Wertermittlungsverfahren im Überblick

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1 Wertermittlungsverfahren im Überblick University of Novi Sad Faculty of Civil Engineering Subotica Mai 2015 Am Tempelhofer Berg 7 D Berlin Tel.: Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit Fax: Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur daten@bvk-vermessung.de Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit Recognised European Valuer Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 1

2 Übersicht 1. Einleitung 2. Gesetzliche Grundlagen und Definitionen 3. Wertermittlungsverfahren 4. Schlussbemerkungen Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 2

3 Privater Verbraucher- und Konsummarkt Angebot & Nachfrage Einflussparameter für den Preis Qualität Einleitung Zeitpunkt Ort Fazit: Über den Preis einer Sache entscheidet der Markt Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 3

4 Einflussparameter des Immobilienmarktes Einleitung Kataster, Grundbuchrecht Tatsächliche Eigenschaften Verkäufer Angebot Notar Käufer Nachfrage Wirtschaft, Konjunktur Planungsrecht, Baurecht Kaufvertrag Kaufpreis Gutachterausschuss Kaufpreissammlung Fazit: Transparenz auf dem Immobilienmarkt ist für moderne Wirtschaftssysteme unerlässlich Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 4

5 Immobilienmarkt Ein Grundstück hat von sich aus keinen Wert. Einleitung Der Wert eines Grundstücks hängt von der Beurteilung durch ein Subjekt, durch einen Menschen, ab. Der Wert ist das Ergebnis eines Beziehungsgefüges zwischen Subjekten und Objekten. Fazit: Unser Wirtschaftsleben ist auf Leistungsaustausch und Vermögensausgleich gerichtet. Dafür werden aber objektive oder zumindest objektivierte Werte benötigt. Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 5

6 Anlässe für Grundstücksbewertung Immobilien werden zu Rechts-, Handels-, Wirtschafts- und Steuerobjekten Einleitung Marktwirtschaft KAUFEN VERKAUFEN Gericht STREITEN SCHLICHTEN KLAGEN Bank BAUEN MODERNISIEREN FINANZIEREN Immobilienmarkt und Wertermittlung Finanzamt VERSTEUERN SCHENKEN - ERBEN Fazit: Gesetzgeber muss durch normative Vorgaben das Wertermittlungswesen und den Wertbegriff definieren Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 6

7 Gesetzliche Rahmenbedingungen - 3-stufiger Aufbau - Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Immobilienmarkt und Transparenz Sachwert-, Vergleichswert-, Ertragswert- und Bodenrichtwert-Richtlinie Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 7

8 Baugesetzbuch 192 Gutachterausschuss 193 Aufgaben des Gutachterausschusses Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Drittes Kapitel. Sonstige Vorschriften. Erster Teil. Wertermittlung 194 Verkehrswert Grundlagen 195 Kaufpreissammlung 196 Bodenrichtwerte 197 Befugnisse des Gutachterausschusses 198 Oberer Gutachterausschuss 199 Ermächtigungen Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 8

9 Analyse des Verkehrwertbegriffs Gesetzliche Grundlagen und Definitionen - freier Grundstückshandel zwischen beliebigen Vertragsparteien - ohne Zeitdruck stichtagsbezogener Wert bedingungsfrei Lage rechtliche Gegebenheiten Verkehrswert tatsächliche Eigenschaften sonstige Beschaffenheit ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 9

10 Ausschlusskriterien Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Notverkauf, Zwangsversteigerung Arrondierungs- oder Liebhaberkauf Gefälligkeits- oder Freundschaftskauf Kopplungsgeschäfte Spekulation, Betrug Diese Einflüsse sind beim Preisvergleich als Ausreißer zu behandeln und im Verkehrswert nicht abzubilden Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 10

11 Verkehrswertdefinition Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Verkehrswert (Marktwert) Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem ein Vermögensgegenstand in einem funktionierenden Markt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion auf Basis von Marktpreisen verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Europäische Definition nach TEGoVA Blue Book (European Valuation Standards EVS) Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 11

12 Weitere Wertbegriffe Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Beleihungswert Versicherungswert Wiederbeschaffungswert Bilanzwert Investitionswert Zeitwert Gebrauchswert Nutzungswert Neuordnungswert Anfangswert - Endwert Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 12

13 Immobilienwertermittlungsverordnung Ermächtigungsgrundlage nach 199 BauGB Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Abschnitt Inhalt 1 Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze 2 Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten 3 Wertermittlungsverfahren Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung Ertragswertverfahren Sachwertverfahren 4 Schlussvorschrift Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 13

14 Wertermittlungsrichtlinien Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Bodenrichtwert-Richtlinie Sachwert-Richtlinie Vertiefung der Grundsätze der ImmoWertV Grundsatz der modellkonformen Ermittlung Gewährleistung einheitlicher und marktgerechter Grundsätze Ertragswert-Richtlinie Vergleichswert-Richtlinie Fazit: Diese Richtlinien werden den in der Grundstückswertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 14

15 Wahl des Wertermittlungsverfahrens Wertermittlungsverfahren objektabhängig, Einzelfallgestaltung, Marktgepflogenheiten Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 15

16 Vergleichswertverfahren zulässige Nutzung Wertermittlungsverfahren Angebot und Nachfrage tatsächliche Nutzung Kaufpreis Lage Kaufpreis Altlasten, Rechte Kaufpreis Infrastruktur Zuschnitt Größe Kaufpreis Markt direktes Vergleichswertverfahren indirektes Vergleichswertverfahren über Vergleichsfaktoren Fazit: Überzeugendstes Verfahren, direkte Marktnähe, aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 16

17 Vergleichswertverfahren Wertermittlungsverfahren Kaufpreissammlung Recherche vergleichsgeeigneter Kauffälle Statistik (Eliminieren von Ausreißern) Abweichungen sind über Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu erfassen Normierung (systematische Einflüsse, Konjunktur, Lage, Größe, Ausstattungsmerkmale) Vergleichswert pro Bezugseinheit vorläufiger Vergleichswert multipliziert mit Fläche des Objekts Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 17

18 Kriterien für Vergleichswertverfahren Genügende Anzahl von Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken Vergleichsgrundstücke müssen in ihren wertbestimmenden Merkmalen hinreichend mit Bewertungsobjekt übereinstimmen Ausgewertete Kaufpreise müssen in Kaufpreissammlung vorliegen Mittelwertmethode oder Regressionsanalyse Wertermittlungsverfahren Anzahl der Kauffälle Beurteilung 1 nicht ausreichend 2 Überbestimmung, Kontrolle unbefriedigend 3 Mindestanzahl für Mittelbildung optimale und wirtschaftlich vertretbare Stichprobenanzahl Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 18

19 grundstücksbezogene Abfragen für berechtigten Nutzerkreis (z. B: registrierte Sachverständige) unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungseigentum Wertermittlungsverfahren Internetzugriff auf die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin seit 2007 maskenorientierte Eingabe der Abfragemerkmale, frei selektierbar, je nach Einwirkungspfad bis 50 Kauffälle pro Abfrage möglich AKS-Zugriff Ausgabe als pdf-datei oder Export als csv-datei Benutzerhandbuch online Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 19

20 Wertermittlungsverfahren Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 20

21 Wertermittlungsverfahren Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 21

22 Ertragswertverfahren Wertermittlungsverfahren Die Markterwartung richtet sich auf Rendite, Wertsteigerung, Sicherheit der Geldanlage, Wiederverkäuflichkeit oder Finanzierungsbedingungen. Einnahmen / Erträge aus Grundstück Kosten der Bewirtschaftung Reinertrag Kapitalisierung Ertragswert Verkehrswert Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 22

23 Ertragswertverfahren Wertermittlungsverfahren Bei der Kaufpreisfindung stehen die Erträge (Mieten, Pachten etc.) im Vordergrund. Der Kaufpreis soll mit einem angemessenen Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum finanziert werden. Miete, Pacht, sonstige Erträge Bezugsgröße Rohertrag Prüfen auf Marktüblichkeit Mietfläche, Nutzfläche des Gebäudes Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 23

24 Ertragswertverfahren Wertermittlungsverfahren Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis keine Modernisierungskosten Prüfung der Objektangemessenheit Rohertrag Bewirtschaftungskosten Reinertrag des Grundstücks Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 24

25 Ertragswertverfahren Wertermittlungsverfahren Reinertrag aus dem Grundstück Grund und Boden verschiedene Nutzungszeiten Gebäude unendlich, Boden liegt ewig vor Aufgabe hat endliche Nutzungsdauer Zerlegung des Reinertrags aus dem Grundstück in zwei Komponenten Reinertrag des Bodens Gesucht: Barwerte der beiden Reinerträge Reinertrag des Gebäudes Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 25

26 Ertragswertverfahren Lösung Wertermittlungsverfahren Barwert einer Zeitrente wird mit Hilfe eines Barwertfaktors für die Kapitalisierung errechnet: Reinertrag der baulichen Anlagen Reinertrag des Bodens Ertragswert der baulichen Anlagen Ertragswert des Bodens Bodenwert Bodenwert p Reinertrag des Bodens Bodenwertverzinsungsbetrag Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 26

27 Ergebnis Wertermittlungsverfahren allgemeines Ertragswertverfahren ( ) Reinertrag des Grundstücks Bodenwertverzinsungsbetrag Barwertfaktor Bodenwert vorläufiger Ertragswert RE BWK BW*p *V BW Ertragswer t RE = jährlicher Reinertrag BWK = Bewirtschaftungskosten BW = Bodenwert P = Liegenschaftszinssatz V = Vervielfältiger (Barwertfaktor) Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 27

28 Vereinfachtes Ertragswertverfahren Wertermittlungsverfahren Reinertrag des Grundstücks Barwertfaktor Bodenwert Abzinsungs -faktor vorläufiger Ertragswert RE*V BW*AF Ertragswert RE = jährlicher Reinertrag V = Vervielfältiger (Barwertfaktor) BW = Bodenwert Mit dem Barwertfaktor für die Abzinsung wird der Barwert (gegenwärtiger Wert) eines zukünftigen Kapitals (Zahlung) ermittelt. AF = Abzinsungsfaktor Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 28

29 Periodisches Ertragswertverfahrens Wertermittlungsverfahren (Anwendung z.b. bei Staffelmietverträgen) Summe der auf Stichtag abgezinsten und kapitalisierten Erträge im Betrachtungszeitraum Restwert des Grundstücks am der Ende des Betrachtungszeitraums vorläufiger Ertragswert RE1 *AF1 RE2 *AF2... REi *AFi RW*AFb Ertragswert REi = jährlicher Reinertrag der einzelnen Perioden AF = Abzinsungsfaktor für die einzelnen Perioden Afb = Abzinsungsfaktor für den Betrachtungszeitraum RW = Restwert des Grundstücks Alle Verfahren führen mathematisch exakt zum gleichen vorläufigen Ertragswert Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 29

30 Sachwertverfahren Wertermittlungsverfahren Gut geeignet für eigengenutzte Objekte Sachwertverfahren Die Baukosten, ihre Abschreibung und der Nutzen für den Käufer stehen im Vordergrund des Erwerbsinteresses. Die Rentierlichkeit des Kaufpreises ist nachrangig. Herstellungskosten Alterswertminderung Sachwert Marktanpassung Verkehrswert Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 30

31 Sachwertverfahren Wertermittlungsverfahren Baukostenorientiertes Verfahren Normalherstellungskosten (NHK) Bezugsgröße z.b. BGF Reparaturfreie Herstellungskosten Bezugsjahr der NHK Kostenentwicklung im Baugewerbe ist zu erfassen Reparaturfreie Herstellungskosten Bezugsjahr der NHK Baupreisindex Neubaukosten zum Wertermittlungsstichtag Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 31

32 3.4. Sachwertverfahren Wertermittlungsverfahren Ermittlung des baulichen Zustandes zum Wertermittlungsstichtag Neubaukosten zum Wertermittlungsstichtag lineare Alterswertminderung Gebäudesachwert Ermittlung des Bodenwerts des unbebauten Grundstücks Wert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen Gebäudesachwert Bodenwert vorläufiger Sachwert des Grundstücks Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 32

33 3.4. Sachwertverfahren Marktanpassung vorläufiger Sachwert des Grundstücks Marktanpassungsfaktor marktangepasster vorläufiger Sachwert Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 33

34 Wertermittlungsverfahren Plausibilisierung Zur Plausibilisierung kann eines der nicht ausgewählten Verfahren herangezogen werden (pauschalierte Ansätze) oder über unabhängiges Verfahren z. B. Nutzungsentgelt vereinfachte Ertragswertabschätzung zusätzliche Verfahren Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 34

35 weitere Marktanpassung Wertermittlungsverfahren sofern notwendig nur, wenn nicht im Verfahren bereits erfasst Doppelberücksichtigung vermeiden zusätzlich Drittverwendungsfähigkeit prüfen Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 35

36 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Beispiele: wirtschaftliche Überalterung unrentierliche Teilfläche des Grundstücks Baumängel oder Bauschäden Grunddienstbarkeiten Wertermittlungsverfahren Ableitung durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise Fazit: alle Verfahren müssen zum selben Verkehrswert führen; nur ein Verkehrswert des Grundstücks pro Stichtag möglich Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 36

37 weitere nicht normierte Verfahren Beispiele: Discounted Cashflow-Verfahren Monte-Carlo-Verfahren Residualwertverfahren Wertermittlungsverfahren Liquidationswertverfahren deduktives Verfahren Zielbaumverfahren Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 37

38 Schlussbemerkungen Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 38

39 Bearbeitungsmodule eines Gutachtens Auftrag und Zweck Schlussbemerkungen Ortsbesichtigung Recherchen (Lage, Planungsrecht, Bebauung, etc.) Allgemeiner Teil des Gutachtens Recherchen (Kaufpreissammlung, Mieten, Baukosten) Wertermittlung Plausibilisierung ggf. Marktanpassung Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Verkehrswert Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 39

40 Ausfertigung des Gutachtens Schlussbemerkungen Rechnungslegung Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 40

41 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Bringen Sie morgen bitte Ihre Taschenrechner mit Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Page 41