Gesamtinhaltsübersicht

Transkript

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2 Gesamtinhaltsübersicht 1 So schätzen Sie professionell Was Sie vorher wissen sollten Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar Nutzen Sie die Quellen der Profis Das ist der Verkehrswert! Verkehrswert-Schätzungen richtig interpretieren Was alles zum Grundstück gehört Verschaffen Sie sich den Überblick: Kaufpreise sammeln So finden Sie die Daten für Ihre Kaufpreissammlung So viel kostet ein Sachverständigengutachten Kosten des Gutachtens So bestimmen Sie die Schwierigkeitsstufe der Schätzung Genaue Werte selbst berechnen Kaufpreisschwankungen nicht vorhersehbar! Vorsichtshalber eine kleine Warnung Auf dem Prüfstand: Methoden der Wertermittlung Diese Bewertungsmethoden müssen Sie unterscheiden! Wann welche Methode geeignet ist Was den Immobilienwert entscheidend beeinflusst Warum Sie die Ergebnisse runden sollten Vergleichswertverfahren So ermitteln Sie den Vergleichswert Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken

3 Gesamtinhaltsübersicht 1 3. Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken Typische Grundstücksarten für das Vergleichswertverfahren Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen Berechnungsmethode Bei unbebauten Grundstücken Bei bebauten Grundstücken Ertragswertverfahren Die Hausmakler-Formel Aktuelle Ertragswertverfahren Allgemeines Ertragswertverfahren So ermitteln Sie den Bodenwert So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen Das allgemeine Ertragswertverfahren auf einen Blick Vereinfachtes Ertragswertverfahren Gegenüberstellung DCF-Verfahren Diese Begriffe müssen Sie kennen! Jahresrohertrag Der Rohertrag muss marktüblich sein Übliche Einnahmen in Sonderfällen Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Schönheitsreparaturen Mietausfallwagnis So berechnen Sie die Verzinsung des Bodenwerts Wichtig! Liegenschaftszinssatz Definition des Liegenschaftszinssatzes

4 Gesamtinhaltsübersicht 9. Der Vervielfältiger für das Ertragswertverfahren So bestimmen Sie den Vervielfältiger Beispielhafte Berechnung im Ertragswertverfahren Wie sich Baumängel und Bauschäden auswirken So erfassen Sie die baulichen Außenanlagen Sachwertverfahren Die Sache steht im Vordergrund So berechnen Sie den Bodenwert Bodenrichtwert So passen Sie den Bodenrichtwert an Geschossflächenzahl Berechnung der Umrechnungskoeffizienten Berechnungsbeispiele zur abweichenden Geschossflächenzahl Erschließung Weitere wertbeeinflussende Merkmale Grundstücke im Außenbereich Was die Abkürzungen in den Richtwertkarten bedeuten Fläche des Grundstücks Gutachterausschuss richtig nutzen Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Gutachten durch den Gutachterausschuss Beispielhafte Gebührenberechnung Datenquelle des Gutachterausschusses Die optimale Fundgrube für Gutachter Gebäudewert ermitteln Definition der Normalherstellungskosten Verkehrswert in vier Schritten Normalherstellungskosten für bauliche Anlagen in drei Schritten

5 Gesamtinhaltsübersicht 1 5. Das Sachwertverfahren auf einen Blick Sachwertfaktoren richtig anwenden Orientieren Sie sich an Ausstattungsmerkmalen Allgemeine Bauformen So bestimmen Sie die Ausstattung Ausstattungsmerkmale für häufig vorkommende Gebäude Auf die Kosten pro Quadratmeter-Brutto-Grundfläche kommt es an! Basisjahre sind wichtig Brutto-Grundfläche richtig ermitteln Bauformen unterscheiden Kubikmeter Ausstattung Bauform und Bauart Zeitgruppen Preisspannen richtig ausnutzen Ermittlung der Brutto-Grundfläche Berechnung der Brutto-Grundfläche im Einzelnen Beispiel zur Berechnung der Brutto-Grundfläche Die große Preistabelle mit Gebäudetypen Preisindex für Gebäude Umrechnung der Normalherstellungskosten Baupreisindizes (Neubau in konventioneller Bauart) Umrechnung bei Wohngebäuden Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden mit festem Basisjahr Preisindizes für den Neubau von Nichtwohngebäuden und sonstigen Bauwerken Preisindizes für Nichtwohngebäuden mit festem Basisjahr

6 Gesamtinhaltsübersicht 12. Baunebenkosten nicht vergessen So leicht ermitteln Sie den umbauten Raum Berechnung des Architekten Alter Gutachtertrick So jonglieren Sie sicher mit der DIN Lebensdauer von Gebäuden Lineare Wertminderung Wertminderung nach Ross Baumängel und Bauschäden mindern den Wert Sonstige wertbeeinflussende Umstände Preise für Außenanlagen Pauschale Wertermittlung Sonstige Anlagen Die besten Profi-Tricks Baukosten-Hochrechnung Erfolgreich Daten beschaffen Sprechen Sie mit dem Eigentümer der Immobilie Einsicht in die Bauakte Einsicht in die Einheitswertakte So nutzen Sie Ihre Bewertung profitabel Kauf einer Immobilie Wortlaut der Immobilienwertermittlungsverordnung Literaturhinweise Stichwortverzeichnis

7 Ertragswertverfahren 1. Die Hausmakler-Formel Aktuelle Ertragswertverfahren Allgemeines Ertragswertverfahren Vereinfachtes Ertragswertverfahren DCF-Verfahren Diese Begriffe müssen Sie kennen! So berechnen Sie die Verzinsung des Bodenwerts Wichtig! Liegenschaftszinssatz Der Vervielfältiger für das Ertragswertverfahren Beispielhafte Berechnung im Ertragswertverfahren Wie sich Baumängel und Bauschäden auswirken So erfassen Sie die baulichen Außenanlagen

8 5 1. Die Hausmakler-Formel Orientiert sich der Wert einer Immobilie in erster Linie am Ertrag, steht die Bewertungsmethode fest: Wenden Sie das Ertragswertverfahren an. Sofern Sie sich nicht sicher sind, ob das Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren anzuwenden ist, schauen Sie in die entsprechende Checkliste in Kapitel 3.2. In der Praxis findet man heute noch die sogenannte Hausmakler- Formel, bei der Sie den Rohertrag eines Grundstücks mit einem ortsüblichen Faktor multiplizieren. Beispiel: Sie wollen ein Mietwohngrundstück bewerten, das einen jährlichen Rohertrag von EUR erbringt. In der Gemeinde sind nach entsprechenden Untersuchungen Faktoren zwischen 8 und 18 maßgebend. Befindet sich das Mietwohngrundstück in einer mittleren Wohnlage und verfügt es über eine übliche Ausstattung, dürfte ein Faktor von 14 zutreffend sein. Sie berechnen den Grundstückswert nach der Hausmakler-Formel wie folgt: EUR x 14 = EUR Eins steht von vornherein fest: Die Hausmakler-Formel ist eine sehr grobe Schätzung. Im Allgemeinen hilft Ihnen die Hausmakler-Formel nur, um blitzschnell eine Verhandlungsbasis zu finden. Der Rohertrag ist jedoch nicht geeignet, den Wert eines Grundstücks zuverlässig zu bestimmen. Der Grund ist auch verständlich: Ältere Gebäude erfordern regelmäßig höhere Bewirtschaftungskosten, so dass die Reinerträge von Grundstücken sehr unterschiedlich sein können. Deshalb muss gerade wenn es auf den Ertrag der Immobilie ankommt der Ertrag entscheidend sein, der sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten ergibt. Praxis-Tipp: Auch wenn die Hausmakler-Formel nur eine grobe Schätzung ist, sollten Sie für schnelle Überlegungen und Entscheidungen die ortsüblichen Faktoren berücksichtigen, mit denen Sie den Rohertrag multiplizieren müssen. Das gelingt Ihnen recht leicht, wenn Sie sich auf eine bestimmte Grundstücksart konzentrieren. 52

9 Die Hausmakler-Formel Wichtig: Legen Sie sich eine Liste an, in der Sie alle Immobilien eintragen, die in Ihrer Region angeboten werden. Verfolgen Sie den Grundstücksmarkt aktiv. Sofern Ihnen einzelne Daten nicht bekannt sind, fragen Sie einfach nach. Schließlich sollen die angebotenen Immobilien verkauft werden. Deshalb hat der Grundstücksverkäufer regelmäßig ein Interesse, Ihnen die Einzeldaten des Grundstücks zu liefern. Legen Sie folgende Tabelle an: Liste: Mietwohngrundstücke im Ortsteil Musterstadt Lage Verlangter Wohn-/ Mietwert Jährlicher Faktor 2) Kaufpreis Nutzfläche pro qm Rohertrag 1) in EUR insgesamt in EUR in EUR Blumenstr. 2a qm 10, ,3 5 Rosenstr qm 11, ,3 Lilienstr qm 8, ,8 Tulpenweg qm 9, ,1 Nelkenstr qm 9, ,6 Ahornweg qm 8, ,2 Mittelwert 12,9 1) 2) Jährlicher Rohertrag = Spalte 3 x Spalte 4 x 12 Faktor = Spalte 2 Spalte 5 Auch wenn die von Ihnen berechneten Faktoren dicht beieinander liegen, müssen Sie sich immer im Klaren sein, dass die Hausmakler- Formel eine grobe Schätzung ist. Der Grund ist einleuchtend: Sie suchen den Zeitwert eines Grundstücks, wobei ein Teil des Ertrags zeitlich begrenzt und ein anderer Teil des Ertrags zeitlich unbefristet ist. Denn nur die Gebäude unterliegen einem Wertverzehr. Der Grund und Boden bleibt in seiner Substanz erhalten und steigt im Allgemeinen im Wert. Wichtig: Die Hausmakler-Formel ist nicht zu verwechseln mit dem Ertragswertverfahren, die mit der Immobilienwertverordnung zum eingeführt worden ist. Die Ertragsfaktoren der Gutachterausschüsse führen zu guten Ergebnissen. 53

10 Ertragswertverfahren 5 2. Aktuelle Ertragswertverfahren Das echte Ertragswertverfahren ist nur scheinbar kompliziert. Im Grunde setzt sich auch hier der Grundstückswert aus zwei Komponenten zusammen: Addieren Sie den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Ermitteln Sie zunächst beide Werte getrennt. Fassen Sie am Schluss der Wertermittlung beide Werte zum Grundstückswert zusammen. Obwohl das Ertragswertverfahren grundsätzlich einfach ist, sind mit der Immobilienwertermittlungsverordnung insgesamt drei verschiedene Ertragswertverfahren eingeführt worden, nämlich: Allgemeines Ertragswertverfahren Vereinfachtes Ertragswertverfahren DCF-Verfahren (Discounted-Cash-Flow-Verfahren) Bei den Verfahren handelt es sich lediglich um verschiedene Wege, den Verkehrswert zu berechnen. Im Ergebnis wird bei jedem Verfahren der Verkehrswert ermittelt. Allerdings ist die Ausgangsdatenlage bei den einzelnen Grundstücken unterschiedlich. Die verschiedenen Ertragswertverfahren sollen dieser Unterschiedlichkeit und Individualität gerecht werden. Das allgemeine Ertragswertverfahren entspricht im Wesentlichen dem bereits bisher bekannten klassischen Ertragswertverfahren der Wertermittlungsverordnung. Das vereinfachte Ertragswertverfahren nutzt grundsätzlich den Gedanken der Hausmakler-Formel; allerdings kommt das vereinfachte Ertragswertverfahren zu wesentlich besseren Ergebnissen. Das DCF-Verfahren kann seine Stärken voll ausspielen, wenn im Bewertungsstichtag erkennbar ist, dass sich die künftigen Erträge in periodischen Abständen laufend verändern werden. Allerdings kommen Sie bei diesem Verfahren nicht ohne mathematische Formeln aus. Wichtig: Für Ihr Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus ist das Ertragswertverfahren nicht anwendbar. Grund: Ein- und Zweifamilienhäuser sind keine typischen Ertragsobjekte. Der Wert von Ein- und Zweifamilienhäusern orientiert sich vielmehr an der Substanz dieser Immobilien, also am Wert der Sache. Deshalb bewerten Gutachter Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser im Sachwertverfahren. Mietwohngrundstücke sind dagegen regelmäßig keine Sachwertobjekte, sondern im Ertragswertverfahren zu bewerten. Dennoch kann 54

11 Allgemeines Ertragswertverfahren es in Einzelfällen auch sinnvoll sein, Mietwohngrundstücke im Sachwertverfahren zu bewerten. Das ist beispielsweise erforderlich, wenn Sie sich bei einem Mietwohngrundstück für den reinen Substanzwert der Immobilie interessieren. 3. Allgemeines Ertragswertverfahren Gehen Sie bei der Bewertung im Ertragswertverfahren in drei Schritten vor: Ermitteln Sie zunächst den Bodenwert (siehe unten). Anschließend ermitteln Sie den Wert der baulichen Anlage (siehe unten). Addieren Sie beide Werte und passen Sie das Ergebnis mit Hilfe von Marktanpassungsfaktoren des Gutachterausschusses oder Ihrer persönlichen Kaufpreissammlung an den Verkehrswert an. 5 So ermitteln Sie den Bodenwert Den Bodenwert berechnen Sie entweder im Vergleichswertverfahren oder wie bei der Bewertung eines unbebauten Grundstücks. Es gilt folgende Formel: Fläche des Grundstücks in Quadratmeter x Bodenrichtwert pro Quadratmeter Lesen Sie mehr zum Bodenwert in Kapitel 6 über das Sachwertverfahren. Die Berechnung ist identisch. So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen Beim Ertragswertverfahren ist das wesentliche Element der marktüblich erzielbare jährliche Reinertrag. Dieser entspricht dem Rohertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten. Ziehen Sie vom Reinertrag des Grundstücks den sogenannten Verzinsungsbetrag des Bodenwerts ab. Die Verzinsung entspricht dem jeweiligen Liegenschaftszinssatz. Der verbleibende Reinertrag der baulichen Anlagen wird als Jahresbetrag mit dem maßgebenden Vervielfältiger multipliziert, der von der Restnutzungsdauer und dem jeweils geltenden Liegenschaftszinssatz abhängt. 55

12 Stichwortverzeichnis Abgrenzung 34 Abkürzungen in den Richtwertkarten 105 Aktuelles Ertragswertverfahren 54 Allgemein geltende Liegenschaftszinssätze 77 Altenwohnheim 163 Alter der baulichen Anlage 84 Altlasten 104 Angehörige 64 Aufzüge 70 Ausbaukosten 124 Ausbaustandard 124 Außenanlagen 92, 104, 193 Außenbereich 104 Ausstattung 116, 126 Ausstattungsmerkmale 114 Ausstellungsgebäude 167 Basisjahre 123 Bauakte 200 Bauernhaus 184 Bauerwartungsland 105 Bauformen 114, 126 Baugesetzbuch 94 Baugrund 104 Baujahr 123 Baujahrstyp 127 Baukosten-Hochrechnung 196 Baukosten-Indizes 124 Baukosten-Indizierung 196 Baukostenzuschüsse 62 Bauliche Anlagen 55 Bauliche Außenanlagen 89 Baumängel 88, 192, 201 Baunebenkosten 179 Bauschäden 88, 192 Baustoffe 88, 125, 126 Bauzeichnungen 202 Bebauungsplan 96 Behörden 200 Beleuchtung 70 Bepflanzung 194 Berechnungsgang 56 Berechnungsmethode 46 Betriebskosten 69 Betriebsprüfer 16 Bewertungsmethoden 34 Bewertungsstelle 201 Bewertungszeitpunkt 21 Bewirtschaftungskosten 55, 65 Bodenindexreihen 108 Bodenrichtwert 93 Bodenrichtwert-Zone 94 Bodenrichtwertgrundstück 94 Bodenrichtwertkarte 94, 107 Bodenwert 55, 93 Bürohäuser 78 CD-ROM 96 Datenbeschaffung 196, 199 Datenquelle 109 Deckenvertäfelung 46 Deutsches Institut für Normung e.v. 184 Diagramme 204 DIN Dorfgebiet 105 Durchschnittliche Bewirtschaftungskosten 67 Ecklage 104 Eigenleistungen 203 Eigenschaften eines Grundstücks 18 Eigentümer 200 Eigentumswohnungen 43, 44, 49 Einbauschränke 63 Einbauten 62 Einfamilienhaus 54, 92 Einfamilienhaus, freistehend 133 Einfamilien-Reihenhaus 137 Einfriedungen 89, 194 Einheitswertakte 201 Einkommensteuer 16 Entwässerung 63,

13 Stichwortverzeichnis 8 Erbauseinandersetzungen 25 Erbschaft-/Schenkungsteuer 25 Erbschaftsteuer 16 Erfahrungssätze 66, 70, 123 Erhaltungszustand 193 Erhöhungen des Ertragswerts 86 Ermäßigungen 86 Ermessen 19, 114 Erschließung 103 Erschütterungsschäden 88 Ertragswertverfahren 56, 78 Ertragswertverfahren, Übersicht 56 Fabriken 78 Fahrstuhlanlage 63 Fensterläden 72 Finanzamt 201 Flurbeleuchtung 62 Formel Eigentumswohnungen 48 Freizeiteinrichtungen 78 Funktionsgebäude für Sportanlagen 164 Gartenanlagen 63, 194 Gartenpflege 70 Gaststätten 78 Gebäudehaftpflichtversicherung 70 Gebäudesachversicherung 70 Gebäudetypen 133 Gebäudewert 110 Gebühren 108 Gebührenberechnung 109 Gemeiner Wert 17 Gemeinschaftsantenne 70 Gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus 167 Geruchsbelästigungen 104 Gesamtnutzungsdauer 84 Geschäftsgrundstücke 77 Geschäftshäuser 78 Geschossflächenzahl 95, 96 Gesellschafter 65 Gewerbegebiet 105 Gewöhnlicher Geschäftsverkehr 18 Grafische Übersichten 23 Grünanlagen 194 Grund und Boden 92 Grundbuch 20 Grunddienstbarkeiten 104 Grundriss 125 Grundsteuer 70, 202 Grundstücksgröße 95, 106 Grundstückslagewerte 107 Grundstücksmarktbericht 108 Grundstückstiefe 95 Grundstückstypen 44 Grundstücksverkehr 43 Gutachten 16, 108 Gutachterausschuss 25, 93, 106 Gutachtertrick 183 Hallenbad 165 Hausmakler-Formel 52 Hausreinigung 70 Hauswart 70 Heizungsanlage 63, 70 Hinterland 106 Hochhaus 126 Holzfachwerkgebäude 187 Holzgebäude 187 Holzleimbauten 187 Holzschuppen 187 Honorar 26 Hotels 78, 164 Idealmethode 40 Immobilienmarkt 43 Indexzahlen 123 Industrie- oder Handwerksbetriebe 187 Industriegebäude 169 Industriegebiet 105 Installationsgeräte 72 Instandhaltungskosten 62, 66, 71 Internet-Anschluss 94 Isolierung 88 Jahresrohertrag 62 Jugendheim 166 Kabelanschluss 70 Kamine 116 Kapitalmarkt 76 Kauf 205 Kaufhaus

14 Stichwortverzeichnis Kaufinteressenten 204 Kaufpreise 22, 24 Kaufpreissammlung 21, 22, 44, 49, 107 Kaufpreisschwankungen 30 Kaufrausch 205 Kaufstrategie 205 Kaufverträge 109 Kerngebiet 105 Kettenschenkung 30 Kfz-Stellplatz 169 Kindergarten 164 Kinderspielgeräte 89 Kindertagesstätte 164 Kirche 165 Konstruktion 125, 127 Kosten eines Gutachtens 25, 27 Kriegsschäden 88 Kubikmeter 126 Küchenmöbel 63 Kur- und Heilbad 165 Lagergebäude 169, 187 Lagerhallen 78 Lagetypische Merkmale 95 Landwirtschaftliches Betriebsgebäude 170 Lärmbelästigungen 104 Lebensdauer 186 Leichtbauweise 186 Liegenschaftszinssätze 75, 108 Lohnniveau 125 Marktanpassungsfaktoren 108 Massivgebäude 187 Massivschuppen 187 Mehrfamilienhaus 141 Mietausfallwagnis 66, 74 Miete 63 Mietspiegel 65 Mietvorauszahlungen 62 Mietwohngrundstücke 54, 77 Mischgebiet 105 Missbrauch 30 Mittelwert 114 Modifiziertes Vergleichswertverfahren 47 Müllabfuhr 63, 70 Nettokaltmiete 66 Nichtwohngebäude 178 Normalherstellungswert 112, 170 Notar 109 Oberflächenbeschaffenheit 104 Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger 25 Pacht 63 Parkähnliche Gartenanlage 194 Parkhäuser 78, 168 Parteibehauptung 25 Pauschale Wertermittlung 194 Pauschalen 71 Personalwohnheim 163 Pferdeställe 166 Platzbefestigungen 89 Preisempfehlung 20 Preisindizes 175 Preisniveau 125 Preissteigerungen 123 Preistabelle 133 Quadratmeter-Brutto-Grundfläche 122 Rauchschäden 88 Reihenhäuser 43 Reinertrag 52 Reitsporthalle mit Stallung 166 Restnutzungsdauer 76, 84 Restwert 112 Risse 88 Rohbaukosten 124 Rohbauland 105 Rohertrag 52, 55 Rundungsregeln 38 Saalbau 166 Sachwert 92 Sachwertfaktoren 114 Sachwertverfahren 92 Sauna 116 Schätzung 18, 31, 122 Schönheitsreparaturen 62, 74 Schornsteinfegergebühren

15 Stichwortverzeichnis 8 Schornsteinreinigung 63 Schule 164 Schwammschäden 88 Schwesternwohnheim 163 Schwiegerkinder 30 Schwierigkeitsstufe 26, 28 Schwimmbecken 89, 116 Sonderbaufläche 105 Sondergebiet 105 Sonstige Anlagen 89, 194 Spekulationsgeschäfte 18 Sporthalle 165 Stahlbetonskelettkonstruktion 187 Stahlfachwerkgebäude 187 Statik 88 Staubbelästigungen 104 Stellplätze 63, 194 Steuergeheimnis 203 Straßenreinigung 63, 70 Stützmauern 89 Substanz 92 Tagesstätte 166 Technische Lebensdauer 84 Tennishallen 78, 165 Tennisplätze 89 Tiefgarage 169 Tore 89 Trendlinie 204 Treppenbeleuchtung 62 Treppenreinigung 62 Turnhalle 165 Türverschlüsse 72 Überalterung 193 Umbauten 62 Umbauter Raum 182 Umlagen 62, 69 Umrechnungen 184 Umrechnungsformel für die Geschossflächenzahl 101 Umrechnungskoeffizienten 101 Umsatzsteuer 175 Untermietzuschläge 64 Ursprüngliche Herstellungskosten 196 Veranstaltungszentrum 166 Veräußerungsfälle 94 Verbrauchermärkte 78 Vereinsheim 166 Vergleichsimmobilie 44 Vergleichsobjekte 47 Vergleichswert 40 Vergleichswertverfahren 35, 39 bei bebauten Grundstücken 42 bei unbebauten Grundstücken 40 Verhandlungsbasis 16, 52 Verkäufer 200 Verkaufsstrategie 204 Verkehrswert 17 Verkehrswertschätzung 18 Vervielfältiger 78, 84 Verwaltungsgebäude 168 Verwaltungskosten 66, 69 Verzinsung des Bodenwerts 74 Vorderland 106 Warenhäuser 78, 167 Wärmeschutzbedingungen 127 Warmwasserversorgungsanlage 63 Wassergeld 69 Wasserschäden 88 Wasserverbrauch 62 Wasserversorgung 70 Wegebefestigungen 89 Wellblechschuppen 187 Werkschäden 88 Werkstätten 78 Wertbeeinflussende Merkmale 104 Wochenendhausgebiet 105 Wohngebiet 105 Zäune 89 Zeichnungen 201 Zeitgruppen 127 Zufahrten 194 Zuschnitt 104 Zweifamilienhäuser 54,