Grundstücksmarktbericht 2015

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1 Inhaltsverzeichnis 1 Der Grundstücksmarkt in Kürze Stadt Delmenhorst Stadt Oldenburg Landkreis Ammerland Landkreis Cloppenburg Landkreis Oldenburg Landkreis Vechta Landkreis Wesermarsch Landwirtschaftliche Flächen Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen Übersicht über die Umsätze Entwicklung der Umsatzzahlen in der Stadt Delmenhorst Entwicklung der Umsatzzahlen in der Stadt Oldenburg Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Ammerland Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Cloppenburg Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Oldenburg Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Vechta Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Wesermarsch Bauland Allgemeines Individueller Wohnungsbau Preisniveau Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten Preisentwicklung Umrechnungskoeffizienten Geschosswohnungsbau Preisniveau Gewerbliche Bauflächen Preisniveau Preisentwicklung Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland: Bauflächen im Außenbereich Preisniveau Umrechnungskoeffizienten für Baugrundstücke im Außenbereich Erbbaurechte Land- und forstwirtschaftliche Flächen Allgemeines Landwirtschaftliche Flächen Preisniveau Preisentwicklung Umrechnungskoeffizienten Übersicht über Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen in /m² Höfe Forstwirtschaftliche Flächen Heide, Moor, Ödland, Unland Übrige unbebaute Flächen Private Grünfläche und Hausgartenland Abbauland Wasserflächen Untersuchungsraum Zwischenahner Meer Seegrundstück mit Wohnbebauung Private Grünanlage: See nahe Fläche Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg 3

2 8 Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Übersicht über die Bodenrichtwerte Wohnbauland Gewerbliches Bauland Bebaute Grundstücke Allgemeines Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser Preisniveau Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser Preisentwicklung Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser Anwendungshinweise Sachwertfaktoren Stadt Delmenhorst Vergleichsfaktoren Stadt Delmenhorst Sachwertfaktoren Stadt Oldenburg Vergleichsfaktoren Stadt Oldenburg Sachwertfaktoren Landkreis Ammerland Vergleichsfaktoren Landkreis Ammerland Sachwertfaktoren Landkreis Cloppenburg - Nordkreis Vergleichsfaktoren Landkreis Cloppenburg - Nordkreis Sachwertfaktoren Landkreis Cloppenburg - Südkreis Vergleichsfaktoren Landkreis Cloppenburg - Südkreis Sachwertfaktoren Landkreis Oldenburg Vergleichsfaktoren Landkreis Oldenburg Sachwertfaktoren Landkreis Vechta Vergleichsfaktoren Landkreis Vechta Sachwertfaktoren Landkreis Wesermarsch Vergleichsfaktoren Landkreis Wesermarsch Erbbaurechte Reihenhäuser, Doppelhaushälften Preisniveau Reihenhäuser, Doppelhaushälften Preisentwicklung Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren Reihenhäuser und Doppelhaushälften Anwendungshinweise Vergleichsfaktoren Stadt Delmenhorst Vergleichsfaktoren Stadt Oldenburg Vergleichsfaktoren Landkreis Ammerland Vergleichsfaktoren Landkreis Cloppenburg Vergleichsfaktoren Landkreis Oldenburg Vergleichsfaktoren Landkreis Vechta Vergleichsfaktoren Landkreis Wesermarsch Wohnungseigentum Preisniveau Wohnungseigentum Preisentwicklung Vergleichsfaktoren Anwendungshinweise Vergleichsfaktoren Stadt Delmenhorst Vergleichsfaktoren Stadt Oldenburg Vergleichsfaktoren Landkreis Ammerland Vergleichsfaktoren Landkreis Cloppenburg Vergleichsfaktoren Landkreis Oldenburg Vergleichsfaktoren Landkreis Vechta Vergleichsfaktoren Landkreis Wesermarsch Teileigentum Gewerbliche Objekte: Geschäfte, Büros Garagen, Tiefgaragen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg

3 9.6 Mehrfamilienhäuser Preisniveau Mehrfamilienhäuser Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Wohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude, Warenhäuser und Verkaufshallen Preisniveau Wohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren für Büroimmobilien Lagergebäude, Produktionsgebäude Preisniveau Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Sonstige bebaute Objekte (Ferienobjekte) Ferienhäuser Ferienwohnungen Mieten Mietübersichten für Wohnnutzung Erläuterung Stadt Delmenhorst Stadt Oldenburg Landkreis Ammerland Landkreis Cloppenburg Landkreis Oldenburg Landkreis Vechta Korrekturfaktoren Landkreise Cloppenburg, Oldenburg und Vechta Landkreis Wesermarsch Mietübersichten für gewerbliche Nutzung Gewerbliche Mieten für Läden im Stadtzentrum von Delmenhorst Gewerbliche Mieten für Läden im Stadtzentrum von Oldenburg Gewerbliche Mieten im Landkreis Ammerland: Innenstadtlage Bad Zwischenahn Gewerbliche Mieten in Innenstadtlagen im Landkreis Cloppenburg Gewerbliche Mieten in Innenstadtlagen im Landkreis Oldenburg Gewerbliche Mieten in Innenstadtlagen im Landkreis Vechta Gewerbliche Mieten in Innenstadtlagen im Landkreis Wesermarsch Aufgaben des Gutachterausschusses und Oberen Gutachterausschusses Anhang 1: Umsatzzahlen Umsatzzahlen 2014 Stadt Delmenhorst Umsatzzahlen 2014 Stadt Oldenburg Umsatzzahlen 2014 Landkreis Ammerland mit Gemeinden Umsatzzahlen 2014 Landkreis Cloppenburg mit Gemeinden Umsatzzahlen 2014 Landkreis Oldenburg mit Gemeinden Umsatzzahlen 2014 Landkreis Vechta mit Gemeinden Umsatzzahlen 2014 Landkreis Wesermarsch mit Gemeinden Anhang 2: Gutachterausschüsse in Niedersachsen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg 5

4 4 Übersicht über die Umsätze Verträge Geld Fläche Kreisfreie Stadt Landkreis Anzahl Veränderungen zum Vorjahr Umsatz in Mio. Veränderungen zum Vorjahr Umsatz in ha Veränderungen zum Vorjahr Delmenhorst 941 0% % 83-17% Oldenburg, Stadt % 423-1% % Ammerland % % % Cloppenburg % % % Oldenburg, Kreis % 293 7% % Vechta % 257-4% % Wesermarsch % 128-1% % Gesamt % % % Veränderungen der Umsatzzahlen gegenüber denen der im Vorjahr veröffentlichen Zahlen können sich ergeben, wenn dem Gutachterausschuss Kaufverträge aus den Vorjahren erst nach Veröffentlichung der Daten bekannt geworden sind. Bei der Auswertung der Vorgänge wird zwischen folgenden Grundstücksarten unterschieden: Unbebaute Bauflächen: Flächen, bei denen eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten ist (baureifes Land, Rohbau- und Bauerwartungsland). Bebaute Grundstücke: Grundstücke, die mit einem oder mehreren Gebäuden, die den Preis bestimmen, bebaut sind. Dieser Teilmarkt umfasst den Bereich von Einfamilienhäusern über Mehrfamilienhäuser bis zu Gewerbeobjekten und sonstigen bebauten Grundstücken. Wohnungs- und Teileigentum: Gebäude, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Wohnungseigentum oder Teileigentum aufgeteilt sind. Land- und forstwirtschaftliche Flächen: Grundstücke, die nachhaltig land- und forstwirtschaftlich genutzt werden oder auf absehbare Zeit nicht anders nutzbar sind. In dieser Grundstücksart werden neben Ackerland, Grünland und Wald auch ganze Höfe, Sonderkulturen, Heide und Moor erfasst. Gemeinbedarfsflächen: Unbebaute Grundstücke, die bereits für öffentliche Zwecke genutzt werden und auch künftig der Nutzung für öffentliche Zwecke vorbehalten sind, wie Straßen, Grünanlagen, Flächen für die Ent- und Bewässerung sowie für Ent- und Versorgungseinrichtungen. Sonstige Flächen: Alle bisher noch nicht berücksichtigten Grundstücke, wie Abbauflächen, private Grünanlagen, Wasserflächen usw. werden hier aufgeführt. In den Angaben zu allen Grundstücksarten sind neben selbstständig nutzbaren Flächen auch unselbstständige Teilflächen, z.b. Zukäufe oder Grenzausgleiche und zusammengesetzte Flächen, z.b. mehrere Flächen mit unterschiedlicher Nutzung, enthalten. In diesem Abschnitt des Grundstücksmarktberichtes wird zunächst ein Gesamtüberblick über den Grundstücksmarkt gegeben. Die nachfolgenden Abschnitte zu den einzelnen Teilmärkten enthalten auch zu den Umsätzen detaillierter Aussagen. 18 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg

5 Die Entwicklung der Umsatzzahlen in den letzten 5 Jahren, die prozentuale Aufteilung des Grundstücksmarktes im Berichtsjahr sowie die prozentualen Veränderungen gegenüber dem Vorjahr werden in den nachfolgenden Grafiken und Tabellen dargestellt. 4.1 Entwicklung der Umsatzzahlen in der Stadt Delmenhorst Umsatzentwicklung Aufteilung der Umsätze auf die Grundstücksarten Entwicklung gegenüber dem Vorjahr Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg 19

6 4.2 Entwicklung der Umsatzzahlen in der Stadt Oldenburg Umsatzentwicklung *) Aufteilung der Umsätze auf die Grundstücksarten Entwicklung gegenüber dem Vorjahr *) Der Flächenumsatz in Oldenburg wird im Berichtsjahr 2011 durch einen Verkauf einer Fläche von rd. 80 ha und im Berichtsjahr 2014 durch einen Verkauf einer Fläche von rd. 110 ha beeinflusst. 20 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg

7 4.3 Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Ammerland Umsatzentwicklung Aufteilung der Umsätze auf die Grundstücksarten Entwicklung gegenüber dem Vorjahr Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg 21

8 4.4 Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Cloppenburg Umsatzentwicklung Aufteilung der Umsätze auf die Grundstücksarten Entwicklung gegenüber dem Vorjahr 22 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg

9 4.5 Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Oldenburg Umsatzentwicklung Aufteilung der Umsätze auf die Grundstücksarten Entwicklung gegenüber dem Vorjahr Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg 23

10 9.2.2 Preisentwicklung In die Auswertung sind Kauffälle mit ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen sowie Erbbaurechte nicht einbezogen worden Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser (alle Baujahre) Kaufpreis Delmenhorst Oldenburg, Stadt Ammerland Cloppenburg Oldenburg, LK Vechta Wesermarsch Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg

11 9.2.3 Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser Anwendungshinweise Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren ist die Lage auf dem Grundstücksmarkt durch den Sachwertfaktor ( 14 (2) Nr. 1 ImmoWertV) zu berücksichtigen (Marktanpassung). Dieser Sachwertfaktor wird vom Gutachterausschuss aus Kauffalluntersuchungen abgeleitet, indem den gezahlten Kaufpreisen die für diese Objekte berechneten vorläufigen Sachwerten gegenüber gestellt werden. Der vorläufige Sachwert eines Grundstücks ergibt sich aus der Summe von Sachwert der baulichen Anlagen, Bodenwert und Sachwert baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen. Die Modellparameter des Sachwertverfahrens sind in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) beschrieben. Die allgemeine Berechnungsvorschrift zur Ableitung des Sachwertfaktors lautet: Sachwertfaktor = bereinigter Kaufpreis geteilt durch vorläufiger Sachwert Bei der Bereinigung des Kaufpreises (bereinigter Kaufpreis) sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale im Einzelfall zu berücksichtigen. Dies sind insbesondere Baumängel und Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand sowie Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen. In der vorliegenden Auswertung wurden für die Ermittlung der Sachwerte der baulichen Anlagen die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) verwendet, die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung in der SW-RL (Anlage 1) bekannt gemacht wurden. Die NHK 2010 sind in /m² Brutto-Grundfläche (BGF) angegeben und abhängig von der Gebäudeart (Bauweise, Ausbauzustand) sowie dem Gebäudestandard (Ausstattung). In den Kostenkennwerten der NHK 2010 sind die Umsatzsteuer und die üblichen Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen ( 22 (2) Satz 3 ImmoWertV) bereits enthalten. Die BGF als Bezugsgröße der NHK 2010 ist in der DIN 277-1: beschrieben und stellt die Summe der marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes dar. Für die Anwendung der NHK 2010 werden nur die überdeckten Grundflächen (Bereiche a und b der o. g. DIN) zu Grunde gelegt. Zur Ermittlung der BGF wird auf Nr der SW-RL verwiesen. Für hochwertige Nebengebäude wird der Sachwert dieser baulichen Anlagen entsprechend auch im Modell zur Berechnung der vorläufigen Sachwerte ermittelt. Bei der Berechnung der BGF sind nicht erfasste Bauteile (z. B. Dachgauben, Balkone, Vordächer) und Besonderheiten der Gebäudegeometrie bzw. des Ausbauzustandes (z. B. Besonderheiten in der Nutzbarkeit des Dachgeschosses) gem. Nr bis der SW-RL zusätzlich in den Herstellungskosten zu berücksichtigen, soweit diese wertrelevant sind. Die NHK 2010 sind bezogen auf den Kostenstand des Jahres 2010, so dass sie mit dem Baupreisindex für Einfamiliengebäude des Statistischen Bundesamtes an die Preisverhältnisse des Kaufzeitpunktes bzw. Wertermittlungsstichtages anzupassen sind ( 22 (3) ImmoWertV und Nr der SW- RL). Eine Regionalisierung der NHK 2010, die bundesdeutsche Mittelwerte darstellen, erfolgt nicht. Abweichende regionale Baupreisverhältnisse werden über die Marktanpassung mittels Sachwertfaktor berücksichtigt (Nr. 5 (1) der SW-RL). Die vorliegenden Sachwertfaktoren wurden in einem Sachwertmodell mit linearer Alterswertminderung ermittelt ( 23 ImmoWertV und Nr. 4.3 der SW-RL). Dabei wird das lineare Verhältnis der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt. Die Gesamtnutzungsdauer beträgt im Modell einheitlich 70 Jahre. Die Restnutzungsdauer (Nr der SW-RL) ergibt sich grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Kaufzeitpunkt bzw. Wertermittlungsstichtag. Bei Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer mit dem in Anlage 4 der SW-RL beschriebenen Modell verlängert. Der Bodenwert ist im Sachwertverfahren nach 16 ImmoWertV im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Dabei ist zu beachten, dass selbstständig nutzbare Teilflächen gesondert zu berücksichtigen sind. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg 89

12 Bei der Kauffallauswertung zur Ermittlung der Sachwertfaktoren wird der Bodenwert i.d.r. aus dem Produkt von Bodenrichtwert und Grundstücksfläche errechnet. Sofern wertrelevante Abweichungen zum Bodenrichtwertgrundstück vorliegen, z. B. eine abweichende Grundstücksfläche, so sind diese zum Beispiel durch Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. Zu den baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen (Nr. 4.2 der SW-RL) zählen z. B. befestigte Wege und Plätze, Ver- und Entsorgungseinrichtungen auf dem Grundstück, Einfriedungen, Gartenanlagen und einfache Nebengebäude. Die Sachwerte dieser Anlagen werden durch pauschale Wertansätze im Sachwertmodell berücksichtigt, dabei liegen sie in einer Größenordnung von (sehr einfach / wenig) bis (aufwendig / umfangreich). Die vorläufigen Sachwerte sind nach dem folgenden Modell berechnet worden: Modell zur Berechnung der vorläufigen Sachwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser Sachwert der baulichen Anlagen = Brutto-Grundfläche (nur die überdeckten Grundflächen der Bereiche a und b der DIN 277-1: gem. Nr der SW-RL) x Kostenkennwert der NHK 2010 (gem. Anlage 1 der SW-RL) ggf. angepasst aufgrund baulicher Besonderheiten (gem. Nr bis der SW-RL) x Baupreisindex für Einfamiliengebäude des Statistischen Bundesamtes (2010 = 100; gem. Nr der SW-RL) - lineare Alterswertminderung (gem. Nr. 4.3 der SW-RL) Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre Restnutzungsdauer: aus Unterschiedsbetrag zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter, ggf. modifiziert bei Modernisierungen gem. Anlage 4 der SW-RL Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche ggf. Anpassung, z. B. wegen abweichender Grundstücksfläche Sachwert baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen = pauschaler Wertansatz u. a. für Hausanschlüsse, Plattierungen, Einfriedung, Gartenanlage, einfache Nebengebäude üblich sind im Mittel bis vorläufiger Sachwert = Sachwert der baulichen Anlagen + Bodenwert + Sachwert baulicher Außenanlagen und sonstiger Anlagen 90 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg

13 Hinweise zur Anwendung der Sachwertfaktoren: 1. Der Sachwertfaktor ist je nach örtlichem Markt von folgenden wesentlichen Einflussgrößen abhängig: Von der Höhe des Sachwertes: Einfache Objekte mit geringem Sachwert erzielen relativ zum Sachwert höhere Verkaufspreise als aufwendige Objekte mit hohem Sachwert. Von der Lage des Objektes: Objekte in guter Lage (hoher Bodenrichtwert) erzielen relativ zum Sachwert höhere Verkaufspreise als Objekte in schlechteren Lagen. Von der Restnutzungsdauer des Objektes (je nach örtlichem Markt): Ältere Objekte können relativ zum Sachwert höhere Verkaufspreise als neue Objekte erzielen (bei gleichem vorläufigem Sachwert). Vom Gebäudestandard des Objektes (je nach örtlichem Markt): Objekte mit hoher Standardstufe können relativ zum Sachwert höhere Verkaufspreise als Objekte mit niedriger Standardstufe erzielen (bei gleichem vorläufigem Sachwert). 2. Die Kurve des Sachwertfaktors zeigt den Mittelwert für durchschnittliche Objekte. Abweichungen von den durchschnittlichen Eigenschaften des typischen Vergleichsobjekts führen zu Abweichungen in den Sachwertfaktoren. Soweit sich die Abweichungen signifikant auswirken sind zur Berücksichtigung Korrekturfaktoren aufgeführt. 3. Die in den Diagrammen enthaltenen Wertebereiche geben den Rahmen für die Verwendbarkeit des zu Grunde liegenden Modells wieder. Für Objekte, deren Eigenschaften außerhalb dieses Rahmens liegen, sind die Sachwertfaktoren nur bedingt geeignet. In diesen Fällen ist eine besondere Prüfung und Begründung der Anwendbarkeit erforderlich. 4. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Nr. 6 der SW-RL) müssen im Einzelfall durch Zu- oder Abschläge nach der Marktanpassung berücksichtigt werden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV). Dabei ist zu beachten, dass durch die Sachwertfaktoren bereits ein baujahresüblicher Zustand erfasst wird. Nur überdurchschnittliche Baumängel und -schäden sind deshalb wertmindernd anzusetzen. Ein überdurchschnittlicher Zustand kann mit einem Zuschlag berücksichtigt werden. Anwendungsbeispiel für Sachwertfaktoren: Wie hoch ist der Verkehrswert eines Einfamilienhausgrundstücks in der Gemeinde Lemwerder (Landkreis Wesermarsch) mit folgenden Eigenschaften: Vorläufiger Sachwert , Bodenrichtwert 50 /m², Standardstufe 2,0 Der Sachwertfaktor beträgt laut Graphik (Abschnitt ): 0,88. Folgende Korrekturfaktoren sind anzubringen: Standardstufe: 0,90 Lemwerder: 1,07 Sachwertfaktor umgerechnet: 0,88 x 0,90 x 1,07 = rd. 0,85 Der Wert des Objektes ergibt damit zu x 0,85 = Bei Vorliegen von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (z. B. Bauschäden) wäre eine entsprechende Wertberücksichtigung noch anzubringen. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg 91

14 Aus den Kaufpreisen von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern wurden auch die nachfolgend dargestellten Vergleichsfaktoren abgeleitet. Die Analyse des Datenmaterials erfolgt mit Hilfe eines speziellen Auswerteverfahrens (multiple Regressionsanalyse). Dabei wird die Auswirkung der wesentlichen Merkmale auf den Vergleichsfaktor (Kaufpreis/Wohnfläche) untersucht. Hinweise zur Anwendung der Vergleichsfaktoren: 1. Die dargestellten Vergleichsfaktoren beinhalten den Wert der baulichen Anlagen und den Wert des Grund und Bodens. 2. Abweichungen von den durchschnittlichen Eigenschaften des typischen Vergleichsobjekts führen zu Abweichungen in den Vergleichsfaktoren. Soweit sie sich signifikant auswirken, sind sie nachstehend aufgeführt. 3. Die in den Diagrammen enthaltenen Wertebereiche geben den Rahmen für die Verwendbarkeit des zu Grunde liegenden Modells wieder. Für Objekte, deren Eigenschaften außerhalb dieses Rahmens liegen, sind die Vergleichsfaktoren nicht zu verwenden. Anwendungsbeispiel für Vergleichsfaktoren: Ein- bzw. Zweifamilienhaus in der Gemeinde Bad Zwischenahn (Landkreis Ammerland) Bodenrichtwert: 85 /m² Wohnfläche: 140 m² Baujahr: 1990 Grundstücksgröße: 850 m² Vergleichsfaktor ermitteln /m² (durch Abgreifen aus dem Diagramm oder Interpolation aus der Wertetabelle Abschnitt ) Korrekturfaktor für abweichendes Baujahr 1,15 Korrekturfaktor für abweichende Grundstücksgröße 1,03 (durch Abgreifen aus dem Diagramm) Korrekturfaktor für Bad Zwischenahn 1,03 (aus ) Vergleichsfaktor korrigiert = Vergleichsfaktor (Diagramm) x Korrekturfaktor Wohnfläche und Grundstücksgröße = /m² x 1,15 x 1,03 x 1,03 = rd /m² Grundstückswert = Wohnfläche x Vergleichsfaktor korrigiert = 140 m² x /m² = rd Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg

15 Sachwertfaktoren Stadt Delmenhorst Für den Bereich der Stadt Delmenhorst umfasst die Stichprobe 117 Kauffälle und lässt sich wie folgt beschreiben: Merkmal Bereich mittlerer Wert Kaufzeitpunkt Lage (Bodenrichtwert) 75 /m² 135 /m² 111 /m² Brutto-Grundfläche 90 m² 582 m² 229 m² Baujahr Restnutzungsdauer Grundstücksgröße 240 m² m² 653 m² Gebäudestandard (Standardstufe) 1 4 2,55 Vorläufiger Sachwert Zielgröße: Sachwertfaktor 0,48 1,12 0,81 Die nachfolgend dargestellten Sachwertfaktoren beziehen sich auf ein typisches freistehendes Einbzw. Zweifamilienhaus mit folgenden Eigenschaften: Merkmal Ausprägung Kaufzeitpunkt 2014 Lage (Bodenrichtwert) ohne Einfluss Gebäudestandard (Standardstufe) 2,5 mittel Bauweise massiv Eine Abhängigkeit des Sachwertfaktors von der Restnutzungsdauer lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. 1,10 Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser Stadt Delmenhorst in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert und vom Bodenrichtwert 1,00 Faktor 0,90 0,80 0,70 0, BRW = ,01 0,89 0,82 0,77 0,73 0,70 0,68 0,66 Die Grafik bezieht sich auf eine Standardstufe von 2,5 in Delmenhorst. Für abweichende Standardstufen sind die Grafikwerte mit den folgenden Korrekturfaktoren zu multiplizieren. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg 93