Bodenrichtwerte

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen Landratsamt Weißenburg-Gunzenhausen Bodenrichtwerte für den Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen gemäß 196 BauGB zum Bahnhofstraße Weißenburg i. Bay

2 Inhaltsverzeichnis Allgemeine Erläuterungen: Erläuterungen zu den Bauflächen: Erläuterungen zu den Landwirtschaftsflächen: Unterschriftenblatt Gutachter A) Tabelle Bauflächen und Landwirtschaftsflächen B1) Kartenmaterial Landwirtschaftsflächen B2) Kartenmaterial Richtwertzonenkarten Allgemeine Informationen zu Bodenrichtwerten im Bereich des Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen zum Stand Allgemeine Erläuterungen: Gemäß 193 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises Weißenburg-Gunzenhausen die Bodenrichtwerte und Richtwertkarten nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches und der Gutachterausschussverordnung (GutachterausschussV) ermittelt. Bei den angegebenen Werten handelt es sich um Richtwerte bezogen auf den Stichtag In die Auswertung einbezogen waren insbesondere die in der Kaufpreissammlung nach 195 BauGB erfassten Fälle vom bis Die Richtwerte für Bauflächen sind den genannten Hauptorten mit Ihren Ortsteilen zugeordnet, die Richtwerte für Landwirtschaftsflächen gliedern sich nach Gemeinden, unterteilt nach den zugehörigen Gemarkungen. Richtwerte dienen der Orientierung und haben keine rechtliche Verbindlichkeit. Erläuterungen zu den Bauflächen: 1. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstückes mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf baureifes Land, das sind Flächen, die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung geeignet und nach öffentlichrechtlichen Vorschriften bebaubar und ausreichend erschlossen sind. 2. Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären

3 3. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt - können entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert bewirken. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach 193 BauGB ein kostenpflichtiges Einzelgutachten des Gutachterausschusses über den speziellen Verkehrswert beantragen. 4. Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich unter der Annahme der Altlastenfreiheit ausgewiesen. 5. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z. B. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks. 6. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungsoder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen bei zonalen Bodenrichtwerten, noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden. 7. In den mit E gekennzeichneten Richtwertzonen bzw. Ortsteilen haben die Gemeinden Grundstücke für Bauland im Rahmen eines Einheimischenmodells oder eines anderen preisrelevanten Verkaufsmodells an einen eingeschränkten Käuferkreis veräußert. Die Höhe der Verkaufspreise, die darin enthaltenen Leistungen und Beiträge sowie die besonderen Vertragsinhalte können bei den jeweiligen Gemeinden erfragt werden. 8. Die Liste enthält in der Regel Werte mit und ohne Erschließungskosten (Erschließungsbeiträge nach 127 BauGB und nach dem Kommunalabgabengesetz). 9. In Gemeinden bzw. Ortsteilen, in denen keine bzw. keine aussagekräftigen Vergleichspreise zur Verfügung standen, wurde der Richtwert aus dem Vorjahr übernommen, bzw. zur Ermittlung des Bodenrichtwertes wurden Preise aus anderen Gebieten mit vergleichbaren Merkmalen tatsächlicher oder rechtlicher Art herangezogen und die Werte im sachverständigen Ermessen des Gutachterausschusses fortgeschrieben. 10. Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten, wie Bodenpreisindexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszins und Bewirtschaftungskostendaten, wurden pauschal nicht ermittelt. Erläuterungen zu den Landwirtschaftsflächen: - 3 -

4 a) Definition: Der Bodenrichtwert ( 196 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB)) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen ( 4 Abs. 2 ImmoWertV), insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit ( 6 Abs. 1 ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse ( 3 Abs. 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstückes mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). b) Bodenrichtwertgrundstück für Landwirtschaftsflächen: Die Richtwertzonen für Landwirtschaftsflächen im örtlichen Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für den Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen entsprechen den Gemarkungen. Ermittelt wurden Richtwerte für landwirtschaftliche Flächen, die weder bebaut, Bauerwartungsland, Rohbauland, noch baureifes Land sind, sondern landwirtschaftlich nutzbar sind und auch in absehbarer Zeit landwirtschaftlich genutzt werden. Als wesentlich wertbeeinflussendes Grundstücksmerkmal des Bodenrichtwertgrundstückes wurde eine durchschnittliche Bodengüte (Acker- bzw. Grünlandzahl) zugrunde gelegt. Die in der jeweiligen Richtwertzone vorhandene durchschnittliche Bodengüte ist bei den jeweiligen Bodenrichtwerten nachrichtlich angegeben. Neben der durchschnittlichen Bodengüte gelten für das Richtwertgrundstück als wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale eine ortsübliche öffentliche Erschließung, durchschnittlich bewirtschaftbare Grundstücksformen sowie gegendübliche Flurstücksgrößen. c) Sonstige Hinweise zum landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt im Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen: Es wurden nur Erkenntnisse aus landwirtschaftlichen Grundstücken über m² Größe und in einem Preiskorridor zwischen 0,01 bis 10 /qm in die Bewertung einbezogen. Die Anzahl der Verkaufsfälle für Grünflächen beträgt in etwa zwei Drittel der Anzahl der Verkaufsfälle für Ackerland. Die Preise für Grünland liegen regelmäßig unter den entsprechenden Preisen für Ackerland. Der Preisunterschied liegt im unteren bis mittleren Preissegment bei durchschnittlich 20 % bis 30 %, im oberen Preissegment ist gegenwärtig in Einzelfällen eine höhere Spreizung zu beobachten. Insbesondere für Ackerflächen ist nur eine relativ geringe Abhängigkeit des Verkaufspreises von der Grundstücksgröße ableitbar. Die Abschläge für ungünstig geschnittene Grundstücke liegen für Ackerflächen und Grünland im Mittel ebenfalls bei 20 % bis 30 %

5 Hinweise: Die beigefügten Richtwertkarten geben nur annähernd die Lage wieder. Eine Gewähr für Vollständigkeit bzw. aktuellen Stand der Kartengrundlage wird nicht übernommen. Die Darstellung und Abgrenzung der Richtwertzonen im Ortsbereich trifft keine Aussagen hinsichtlich der Bebaubarkeit bzw. hinsichtlich einer Innen- bzw. Außenbereichslage im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB). Fragen der Bebaubarkeit können ausschließlich im Rahmen von förmlichen Bauvoranfragen bzw. in Baugenehmigungsverfahren nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) geklärt werden. Für kleine Weiler und Einzelgehöfte sowie landwirtschaftlich privilegierte bzw. in Außenbereichslage vorhandene Bebauungen wurden teilweise keine Richtwertzonen gebildet. Für diese Flächen liegen keine Bodenrichtwerte vor. Keinesfalls können dafür die jeweiligen Bodenrichtwerte der Landwirtschaftsflächen der Gemarkung angenommen werden. Die Gemarkungen Oberholz und Raitenbucher Forst sind in der Richtwertliste und dem Kartenmaterial nicht enthalten, da es sich um reine Forstflächen handelt, für die keine Bodenrichtwerte festgelegt wurden. Es wird darauf hingewiesen, dass die Daten der Bodenrichtwertliste einschließlich der Bodenrichtwert-Zonenkarten gemäß Urteil des Bundesgerichtshofes BGH vom urheberrechtlich geschützt sind. Die nächste Bodenrichtwertliste für den Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen wird Anfang 2017 zum Stichtag erscheinen

6 Unterschriftenblatt Gutachter Kontakt: Gutachterausschuss, Geschäftsstelle im Landratsamt Weißenburg-Gunzenhausen, Bahnhofstr. 2, Weißenburg; Herr Stöhr: Telefon: ; Frau Herrnberger: Telefon: ; Frau Schröter: Telefon: ;