VERKEHRSWERT-BERICHT. Objektart: Ein- bzw. Zweifamilienhaus. Adresse: Hauptstraße Troisdorf. Wertermittlungsstichtag: 27.

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1 VERKEHRSWERT-BERICHT Objektart: Ein- bzw. Zweifamilienhaus Adresse: Hauptstraße Troisdorf Wertermittlungsstichtag: 27. Juli 2016 Verfasser: youvalue GmbH Lambertusstraße Troisdorf

2 Zusammenfassung Objektart: Ein- bzw. Zweifamilienhaus Grundstücksgröße: 430 m² Adresse: Hauptstraße Troisdorf Brutto-Grundfläche (BGF): 300 m² Baujahr: 1975 Wohnfläche des Gebäudes: 156 m² Summe: 0 gut Rohertrag / Monat: mittel Summe: größtenteils Seite 1

3 Inhaltsverzeichnis 1 Bewertungsobjekt Allgemeines Bodenwert Sachwert Ertragswert Verkehrswert Anhang Bewertungsobjekt Objektart Ein- bzw. Zweifamilienhaus Adresse Hauptstraße 23, Troisdorf Lage gut Grundstücksgröße 430 m² Baujahr 1975 Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre Restnutzungsdauer 45 Jahre Brutto-Grundfläche (BGF) des Gebäudes 300 m² Wohnfläche des Gebäudes 156 m² Seite 2

4 2 Allgemeines Der vorliegende Verkehrswert-Bericht wurde auf der Grundlage der zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen sowie der durchgeführten Recherchen erstellt. Der Verkehrswertermittlung liegen insbesondere folgende Annahmen und Prämissen zugrunde: In Abt. II des Grundbuchs sind keine wertrelevanten Eintragungen vorhanden. Die vorhandenen baulichen Anlagen sind bauordnungs- und bauplanungsrechtlich zulässig. Es sind keine wertrelevanten belastenden oder begünstigenden Baulasten vorhanden. Aus dem Bewertungsobjekt sind keine öffentlich-rechtliche Abgaben zu entrichten. Es sind weder Altlasten noch schädliche Bodenveränderungen registriert. Die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen sind eingehalten worden. Der Verkehrswert (Marktwert) wie er in 194 BauGB normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Nach den Vorschriften der ImmoWertV stehen zur Ermittlung des Verkehrswerts drei normierte Verfahren zur Verfügung: Verfahren Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Fragestellung Was kosten vergleichbare Grundstücke? Was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz? Welcher Barwert ergibt sich aufgrund Miete, Laufzeit und Zinssatz? Die Anwendung eines oder mehrerer Verfahren ist in Anbetracht der Art des Bewertungsobjekts, der Marktgepflogenheiten und der Datengrundlage zu wählen. Der Verkehrswert ist dann aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren zu ermitteln. 3 Bodenwert Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzbarkeit und der Beschaffenheit. Er ist ohne Berücksichtigung der baulichen Anlagen im Vergleichswertverfahren auf der Grundlage von Bodenrichtwerten oder Vergleichspreisen zu ermitteln und bildet die Basis für das Sachund das Ertragswertverfahren. Im vorliegenden Fall ergibt sich der Bodenwert wie folgt: Bodenrichtwert 205 /m² ± Zu- oder Abschläge 65 /m² = Relativer Bodenwert 270 /m² x Grundstücksgröße 430 m² = Bodenwert des Grundstücks Nicht selbständig nutzbare, zusätzliche (Teil-)Flächen 0 = Bodenwert Seite 3

5 4 Sachwert Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens stehen die marktüblichen Baukosten vergleichbarer Objekte im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welche Herstellungskosten am Wertermittlungsstichtag anfallen, wenn das Bewertungsobjekt im aktuellen Zustand errichtet werden würde. Der Sachwert ergibt sich im vorliegenden Fall wie folgt: Gebäude Garage Kostenkennwert aus NHK /m² 485 /m² x Aktueller Baupreisindex 1,125 1,125 = Korrigierter Kostenkennwert 951 /m² 546 /m² x Brutto-Grundfläche (BGF) 300 m² 20 m² = Herstellungskosten In der BGF nicht erfasste Bauteile 0 = Gesamtherstellungskosten Alterswertminderung (35,7%) = Sachwert der baulichen Anlagen Sachwert der baulichen Außenanlagen (5%) Sachwert der sonstigen Anlagen 0 = Zwischenwert Bodenwert = Vorläufiger Sachwert Sachwertfaktor (15%) = Marktangepasster vorläufiger Sachwert ± Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0 = Sachwert Eingangsdaten und Kenngrößen Gebäudeart Doppel- und Reihenendhäuser Ausstattung mittel Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0 Seite 4

6 5 Ertragswert Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens stehen die für das Bewertungsobjekt marktüblich erzielbaren Erträge im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welcher Barwert der Erträge am Wertermittlungsstichtag zur Verfügung steht, wenn eine marktgerechte Verzinsung für das Bewertungsobjekt angenommen wird. Der Ertragswert ergibt sich im vorliegenden Fall wie folgt: Monatliche Miete Gebäude Monatliche Miete Garagen etc. 30 = Rohertrag / Monat x Monate pro Jahr 12 = Rohertrag / Jahr Bewirtschaftungskosten / Jahr = Reinertrag / Jahr Bodenwertverzinsung / Jahr = Gebäudereinertrag / Jahr x Barwertfaktor zur Kapitalisierung 24,519 = Ertragswert der baulichen Anlagen Bodenwert = Vorläufiger Ertragswert ± Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0 = Ertragswert Eingangsdaten und Kenngrößen Bewirtschaftungskosten / Monat 203 Liegenschaftszinssatz 3,00% Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0 Nettokaltmiete von Wohn- Bungalow 156 m² 8,50 /m² und / oder Nutzfläche Vorläufiger Ertragswert / Rohertrag 22,7 Vergleichsfaktoren Vorläufiger Ertragswert / Wohn- bzw. Nutzfläche /m² Seite 5

7 6 Verkehrswert Die Wertermittlungsverfahren nach 8 ImmoWertV sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen. Im vorliegenden Fall wird der Verkehrswert wie folgt ermittelt: Wertbasis Gewichtung Anteil Sachwert % Ertragswert % Verkehrswert rd Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale wird der Verkehrswert des Bewertungsobjektes Hauptstraße 16, Troisdorf zum Wertermittlungsstichtag 27. Juli 2016 geschätzt auf Bei dem obigen Verkehrswert handelt es sich um einen vorläufigen Wert, da die grundlegenden Eingangsgrößen teilweise geschätzt werden mussten. Außerdem lagen keine Informationen aus behördlichen Registern vor (z.b. Baulastenverzeichnis, Grundbuch). Der exakte Verkehrswert kann erst dann ermittelt werden, wenn alle benötigten Informationen vorliegen. Troisdorf, 04. August 2016 Abschließende Hinweise: Der Verkehrswert-Bericht ist nur für den Auftraggeber bzw. Kunden im Rahmen des vereinbarten Zwecks bestimmt. In dem Bericht wird auf die eingehende Begründung aller Wertansätze verzichtet. Es handelt sich daher nicht um ein Wertgutachten im Sinne der einschlägigen Rechtsvorschriften. Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden Berichts finden sich in den folgenden Rechtsnormen: Baugesetzbuch (BauGB) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Sachwert-Richtlinie (SW-RL) Vergleichswert-Richtlinie (VW-RL) Ertragswert-Richtlinie (EW-RL) Baunutzungsverordnung (BauNVO) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) Seite 6

8 7 Anhang Seite 7

9 Grundriss EG Grundriss KG Seite 8

10 Seite 9

11 Wohnungsrecht Lebenserwartung Mann 70 Jahre = 14 Jahre Lebenserwartung Frau 62 Jahre = 23 Jahre Leibrentenbarwertfaktor = 16,7 Verkehrswert = EUR Mietzahlung Wertminderung Wert Angebotspreis Rendite Käufer Wertsteigerung insgesamt pro Monat = Wert + 15 % in % pro Jahr in % pro Jahr ,3 10,5 8, ,0 7,9 6, ,0 6,0 6, ,7 4,7 5, ,2 3,6 4, ,6 2,8 4, ,9 2,1 4, ,2 1,6 3, ,5 1,1 3, ,7 0,7 3, ,8 0,3 3, ,0 0,0 3, ,1-0,2 2, ,2-0,4 2, ,3-0,6 2,7 Seite 10