualisieren Zusammenfassen Abgabe eines Werturteils Beurteilungen als Kern des Gutachtens Der Weg zur Urteilsfindung Urteilssicherheit Aufbau eines Wertgutachtens Grundlagen Wertrelevante Grundstücksmerkmale Wertermittlung Arten von Gutachten Schriftlich erstattete Gutachten Mündlich erstattete Gutachten Kurzgutachten Privatgutachten und Gerichtsgutachten Schiedsgutachten Übergeordnete Gutachten Verbindlichkeit von Gutachten Zusammenfassung Revision einer Wertermittlung Überblick Übergeordnete Gutachten Fallgestaltungen Varianten in der Praxis Übergeordnete Gutachten in Bezug zueinander Das Rechercheproblem des übergeordneten Gutachters Die systematische dreistufige Vorgehensweise Vorprüfung Hauptprüfung.r Anfertigung des übergeordneten Gutachtens Vorprüfung Selbstprüfung des übergeordneten Gutachters Qualifikation des Vorgutachters 474 XXI

13 Qualität des Vorgutachtens Selbstkontrollaufgabe Hauptprüfung Grundsätzliche Fragen Checkliste zum Bodenwert Checkliste zum Vergleichswert Checkliste zum Ertragswert Checkliste zum Sachwert Checkliste zum abschließenden Verkehrswert Selbstkontrollaufgabe Zusammenfassung Beispielgutachten Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus Eigentumswohnung Bürogebäude 561 D Anhang Tabellen Aufzinsungsfaktoren Abzinsungsfaktoren Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktoren) Abschreibungsdivisoren (Rentenendwertfaktoren) Rechtsnormen Immobilienwertermittlungsverordnung Baugesetzbuch - BauGB Ausgewählte Quellen Bücher 615, 20.2 Loseblattwerke Zeitschriften Informationsdienste Lösungshinweise zu den Selbstkontrollaufgaben Kommentierte Synopse ImmoWertV/WertV Anwendungsbereich der Verordnung ~ Grundlagen/Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag Grundstücksmerkmale Definition Wertrelevante Besonderheiten von Flächen 654 XXII

14 Entwicklungszustand Weitere Grundstückmerkmale Restnutzungsdauer Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Verkehrswert Ermittlungsgrundlagen erforderlicher Daten Bodenrichtwerte Indexreihen Umrechnungskoeffizienten Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Marktanpassungsfaktoren Liegenschaftszinssätze Vergleichswert Ermittlung Anpassung Bodenwert Ermittlung Bodenwert im Außenbereich Liquidationswert Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit Ertragswert Erträge als Basis der Verfahren Allgemeines Ertragswertverfahren Vereinfachtes Ertragswertverfahren Nicht rentierlicher Grundstücksteil Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen Rohertrag Reinertrag Bewirtschaftungskosten* Kapitalisierung und Abzinsung Sachwert Ermittlung des Sachwerts Herstellungskosten Wertminderung wegen Alters Berücksichtigung von Baumängeln oder Bauschäden 688 Stichwortverzeichnis 689 XXIII