Die steuerliche Kaufpreisaufteilung

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1 Die steuerliche Kaufpreisaufteilung Veranstaltungsorte: 7. März 2016 in München 7. April 2016 in Nürnberg 25. April 2016 in München Dipl.-Finanzwirt (FH) Stephan Blum Staatlich geprüfter Informatiker, Immobilienbewerter (IHK), Bw. (VWA) Dipl.-Finanzwirt (FH) Wolfgang Weiss Dipl.-Sachverständiger (DIA), Steuerberater Landesverband der steuerberatenden und wirtschaftsprüfenden Berufe in Bayern e.v.

2 KAUFPREISAUFTEILUNG Seite 1 Referenten: Dipl.-Finanzwirt (FH) Staatlich geprüfter Informatiker Immobilienbewerter (IHK) Betriebswirt (VWA) Stephan Blum Dipl.-Finanzwirt (FH) Dipl.-Sachverständiger (DIA) Steuerberater Wolfgang Weiss info@werttax.de Seminar des LSWB e.v München Würzburg Nürnberg München 1

3 KAUFPREISAUFTEILUNG Seite 2 Inhaltsverzeichnis Einführung... 5 Rechtsentwicklung der Kaufpreisaufteilung... 5 Grundproblematik... 5 Einzelbewertungsgrundsatz... 5 Atomisierungstheorie... 5 Abzugsmethode... 8 Die Aufteilung im Sachwertverfahren... 9 Ablehnung des Vergleichswertverfahrens durch das BFH-Urteil... 9 Ablehnung des Ertragswertverfahrens... 9 Sachwertaufteilung Kritikpunkte am Sachwertverfahren Die neue Aufteilungsschätzung der Finanzverwaltung Beispiel Georgenstraße München Fazit: Ertragswertaufteilung Mietvertrag separat abschreibungsfähiges Wirtschaftsgut? Freie Aufteilung im Kaufvertrag Die Aufteilung nach den Nutzungsarten Bodenwertermittlung Bodenrichtwerte Kaufpreissammlung Vorschriften zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Baugesetzbuch - BauGB) Auszug aus einer Kaufpreissammlung Wesentliches zu Kaufpreisauswertungen Entwicklungszustand des Bodens und Werteinflüsse Prüfung der Bodenverhältnisse Prüfung der Lageverhältnisse Der Flächennutzungsplan (FNP) Der Bebauungsplan Einfacher Bebauungsplan Vorhabenbezogener Bebauungsplan Baunutzungsverordnung (BauNVO) Nutzbarkeit von Baugrund

4 KAUFPREISAUFTEILUNG Seite 3 Wichtigste Planzeichen Grundflächenzahl (GRZ) Geschossflächenzahl (GFZ) Wie man mit 2 Vollgeschossen (fast) ein Hochhaus bauen kann: Bedeutung der Geschossfläche im Rahmen der Verkehrswertermittlung Beispiel Frankfurt am Main Abhängigkeit des Bodenwerts von der zulässigen GFZ und vom Mietniveau Einfluss der Infrastruktur auf den Bodenwert Hinterland Angaben zu Regeltiefen in Bodenrichtwertausweisungen Berechnung von Hinterlandflächen über die bauliche Nutzbarkeit Die Baulandentwicklung Einschlägige Vorschriften gem. Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) - gültig seit Wertentwicklung des werdenden Baulands Erschließungskosten Beispielsfall zur Bodenwertermittlung Ermittlung der Restnutzungsdauer von Gebäuden Grundfall Verlängerung der Nutzungsdauer durch Sanierungen und Modernisierungen Sachwertermittlung Ermittlung der Bruttogrundfläche Normalherstellungskosten Ermittlung des Ausstattungsstandards Regionale und sonstige Korrekturfaktoren Berücksichtigung besonderer Bauteile SW-RL Außenanlagen SW-RL Baupreisindex Baupreisindex und Umsatzsteuer Alterswertminderung Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog), 8 Abs. 3 ImmoWertV, SW-RL Marktanpassung Bewertungsbeispiel im Sachwertverfahren

5 KAUFPREISAUFTEILUNG Seite 4 Ertragswertverfahren Kurze Einführung in die Rentenrechnung Nachhaltiger Rohertrag Nachhaltigkeit des Rohertrags Rechtmäßigkeit Ordnungsgemäße Bewirtschaftung Ortsüblichkeit des Mietertrags Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Die neue Ertragswertrichtlinie Praktische Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes Ermittlung des LZS mittels Iteration (durch den Gutachterausschuss) Einfluss der verschiedenen Eingangsgrößen auf den Ertragswert Warum sich der Bodenwert so wenig auswirkt Bewertungsbeispiel im Ertragswertverfahren BMF-Tool versus Excel-Tool der Referenten Die neue Version des BMF-Tools vom Berücksichtigung von Modernisierungen Beispielsfall mit drei verschiedenen Berechnungstools Analyse der unterschiedlichen Ergebnisse Weitere Kritikpunkte an dem BMF-Tool Fazit zum BMF-Tool Bauherrenmodelle nach 7h und 7i EStG Neuere Urteile zu 7h, 7i EStG Bindungswirkung der Bescheinigung - BFH vom Aufteilungsmaßstab laut Kaufvertrag FG Thüringen vom FG Berlin-Brandenburg vom FG Baden-Württemberg vom Vorsteueraufteilung aus Baukosten Anhang