So schätzen Sie professionell 13. Was Sie vorher wissen sollten 15. Auf dem Prüfstand: Methoden der Wertermittlung 33. Sachwertrichtlinie 197

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1 Schnellübersicht Seite So schätzen Sie professionell 3 Was Sie vorher wissen sollten 5 Auf dem Prüfstand: Methoden der Wertermittlung 33 Vergleichswertverfahren 39 Ertragswertverfahren 5 Sachwertverfahren 9 Sachwertrichtlinie 97 Die besten Profi-Tricks 2 Literaturhinweise 244 Stichwortverzeichnis

2 So schätzen Sie professionell Was Sie vorher wissen sollten Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar Nutzen Sie die Quellen der Profis Das ist der Verkehrswert! Verkehrswert-Schätzungen richtig interpretieren Was alles zum Grundstück gehört Verschaffen Sie sich den Überblick: Kaufpreise sammeln... 2 So finden Sie die Daten für Ihre Kaufpreissammlung So viel kostet ein Sachverständigengutachten Kosten des Gutachtens So bestimmen Sie die Schwierigkeitsstufe der Schätzung Genaue Werte selbst berechnen Kaufpreisschwankungen nicht vorhersehbar! Vorsichtshalber eine kleine Warnung Auf dem Prüfstand: Methoden der Wertermittlung Diese Bewertungsmethoden müssen Sie unterscheiden! Wann welche Methode geeignet ist Was den Immobilienwert entscheidend beeinflusst Warum Sie die Ergebnisse runden sollten Vergleichswertverfahren So ermitteln Sie den Vergleichswert Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken

3 3. Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken Typische Grundstücksarten für das Vergleichswertverfahren Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen Berechnungsmethode Bei unbebauten Grundstücken Bei bebauten Grundstücken Ertragswertverfahren Die Hausmakler-Formel Aktuelle Ertragswertverfahren Allgemeines Ertragswertverfahren So ermitteln Sie den Bodenwert So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen Das allgemeine Ertragswertverfahren auf einen Blick Vereinfachtes Ertragswertverfahren Gegenüberstellung DCF-Verfahren Diese Begriffe müssen Sie kennen! Jahresrohertrag Der Rohertrag muss marktüblich sein Übliche Einnahmen in Sonderfällen Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten... 7 Schönheitsreparaturen Mietausfallwagnis So berechnen Sie die Verzinsung des Bodenwerts Wichtig! Liegenschaftszinssatz Definition des Liegenschaftszinssatzes

4 9. Der Vervielfältiger für das Ertragswertverfahren So bestimmen Sie den Vervielfältiger Beispielhafte Berechnung im Ertragswertverfahren Wie sich Baumängel und Bauschäden auswirken So erfassen Sie die baulichen Außenanlagen Sachwertverfahren Die Sache steht im Vordergrund So berechnen Sie den Bodenwert Bodenrichtwert So passen Sie den Bodenrichtwert an Geschossflächenzahl Berechnung der Umrechnungskoeffizienten Berechnungsbeispiele zur abweichenden Geschossflächenzahl Erschließung Weitere wertbeeinflussende Merkmale Grundstücke im Außenbereich Was die Abkürzungen in den Richtwertkarten bedeuten Fläche des Grundstücks Gutachterausschuss richtig nutzen Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses... 0 Gutachten durch den Gutachterausschuss... 0 Beispielhafte Gebührenberechnung... Datenquelle des Gutachterausschusses... Die optimale Fundgrube für Gutachter Gebäudewert ermitteln... 2 Definition der Normalherstellungskosten... 3 Verkehrswert in vier Schritten... 4 Normalherstellungskosten für bauliche Anlagen in drei Schritten

5 5. Das Sachwertverfahren auf einen Blick Sachwertfaktoren richtig anwenden Orientieren Sie sich an Ausstattungsmerkmalen... 6 Allgemeine Bauformen... 6 So bestimmen Sie die Ausstattung... 8 Ausstattungsmerkmale für häufig vorkommende Gebäude Auf die Kosten pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche kommt es an! Basisjahre sind wichtig Brutto-Grundfläche richtig ermitteln Bauformen unterscheiden Kubikmeter Ausstattung Bauform und Bauart Zeitgruppen Preisspannen richtig ausnutzen Ermittlung der Brutto-Grundfläche Berechnung der Brutto-Grundfläche im Einzelnen... 3 Beispiel zur Berechnung der Brutto-Grundfläche Die große Preistabelle mit Gebäudetypen Preisindex für Gebäude Umrechnung der Normalherstellungskosten Baupreisindizes (Neubau in konventioneller Bauart) Umrechnung bei Wohngebäuden Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden mit festem Basisjahr Preisindizes für den Neubau von Nichtwohngebäuden und sonstigen Bauwerken Preisindizes für Nichtwohngebäude mit festem Basisjahr

6 2. Baunebenkosten nicht vergessen So leicht ermitteln Sie den umbauten Raum Berechnung des Architekten Alter Gutachtertrick So jonglieren Sie sicher mit der DIN Lebensdauer von Gebäuden Lineare Wertminderung Wertminderung nach Ross Baumängel und Bauschäden mindern den Wert Sonstige wertbeeinflussende Umstände Preise für Außenanlagen Pauschale Wertermittlung Sonstige Anlagen Sachwertrichtlinie Aktualisierungsphase Wesentliche Änderungen durch die Sachwertrichtlinie Modellparameter für die Ermittlung des Sachwertfaktors Lineare Alterswertminderung Gesamtnutzungsdauer Normalherstellungskosten Kritik an der Sachwertrichtlinie Die besten Profi-Tricks Baukosten-Hochrechnung Erfolgreich Daten beschaffen Sprechen Sie mit dem Eigentümer der Immobilie Einsicht in die Bauakte Einsicht in die Einheitswertakte

7 3. So nutzen Sie Ihre Bewertung profitabel Kauf einer Immobilie Wortlaut der Immobilienwertermittlungsverordnung Literaturhinweise Stichwortverzeichnis