Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln

Transkript

1 Dipl.- Ing. Dieter Hagemann Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Folie 1

2 Transparenz der Immobilienpreise ist der Immobilienmarkt durchschaubar? - Bericht aus der Praxis des Gutachterausschusses Gesetzliche Grundlage Transparenz auf dem Grundstücksmarkt durch - Bodenrichtwerte - Grundstücksmarktbericht - Kaufpreissammlung Aktuelle Aufgaben Ausblick Folie 2

3 Was ist ein Grundstück wert? Baugebiet Krebelspfad Bebautes Grundstück Lage, Lage, Lage! Folie 3

4 Wert einer Immobilie aus Sicht des Eigentümers des Gutachters des Käufers der Bank des Finanzamts Folie 4

5 Historie aus DER SPIEGEL 5/1960 Folie 5

6 Historie Preisstoppverordnung von 1936 aufgehoben in den alten Bundesländern durch das BBauG 1960, in den neuen Bundesländern erst 1990 nach der Wiedervereinigung Bundesbaugesetz (BBauG) 1960 erstmalige Zusammenfassung und Regelung der Vorschriften zum Städtebaurecht, u.a. Vorschriften zur Wertermittlung und zur Bildung von Gutachterausschüssen und Ermächtigung der Länder zum Erlass von Rechtsverordnungen Gutachterausschussverordnung (GAVO NW) 1981 (bzw. Durchführungsverordnung zum BBauG 1960 als Vorgänger) Bildung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte am Folie 6

7 Gesetzliche Grundlagen Baugesetzbuch (BauGB) Gutachterausschussverordnung NRW (GAVO NW) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) u.a. Folie 7

8 Gesetzliche Grundlagen Der ist als Einrichtung des Landes ein selbständiges, von der Stadt Köln weisungsunabhängiges Kollegialgremium. Die Mitglieder des Gutachterausschusses werden von der Bezirksregierung für jeweils 5 Jahre bestellt ( ), die Mitgliedschaft ist ehrenamtlich Mitglieder stammen aus unterschiedlichen Berufsgruppen Folie 8

9 Gesetzliche Grundlagen Sie sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Bauwesen Vermessungswesen Landwirtschaft Finanzwesen Wohnungswesen Folie 9

10 Gesetzliche Grundlagen Zur Vorbereitung und Durchführung der Tätigkeiten des Gutachterausschusses stellt die Stadt Köln eine Geschäftsstelle zur Verfügung, die fachlich der ausschließlichen Weisung des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden untersteht. Folie 10

11 Ziel: Transparenz auf dem Grundstücksmarkt!!! objektiv neutral nicht interessengesteuert für jedermann zugänglich Folie 11

12 Aufgaben des Gutachterausschusses Die Aufgaben sind grundsätzlich geregelt in 192 BauGB: - Erstattung von Verkehrswertgutachten - Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung - Ermittlung von Bodenrichtwerten - Erstellung des Grundstücksmartberichtes - Ermittlung von sonstigen für die Wertermittlung erforderliche Daten, insbesondere > Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze) für Renditeobjekte > Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) insb. für Ein und Zweifamilienhäuser > Umrechnungsfaktoren (z.b. für unterschiedliche Ausnutzung oder Grundstücksgröße) > Vergleichsfaktoren (Gebäudefaktor /m² oder Ertragsfaktoren) Folie 12

13 Transparenz durch Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechte an Grundstücken, Antragsteller sind Behörden Eigentümer Gerichte Folie 13

14 Transparenz durch Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Anzahl Jahr Folie 14

15 Transparenz durch Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Kaufverträge über Wohnungs-/ Teileigentum in 2014 Anzahl unbebaute Grundstücke Wohnungs-/ Teileigent. bebaute Grundstücke Jahr Folie 15

16 Transparenz durch Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Folie 16

17 Transparenz durch Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Umsatz 2014 (Köln) 4,24 Mrd. Euro Geldumsatz Jahr Folie 17

18 Transparenz durch Auskunft aus der Kaufpreissammlung unter Wahrung des Datenschutzes (Grundlage ist die GAVO NW) - Anonymisiert und aggregiert: Informationen für Alle - Grundstücksbezogene Auskünfte: ö.b.v. Sachverständige und zertifizierte Sachverständige Folie 18

19 Transparenz durch Ermittlung von Bodenrichtwerten Worringen Mittlere Bodenrichtwerte Ein-/Zweifamilienhausgrundstücke zum Stichtag bezogen auf ein 400 m² großes Grundstück Roggendorf/ Thenhoven Blumenberg Volkhoven/ Weiler Chorweiler Seeberg Merkenich Fühlingen Esch/ Auweiler Heimersdorf Lindweiler Niehl Flittard Dünnwald Pesch Longerich Stammheim Bocklemünd/ Mengenich Ossendorf Weidenpesch Bilderstöckchen Mauenh. Mülheim Höhenhaus Dellbrück Widdersdorf Lövenich Weiden Junkersdorf Bickendorf Vogelsang Müngersdorf Legende keine Daten vorhanden EUR/m² EUR/m² EUR/m² EUR/m² EUR/m² > 750 EUR/m² Meschenich Braunsfeld Lindenthal Ehrenfeld Sülz Immendorf Neustadt/Nord Rondorf Nippes Altstadt/ Nord Altstadt/ Süd Neustadt/ Süd Marienburg Raderthal Klettenberg Zollstock Neuehrenfeld Riehl Deutz Raderberg Bayenthal Hahnwald Godorf Kalk Vingst Humboldt/ Gremberg Poll Buchheim Buchforst Westhoven Rodenkirchen Sürth Langel Wahnheide Holweide Ostheim Weiß Merheim Gremberghoven Ensen Zündorf Porz Brück Libur Urbach Elsdorf Rath/Heumar Wahn Eil Höhenberg Neubrück Finkenberg Lind Grengel Der Folie 19

20 Transparenz durch Ermittlung von Bodenrichtwerten Folie 20

21 150 /m² /m² Folie 21

22 Transparenz durch Grundstücksmarktbericht Folie 22

23 Transparenz durch Indexreihen Folie 23

24 Transparenz durch Indexreihen z.b. Wohnungseigentum Folie 24

25 Transparenz durch Grafische Darstellung von Kaufpreisen Folie 25

26 Transparenz durch Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze) Folie 26

27 Transparenz durch Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze) Wohnungseigentum Folie 27

28 Transparenz durch Statistische Untersuchungen und Veröffentlichung Folie 28

29 Transparenz durch Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) Folie 29

30 Transparenz durch Umrechnungsfaktoren Grundstücksgröße Wertzahl Grundstücksfläche Grundstücksfläche Wertzahl 150 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 86 Folie 30

31 Transparenz durch Umrechnungsfaktoren bauliche Ausnutzung (GFZ) - Ermittelt aus rd. 140 Kaufpreisen aus den Jahren 2002 bis 2013 Folie 31

32 Transparenz durch Vergleichsfaktoren Folie 32

33 Retrospektiv - spekulativ Der Gutachterausschuss untersucht zurückliegende Zeiträume. Die Berichte sind daher retrospektiv, eine Spekulation über die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt findet nicht statt. Einschätzungen der Grundstücksmarktteilnehmer über zukünftige Entwicklungen finden sich jedoch zum Teil in den veröffentlichten für die Wertermittlung wesentlichen Daten, wie z.b. den Liegenschaftszinsen wieder. Folie 33

34 Aktuelle Aufgaben Ermittlung von Immobilienrichtwerten - Datengrundlage Wohnungseigentum rd Kauffälle Jahrgänge: 2010-heute - Ermittlung von Umrechnungskoeffizienten (%-uale Zu- und Abschläge) multiple Regressionsanalyse (Untersuchung verschiedener Einflussgrößen wie Größe, Lage, Baujahr, Ausstattung etc. auf Kaufpreis ) Ziel: Z.B. Immobilienrichtwert für Wohnungseigentum /m² Wohnfläche, 70 m² WF, Baujahr 1975, mittlere Ausstattung, gute Wohnlage Folie 34

35 Folie 35

36 Ausblick - Verdichtung der Berichterstattung in Köln (Halbjahresbericht) - Schaffung leistungsfähiger Gutachterausschuss- Strukturen in der BRD Folie 36

37 Ausblick BORIS 3.0 ab Anfang 2016 zeitgemäße Darstellung von Geoinformationen Kostenfreier Grundstücksmarktbericht ab 2016 Folie 37

38 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Folie 38