M a r k t w e r t e r m i t t l u n g

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1 Eheleute Mathilde und Max Mustermann Musterstr Musterdorf Datum: M a r k t w e r t e r m i t t l u n g für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Musterdorf, Musterstr. 1 Marktwert ,- (Stichtag )

2 Inhaltsverzeichnis 1 Objektbeschreibung Marktwertermittlung Verfahrenswahl Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Marktwert Kenngrößen Bodenwertermittlung Bodenwertermittlung für die Teilfläche Bauland Bodenwertermittlung für die Teilfläche Gartenland Sachwertberechnung Ertragswertberechnung... 8 Seite Seite 2 von 10

3 1 Objektbeschreibung Objektlage und Infrastruktur: Angaben zur Gemeinde: Ort: Musterdorff, Einwohnerzahl: ca überörtliche Anbindung: nächstgelegene größere Stadt: Musterstadt, ca. 5 km entfernt Landeshauptstadt: Stuttgart ca. 200 km entfernt Land-/ Bundesstraße: L112/ B3 Autobahnzufahrt: A5, ca. 12 km entfernt Bahnhöfe: Freiburger Hauptbahnhof, ca. 8 km, Bad Krozingen 12 km entfernt Bushaltestelle: Allemannenstraße ca. 300 m entfernt Flughafen: Baden-Airpark, ca. 117 km entfernt innerörtliche Lage: Dorf mit guter Anbindung an Stadtmitte Geschäfte des täglichen Bedarfs in fußläufiger Entfernung Grundschule in fußläufiger Entfernung Grund- und Bodenbeschreibung: Objektadresse: Musterstr Musterdorf Grundstücksfläche: m² Eigentümer: Eheleute Mathilde und Max Mustermann Musterstr Musterdorf derzeitige Bebauung: Einfamilienhaus zulässige Bebauung: Einfamilienhaus Entwicklungsstufe: baureifes Land ( 5 Abs. 4 ImmoWertV) Erschließung: vorhanden Bauplanungsrecht: bebaubar gemäß Bebauungsplan ( 30 BauGB) Gebäude: Außenanlagen: Einfamilienhaus: Baujahr: 1989 Keller: vollunterkellert Anzahl der Wohn-/Nutzungseinheiten: 1 Balkon/Terrasse: überdachte Terasse Heizung: Zentralheizung mit Gas Fenster: Kastenfenster aus Holz mit Doppelverglasung Sanitärausstattung: gehoben die Wohn-/Nutzfläche beträgt gemäß Aufmaß 182 m² Garagen/Stellplätze: Doppelgarage Ver- und Entsorgungsanschlüsse: elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung, Kanalanschluss, Telefonanschluss, kabelanschluss Einfriedung: Maschendrahtzaun Wege-/Hofbefestigung: Betonverbundpflaster Gartenanlage: Rasenfläche,Sträucher und Bäume Seite 3 von 10

4 2 Marktwertermittlung 2.1 Verfahrenswahl Die Verfahrenswahl für die Marktwertermittlung erfolgte auf der Grundlage der üblichen Nutzung derartiger Immobilien sowie der Verfügbarkeit der zu ihrer marktkonformen Bewertung wesentlichen Daten des Grundstücks (hier vorrangig mit dem Sachwertverfahren). Zur Kontrolle des erzielten Ergebnisses wurde der Marktwert ein zweites Mal mit einem alternativen Verfahren (hier mit dem Ertragswertverfahren) berechnet. Die Ergebnisse werden nachfolgend zusammengestellt. Abweichungen zwischen den Verfahrensergebnissen sind in der unterschiedlichen Qualität der verfügbaren Bewertungsdaten (Mieten, Bodenwert, Herstellungskosten) und in Ermessensspielräumen bzw. üblichen Schätzungenauigkeiten begründet, denn beide Verfahren ermitteln bei gleich guten Marktdaten grundsätzlich einen identischen Verfahrenswert. Seite 4 von 10

5 2.2 Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Die nachstehende Tabelle enthält eine Zusammenfassung der wesentlichen Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse. Grundstücksdaten Bezeichnung Entwicklungsstufe abgabenrechtlicher Zustand Fläche relativer Bodenwert Bodenwert (rd.) Gartenland baureifes Land frei 708,00 m² 25,00 /m² ,00 Bauland baureifes Land frei 500,00 m² 250,00 /m² ,00 Gebäudedaten Gebäudeart Bruttogrundfläche (BGF) Bruttorauminhalt (BRI) Wohn-/ Nutzfläche (WF/NF) BRI:WF/NF tats. Baujahr Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) Einfamilienhaus 763 m³ 182 m² 4, Jahre 45 Jahre Doppelgarage 56 m² Jahre 15 Jahre Wesentliche Bewertungsdaten Jahresrohertrag Jahresreinertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz , , ,64 (18,00 %) 2,56 % 0,89 Wertermittlungsergebnisse Sachwert: ,00 Ertragswert: , Marktwert Sachwertfaktor (Marktanpassung) Aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfahren wurde unter Berücksichtigung der üblichen Nutzung derartiger Objekte und der gegebenen Qualität der Bewertungsdaten der Marktwert abgeleitet. Der Marktwert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Musterdorf, Musterstraße 1wird zum Stichtag geschätzt mit: 2.4 Kenngrößen ,- Aus dem ermittelten Marktwert ergeben sich die nachstehenden Kenngrößen zur Ergebniskontrolle. relativer Marktwert: rd /m² WF/NF relativer Bodenwert: rd. 784 /m² WF/NF Ertragsfaktoren Brutto-/Nettoanfangsrendite Marktwert/Rohertrag: rd. 23,8 Rohertrag/Marktwert: 4,2 % Marktwert/Reinertrag: rd. 29,0 Reinertrag/Marktwert: 3,4 % Seite 5 von 10

6 2.5 Bodenwertermittlung Teilflächenbezeichnung Nutzbarkeit Fläche [m²] rel. Bodenwert [ /m²] Bodenwert [ ] Bauland nicht selbstständig 500,00 250, ,00 Gartenland nicht selbstständig 708,00 25, ,00 Der Bodenwert der nicht selbstständig nutzbaren Teilflächen beträgt insgesamt , Bodenwertermittlung für die Teilfläche Bauland Ermittlung des Bodenwerts für die Teilfläche Bauland vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 250,00 /m² Fläche (m²) 500,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd , Bodenwertermittlung für die Teilfläche Gartenland Ermittlung des Bodenwerts für die Teilfläche Gartenland vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 25,00 /m² Fläche (m²) 708,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd ,00 Seite 6 von 10

7 2.6 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Einfamilienhaus Doppelgarage Berechnungsbasis Brutto-Grundfläche (BGF) 56,00 m² Wohn-/Nutzfläche (WF/NF) 182,00 m² Baupreisindex (BPI) (2010 = 100) 106,5 106,5 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) 1.917,00 /m² 245,00 /m² NHK am Wertermittlungsstichtag 2.041,61 /m² 260,93 /m² Herstellungskosten Normgebäude , ,08 Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) , ,08 Alterswertminderung Modell linear linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 72 Jahre 45 Jahre 50 Jahre 15 Jahre prozentual 37,50 % 70,00 % Betrag , ,46 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) , ,62 besondere Bauteile besondere Einrichtungen ,00 Gebäudewert (inkl. BNK) , ,62 Gebäudesachwerte insgesamt ,76 Sachwert der Außenanlagen ,00 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,76 Bodenwert (nicht selbstständig nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,76 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,89 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,92 Bodenwert (selbstständig nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung) + 0,00 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 (marktangepasster) Sachwert = ,92 rd ,00 Seite 7 von 10

8 2.7 Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl tatsächliche Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Einfamilienhaus Wohnung 182,00 7, , ,00 Doppelgarage ,00 360,00 Summe 182, , ,00 Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Einfamilienhaus Wohnung 182,00 7, , ,00 Doppelgarage ,00 360,00 Summe 182, , ,00 Die tatsächliche Nettokaltmiete entspricht der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt. Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) ,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (18,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 2.816,64 jährlicher Reinertrag = ,36 Reinertragsanteil des Bodens 2,56 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert (nicht selbständig 3.653,12 nutzbar)) Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 9.178,24 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,56 % Liegenschaftszinssatz und n = 45 Jahren Restnutzungsdauer 26,538 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,13 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,13 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 Ertragswert = ,13 rd ,00 Seite 8 von 10

9 Anlage 1: Seite 1 von 2 Fotos Bild 1: Ansicht des Wohnzimmers Bild 2: Ansicht der Küche Seite 9 von 10

10 Anlage 1: Fotos Seite 2 von 2 Bild 3: Ansicht des Badezimmers Bild 4: Ansicht des Gartens Seite 10 von 10