Aktuelle Entwicklung in der amtlichen Wertermittlung durch die Gutachterausschüsse

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1 Aktuelle Entwicklung in der amtlichen Wertermittlung durch die Gutachterausschüsse 16. Fachtagung der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure und der Vermessungs- und Katasterverwaltung des Landes Brandenburg am 4. und 5. September 2009 Dipl.-Ing. Beate Ehlers Referatsleiterin III/4 (m.d.w.d.g.b) Ministerium des Innern des Landes Brandenburg

2 1. Veränderte Rahmenbedingungen durch die Novellierung von BauGB und WertV 2. Novellierung der Gutachterausschussverordnung 3. Ausblick

3 Änderung der 192 bis 199 des Baugesetzbuches Motivation Konkretisierung des Aufgabenbereiches der Gutachterausschüsse zur Sicherung der Datengrundlage, die für Zwecke einer am Verkehrswert orientierten steuerlichen Bewertung erforderlich ist Auskunftsverpflichtung an das zuständige Finanzamt Verbesserung der Datengrundlage im allgemeinen Interesse der Wertermittlung Inkrafttreten: 1. Juli 2009

4 193 Aufgaben des Gutachterausschusses (5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, 2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, 3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z.b. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und 4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor). Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

5 Die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden konkretisiert und explizit als pflichtige Aufgabe der Gutachterausschüsse herausgehoben.

6 196 Bodenrichtwerte (1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Besteuerungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

7 Bodenrichtwerte sind flächendeckend, für alle Entwicklungszustände und ausschließlich als zonale Bodenrichtwerte zu ermitteln, sowie mit ihren wertbeeinflussenden Merkmale darzustellen.

8 199 Ermächtigungen (1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen. bewirkt weitere bundeseinheitliche Standards bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte

9 198 Oberer Gutachterausschuss (1) Für den Bereich einer oder mehrerer höherer Verwaltungsbehörden sind Obere Gutachterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen zu bilden, wenn in dem Bereich der höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse gebildet sind. Auf die Oberen Gutachterausschüsse sind die Vorschriften über die Gutachterausschüsse entsprechend anzuwenden. (2) Der Obere Gutachterausschuss oder die Zentrale Geschäftsstelle haben insbesondere die Aufgabe, überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens zu erstellen. Der Obere Gutachterausschuss hat auf Antrag eines Gerichts ein Obergutachten zu erstatten, wenn schon das Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt.

10 Novellierung der Wertermittlungsverordnung Motivation Einbeziehung weiterer Verfahrensvarianten in die WertV durch ausdrückliche Regelung bereits etablierter Verfahrensvarianten der Wertermittlung Berücksichtigung schwankender Wertentwicklungen durch veränderte demographische und wirtschaftliche Entwicklungen Aufnahme von Vorschriften zur Bodenrichtwertermittlung Steigerung von Transparenz und Vergleichbarkeit in der Verkehrswertermittlung durch u. a. ergänzende Regelungen zur Ableitung der für die Verkehrswertermittlung erforderlichen Daten Systematisierung der Begriffe und Wertermittlungsverfahren, Verwaltungsvereinfachung bzw. Anwenderfreundlichkeit

11 10 ImmoWertV (Entwurfsstand) Bodenrichtwerte (1) Bodenrichtwerte ( 196 des Baugesetzbuchs) sind vorrangig im Vergleichswertverfahren ( 15) zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte sind als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen. (2) Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden. Zusätzlich sollen dargestellt werden: 1. bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl, 2. bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder breite) und 3. bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ( 142 des Baugesetzbuchs) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen ( 165 des Baugesetzbuchs) der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen. Deckt der Bodenrichtwert verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden. (3) Die Bodenrichtwerte sind in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Liegenschaftskarte zu führen.

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13 MVP SH BR B Wertermittlungsinformationen der Gutachterausschüsse sollen HH HB NRW HE flächendeckend, RP TH NI SaAn mit ausreichender und qualifizierter Datenbasis, aktuell und mit einheitlichen Standards SL Sachs BW BY ermittelt werden.

14 Ziele bei der Novellierung der Gutachterausschussverordnung die Anpassung an veränderte rechtliche Rahmenbedingungen eine an veränderte Anforderungen ausgerichtete und wirtschaftlichere Aufgabenwahrnehmung die Bereitstellung der Wertermittlungsinformationen entsprechend veränderter Kundenanforderungen und technischer Rahmenbedingungen eine breitere und verbesserte Nutzung der Daten der Kaufpreissammlung die Möglichkeit zur Inanspruchnahme der Geschäftsstellen für Wertermittlungen für Behörden zur Erfüllung ihrer Aufgaben

15 Wer ist beteiligt? Gutachterausschüsse (Geschäftsstellen) Oberer Gutachterausschuss LGB Kataster- und Vermessungsämter

16 Wie sollen die Ziele erreicht werden? Die Möglichkeit zur Bildung von gemeinsamen Gutachterausschüssen mit einer gemeinsamen Geschäftsstelle für mehrere Gebietskörperschaften wird geschaffen.

17 Bundesweiter Vergleich Organisation der Gutachterausschüsse Quelle: R. Krumbholz, OGA Niedersachsen ca (8 GS) Stand: Zahl der Gutachterausschüsse gebildet für Bereich der Vermessungs- und Katasterbehörden o.ä. Landkreise, kreisfreie Städte, (große kreisangehörige Städte) Stadtstaaten, 1 GAG Gemeinden, Verwaltungsgemeinschaften;

18 ( ) Bundesweiter Vergleich Stand: Quelle: R. Krumbholz, OGA Niedersachsen km 2 /Gutachterausschuss Einwohner/Gutachterausschuss

19 Ka zahl der Kaufverträge

20 Wie sollen die Ziele erreicht werden? - Die Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses (OGA) werden erweitert: (3) Der Obere Gutachterausschuss soll 1. Daten von Objekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt vorhanden sind, sammeln, auswerten und bereitstellen, 2. im Einvernehmen mit den Vorsitzenden der Gutachterausschüsse verbindliche Standards für die überregionale Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten festlegen, 3. zu besonderen Problemen der Wertermittlung Empfehlungen an die Gutachterausschüsse abgeben.

21 Wie sollen die Ziele erreicht werden? Zur Bereitstellung der Bodenrichtwerte ist durch die LGB ein Geoportal zu realisieren und zu betreiben. Die LGB wirkt am Vertrieb von Produkten der Gutachterausschüsse nach Maßgabe des Ministeriums des Innern mit.

22 Wie sollen die Ziele erreicht werden? Die Möglichkeit zur Erteilung von grundstücksbezogenen Auskünften aus der Kaufpreissammlung an privilegierte Nutzer wird geschaffen. Der Zugang für den Oberen Gutachterausschuss zu den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse wird verbessert. Daten von Objekten, die im Zuständigkeitsbereich eines Gutachterausschusses nur vereinzelt vorkommen, werden durch den Oberen Gutachterausschuss gesammelt, ausgewertet und bereitgestellt.

23 Wie sollen die Ziele erreicht werden? Die Erteilung von fachlichen Äußerungen zu Grundstückswerten durch die Geschäftsstelle nach Weisung des Vorsitzenden wird eingeführt. Diese fachliche Äußerung ist qualifizierter als eine Bodenrichtwertauskunft oder Auskunft aus der Kaufpreissammlung, aber nicht so genau wie ein Gutachten und unverbindlicher. Die Antragsberechtigung wird auf Behörden zur Erfüllung ihrer Aufgaben beschränkt, da bei diesen ein Bedarf nach diesen fachlichen Äußerungen besteht und sie den Qualitätsunterschied zum Verkehrswertgutachten einschätzen können.

24 Und der ÖbVI? Mitglied im Gutachterausschuss Dienstleister für die Gutachterausschüsse? Dienstleister für die Finanzverwaltung?

25 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!