Grundstücksmarktbericht 2016

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1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 für die Städte Bad Berleburg, Bad Laasphe, Freudenberg, Hilchenbach, Kreuztal, Netphen und die Gemeinden Burbach, Erndtebrück, Neunkirchen, Wilnsdorf

2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Berichtszeitraum bis Übersicht über den Grundstücksmarkt (ohne den Bereich der Stadt Siegen) Siegen, im März 2016

3 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 2 Herausgeber: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Geschäftsstelle: Koblenzer Straße 73 (Kreishaus) Siegen Postanschrift: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Siegen Telefon: (02 71) oder [email protected] Internet: Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz "Datenlizenz Deutschland Namensnennung Version 2.0" (dl-de/by-2-0). Sie können den Lizenztext unter einsehen. Die Inhalte der Grundstücksmarktberichte können gemäß den Nutzungsbestimmungen von Datenlizenz Deutschland Namensnennung Version 2.0 unter Angabe der Quelle Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte NRW [Jahr] und der Lizenz mit Verweis auf den Lizenztext genutzt werden. Zusätzlich ist die Internetadresse mit anzugeben. Beispiel-Quellenvermerk: Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte NRW 2016, dl-de/by-2-0 ( Die Nichtbeachtung dieser Nutzungsbedingungen wird nach dem Urheberrechtsgesetz verfolgt. Bildnachweis: Die Fotos auf dem Titelblatt wurden vom Touristikverband Siegerland - Wittgenstein e.v. mit freundlicher Genehmigung der jeweiligen Städte und Gemeinden zur Verfügung gestellt.

4 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 3 Inhaltsverzeichnis 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss Aufgaben der Gutachterausschüsse Aufgaben der Geschäftsstellen Grundstücksmarkt Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz Unbebaute Grundstücke Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau Gewerbliche Bauflächen Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Bauerwartungsland und Rohbauland Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum Teileigentum Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Bodenrichtwerte für Bauland Übersicht über die Bodenrichtwerte Erforderliche Daten Indexreihen Umrechnungskoeffizienten Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Marktanpassungsfaktoren Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Regionale Vergleiche Mieten... 72

5 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Sonstige Angaben Besetzung des Gutachterausschusses Gebühren für die Erstattung von Verkehrswertgutachten... 74

6 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 5 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Umsätze im Grundstücksverkehr Im Jahr 2015 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Siegen - Wittgenstein Kaufverträge mit einem Geldumsatz von rd. 215 Mio. Euro vorgelegt. Die Zahl der Kaufverträge ist gegenüber 2014 (2.236 Verträge) um rd. 1 % gestiegen und liegt damit über dem Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre (2.087 Verträge). Der Geldumsatz sank gegenüber 2014 (rd. 250 Mio. Euro) um rd. 14 %. Unbebaute Grundstücke Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 851 unbebaute Grundstücke veräußert. Hiervon entfielen 195 Verträge mit einem Gesamtwert von 13 Mio. Euro auf Baugrundstücke für den Wohnungsbau. Die Anzahl der Wohnbaugrundstücke lag damit um rd. 10 % unter dem Vorjahr (216). Die Preise für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus sind im Jahr 2015 um durchschnittlich 1 % gestiegen. Der geringe Preisanstieg des vergangenen Jahres führte dazu, dass die Bodenrichtwerte im Kreisgebiet nur punktuell verändert wurden. Auf dem Teilmarkt der Gewerbegrundstücke wurden 2015 kreisweit 30 Bauplätze für eine gewerbliche Nutzung veräußert. Das waren 7 Bauplätze mehr als im Jahr Bebaute Grundstücke Die Anzahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser lag im vergangenen Jahr bei 688 und ist damit gegenüber 2014 (784) um rd. 12 % gesunken. Der Gesamtumsatz ist um rd. 8 % auf 98,7 Mio. Euro gesunken (2014: 107,6 Mio. Euro). Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei rd Euro und ist gegenüber dem Vorjahr ( Euro) um rd. 4,7 % gestiegen. Neben den Ein- und Zweifamilienhäusern wurden 80 Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte, 20 Büro- und Geschäftshäuser, 34 Gewerbe- und Industrieobjekte sowie 62 weitere bebaute Grundstücke veräußert. Eigentumswohnungen Im Jahr 2015 sind 212 Eigentumswohnungen im Gesamtwert von 26,3 Mio. Euro veräußert worden. Die Anzahl der verkauften Wohnungen stieg um rd. 19 % (2014: 178) während sich der Preisumsatz um rd. 14 % erhöhte (2014 = 23,1 Mio. Euro). 52 Verträge entfallen auf Ersterwerbe aus Neubaumaßnahmen. Der Durchschnittswert liegt bei /m² Wohnfläche und damit um rd. 5,4 % über dem durchschnittlichen Wert des Jahres 2014 (2.482 /m²). 157 Wohnungen sind für durchschnittlich /m² Wohnfläche weiterveräußert worden. Dieser Wert liegt um 6,6 % unter dem Vorjahreswert (1.202 /m²). Des Weiteren wurden 3 Verkäufe von Wohnungsumwandlungen registriert.

7 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 6 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Der vorliegende Grundstücksmarktbericht gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt, mit Ausnahme der Universitätsstadt Siegen. In der Universitätsstadt Siegen als Große kreisangehörige Stadt wurde entsprechend der Gutachterausschussverordnung NRW ein eigener Gutachterausschuss eingerichtet. Aufgabe des Grundstücksmarktberichtes ist es, die regionale Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und über das Preisniveau zu informieren; Prognosen über das Marktgeschehen sollen nicht erstellt werden. Die vorliegende Publikation soll mit den ermittelten und veröffentlichten Daten zur besseren Einschätzung der Marktlage beitragen und die Transparenz des Grundstücksmarktes erhöhen. Der Bericht wendet sich zum einen an die freiberuflich tätigen Bewertungssachverständigen, um diesen als Hintergrund für ihre Arbeit Informationen über die Entwicklung auf dem hiesigen Grundstücksmarkt zu geben und die durch den Gutachterausschuss ermittelten Ergebnisse, die von allgemeinem Interesse sind, bekannt und nutzbar zu machen. Zum anderen wendet er sich an alle sonstigen Stellen der freien Wirtschaft und der öffentlichen Verwaltung, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind, wie zum Beispiel in der Bau- und Wohnungswirtschaft, bei Banken, Versicherungen und öffentlichen Verwaltungen im Bereich Städtebau, Bodenordnung und Wirtschaftsförderung. Er wendet sich aber auch an die interessierte Öffentlichkeit. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzer verfolgt der Bericht das Ziel, allgemein über die Tätigkeit des Gutachterausschusses zu informieren und aufzuzeigen, welches detaillierte Datenmaterial dort vorliegt und somit für spezielle Fragestellungen nutzbar gemacht werden kann. Wegen der Komplexität des behandelten Themas kann der Bericht nicht allen Aspekten des Grundstücksmarktes gerecht werden. Der Gutachterausschuss ist aber daran interessiert, den Marktbericht dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anzupassen und bittet um Anregungen. Die Zahlenangaben beziehen sich im Allgemeinen auf den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses. Soweit Vergleichszahlen aus dem Stadtgebiet Siegen ausgewiesen sind, sind sie mit freundlicher Genehmigung dem Marktbericht des für die Universitätsstadt Siegen zuständigen Gutachterausschusses entnommen. 3. Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss Die Gutachterausschüsse für Grundstückwerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in kreisfreien Städten, den Kreisen und den großen kreisangehörigen Städten. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Seine Geschäftstelle wurde bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Im Kreis Siegen-Wittgenstein wurde neben dem hiesigen Gutachterausschuss in der Universitätsstadt Siegen ein Gutachterausschuss für das Stadtgebiet eingerichtet. Außer dem an die Stelle des Bundesbaugesetzes getretenen Baugesetzbuches (BauGB) sind für die Arbeit der Gutachterausschüsse insbesondere die Gutachterausschussverordnung Nordrhein-Westfalen (GAVO NRW) sowie die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in den jeweils gültigen Fassungen maßgeblich.

8 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 7 Darüber hinaus sind je nach Art der gestellten Aufgaben weitere gesetzliche Vorschriften und Richtlinien heranzuziehen. Außerdem ist die aktuelle Rechtsprechung zu beachten. 3.1 Aufgaben der Gutachterausschüsse Die örtlichen Gutachterausschüsse und der Obere Gutachterausschuss sind Einrichtungen des Landes. Sie sind unabhängige, an Weisungen nicht gebundene Kollegialgremien. Die Mitglieder der örtlichen Gutachterausschüsse werden von den Bezirksregierungen, die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses vom Innenministerium jeweils für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich. Die in den Gutachterausschüssen tätigen ehrenamtlichen Gutachter sind Sachverständige aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft sowie Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Die Sachverständigen werden bei der Bestellung durch die Bezirksregierung darauf hingewiesen, dass beim Vorliegen von Interessenkollisionen ihre Mitwirkung im Gutachterausschuss ausgeschlossen ist. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Siegen-Wittgenstein besteht zurzeit aus 15 Mitgliedern (siehe auch Seite 73). Die örtlichen Gutachterausschüsse haben im Wesentlichen folgende Aufgaben: Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u. a. Liegenschaftszinssätze, Bodenpreisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren) Zusammenfassung und Veröffentlichung von Feststellungen über den Grundstücksmarkt in einer Übersicht (Grundstücksmarktbericht) Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust (Enteignung) und über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten und Grundstückswerten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen Erstattung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte Erstellung von Mietübersichten Auf die Möglichkeit, Gutachten über Miet- und Pachtwerte zu erstatten sowie Mietübersichten zu erstellen hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Siegen- Wittgenstein bisher verzichtet. Es wird in diesem Zusammenhang auf die gemeinsam vom Haus- und Grundbesitzerverein für Siegen und Umgebung e.v., Haus- und Grundeigentümerverein Hüttental und Umgebung e.v., Haus & Grund Niederschelden e. V. sowie DMB Mieterverein Siegerland und Umgebung e. V. veröffentlichte Vergleichsmietentabelle für Wohnraum verwiesen. Darüber hinaus wurde von der Industrie- und Handelskammer Siegen unter Mitwirkung des Gutachterausschusses ein Gewerblicher Mietspiegel veröffentlicht. Der Gutachterausschuss wird bei der Erstattung von Gutachten in der Besetzung mit dem Vorsitzenden oder einem Stellvertreter und zwei ehrenamtlichen weiteren Gutachtern tätig. In besonderen Fällen können weitere Gutachter sowie Sachverständige hinzugezogen werden.

9 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 8 Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten, beim Beschluss der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, bei der Erstellung der Übersichten über die Bodenrichtwerte und über den Grundstücksmarkt wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens vier ehrenamtlichen weiteren Gutachtern tätig. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der Erstellung der Übersichten ist zusätzlich ein ehrenamtlich bestellter Gutachter der zuständigen Finanzbehörde heranzuziehen. Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erfolgt auf schriftlichen Antrag. Antragsberechtigt sind neben den Eigentümern und Inhabern von Rechten an dem zu bewertenden Grundstück, Gerichte und Behörden bei der Erfüllung ihrer gesetzlichen Aufgaben. Für die Erstattung eines Gutachtens werden Gebühren erhoben, die sich in Abhängigkeit von der Höhe des ermittelten Verkehrswertes nach dem Gebührentarif der Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein - Westfalen richten. Auf Seite 74 ist ein Auszug aus der Gebührenordnung abgedruckt. Der Obere Gutachterausschuss hat im Wesentlichen folgende Aufgaben: Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in NRW Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten oder Behörden in gesetzlichen Verfahren Führung des Informationssystems zum Immobilienmarkt Die Erstattung eines Obergutachtens setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt. Anschrift: Geschäftsstelle: Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen Postfach Düsseldorf Bezirksregierung Düsseldorf Cecilienallee Düsseldorf Telefon: 0211 / Telefax: 0211 / [email protected] Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen haben gemeinsam mit der Bezirksregierung Köln GEObasis.nrw das Informationssystem zum Immobilienmarkt entwickelt. Im Internet können unter der Adresse

10 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 9 Informationen zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen abgerufen werden. Die Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte aller Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen können eingesehen werden. Darüber hinaus sind für bestimmte Bereiche des Landes sowie bestimmte Grundstücksteilmärkte allgemeine Preisauskünfte möglich. 3.2 Aufgaben der Geschäftsstellen Zur Vorbereitung und Durchführung seiner Tätigkeiten bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. Die Geschäftsstelle des hiesigen Gutachterausschusses ist beim Fachservice Liegenschaftskataster und Geoinformation des Kreises Siegen- Wittgenstein eingerichtet. Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung. Diese bildet die Datenbasis für die meisten weiteren Aufgaben. Notare und andere Stellen sind gemäß 195 BauGB verpflichtet, Abschriften der von ihnen beurkundeten Kaufverträge und sonstiger den Bodenmarkt betreffende Unterlagen der jeweils zuständigen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu übersenden. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle nach Weisung des Gutachterausschusses ausgewertet. Die Kaufpreissammlung wird um notwendige beschreibende preis- bzw. wertrelevante Daten ergänzt. Durch die Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert wird. Weitere Aufgaben der Geschäftsstelle sind: Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung, wie Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten und Marktanpassungsfaktoren Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes Erteilung von Auskünften über die Bodenrichtwerte und die ausgewerteten Daten aus der Kaufpreissammlung Vorbereitung der Wertermittlungen und Verkehrswertgutachten Erarbeitung der Übersicht über die Bodenrichtwerte und der Übersicht über den Grundstücksmarkt Erteilung von Wertauskünften und Stellungnahmen über Grundstückwerte für Behörden Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und der Empfänger der Daten die Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen zusichert. Die Abgabe von Auswertungen und Auskünften aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter Form sind ohne Darlegung eines berechtigten Interesses zulässig.

11 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Grundstücksmarkt 2015 Die nachstehenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr 2015 registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, werden im Grundstücksmarktbericht lediglich bei der Gesamtzahl der Vertragseingänge erfasst, bei den weiteren Auswertungen bleiben sie jedoch unberücksichtigt. Bei den angegebenen Werten handelt es sich um vorläufige Endergebnisse, die erfahrungsgemäß die tatsächliche Situation auf dem Grundstücksmarkt mit großer Sicherheit widerspiegeln. Abweichungen zu späteren Veröffentlichungen können sich daraus ergeben, dass beurkundende Stellen Urkunden nachreichen oder dass von bereits beurkundeten Verträgen später zurückgetreten wird. 4.1 Anzahl der Kauffälle Im Jahre 2015 wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Siegen- Wittgenstein insgesamt Kauffälle zur Auswertung vorgelegt. Die Anzahl ist damit um 16 Verträge oder rd. 1 % gegenüber 2014 (2.236) gestiegen. Die folgende Darstellung zeigt die Entwicklung der Vertragseingänge in den vergangenen 25 Jahren (seit 1991):

12 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 11 Aus der folgenden Tabelle kann die gemeinde- und städteweise Verteilung der Vertragseingänge entnommen werden. Dabei wird die Entwicklung der letzten 10 Jahre aufgezeigt. Städte und Gemeinden Bad Berleburg Bad Laasphe Burbach Erndtebrück Freudenberg Hilchenbach Kreuztal Netphen Neunkirchen Wilnsdorf Gesamt Veränderung z. Vorjahr [%] - 11 % - 5 % + 8 % - 1 % + 2 % + 16 % - 9 % - 7 % + 12 % + 1 % Das nachfolgende Diagramm zeigt den Anteil der verschiedenen Grundstücksarten am Grundstücksmarkt Dabei wurden unter der Bezeichnung Sonstige Verträge Arrondierungsflächen, Kleinflächen, Straßenflächen, usw. zusammengefasst.

13 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 12 Einen Überblick über die langjährige Entwicklung der verschiedenen Grundstücksarten erhält man aus der folgenden Tabelle Wohnbauland Gewerbe/Industrie Rohbauland Bauerwartungsland Landwirtschaft Forstwirtschaft Haubergsanteile u. 2- Familienhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbeobjekte Eigentumswohnungen Sonstige Verträge Gesamt Aus den bisherigen Aufgliederungen ergeben sich die Teilmärkte Wohnbauland, 1- und 2-Familienhäuser und Eigentumswohnungen als wichtigste Teilmärkte. Die Entwicklung dieser Teilmärkte in den vergangenen 25 Jahren ergibt sich aus der folgenden Darstellung.

14 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Flächenumsatz Bei der Ermittlung des Flächenumsatzes werden nur Verkaufsfälle mit Normaleigentum herangezogen. Bruchteilseigentume wie z. B. Wohnungseigentum oder Haubergsanteile werden hier nicht erfasst. Der Flächenumsatz im Jahr 2015 beträgt m². 4.3 Geldumsatz Im Jahr 2014 wurden im Zuständigkeitsbereich Immobilien mit einem Gesamtwert von verkauft. Langjähriger Überblick über den Flächen- und Geldumsatz: Jahr Flächenumsatz Geldumsatz m² m² m² m² m² m²

15 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Unbebaute Grundstücke Nachfolgend wird der Teilmarkt unbebaute Grundstücke differenzierter dargestellt. Dieser Teilmarkt gliedert sich in folgende Kategorien: Individueller Wohnungsbau Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des (privaten) Bauherrn bebaut werden können, zumeist Ein- oder Zweifamilienhäuser in ein- oder zweigeschossiger Bauweise, wobei jedoch - soweit ortsüblich - auch eine höhere Geschossigkeit auftreten kann. Auch Baugrundstücke für eine Reihenhausbebauung werden hierunter berücksichtigt. Wesentliche Kennzeichen sind die ein- bis zweigeschossige Bebauung auch der näheren Umgebung sowie die Möglichkeit des Bauherrn, auf die Gestaltung individuell Einfluss nehmen zu können. Geschosswohnungsbau Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der Regel drei- oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Eine Unterscheidung nach Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen oder gemischte (teilweise gewerbliche) Nutzung findet hier nicht statt. Wesentliche Kennzeichen dieser Kategorie sind die drei- und mehrgeschossige Umgebungsbebauung sowie die in mehreren Geschossen gleichartige Grundrisslösung der Wohnungen, auf deren Gestaltung der spätere Nutzer keinen Einfluss hat. Gewerbliche Bauflächen - Gewerbe und Industrie - Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z. B. Grundstücke in den klassischen Gewerbe- und Industriegebieten. - Gewerbe tertiäre Nutzung - Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer überwiegend höherwertigen gewerblichen (tertiären) Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind Grundstücke in Gebieten mit nahezu ausschließlicher Büro- und Handelsnutzung. Außerdem werden Büro- und Geschäftsgrundstücke in Innenstadt- oder Unterzentrumslagen sowie Grundstücke für den großflächigen Einzelhandel erfasst.

16 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 15 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Gemäß 5 (1) der ImmoWertV sind Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Neben den landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) und den forstwirtschaftlich genutzten Flächen werden in dieser Grundstücksgruppe auch Verkäufe von Flächen erfasst, die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht (begünstigtes Agrarland). Bauerwartungs- und Rohbauland Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ( 5 (2)) handelt es sich bei Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

17 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Individueller Wohnungsbau Die folgende Tabelle zeigt den Baulandumsatz in den Städten und Gemeinden des Kreises Siegen-Wittgenstein sowie einen Vergleich der Umsatzzahlen mit dem Jahr Städte und Gemeinden Bad Berleburg Bad Laasphe Burbach Erndtebrück Freudenberg Hilchenbach Kreuztal Netphen Neunkirchen Wilnsdorf Geschäftsbereich Zum Vergleich Stadt Siegen Jahr Anzahl Anzahl je 1000 Einwohner Fläche Preisumsatz , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² ,4 1,58 ha 2,029 Mio. Die Anzahl der Verkaufsfälle ist gegenüber dem Jahr 2014 um rd. 10 % gesunken. Der Flächenumsatz sank um rd. 2 %, der Preisumsatz um rd. 4 %. Von den insgesamt 195 im Jahre 2015 veräußerten Wohnbaugrundstücken wurden 24 von den Städten und Gemeinden verkauft, ein Baugrundstück wurde von einer Verwaltung erworben, d. h. an rd. 13 % der Kaufverträge war die öffentliche Hand beteiligt.

18 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 17 Langjähriger Vergleich der Umsatzzahlen Jahr Anzahl Anzahl je 1000 EW Fläche Preisumsatz Durchschnitts- Preis je Vertrag Durchschnitts- Preis /m² , m² ,97 /m² , m² ,56 /m² , m² ,13 /m² , m² ,95 /m² , m² ,35 /m² , m² ,63 /m² , m² ,16 /m² , m² ,36 /m² , m² ,43 /m² , m² ,11 /m² , m² ,55 /m² , m² ,40 /m² , m² ,52 /m² , m² ,90 /m² , m² ,14 /m² , m² ,95 /m² , m² ,45 /m² , m² ,05 /m² , m² ,93 /m² , m² ,96 /m² , m² ,06 /m² Grafische Darstellung des Flächen- und Preisumsatzes:

19 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 18 Die nächste Tabelle zeigt die Anzahl der Kauffälle, differenziert nach Gesamtkaufpreisen. Es wird die Entwicklung seit 2012 aufgezeigt bis bis bis bis bis bis bis bis bis > Summe Grafische Darstellung: Die Verschiebung der Scheitelpunkte der Größenklassen lässt aufgrund der relativ geringen Anzahl von Vergleichspreisen derzeit noch keine konkreten Rückschlüsse auf die Preisentwicklung zu. Die Preisentwicklung wird im Folgenden jedoch genauer untersucht.

20 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 19 Bodenpreisindexreihen für Wohnbauland Bodenpreisindexreihen erfassen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt. Sie bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis des Bodenpreises eines Erhebungszeitraums bzw. -zeitpunkts zu den Bodenpreisen eines bestimmten Basiszeitraums bzw. -zeitpunkts mit der Indexzahl 100 ergeben. Für die Untersuchung des Gutachterausschusses wurde das Jahr 1980 = 100 als Basiszeitpunkt gewählt. Die Indexzahlen geben die durchschnittlichen Bodenwertänderungen zu den Folgejahren an. Die folgende Tabelle und die Grafik enthalten zum Vergleich die Indexreihe für den Bereich der Universitätsstadt Siegen, die aus den Bodenrichtwerten hergeleitet wurde. Jahr Index Kreis Si-Wi Veränderung zum Vorjahr Index Stadt Siegen % % % % % /- 0 % % % /- 0 % % % % % % % % % % % % % % % % % /- 0 % % % % % % % /- 0 % % % 245

21 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 20 Grafische Darstellung der Bodenpreisindexreihen 5.2 Geschosswohnungsbau Entsprechend der auf Seite 14 dieses Grundstücksmarktberichtes beschriebenen Definition ist das wesentliche Kennzeichen von typischem Geschosswohnungsbau die drei- und mehrgeschossige Umgebungsbebauung sowie die in mehreren Geschossen gleichartige Grundrisslösung. Diese Bauart spielt im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (ohne Stadtgebiet Siegen) eine untergeordnete Rolle. Im Jahr 2015 wurden dem Gutachterausschuss nur 4 Verträge vorgelegt, in denen Wohnbauland für den Geschosswohnungsbau veräußert wurde. Auch in den vergangenen Jahren wurden nur sehr wenige Verträge auf diesem Teilmarkt abgeschlossen. Da sich die Preise nicht von den Werten für Bauland des individuellen Wohnungsbaus unterschieden, konnten die wenigen Verträge bisher bei diesem Teilmarkt miterfasst werden.

22 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Gewerbliche Bauflächen Zu den gewerblichen Bauflächen gehören zum einen die Gewerbe- und Industrieflächen z. B. in den klassischen Gewerbe- und Industriegebieten, zum anderen sind hier aber auch die baureifen Grundstücke mit einer höherwertigen gewerblichen (tertiären) Nutzung zu erfassen. Die folgende Tabelle soll zunächst einen gemeinde- und städteweisen Überblick über die im Jahr 2015 erzielten Umsatzzahlen geben. Städte und Gemeinden Anzahl Fläche Preisumsatz Bad Berleburg m² Bad Laasphe m² Burbach m² Erndtebrück m² Freudenberg m² Hilchenbach m² Kreuztal m² Netphen m² Neunkirchen m² Wilnsdorf 0 0 m² 0 Geschäftsbereich m² Vergleich 2015 Stadt Siegen 13 5,31 ha 4,475 Mio Im Jahr 2015 traten die Städte und Gemeinden in 9 Fällen als Verkäufer von Gewerbe- und Industrieflächen auf, d. h. die öffentliche Hand war an 30 % der Verträge beteiligt. Die folgende Tabelle zeigt einen langjährigen Vergleich der Umsatzzahlen: Jahr Anzahl Fläche Preisumsatz m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

23 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 22 Jahr Anzahl Fläche Preisumsatz m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Bodenpreisindexreihe für gewerbliche Bauflächen Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat die Preisentwicklung auf dem Teilmarkt der gewerblichen Bauflächen untersucht und in einer Bodenpreisindexreihe dargestellt. Dabei wurde das Jahr 1998 = 100 als Basiszeitpunkt gewählt. Jahr Index Kreis Si-Wi Veränderung zum Vorjahr % % % % % /- 0 % % % % % % % % % % % %

24 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 23 Grafische Darstellung der Indexreihe gewerblicher Bauflächen: 5.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen Die folgende Tabelle soll zunächst einen gemeinde- und städteweisen Überblick über die Umsatzzahlen im Jahr 2015 geben. Städte und Gemeinden Anzahl Fläche Preisumsatz Bad Berleburg m² Bad Laasphe m² Burbach m² Erndtebrück m² Freudenberg m² Hilchenbach m² Kreuztal m² Netphen m² Neunkirchen m² Wilnsdorf m² Geschäftsbereich m²

25 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 24 Aus den vorliegenden Vergleichspreisen wurde jeweils ein Mittelwert für die einzelnen Gemeinden und Städte errechnet. Da sich gezeigt hat, dass die Mittelwerte von Jahr zu Jahr zum Teil sehr stark schwanken, wurde zusätzlich ein langjähriger Mittelwert über die letzten fünf Jahre (2011 bis 2015) ermittelt. Der langjährige Mittelwert wurde auf 0,05 /m² gerundet und als Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Grundstücke zum Stichtag für die jeweiligen Stadt- und Gemeindegebiete beschlossen Städte und Gemeinden Anzahl 2015 Mittelwert 2015 Anzahl 2011 bis 2015 Langjähriger Mittelwert 2011 bis 2015 = Bodenrichtwert zum Bad Berleburg 37 1,15 /m² 146 1,10 /m² Bad Laasphe 20 1,08 /m² 125 1,05 /m² Burbach 24 1,24 /m² 118 1,25 /m² Erndtebrück 9 1,31 /m² 48 1,20 /m² Freudenberg 20 1,66 /m² 109 1,70 /m² Hilchenbach 19 1,16 /m² 69 1,60 /m² Kreuztal 8 2,85 /m² 38 2,55 /m² Netphen 24 1,98 /m² 117 1,85 /m² Neunkirchen 4 2,25 /m² 36 1,90 /m² Wilnsdorf 33 1,77 /m² 137 1,70 /m² Geschäftsbereich 198 1,51 /m² 943 1,50 /m² *) *) Dieser Betrag ist lediglich der langjährige Mittelwert. Ein Bodenrichtwert für den kompletten Geschäftsbereich wurde nicht ermittelt. Die jährlichen Durchschnittswerte wurden durch Mittelbildung aller im Jahr erzielten Quadratmeterpreise abgeleitet. Dabei wurden Kaufpreise für Acker- und Grünlandflächen zusammengefasst, da sich gezeigt hat, dass sich das Preisniveau dieser Flächen kaum unterscheidet. Langjähriger Vergleich und Preisentwicklung Die folgenden Darstellungen zeigen einen langjährigen Vergleich der Umsatzzahlen sowie der jährlichen Durchschnittswerte. Aus den Durchschnittswerten wurden die jährlichen Preisentwicklungen sowie eine Indexreihe abgeleitet. Jahr Anzahl Flächenumsatz Preisumsatz Mittelwert Preisentwicklung Index 1988 = ,46 ha 0,73 Mio 1,55 /m² + 7 % ,26 ha 0,54 Mio 1,57 /m² + 1 % ,95 ha 0,66 Mio 1,83 /m² + 16 % ,10 ha 0,48 Mio 1,75 /m² - 4 % ,70 ha 0,78 Mio 1,67 /m² - 4 % 108

26 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 25 Jahr Anzahl Flächenumsatz Preisumsatz Mittelwert Preisentwicklung Index 1988 = ,62 ha 0,71 Mio 1,37 /m² - 18 % ,61 ha 0,61 Mio 1,61 /m² + 18 % ,06 ha 0,54 Mio 1,47 /m² - 9 % ,86 ha 0,59 Mio 1,53 /m² + 4 % ,01 ha 0,66 Mio 1,41 /m² - 8 % ,30 ha 0,82 Mio 1,39 /m² - 1 % ,08 ha 0,74 Mio 1,39 /m² +/- 0 % ,85 ha 0,62 Mio 1,34 /m² - 4 % ,61 ha 0,74 Mio 1,47 /m² + 10 % ,28 ha 0,77 Mio 1,59 /m² + 8 % ,86 ha 0,64 Mio 1,43 /m² - 10 % ,92 ha 0,76 Mio 1,36 /m² - 5 % ,38 ha 0,87 Mio 1,20 /m² - 12 % ,70 ha 0,87 Mio 1,42 /m² + 14 % ,96 ha 0,82 Mio 1,56 /m² +10 % ,80 ha 0,86 Mio 1,47 /m² - 6 % ,29 ha 0,88 Mio 1,40 /m² - 5 % ,73 ha 0,84 Mio 1,32 /m² - 6 % ,72 ha 1,40 Mio 1,42 /m² + 8 % ,93 ha 1,26 Mio 1,48 /m² + 4 % ,47 ha 0,93 Mio 1,40 /m² - 5 % ,49 ha 1,26 Mio 1,52 /m² + 9 % ,99 ha 1,48 Mio 1,51 /m² - 1 % 98 In der folgenden Grafik wird die Preisentwicklung seit dem Jahr 1988 aufgezeigt

27 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 26 Forstwirtschaftlich genutzte Flächen Die folgende Tabelle soll zunächst einen gemeinde- und städteweisen Überblick über die Umsatzzahlen im Jahr 2015 geben. Städte und Gemeinden Anzahl Fläche Preisumsatz Bad Berleburg m² Bad Laasphe m² Burbach m² Erndtebrück m² Freudenberg m² Hilchenbach m² Kreuztal m² Netphen m² Neunkirchen m² Wilnsdorf m² Geschäftsbereich m² Der Durchschnittswert für forstwirtschaftliche Grundstücke einschließlich Aufwuchs im Kreis Siegen-Wittgenstein (ohne Stadt Siegen) lag im Jahr 2015 bei rd. 1,60 /m² Dieser Betrag wurde als arithmetisches Mittel aus allen geeigneten Vergleichspreisen berechnet. Da in den meisten Verkaufsfällen der Bodenwert und der Wert des Aufwuchses nicht getrennt werden können, ist die Angabe eines jährlichen gemeindeweisen Durchschnittswertes für Waldboden ohne Aufwuchs nicht möglich. Eine Untersuchung der Vergleichspreise aus den Jahren 2013 bis 2015 hat jedoch einen langjährigen Durchschnittswert von rd. 0,55 /m² ohne Aufwuchs ergeben. Dieser Wert wurde vom Gutachterausschuss im Kreis Siegen Wittgenstein zum Stichtag als Bodenrichtwert für forstwirtschaftliche Grundstücke beschlossen. Dieser Bodenrichtwert gilt im kompletten Zuständigkeitsbereich.

28 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 27 Die folgende Tabelle gibt einen langjährigen Überblick über die Umsatzzahlen der forstwirtschaftlichen Grundstücke ohne die Stadt Siegen. Jahr Anzahl Flächenumsatz Preisumsatz ,76 ha 1,39 Mio ,36 ha 0,33 Mio ,40 ha 0,26 Mio ,43 ha 0,31 Mio ,81 ha 0,30 Mio ,46 ha 0,31 Mio ,78 ha 3,63 Mio ,15 ha 0,41 Mio ,47 ha 0,96 Mio ,28 ha 0,38 Mio ,08 ha 6,47 Mio ,39 ha 1,46 Mio ,13 ha 0,61 Mio ,96 ha 1,43 Mio ,00 ha 5,41 Mio ,65 ha 6,08 Mio ,53 ha 2,44 Mio ,84 ha 0,58 Mio ,88 ha 1,29 Mio ,37 ha 1,38 Mio ,22 ha 0,63 Mio ,59 ha 3,56 Mio ,80 ha 5,94 Mio ,07 ha 5,14 Mio ,48 ha 0,66 Mio ,15 ha 2,94 Mio ,93 ha 0,91 Mio ,24 ha 1,29 Mio

29 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 28 Hauberg Neben den forstwirtschaftlichen Grundstücken gibt es im Siegerland den so genannten Hauberg. Hierbei handelt es sich um Anteile an Haubergs- oder Waldgenossenschaften, die veräußert werden können. Im Jahr 2015 wurden dem Gutachterausschuss 177 Kaufverträge über Haubergsanteile vorgelegt. Der Gesamtumsatz lag bei ,--. Die Kaufpreise wurden unter Berücksichtigung der Gesamtgröße der Haubergsgenossenschaft sowie der Anzahl der veräußerten Anteile auf einen Quadratmeter Haubergsgenossenschaftsfläche umgerechnet. In diesem Betrag sind der Bodenwert, der Wert des Aufwuchses und der Wert des Genossenschaftsvermögens (z. B. das Wegenetz) enthalten. Für das Jahr 2015 ergibt sich ein rein statistischer Mittelwert von 0,71 /m² Die Angabe eines kreisweiten Durchschnittswertes pro Haubergsanteil ist aufgrund der unterschiedlichsten Größen und Vermögen der Genossenschaften nicht möglich. Es besteht jedoch die Möglichkeit einen Durchschnittswert für eine bestimmte Haubergs- oder Waldgenossenschaft aus der Kaufpreissammlung abzuleiten. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen der betreffenden Genossenschaft vorliegt. Die folgende Tabelle gibt einen langjährigen Überblick über die Umsatzzahlen der verkauften Anteile an Haubergs- oder Waldgenossenschaften im Kreis Siegen- Wittgenstein ohne die Stadt Siegen. Jahr Anzahl Preisumsatz Mittelwert ,44 /m² ,46 /m² ,47 /m² ,56 /m² ,79 /m² ,52 /m² ,74 /m² ,71 /m²

30 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Bauerwartungsland und Rohbauland Die folgenden Tabellen geben einen Überblick über die Umsatzzahlen seit Aufgrund der geringen Anzahl von Kauffällen wurde sowohl bei Bauerwartungsland als auch bei Rohbauland auf eine gemeindeweise Darstellung verzichtet. Darüber hinaus können wegen der unterschiedlichen Wartezeiten bis zur Baureife der verkauften Grundstücke keine Angaben zur Preisentwicklung gemacht werden. Bauerwartungsland Jahr Anzahl Flächenumsatz Preisumsatz m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Eine langjährige Auswertung der Vergleichspreise für Bauerwartungsland für eine spätere Wohnbebauung (insgesamt 24 geeignete Vergleichspreise seit 2011) hat ergeben, dass der durchschnittliche Kaufpreis bei rd. 21 % des benachbarten erschließungskostenbeitragsfreien Bodenrichtwertes liegt. Die Standardabweichung liegt bei +/- 13 %.

31 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 30 Rohbauland Jahr Anzahl Flächen- Preisumsatz umsatz m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Eine langjährige Auswertung der Vergleichspreise für Rohbauland für eine spätere Wohnbebauung (insgesamt 35 geeignete Vergleichspreise seit 2011) hat ergeben, dass der durchschnittliche Kaufpreis bei rd. 48 % des benachbarten erschließungskostenbeitragsfreien Bodenrichtwertes liegt. Die Standardabweichung liegt bei +/- 23 %.

32 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Bebaute Grundstücke Der Teilmarkt der bebauten Grundstücke gliedert sich in die Kategorien Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Insgesamt wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Siegen- Wittgenstein im Jahr 2015 über bebaute Grundstücke vorgelegt. 884 Kaufverträge (2014: 943) Der Geldumsatz betrug und der Flächenumsatz 154,66 Mio. (2014: 194,54 Mio. ) 285,30 ha (2014: 124,01 ha). Aus dem folgenden Diagramm zeigt sich die Verteilung der verschiedenen Kategorien.

33 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Ein- und Zweifamilienhäuser Die folgende Tabelle zeigt den Umsatz auf dem Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser in den Städten und Gemeinden des Kreises Siegen-Wittgenstein sowie einen Vergleich der Umsatzzahlen mit dem Jahr Städte und Gemeinden Bad Berleburg Bad Laasphe Burbach Erndtebrück Freudenberg Hilchenbach Kreuztal Netphen Neunkirchen Wilnsdorf Geschäftsbereich Zum Vergleich Stadt Siegen Jahr Anzahl Anzahl je 1000 Einwohner Fläche Preisumsatz , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² ,7 13,26 ha 43,855 Mio. Die Anzahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser sank gegenüber dem Jahr 2014 um rd. 12 %. Der Flächenumsatz stieg um rd. 19 %, während der Preisumsatz um rd. 8 % abnahm.

34 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 33 Langjähriger Vergleich der Umsatzzahlen Jahr Anzahl Anzahl je 1000 Einwohner Fläche Preisumsatz , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² , m² Grafische Darstellung:

35 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 34 Die nächste Tabelle zeigt die Anzahl der Kauffälle, differenziert nach Gesamtkaufpreisen. Es wird die Entwicklung seit 2012 aufgezeigt bis bis bis bis bis bis bis bis > Summe Grafische Darstellung: Die Verschiebung der Scheitelpunkte der Größenklassen lässt noch keine konkreten Rückschlüsse auf die Preisentwicklung zu. Die Preisentwicklung wird im Folgenden jedoch genauer untersucht.

36 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 35 Preisindexreihen für Ein- und Zweifamilienhäuser Teilt man die jährlichen Preisumsätze durch die Anzahl der Kauffälle, so erhält man Jahresdurchschnittspreise, aus denen sich näherungsweise die Preisentwicklung ableiten lässt. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung seit 1988 und einen Vergleich mit dem Stadtgebiet Siegen: Jahr Anzahl der Verträge Preisumsatz in Mio Euro durchschnittlicher Kaufpreis Preisentwicklung Index Stadt Siegen durchschnittl. Index Kaufpreis , , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , /- 0 % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % Anmerkung: Die Durchschnittswerte für das Kreisgebiet wurden auf volle 500 gerundet.

37 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 36 Grafische Darstellung: Durchschnittswerte nach Baujahrsklassen Die folgende Auswertung enthält Durchschnittswerte jeweils mit der Standardabweichung für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Baujahrsklassen. In die Auswertung sind Objekte mit einer Grundstücksfläche von 350 bis 800 m² eingeflossen. Darüber hinaus wurden Objekte mit einer der Baualtersgruppe entsprechenden Ausstattung sowie einem dem Alter entsprechenden normalen Zustand berücksichtigt. Altersklasse Anzahl der Kauffälle Durchschnittl. Grundstücksgröße Durchschnittl. Wohnfläche Durchschnittl. Preis je m² Wohnfläche Durchschnittl. Gesamtkaufpreis Neubau m² 148 m² /m² /- 123 m² +/- 36 m² +/- 429 /m² +/ m² 145 m² /m² /- 109 m² +/- 38 m² +/- 297 /m² +/ m² 146 m² 908 /m² /- 109 m² +/- 44 m² +/- 246 /m² +/ m² 130 m² 853 /m² /- 123 m² +/- 32 m² +/- 205 /m² +/ bis m² 134 m² 716 /m² /- 129 m² +/- 37 m² +/- 300 /m² +/

38 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 37 Marktanpassung bei der Anwendung des Sachwertverfahrens (Sachwertfaktoren) Bei der Verkehrswertermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern wird in der Regel das Sachwertverfahren angewendet. Dieses Verfahren beruht im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der vorläufige Sachwert setzt sich aus den beiden Komponenten Bodenwert und Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Das Sachwertverfahren führt in der Regel nicht unmittelbar zum Verkehrswert. Die Abweichung wird durch Angebot und Nachfrage sowie Besonderheiten des örtlichen Immobilienmarktes bestimmt. Deshalb ist eine marktgerechte Angleichung des vorläufigen Sachwertes zur Verkehrswertableitung erforderlich. Diese Marktanpassung geschieht mit sogenannten Sachwertfaktoren, die aus dem lokalen Grundstückmarkt herzuleiten sind. Die Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein- Westfalen (AGVGA-NRW) hat ein Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren in NRW erarbeitet. Dieses Modell basiert im Wesentlichen auf den in der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie - SW-RL) veröffentlichten Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010).Das vollständige Sachwertmodell kann im Internet unter Standardmodelle der AGVGA-NRW: Sachwertmodell zur Ableitung von Marktanpassungsfaktoren in NRW eingesehen und heruntergeladen werden. In diesem Sachwertmodell sind auch die zur Umrechnung der Normalherstellungskosten auf den Verkaufszeitpunkt verwendeten Indizes sowie die Methode zur Ermittlung der Alterswertminderung beschrieben. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte wendet das Sachwertmodell der AGVGA-NRW mit den NHK 2010 seit dem Berichtsjahr 2013 an. Die bis in das Jahr 2012 veröffentlichten Marktanpassungsfaktoren sind deshalb nicht unmittelbar mit den aktuellen vergleichbar. Insgesamt sind in die Untersuchung 108 verwertbare Kauffälle aus dem Jahr 2015 eingeflossen. Dabei wurden nur Gebäude berücksichtigt, deren Restnutzungsdauer mindestens 25 Jahre beträgt. Die Grundstücksgrößen liegen zwischen 200 m² und m². Offensichtliche Ausreißer wurden ausgeschlossen. Die Bodenwerte wurden auf der Basis der Bodenrichtwerte ermittelt. Die Kaufpreise von übergroßen Grundstücken wurden auf die Größe des Bodenrichtwertgrundstücks (700 m²) bereinigt. Über den Wert der abzuspaltenden Fläche wurde in jedem Fall einzeln entschieden. Die wertrelevanten Gebäudedaten wurden über die Auswertung von Fragebögen der Vertragsbeteiligten bzw. durch Einsicht der Bauakten gewonnen. Darüber hinaus wurden die Gebäude fotografiert. Die tatsächlich gezahlten bzw. bereinigten Kaufpreise wurden durch die berechneten Sachwerte dividiert. Aus den so erhaltenen Quotienten wurde mittels einer Regressionsanalyse eine Funktion für die Marktanpassungsfaktoren errechnet. Die Kaufpreisauswertungen für das Jahr 2015 sind noch nicht komplett abgeschlossen. Die jetzt vorliegende Untersuchung wird deshalb nach Abschluss der Auswertungen

39 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 38 nochmals überprüft. Sollten sich signifikante Abweichungen zu der jetzigen Untersuchung ergeben, so wird der Gutachterausschuss über das Ergebnis berichten. Die folgende Grafik zeigt die Verteilung der bisher ermittelten Quotienten im Verhältnis zu dem jeweiligen Sachwert: Kennzahlen der untersuchten Stichprobe: Mittelwert Standardabweichung Min. Max. Grundstücksfläche 705 m² +/- 197 m² 291 m² m² Bodenrichtwert 90 /m² +/- 25 /m² 25 /m² 150 /m² Bruttogrundfläche 326 m² +/- 106 m² 51 m² 711 m² Restnutzungsdauer 41 Jahre +/- 14 Jahre 25 Jahre 76 Jahre Sachwert / (bereinigter) Kaufpreis / Markanpassungsfaktor 0,86 +/- 0,10 0,64 1,08 Die Untersuchung führte zu folgender Funktion: Marktanpassungsfaktor = 5,8777 x Sachwert (-0,157) Bestimmtheitsmaß R² = 0,20, R = 0,40

40 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 39 Einige Tabellenwerte: Sachwert Marktanpassungsfaktor Marktanpassung Zum Vergleich , % 1, , % 1, ,00 +/- 0 % 1, ,96-4 % 1, ,93-7 % 0, ,90-10 % 0, ,88-12 % 0, ,86-14 % 0, ,85-15 % 0, ,84-16 % 0, ,82-18 % 0, ,81-19 % 0, ,80-20 % 0, ,79-21 % 0, ,78-22 % 0, ,78-22 % 0, ,77-23 % 0, ,76-24 % 0, ,76-24 % 0, ,75-25 % 0,67 Der marktangepasste vorläufige Sachwert eines Bewertungsobjektes ergibt sich näherungsweise aus dem ermittelten vorläufigen Sachwert multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor. Dabei ist zu beachten, dass es sich um durchschnittliche Marktanpassungsfaktoren für den gesamten Zuständigkeitsbereich handelt. Zur Ableitung des Verkehrswertes aus dem marktangepassten vorläufigen Sachwert sind Besonderheiten des jeweiligen Bewertungsobjektes (z. B. Bauschäden oder Baumängel) als sogenannte besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch zusätzliche Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Wie bereits erwähnt, handelt es sich um durchschnittliche Marktanpassungsfaktoren für den gesamten Zuständigkeitsbereich. Die bisher vorliegenden Vergleichspreise lassen eine weitere Differenzierung, z. B. nach Städte und Gemeinden oder nach verschiedenen Baujahrsgruppen nicht zu.

41 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Mehrfamilienhäuser Neben den Mehrfamilienhäusern werden hier auch gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil kleiner 50 % miterfasst. Die folgende Tabelle zeigt den Umsatz in den Städten und Gemeinden sowie einen Vergleich der Umsatzzahlen mit dem Jahr Städte und Gemeinden Bad Berleburg Bad Laasphe Burbach Erndtebrück Freudenberg Hilchenbach Kreuztal Netphen Neunkirchen Wilnsdorf Geschäftsbereich Zum Vergleich Stadt Siegen Jahr Anzahl Fläche Preisumsatz m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² ,88 ha 44,022 Mio. Die folgende Tabelle und Grafik zeigt einen langjährigen Vergleich der Umsatzzahlen auf dem Teilmarkt der Mehrfamilienhäuser:

42 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 41 Jahr Anzahl der Verträge Fläche Preisumsatz ,37 ha 7,80 Mio ,07 ha 16,19 Mio ,92 ha 6,67 Mio ,85 ha 6,19 Mio ,23 ha 9,48 Mio ,30 ha 7,16 Mio ,03 ha 14,31 Mio ,59 ha 12,01 Mio ,45 ha 8,73 Mio ,29 ha 12,12 Mio ,91 ha 10,52 Mio ,56 ha 15,47 Mio ,20 ha 21,85 Mio ,04 ha 10,64 Mio ,88 ha 29,45 Mio ,09 ha 16,40 Mio ,69 ha 13,15 Mio ,10 ha 12,36 Mio ,54 ha 12,87 Mio ,37 ha 13,96 Mio ,70 ha 19,16 Mio. Grafische Darstellung:

43 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Auch für den Teilmarkt der Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser können lediglich Umsatzzahlen genannt werden. Jahr Anzahl der Verträge Preisumsatz ,51 Mio ,95 Mio ,19 Mio ,21 Mio ,99 Mio ,31 Mio ,89 Mio ,47 Mio ,22 Mio ,87 Mio ,34 Mio ,35 Mio ,76 Mio ,17 Mio ,32 Mio ,76 Mio ,74 Mio ,18 Mio ,57 Mio ,55 Mio ,17 Mio ,54 Mio ,04 Mio.

44 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Gewerbe- und Industrieobjekte Auch für diesen Teilmarkt werden lediglich Umsatzzahlen genannt. Jahr Anzahl der Verträge Preisumsatz ,63 Mio ,28 Mio ,34 Mio ,31 Mio ,11 Mio ,63 Mio ,13 Mio ,16 Mio ,87 Mio ,25 Mio ,98 Mio ,37 Mio ,46 Mio ,53 Mio ,16 Mio ,97 Mio ,81 Mio ,99 Mio ,45 Mio ,48 Mio Mio ,93 Mio ,44 Mio.

45 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Sonstige bebaute Grundstücke Die Umsatzzahlen der vergangenen Jahre: Jahr Anzahl der Verträge Preisumsatz ,82 Mio ,01 Mio ,62 Mio ,98 Mio ,25 Mio ,80 Mio ,43 Mio ,24 Mio ,47 Mio ,10 Mio ,08 Mio ,53 Mio ,12 Mio ,77 Mio ,93 Mio ,26 Mio ,19 Mio ,75 Mio ,37 Mio ,66 Mio ,56 Mio ,56 Mio ,29 Mio.

46 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Wohnungs- und Teileigentum 7.1 Wohnungseigentum Auf dem Teilmarkt des Wohnungseigentums ist zu unterscheiden zwischen Erstverkäufen Weiterverkäufen Umwandlungen Bei den Erstverkäufen handelt es sich um Wohnungen, die neu errichtet und erstmals verkauft wurden. Bei den Weiterverkäufen handelt es sich um ältere Wohnungen, die bereits einmal oder mehrmals veräußert wurden. Eine Umwandlung liegt vor, wenn ehemalige Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum aufgeteilt und einzeln veräußert werden. Insgesamt wurden dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Siegen- Wittgenstein im Jahr Kaufverträge (2014: 178) über Wohnungseigentum vorgelegt. Der Geldumsatz betrug 26,34 Mio. (2014: 23,06 Mio. ) Das folgende Diagramm zeigt die Verteilung der verschiedenen Kategorien.

47 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 46 Die folgende Tabelle gibt einen gemeinde- und städteweisen Überblick über den Teilmarkt des Wohnungseigentums. Städte und Gemeinden Bad Berleburg Bad Laasphe Burbach Erndtebrück Freudenberg Hilchenbach Kreuztal Netphen Neunkirchen Wilnsdorf Geschäftsbereich Vergleich Stadt Siegen 2015 Gesamt Anzahl Preisumsatz Anzahl Preisumsatz Erstverk. 0 0 Weiterverk Umwandlung 0 0 Erstverk. 0 0 Weiterverk Umwandlung 0 0 Erstverk. 0 0 Weiterverk Umwandlung 0 0 Erstverk. 0 0 Weiterverk. 0 0 Umwandlung 0 0 Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk. 0 0 Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung 0 0 Erstverk Weiterverk Umwandlung 0 0 Erstverk Weiterverk Umwandlung 0 0 Erstverk Weiterverk Umwandlung 0 0 Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk. 21 5,290 Mio. Weiterverk ,796 Mio. Umwandlung 1 0,122 Mio ,008 Mio.

48 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 47 Die nächste Tabelle zeigt einen langjährigen Vergleich der Umsatzzahlen für den Geschäftsbereich und einen aktuellen Vergleich mit dem Stadtgebiet Siegen Jahr Vergleich Stadt Siegen 2015 Gesamt Anzahl Preisumsatz Anzahl Preisumsatz Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk Weiterverk Umwandlung Erstverk. 21 5,290 Mio. Weiterverk ,796 Mio. Umwandlung 1 0,122 Mio ,008 Mio.

49 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 48 Durchschnittliche Kaufpreise und Preisentwicklung auf dem Teilmarkt Wohnungseigentum Die Untersuchung wird für Erst- und Weiterverkäufe sowie Umwandlungen getrennt durchgeführt. Außerdem wird nach Wohnungsgrößen unterschieden. Es wird zunächst der Gesamtkaufpreis auf die Bezugsgröße /m² Wohnfläche zurückgeführt. Durch Bildung des arithmetischen Mittels in den verschiedenen Klassen erhält man einen Jahresdurchschnittswert, aus dem die Preisentwicklung zum Vorjahr abgeleitet werden kann. Da in mehreren Fällen die Angabe der Wohnfläche fehlt, können nicht alle Kauffälle in die Auswertung eingehen. Es wird unterstellt, dass in den ermittelten Durchschnittswerten jeweils ein Stellplatz bzw. eine Garage enthalten ist. Bei den angegebenen Werten handelt es sich lediglich um durchschnittliche Kaufpreise. Der Einfluss von wertrelevanten Faktoren wie z. B. Wohnlage, Baujahr, Geschosslage usw. wurde nicht untersucht. Die Durchschnittspreise eignen sich deshalb nur bedingt für Wertermittlungen, sie geben jedoch einen Überblick über das Preisniveau und die Marktentwicklung. Die mit [...] gekennzeichneten Werte wurden sachverständig geschätzt. Es wird die Entwicklung seit 2007 aufgezeigt. Darüber hinaus enthalten die Tabellen jeweils einen aktuellen Vergleich mit dem Stadtgebiet Siegen. *) Anmerkung zu den Durchschnittswerten für Erstverkäufe: In den Jahren 2007, 2008 und 2009 bezogen sich die auswertbaren Vergleichspreise mit einer Ausnahme komplett auf Seniorenwohnungen. Diese Werte lagen aufgrund der seniorengerechten Ausstattung sowie verschiedener Gemeinschaftseinrichtungen erfahrungsgemäß über den Preisen für herkömmliche Eigentumswohnungen. Die ermittelten Durchschnittswerte sind deshalb nicht unmittelbar mit den Vorjahreswerten vergleichbar. Die Ableitung der Preisentwicklung zwischen den Jahren 2006 und 2007 ist deshalb nicht unmittelbar vergleichbar. Ab dem Jahr 2010 liegen Kaufpreise sowohl für seniorengerechte Wohnungen als auch für herkömmliche Eigentumswohnungen vor. Die Preise liegen mittlerweile in ähnlicher Höhe, so dass die Auswertungen gemeinsam erfolgten.

50 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 49 Erstverkäufe Jahr Vergleich Stadt Siegen 2015 Wohnungsgröße Anzahl Durchschnittswert Standardabweichung Veränderung zum Vorjahr < 45 m² m² /m² 266 /m² *) > 90 m² /m² 277 /m² *) Gesamt /m² 266 /m² *) < 45 m² m² /m² 78 /m² + 4 % > 90 m² /m² % Gesamt /m² 73 /m² + 5 % < 45 m² m² /m² 122 /m² - 12 % > 90 m² 1 [2.000 /m² ] % Gesamt /m² 110 /m² - 12 % < 45 m² m² /m² 251 /m² + 14 % > 90 m² /m² 154 /m² + 7 % Gesamt /m² 216 /m² + 12 % < 45 m² m² /m² 175 /m² - 15 % > 90 m² /m² 351 /m² - 17 % Gesamt /m² 260 /m² - 16 % < 45 m² m² /m² 288 /m² + 7 % > 90 m² /m² 583 /m² + 8 % Gesamt /m² 348 /m² + 9 % < 45 m² /m² 19 /m² m² /m² 128 /m² + 13 % > 90 m² /m² 6 /m² + 27 % Gesamt /m² 130 /m² + 15 % < 45 m² 0 [2.500 /m²] m² /m² 346 /m² + 11 % > 90 m² /m² 433 /m² - 6 % Gesamt /m² 382 /m² + 7 % < 45 m² 0 [2.600 /m²] m² /m² 292 /m² + 3 % > 90 m² /m² 418 /m² + 13 % Gesamt /m² 292 /m² + 5 % < 45 m² 0 [2.500 /m²] m² /m² 307 /m² + 5 % > 90 m² /m² 387 /m² + 1 % Gesamt /m² 343 /m² + 3 %

51 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 50 Weiterverkäufe Jahr Vergleich Stadt Siegen 2015 Wohnungsgröße Anzahl Durchschnittswert Standardabweichung Veränderung zum Vorjahr < 45 m² /m² 309 /m² m² /m² 301 /m² + 21 % > 90 m² /m² 304 /m² - 10 % Gesamt /m² 315 /m² + 13 % < 45 m² /m² 51 /m² - 12 % m² /m² 287 /m² - 6 % > 90 m² /m² 296 /m² + 12 % Gesamt /m² 284 /m² - 4 % < 45 m² /m² 137 /m² - 22 % m² /m² 313 /m² - 1 % > 90 m² /m² 287 /m² - 18 % Gesamt /m² 322 /m² - 6 % < 45 m² 3 [1.000 /m²] m² /m² 420 /m² - 5 % > 90 m² /m² 355 /m² + 14 % Gesamt /m² 382 /m² +/- 0 % < 45 m² 2 [900 /m²] m² /m² 477 /m² + 6 % > 90 m² /m² 306 /m² + 6 % Gesamt /m² 423 /m² + 6 % < 45 m² /m² 60 /m² + 8 % m² /m² 321 /m² - 8 % > 90 m² /m² 432 /m² + 6 % Gesamt /m² 347 /m² - 3 % < 45 m² 2 [1.000 /m²] m² /m² 379 /m² + 8 % > 90 m² /m² 304 /m² + 6 % Gesamt /m² 350 /m² + 7 % < 45 m² /m² 207 /m² m² /m² 406 /m² + 14 % > 90 m² /m² 363 /m² - 2 % Gesamt /m² 386 /m² + 8 % < 45 m² 2 [1.000 /m²] m² /m² 397 /m² - 4 % > 90 m² /m² 365 /m² - 17 % Gesamt /m² 401 /m² - 7 % < 45 m² /m² 357 /m² + 11 % m² /m² 284 /m² - 8 % > 90 m² /m² 444 /m² + 8 % Gesamt /m² 346 /m² +/- 0 %

52 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 51 Umwandlungen Jahr Vergleich Stadt Siegen 2015 Wohnungsgröße Anzahl Durchschnittswert Standardabweichung Veränderung zum Vorjahr < 45 m² m² > 90 m² /m² 175 /m² + 4 % Gesamt /m² 259 /m² + 18 % < 45 m² m² > 90 m² /m² 372 /m² + 30 % Gesamt /m² 337 /m² + 7 % < 45 m² m² > 90 m² /m² 263 /m² - 42 % Gesamt /m² 336 /m² - 27 % < 45 m² m² > 90 m² Gesamt < 45 m² m² /m² 268 /m² - > 90 m² /m² 404 /m² - Gesamt /m² 454 /m² - < 45 m² m² /m² 179 /m² - > 90 m² /m² 219 /m² - Gesamt /m² 201 /m² + 18 % < 45 m² m² > 90 m² Gesamt /m² 108 /m² - 21 % < 45 m² m² /m² 198 /m² - > 90 m² /m² 227 /m² - Gesamt /m² 202 /m² + 18 % < 45 m² m² > 90 m² Gesamt < 45 m² m² > 90 m² Gesamt 1 [1.300 /m²]

53 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 52 Langjährige Entwicklung mit grafischer Darstellung der Indexreihen: Erstverkäufe Weiterverkäufe Umwandlungen Jahr Durchschnitts- Durchschnitts- Durchschnitts- Index Index wert wert wert Index /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² 137 *) /m² /m² /m² 145 *) /m² /m² /m² 128 *) /m² /m² /m² /m² 96 keine Aussage möglich /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² 107 keine Aussage möglich

54 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Teileigentum Bei diesem Teilmarkt handelt es sich um Verkäufe von Sondereigentum an gewerblichen Räumen. Hierzu gehören z. B. Ladenlokale, Praxen und Büroeinheiten. Wegen der geringen Anzahl von Kaufverträgen sowie der unterschiedlichen Nutzungen der verkauften Objekte, werden lediglich die Umsatzzahlen der letzten Jahre genannt. Angaben zur Preisentwicklung können nicht gemacht werden. Jahr Anzahl der Verträge Preisumsatz ,19 Mio ,05 Mio ,19 Mio ,44 Mio ,70 Mio ,84 Mio ,41 Mio ,48 Mio ,53 Mio ,21 Mio ,10 Mio ,96 Mio ,47 Mio ,19 Mio ,87 Mio ,31 Mio ,63 Mio ,79 Mio ,39 Mio ,94 Mio ,35 Mio ,58 Mio ,86 Mio.

55 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Bodenrichtwerte 8.1 Gesetzlicher Auftrag Eine wesentliche Aufgabe des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland ( 196 BauGB in Verbindung mit 10 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss hat bis zum 15. Februar jedes Jahres Bodenrichtwerte, bezogen auf den 01. Januar des laufenden Jahres, zu ermitteln und anschließend zu veröffentlichen. 8.2 Bodenrichtwerte für Bauland Der Bodenrichtwert (siehe 196 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden innerhalb eines Gebiets (Bodenrichtwertzone), der nach seinem Entwicklungszustand sowie nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmende Verhältnisse aufweist. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung (insbes. Grundstückstiefe) bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Die Abweichungen können durch Zu- oder Abschläge bemessen werden. Ob Abweichungen vorliegen, kann nur im Rahmen eines kostenpflichtigen Gutachtens untersucht werden. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Darüber hinaus können auch Bodenrichtwerte für Grundstücke mit unterschiedlichen Entwicklungszuständen ermittelt werden, z. B. für Bauerwartungsland, Rohbauland oder land- und forstwirtschaftliche Flächen. Die Bodenrichtwerte sind in digitaler Form auf der Grundlage der Geobasisdaten der Vermessungs- und Katasterverwaltung zu erfassen und darzustellen. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen haben deshalb gemeinsam mit der Bezirkregierung Köln GEObasis.nrw (früher: Landesvermessungsamt) das Informationssystem entwickelt.

56 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 55 Im Internet können unter der Adresse die Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte aller Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen eingesehen werden. Hier können auch amtliche Ausschnitte aus der Bodenrichtwertkarte gebührenfrei ausgedruckt werden. Darüber hinaus können die Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen über die kostenlose mobil abgerufen werden. BORISplus.NRW App Außerdem können historische Bodenrichtwertkarten auf der Internetseite des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, die auch weitere Informationen über den hiesigen Gutachterausschuss enthält, eingesehen werden. Der Einstieg kann über die Internet-Adresse erfolgen. Darüber hinaus kann jedermann Auskünfte über die Bodenrichtwerte bei der einholen. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kreis Siegen - Wittgenstein Koblenzer Straße 73 (Kreishaus) Zimmer 711 und Siegen Telefon: / oder [email protected] Mündliche Richtwertauskünfte der Geschäftsstelle sind kostenfrei, für schriftliche Auskünfte der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses fallen Gebühren an. Zum Wertermittlungsstichtag 01. Januar 2016 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für seinen Geschäftsbereich insgesamt 928 Bodenrichtwerte für Bauland ermittelt. Darüber hinaus wurden jeweils 10 Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ermittelt. Es folgen die allgemeinen Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten, wie sie in verwendet werden:

57 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 56 Allgemeine Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten Der Bodenrichtwert (siehe 196 Baugesetzbuch BauGB) ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche ( /m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten wurden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre ( 196 Abs.1 BauGB). Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flächenhafte Auswirkungen wie z.b. bei Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebieten, Boden- und Grundwasserverhältnisse sind im Bodenrichtwert berücksichtigt. Die Bodenrichtwerte werden in Richtwertzonen ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Jedem Bodenrichtwert ist ein beschreibender Datensatz zugeordnet, der alle wertrelevanten Merkmale wie z.b. Entwicklungszustand, Art und Maß der Nutzung, Geschosszahl, Baulandtiefe, Grundstücksfläche, spezielle Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone enthält. Diese wertbeeinflussenden Merkmale definieren das Bodenrichtwertgrundstück. Das Lagemerkmal des jeweiligen Bodenrichtwertgrundstücks wird in der Regel durch die Position der Bodenrichtwertzahl visualisiert. Einzelne Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone können in ihren wertrelevanten Merkmalen von der Beschreibung der Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen. Abweichungen des einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in Bezug auf die wertbestimmenden Eigenschaften bewirken Zu- oder Abschläge vom Bodenrichtwert. Diese können aus Umrechnungsvorschriften des jeweiligen Gutachterausschusses abgeleitet werden. Sie werden jedem Bodenrichtwertausdruck beigefügt. Die Bodenrichtwerte werden gemäß 196 Abs. 1 BauGB und 11 Abs. 1 der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW GAVO NRW) jährlich durch den jeweiligen örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschlossen und veröffentlicht ( Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden z.b. Bauplanungs-, Baugenehmigungsoder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden. Bodenrichtwerte für Bauland Bodenrichtwerte für baureifes Land sind, wenn nicht anders angegeben, abgabenfrei ermittelt. Sie enthalten danach Erschließungsbeiträge und naturschutzrechtliche Ausgleichsbeträge im Sinne von 127 und 135a BauGB sowie Anschlussbeiträge für die Grundstücksentwässerung nach dem Kommunalabgabengesetz Nordrhein-Westfalen (KAG NRW) in Verbindung mit den örtlichen Beitragssatzungen. Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland und Rohbauland Bodenrichtwerte für den Entwicklungszustand Bauerwartungsland und Rohbauland werden für Gebiete ermittelt, in denen für die Mehrheit der enthaltenen Grundstücke der Entwicklungsgrad hinreichend sicher zugeordnet werden kann und sich hierfür ein Markt gebildet hat.

58 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 57 Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke Die Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Acker- /Grünland) beziehen sich im Allgemeinen auf gebietstypische landwirtschaftliche Nutzflächen in freier Feldlage, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen und die nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur landwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Es werden die ortsüblichen Bodenverhältnisse und Bodengüten des jeweils betroffenen Raumes unterstellt. Abweichungen der Eigenschaften des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z.b. Zuwegung, Ortsrandlage, Bodenbeschaffenheit, Hofnähe, Grundstückszuschnitt sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit sie wertrelevant sind. In Bodenrichtwertzonen für landwirtschaftliche Grundstücke können auch Flächen enthalten sein, die eine gegenüber der üblichen landwirtschaftlichen Nutzung höher- bzw. geringerwertige wertrelevante Nutzung aufweisen (z.b. Flächen, die in einem Zusammenhang zur Wohnbebauung stehen oder sich in einem Zusammenhang zu landwirtschaftlichen Hofstellen befinden, Flächen für Erholungs- und Freizeiteinrichtungen wie Golfplatz oder Flächen, die bereits eine gewisse wertrelevante Bauerwartung vermuten lassen bzw. als Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft bestimmte Flächen). Bodenrichtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke Die Bodenrichtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke beziehen sich im Allgemeinen auf gebietstypische forstwirtschaftliche Nutzflächen in Wäldern, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen und die nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur forstwirtschaftlichen oder Erholungszwecken dienen werden. Die Bodenrichtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke beziehen sich i.d.r. auf den Wertanteil des Waldbodens ohne Aufwuchs. Es können aber auch Bodenrichtwerte einschließlich Aufwuchs veröffentlicht werden. Diese sind mit einem entsprechenden Hinweis gekennzeichnet. In Bodenrichtwertzonen für forstwirtschaftliche Grundstücke können auch Flächen enthalten sein, die eine gegenüber der üblichen forstwirtschaftlichen Nutzung höher- bzw. geringerwertige wertrelevante Nutzung aufweisen (z.b. Flächen für Erholungs- und Freizeiteinrichtungen wie Golfplatz oder Flächen, die bereits eine gewisse wertrelevante Bauerwartung vermuten lassen bzw. als Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft bestimmte Flächen). Sonderfälle Für Flächen, die nach allgemeiner Verkehrsauffassung nicht an Rechtsgeschäften teilnehmen bzw. die in Rechtsgeschäften regelmäßig ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen unterliegen, können im Allgemeinen keine Bodenrichtwerte abgeleitet werden. Größere Areale (z. B. Gemeinbedarfs- und Verkehrsflächen, Kliniken, Messegelände, Flughäfen, Abraumhalden, Tagebau, Militärgelände) werden im Allgemeinen als eigene Zone ohne Bodenrichtwert ausgewiesen. Hier sind bei Bedarf Einzelfallbewertungen vorzunehmen. Kleinere Flächen (z. B. örtliche Verkehrs- oder lokale Gemeinbedarfsflächen) werden im Allgemeinen in benachbarte Bodenrichtwertzonen anderer Art der Nutzung einbezogen; der dort angegebene Bodenrichtwert gilt für diese Flächen nicht. Im Bedarfsfall sollte ein Verkehrswertgutachten bei öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen für die Grundstückswertermittlung oder beim örtlich zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Auftrag gegeben werden.

59 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 58 Auf der folgenden Seite ist ein Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Freudenberg abgedruckt Erläuterung der Symbole: Die Art der baulichen Nutzung wird in Anlehnung an 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gewählt: W = Wohnbauflächen WR = reine Wohngebiete WA = allgemeine Wohngebiete M = gemischte Bauflächen MD = Dorfgebiete MI = Mischgebiete MK = Kerngebiete G = gewerbliche Bauflächen GE = Gewerbegebiete GI = Industriegebiete S = Sonderbauflächen SO = Sondergebiete Die Bauweise wird unterschieden in o = offene Bauweise g = geschlossene Bauweise Wenn die Angabe fehlt, wird nicht zwischen offener und geschlossener Bauweise differenziert. Das Maß der baulichen Nutzung, wie Geschosszahl, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und Baumassenzahl (BMZ) wurde nur in Bereichen dargestellt, in denen die Angaben eindeutig festgelegt sind und alle Grundstücke vergleichbar sind. Bodenrichtwerte ohne Kennzeichnung beziehen sich auf ein baureifes Grundstück, für das Erschließungsbeiträgen nach 123 ff BauGB und Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz sowie Kostenerstattungsbeträge für Ausgleichsflächen nach 135a BauGB nicht mehr erhoben werden oder sich nicht preisbeeinflussend auswirken, da z. B. der endgültige Ausbau einer Erschließungsanlage und die Erhebung von entsprechenden Beiträgen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sind. Bodenrichtwerte mit einem hochgestellten Stern (*) bezeichnen Bodenrichtwertgrundstücke, für die Erschließungsbeiträge noch zu entrichten sind. Es wird aber in allen Fällen empfohlen, sich wegen der Höhe evtl. zu zahlender Beiträge und Abgaben mit der zuständigen Stelle bei der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung in Verbindung zu setzen. Die Bodenrichtwerte für Wohnbaugrundstücke beziehen sich i. d. R. auf eine Grundstücksgröße von 400 bis 700 m². Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland und Rohbauland wurden bisher nicht ermittelt. Die Bodenrichtwerte sind in folgender Form dargestellt: Bodenrichtwert in /m² Wertbeeinflussende Merkmale Beispiele: 80 = 80 /m² erschließungskostenbeitragsfrei, Wohnbebauung, offene Bauweise, 1-geschossig W o I 70 * = 70 /m² erschließungskostenbeitragspflichtig, allgemeines Wohngebiet, offene Bauweise, WA o II 0,4 0,8 2-geschossig, GRZ: 0,4, GFZ: 0,8

60 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 59 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Freudenberg (ohne Maßstab)

61 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Übersicht über die Bodenrichtwerte Auf der Grundlage der ermittelten Bodenrichtwerte beschließt der Gutachterausschuss gebietstypische Werte als Übersicht über das Bodenpreisniveau. In der nachfolgenden Auflistung werden für die Ortsteile der Städte und Gemeinden typische Bodenrichtwerte angegeben. Für baureifes Land sollen die Angaben nach Wohnbauflächen für den individuellen Wohnungsbau (Eigentumsmaßnahmen), Wohnbauflächen für den Geschosswohnungsbau und gewerblichen Bauflächen gegliedert werden. Im hiesigen Geschäftsbereich wurden jedoch bisher keine Richtwerte für den Geschosswohnungsbau ermittelt. Die Richtwerte sind für erschließungskostenbeitragsfreie Grundstücke angegeben, in Ausnahmefällen (mit * gekennzeichnet) für erschließungskostenbeitragspflichtige Grundstücke. Übersicht für das Jahr 2016 Gemeinde Wohnbauflächen Gewerbliche Bauflächen - Gemeindeteil - Lage Lage gut mittel mäßig gut mittel mäßig Stadt Bad Berleburg Alertshausen 20 Arfeld Aue Bad Berleburg Beddelhausen 20 Berghausen Christianseck kein RW Diedenshausen 20 Dotzlar Elsoff 25 Girkhausen Hemschlar 35 Raumland Richstein 20 Rinthe 20 Sassenhausen 20 Schüllar Stünzel 20 Schwarzenau Wingeshausen Wemlighausen Weidenhausen Wunderthausen 25 Stadt Bad Laasphe Amtshausen 20 Banfe Bermershausen 30 Bernshausen 20 Feudingen Fischelbach 35

62 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 61 Gemeinde Wohnbauflächen Gewerbliche Bauflächen - Gemeindeteil - Stadt Bad Laasphe (Fortsetzung) Großenbach Lage Lage gut mittel mäßig gut mittel mäßig kein RW Heiligenborn kein RW Holzhausen 20 Herbertshausen 55 Hesselbach 45 Bad Laasphe Niederlaasphe Oberndorf 30 Puderbach 45 Rückershausen Rüppershausen 30 Steinbach 20 Saßmannshausen Volkholz 25 Weide 25 Wittgenstein-Kunst kein RW Gemeinde Burbach Burbach Gilsbach Holzhausen Lützeln Lippe Niederdresselndorf Oberdresselndorf Wahlbach Würgendorf Gem. Erndtebrück Balde Benfe 25 Birkelbach Birkefehl Erndtebrück Schameder Womelsdorf Zinse 25 Stadt Freudenberg 150* Alchen Bühl Bottenberg Büschergrund Dirlenbach Freudenberg 150*

63 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 62 Gemeinde Wohnbauflächen Gewerbliche Bauflächen - Gemeindeteil - Lage Lage gut mittel mäßig gut mittel mäßig Stadt Freudenberg (Fortsetzung) Heisberg 65 Hohenhain Lindenberg Mausbach 40 Niederndorf Niederheuslingen Niederholzklau Oberfischbach 65 Oberheuslingen Oberholzklau Plittershagen Stadt Hilchenbach Allenbach Dahlbruch Grund 40 Hadem Helberhausen 70 Hilchenbach Lützel Müsen Oberndorf 50 Öchelhausen 30 Ruckersfeld 35 Vormwald Stadt Kreuztal Buschhütten Burgholdinghausen kein RW Eichen Ferndorf Fellinghausen Hees Kredenbach Krombach Kreuztal Littfeld Osthelden Stadt Netphen Afholderbach Brauersdorf Beienbach 80 Deuz Dreistiefenbach

64 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 63 Gemeinde Wohnbauflächen Gewerbliche Bauflächen - Gemeindeteil - Lage Lage gut mittel mäßig gut mittel mäßig Stadt Netphen (Fortsetzung) Eschenbach Eckmannshausen Frohnhausen Grissenbach Hainchen Helgersdorf Herzhausen Irmgarteichen Nenkersdorf Niedernetphen Ölgershausen 80* 70* 70 Obernetphen Salchendorf Sohlbach 45 Unglinghausen Walpersdorf Werthenbach Gem. Neunkirchen Altenseelbach Neunkirchen Salchendorf Struthütten Wiederstein Zeppenfeld Gemeinde Wilnsdorf Anzhausen Flammersbach Gernsdorf Niederdielfen Oberdielfen Obersdorf Rudersdorf Rinsdorf Wilgersdorf Wilnsdorf Wilden

65 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Erforderliche Daten 9.1 Indexreihen Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat für verschiedene Grundstücksteilmärkte Indexreihen ermittelt. Die Indexreihen sind in den Kapiteln des jeweiligen Teilmarktes abgedruckt. Bisher wurden für folgende Teilmärkte Indexreihen abgeleitet: Wohnbauland (Seite 19/20) Gewerbliche Bauflächen (Seite 22/23) Landwirtschaftlich genutzte Flächen (Seite 24/25) Ein- und Zweifamilienhäuser (Seite 35/36) Wohnungseigentum (Seite 52) 9.2 Umrechnungskoeffizienten Umrechnungskoeffizienten wurden vom Gutachterausschuss bisher nicht ermittelt. 9.3 Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat eigene Untersuchungen über die Höhe von Liegenschaftszinssätzen durchgeführt. Die Ermittlungen wurden in Anlehnung an das Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA-NRW) durchgeführt. Das vollständige Modell kann im Internet unter Standardmodelle der AGVGA-NRW, Modell zur Ableitung der Liegenschaftzinssätze in NRW eingesehen werden. Abweichend vom Standardmodell der AGVGA-NRW wurde aufgrund der geringen Anzahl von Vergleichsobjekten auf eine Unterteilung der Geschäfts- und Bürogebäude in Handel und Büro verzichtet. Zusätzlich zu dem Standardmodell wurden auch Liegenschaftszinssätze für Ersterwerbe von Eigentumswohnungen ermittelt. Die Mieten wurden entsprechend den im Kreisgebiet Siegen-Wittgenstein vorliegenden Vergleichsmietentabellen für Wohnraum bzw. dem gewerblichen Mietpreisspiegel der IHK angesetzt (siehe auch Kapitel 12). Soweit tatsächliche Mieten vorlagen, wurden diese an Hand der v. g. Tabellen auf ihre Nachhaltigkeit überprüft. Darüber hinaus wurden aus den vorliegenden Vergleichspreisen durchschnittliche Rohertragsfaktoren ermittelt. Die angegebenen Standardabweichungen beziehen sich auf die Gesamtheit der Stichprobe.

66 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 65 Die Ergebnisse für das Jahr 2015 wurden in der folgenden Tabelle zusammengefasst: Kennzahlen Gebäudeart Liegenschaftszinssatz (mit Stabw.) Rohertragsfaktor (mit Stabw.) Anzahl der Fälle Anzahl der Geschäftsjahre durchschn. Größe in m² WF/NF (Mittelwert und Standardabweichung) durchschn. Kaufpreis in /m 2 WF/NF durchschn. Miete in /m 2 durchschn. Bew.- Kosten (in % des Rohertrags) durchschn. RND in Jahren ETW Ersterwerb 2,5 29, , Stabw. 0,4 3, ,31 1 ETW Weiterverkauf selbstgenutzte ETW 3,4 18, , Stabw. 1,2 5, , vermietete ETW 4,0 16, , Stabw. 1,1 3, , Einfamilienhaus 2,6 21, , Stabw. 1,0 4, , Zweifamilienhaus 3,3 16, , Stabw. 1,2 4, , Dreifamilienhaus 4,5 13, , Stabw. 1,6 3, , Mehrfamilienhaus (inkl. gewerbl. Anteil bis 20% vom Rohertrag) 5,7 11, , Stabw. 1,8 2, , Gemischt genutzte Gebäude (gewerbl. Anteil über 20% vom Rohertrag) 6,4 10, , Stabw. 2,1 2, , Geschäftsund Bürogebäude 6,4 11, , Stabw. 2,3 3, , Gewerbe und Industrieobjekte 6,2 10, , Stabw. 2,0 3, ,

67 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 66 Die folgende Tabelle gibt einen langjährigen Überblick über die Ableitungen von durchschnittlichen Liegenschaftszinssätzen (ohne das Stadtgebiet Siegen) ETW Ersterwerb 3,4 2,9 2,6 2,4 2,6 2,8 2,7 2,8 2,7 2,5 ETW Weiterverkauf selbstgenutzte ETW 3,9 4,1 4,3 4,5 4,7 4,1 4,0 3,6 3,4 3,4 vermietete ETW 4,2 4,3 4,3 4,4 4,5 4,5 4,6 4,1 4,2 4,0 Einfamilienhaus - 3,6 3,6 3,7 4,1 4,4 3,7 2,8 3,0 2,6 Zweifamilienhaus - 3,6 3,6 4,0 4,2 4,5 3,8 3,3 3,3 3,3 Dreifamilienhaus 5,1 4,8 5,2 5,5 5,5 5,3 5,2 5,2 4,6 4,5 Mehrfamilienhaus (inkl. gewerbl. Anteil bis 20% vom Rohertrag) Gemischt genutzte Gebäude (gewerbl. Anteil über 20% vom Rohertrag) Geschäftsund Bürogebäude Gewerbe und Industrieobjekte 6,1 6,2 6,4 6,1 5,2 5,4 6,3 6,4 6,2 5,7 k. A 6,1 6,4 6,5 5,7 5,7 5,8 6,2 6,8 6,4 k. A 6,2 6,5 k. A k. A. k. A. 6,6 7,5 6,9 6,4 k. A. 6,9 6,9 7,3 7,2 7,2 6,7 6,3 6,1 6,2 Es folgen grafische Darstellungen der langjährigen Übersicht der Liegenschaftszinssätze:

68 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 67 Eigentumswohnungen: Wohngebäude:

69 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 68 Gewerblich genutzte Objekte: Da für einige Gebäudearten jeweils nur wenige geeignete Vergleichsobjekte vorlagen, hat der Gutachterausschuss zusätzlich die in der Fachliteratur sowie in den Grundstücksmarktberichten des Oberen Gutachterausschusses veröffentlichten Zinssätze ausgewertet. Danach sowie unter Berücksichtigung der eigenen Untersuchungsergebnisse werden für Wertermittlungen im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Kreis Siegen- Wittgenstein folgende Liegenschaftszinssätze empfohlen: Eigentumswohnungen 2,5-4,5 % Ein- und Zweifamilienhäuser 2,5-4,0 % Dreifamilienhäuser 4,5-5,5 % Mehrfamilienhäuser 5,0-6,5 % gemischt genutzte Gebäude 5,5-7,0 % Geschäfts- und Bürogebäude 6,0-8,0 % Gewerbe- u. Industrieobjekte 6,0-8,0 %

70 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke wurden bisher lediglich in begrenztem Umfang für Ein- und Zweifamilienhäuser (Seite 36) und Wohnungseigentum (Seite 48 ff.) ermittelt. 9.5 Marktanpassungsfaktoren Die Untersuchung zur Ableitung von Marktanpassungsfaktoren bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ist auf den Seiten 37 bis 39 abgedruckt.

71 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Allgemeine statistische Angaben zum Kreis Siegen-Wittgenstein Städte und Gemeinden Fläche in km² Einwohner am Einwohner je km² Bad Berleburg 275, ,8 Bad Laasphe 135, ,8 Burbach 79, ,1 Erndtebrück 71, ,0 Freudenberg 54, ,9 Hilchenbach 81, ,3 Kreuztal 71, ,9 Netphen 137, ,9 Neunkirchen 39, ,9 Wilnsdorf 72, ,6 Geschäftsbereich 1.018, ,4 Stadt Siegen 114, ,7 Kreisgebiet 1.132, ,5 Quelle: Die Bevölkerungsangaben wurden der Internetveröffentlichung Zahlenspiegel Siegen- Wittgenstein entnommen. Herausgeber: Der Landrat des Kreises Siegen-Wittgenstein,- Wirtschaftsförderung und Strukturentwicklung -. Dieser Internetveröffentlichung ( können auch weitere interessante Rahmendaten für den Kreis Siegen-Wittgenstein entnommen werden. Städte und Gemeinden Wohnbau, Industrie-, Gewerbeflächen und Flächen gemischter Nutzung Landwirtschaft Forstwirtschaft km² % km² % km² % Bad Berleburg 7,82 2,84 66,14 24,01 179,16 65,03 Bad Laasphe 5,35 3,94 25,05 18,43 96,93 71,32 Burbach 6,00 7,53 14,78 18,54 50,88 63,84 Erndtebrück 3,33 4,69 18,80 26,48 44,41 62,55 Freudenberg 6,46 11,83 10,70 19,60 31,31 57,34 Hilchenbach 4,89 6,03 10,41 12,84 58,99 72,74 Kreuztal 10,28 14,46 10,34 14,54 42,46 59,72 Netphen 8,02 5,84 20,57 14,97 96,87 70,50 Neunkirchen 4,68 11,76 4,54 11,41 27,26 68,49 Wilnsdorf 7,45 10,35 15,02 20,86 42,01 58,35 Geschäftsbereich 64,29 6,31 196,34 19,28 670,29 65,83 Stadt Siegen 22,66 19,76 14,84 12,94 59,43 51,81 Kreisgebiet 86,95 7,68 211,18 18,64 729,72 64,41 Quelle: Die Flächenangaben wurden dem Liegenschaftskataster (Stand ) entnommen.

72 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite 71 Wohngebäude- und Wohnungsbestand am 31. Dezember 2014 Städte und Gemeinden Gebäude insgesamt 1- und 2-Familienhäuser 3- und Mehrfamilienhäuser Wohnungen insgesamt Bad Berleburg Bad Laasphe Burbach Erndtebrück Freudenberg Hilchenbach Kreuztal Netphen Neunkirchen Wilnsdorf Geschäftsbereich Stadt Siegen Kreisgebiet Quelle: Die Angaben wurden der Internetveröffentlichung Zahlenspiegel Siegen-Wittgenstein entnommen. Herausgeber: Der Landrat des Kreises Siegen-Wittgenstein,- Wirtschaftsförderung und Strukturentwicklung -. Baugenehmigungen: Errichtung neuer Wohngebäude im Jahr 2014 Städte und Gemeinden Insgesamt Wohngebäude (nach Anzahl der Wohnungen) 1 Wohnung. 2 Woh- 3 und mehr nungen. Wohnungen Wohnungen insgesamt *) Bad Berleburg Bad Laasphe Burbach Erndtebrück Freudenberg Hilchenbach Kreuztal Netphen Neunkirchen Wilnsdorf Geschäftsbereich Stadt Siegen Kreisgebiet *) Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden und Wohnheimen Quelle: Landesbetrieb Information und Technik, Nordrhein-Westfalen, Dieser Internetseite können auch weitere interessante Rahmendaten für den Kreis Siegen- Wittgenstein bzw. das Land Nordrhein-Westfalen entnommen werden.

73 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Regionale Vergleiche Sofern geeignete Vergleichsdaten aus dem Stadtgebiet Siegen vorliegen, sind diese jeweils bei den entsprechenden Grundstücksteilmärkten aufgeführt. Weitere regionale bzw. überregionale Vergleiche wurden nicht durchgeführt. Die Grundstücksmarktberichte der in Nordrhein-Westfalen gelegenen Gutachterausschüsse sowie des Oberen Gutachterausschusses können jedoch im Internet unter gebührenfrei eingesehen und heruntergeladen werden. 12. Mieten Wie bereits erwähnt hat der Gutachterausschuss auf die Möglichkeit, Gutachten über Mietund Pachtwerte zu erstatten sowie eigene Mietübersichten zu erstellen bisher verzichtet. Für den Altkreis Siegen (ohne Wittgenstein) wurde jedoch zum 1. November 2013 ein neuer Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum veröffentlicht. Dieser Mietspiegel wurde gemeinsam durch die folgenden Vereine veröffentlicht: Deutscher Mieterbund Siegerland und Umgebung e. V. Koblenzer Straße 5, Siegen, Tel.: 0271/51997 Haus- und Grundbesitzerverein für Siegen und Umgebung e. V. Oranienstraße 14, Siegen, Tel.: 0271/52971 Haus- und Grundeigentümerverein Hüttental und Umgebung e. V. Rathausstraße 7, Siegen, Tel.: 0271/87353 Haus & Grund Niederschelden e. V. Siegtalstraße 190, Siegen, Tel.: 0271/ Der Mietspiegel kann bei den genannten Vereinen zum Stückpreis von 3,-- bestellt werden. Für den ehemaligen Kreis Wittgenstein existiert eine Vergleichsmietentabelle aus dem Jahr Diese wurde gemeinsam vom damaligen Haus- und Grundeigentümerverein Bad Laasphe und dem Deutschen Mieterbund Siegerland und Umgebung e. V. (Anschrift s. o.) erarbeitet und veröffentlicht. Darüber hinaus hat die Industrie- und Handelskammer (IHK) Siegen den Gewerblichen Mietpreisspiegel für den IHK-Bezirk Siegen veröffentlicht. Dieser Mietpreisspiegel gibt eine Übersicht über das Mietniveau für Einzelhandels-, Büro-, und Praxisflächen sowie für Produktions- und Lagerhallen im IHK-Bezirk. Der Gewerbliche Mietpreisspiegel, an dessen Erstellung u. a. auch der Gutachterausschuss beteiligt ist, kann kostenlos bei der IHK Siegen, Koblenzer Straße 121, Siegen, Tel.: 0271/ (Herr Jäger) bestellt werden oder im Internet unter abgerufen werden.

74 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Sonstige Angaben 13.1 Besetzung des Gutachterausschusses Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte gehören zurzeit folgende Mitglieder an: Vorsitzender: Beilken, Rainer, Kreisvermessungsdirektor, Wilnsdorf Stellvertreter: Fischer, Stefanie, Kreisobervermessungsrätin, Bad Berleburg Bommer, Roland, Dipl.-Ing. (FH), Freudenberg Stellvertreter und ehrenamtliche Gutachter: Lange, Georg, Sparkassenfachwirt, Erndtebrück Sting, Hans, vereidigter Sachverständiger, Netphen Ehrenamtliche Gutachter: Borgards, Werner, Architekt, Gladenbach, früher Bad Laasphe Euteneuer, Manfred, Architekt, Neunkirchen Halbach, Philipp, Architekt, Neunkirchen Krämer, Matthias F., Architekt, Hilchenbach Schapals, Birgit, Architektin und vereidigte Sachverständige, Kreuztal Schmitz, Werner, Architekt und vereidigter Sachverständiger, Siegen Streiß, Oliver, gepr. Immobilienmakler (EBZ), Bad Berleburg Vetter, Gunnar, Immobiliengutachter HypZert (F), Neunkirchen Ehrenamtlicher Gutachter der zuständigen Finanzbehörde: Wilke, Jasmin, Regierungsrätin, Finanzamt Siegen Vertreter: Bürger, Martin, Steueroberamtsrat, Finanzamt Siegen

75 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundstücksmarktbericht 2016 Seite Gebühren für die Erstattung von Verkehrswertgutachten Gemäß Tarifstelle des Gebührentarifs zur Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen (VermWert GebO NRW) fallen für die Erstattung von Verkehrswertgutachten zurzeit folgende Gebühren an: Grundgebühr Die Grundgebühr ist in Abhängigkeit von dem im Gutachten abschließend ermittelten Wert des begutachteten Objekts zu ermitteln. a) Wert bis 1 Mio. Euro Gebühr: 0,2 Prozent vom Wert zuzüglich Euro b) Wert über 1 Mio. Euro bis 10 Mio. Euro Gebühr: 0,1 Prozent vom Wert zuzüglich Euro c) Wert über 10 Mio. Euro bis 100 Mio. Euro Gebühr: 0,05 Prozent vom Wert zuzüglich Euro d) Wert über 100 Mio. Euro Gebühr: 0,01 Prozent vom Wert zuzüglich Euro Darüber hinaus können bei besonderem Aufwand (z. B. Bewertung von Rechten, Ermittlung von Bauschäden,...) Zuschläge erhoben werden. Bei vermindertem Aufwand, z. B. wenn ein zu einem früheren Zeitpunkt von einem Gutachterausschuss erstelltes Gutachten von diesem aktualisiert oder ergänzt wird und bereits erbrachte Leistungen verwendet werden, können sich auch Abschläge von der vorgenannten Gebühr ergeben. Des Weiteren ist der Gebühr die gesetzliche Umsatzsteuer hinzuzurechnen.