Residential City Profile. Köln 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August Köln

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1 Residential City Profile Köln 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August 2017 Köln

2 Sozioökonomische Entwicklung Köln 1. Halbjahr 2017 Bevölkerung und Haushalte 2016 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%) Innenstadt , ,9 67,2 Rodenkirchen , ,2 47,0 Lindenthal , ,0 53,3 Ehrenfeld , ,3 54,0 Nippes , ,9 51,2 Chorweiler , ,7 32,8 Porz , ,4 41,3 Kalk , ,3 46,0 Mülheim , ,2 47,0 Köln , ,3 50,5 * Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen Zuzug junger Erwachsener Hauptursache für Bevölkerungsanstieg Der hohe Bevölkerungsanstieg des Vorjahres setzt sich in Köln 2016 fort. Die Einwohnerzahl steigt um 1,2 % auf 1,082 Millionen. Hauptursache für das Wachstum sind die Zuzüge in die Domstadt, die zu einem positiven Wanderungssaldo von Einwohnern führen. Köln wächst aufgrund eines hohen Zuzugüberschusses bei den 18- bis 30-Jährigen, während alle anderen Altersgruppen Wanderungsverluste verzeichnen. Dies belegt die hohe Attraktivität der Stadt für das Studium und den Start in das Berufsleben. Fast die Hälfte der Zuzüge entfällt dabei auf Personen mit einem ausländischen Pass, wozu in den letzten beiden Jahren auch die Flüchtlingsmigration zählte. Zusätzlich zum positiven Wanderungssaldo wächst Köln durch eine steigende Geburtenzahl. Bis 2040 erwartet die Stadt Köln einen kontinuierlichen Bevölkerungsanstieg auf dann 1,187 Millionen Einwohner. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profiles August

3 Wohnungsmarktangebot Köln 1. Halbjahr 2017 Bestandsdaten 2016 Wohngebäude Wohnungen Wohnungsfertigstellungen* Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2011 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Innenstadt , , Rodenkirchen , , Lindenthal , , Ehrenfeld , , Nippes , , Chorweiler , , Porz , , Kalk , , Mülheim , , Köln , , * Neubau in Wohn- und Nichtwohngebäuden Rückgang der Fertigstellungen und Anstieg des Bauüberhangs Nachdem 2015 ein Spitzenwert von fast neuen Wohnungen erreicht wurde, sank die Zahl der fertig gestellten Wohneinheiten 2016 auf rund Dies sollte jedoch nicht als Trendwende zu einer geringeren Bautätigkeit gesehen werden, da parallel der Bauüberhang auf rund Wohnungen anstieg. Mehr als zwei Drittel dieser Wohneinheiten befindet sich bereits in Bau, sodass innerhalb der nächsten anderthalb Jahre mit der Fertigstellung zu rechnen ist. Der Geschosswohnungsanteil beträgt dabei über 70 %. Bedeutende Bauprojekte, die in den nächsten Jahren für zahlreiche Fertigstellungen sorgen werden, sind unter anderem das Clouth-Areal in Nippes, das Sürther Feld in Rodenkirchen und das Areal der Deutz AG in Mülheim. Aktuell befindet sich der Schwerpunkt der Fertigstellungen mit rund 7,2 neuen Wohnungen je Wohnungen im Bestand im Bezirk Lindenthal. Hier liegen beispielsweise in der Scheidtweilerstraße in Braunsfeld und am westlichen Stadtrand in Widdersdorf größere Entwicklungsareale. Ein besonderes Anliegen der Stadtentwicklungspolitik ist der Erhalt des Bestands an Sozialwohnungen ist erstmals wieder eine Zunahme, wenn auch nur um 140 Wohnungen, zu verzeichnen. Somit unterliegt in Köln in etwa jede 15. Wohnung einer Mietpreis- und Belegungsbindung. Als Zielwert hat die Stadt den Neubau von jährlich rund Sozialwohnungen ausgegeben. Im April wurde das Kooperative Baulandmodell der Stadt Köln fortgeschrieben. Die Stadt erhofft sich durch die Vereinfachung der Angemessenheitsprüfung eine häufigere Anwendung, da das Modell seit seinem Inkrafttreten 2014 bisher nur einmal angewendet wurde. Zukünftige dürften dann bei Bauvorhaben mit mehr als 20 Wohneinheiten die geforderten 30 % der Wohnungen öffentlich gefördert und ein Teil der Infrastrukturfolgekosten vom Investor zu tragen sein. Residential City Profiles August

4 Neubaubedarf bei Wohnungen bis 2025 Bis 2019 möchte die Stadt Köln jährlich rund Wohneinheiten schaffen, um der hohen Nachfrage durch das Einwohnerwachstum zu begegnen. Dies entspricht auch einer eigenen Schätzung zum Neubaubedarf. Unter Berücksichtigung der prognostizierten Einwohnerentwicklung müssten demnach bis 2025 rund neue Wohnungen errichtet werden. Nach einigen Jahren mit einer hohen Zahl an Baugenehmigungen und der schnellen Aktivierung von bebaubaren Flächen zeichnet sich allerdings bereits ein deutlich abnehmendes Angebot an Grundstücken für Wohnbebauungen ab. Dies spiegelt sich in den Grundstückspreisen wider, die laut Gutachterausschuss alleine 2016 im Geschosswohnungsbau durchschnittlich um 15 % anstiegen. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2015 und 2016 Residential City Profiles August

5 Mietwohnungsmarkt Köln 1. Halbjahr 2017 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Fortsetzung des hohen Mietpreisanstiegs Im ersten Halbjahr 2017 steigen die Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 9,3 % und erreichen 11,50 /m 2. Im Vergleich zum letzten Halbjahr verteuern sich die Mieten um 0,50 /m 2 oder 4,5 %, womit der zweithöchste Anstieg innerhalb eines Halbjahres seit Beginn der Zeitreihe, die bis 2004 zurückgeht, erreicht ist. Der sich seit 2016 abzeichnende Trend zu einem stärkeren Mietpreiswachstum setzt sich somit in der ersten Jahreshälfte 2017 fort und bleibt ungefähr viermal so hoch wie der langjährige Mittelwert. Dieser liegt in Köln seit 2004 bei 2,2 % pro Jahr. Unter Berücksichtigung des hohen Bevölkerungswachstums und der nach wie vor zu geringen Bautätigkeit besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit für ein weiterhin überdurchschnittliches Ansteigen der Mieten in den nächsten zwölf Monaten. Residential City Profiles August

6 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Innenstadt 10,70 14,15 9,0 26,45 15,40 2,5 Rodenkirchen 9,30 12,10 7,2 18,05 13,50 9,2 Lindenthal 9,50 12,50 7,7 16,75 13,55 3,7 Ehrenfeld 9,55 12,10 8,2 19,20 12,90 7,6 Nippes 8,85 10,95 5,0 18,25 12,65 3,0 Chorweiler 7,00 8,95 9,3 11,05 10,00 7,9 Porz 7,50 8,85 1,0 11,95 10,65 6,6 Kalk 7,75 9,95 7,5 14,25 10,95 7,1 Mülheim 7,70 9,80 6,5 16,10 11,55 12,1 Köln 8,30 11,50 9,3 19,40 13,20 6,7 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Spitzensegment mit Mietaufschlägen von einem Drittel Im ersten Halbjahr 2017 gilt für die Mietentwicklung in Köln: Umso teurer die Wohnlage, umso stärker erhöhen sich die Angebotsmieten. Im Spitzensegment (90. Perzentil) steigen die Mieten auf Jahressicht im Mittel um über ein Drittel. Das gehobene Segment (75. Perzentil) verzeichnet noch einen Zuwachs von rund 15 %. In der unteren Markthälfte verteuern sich die Mieten mit 5 bis 7 % zwar immer noch deutlich, aber wesentlich moderater als in den oberen Marktsegmenten. Eine Ausnahme wird bei der Betrachtung der Mietentwicklung in den Bezirken deutlich. Chorweiler zeigt den höchsten Anstieg, obwohl sich hier eher preiswerte Mietwohnungen befinden. Auch in der Innenstadt, in dem mit Abstand teuerstem Bezirk, steigen die Mieten kräftig an. Ehrenfeld steht bei der Mietentwicklung an dritter Stelle unter den Bezirken, verzeichnet aber als einziger Bezirk in allen Lagen einen kräftigen Anstieg. Geringe Zuwächse erfährt in diesem Halbjahr der rechtsrheinische Bezirk Porz, der damit der preiswerteste Bezirk geworden ist und Chorweiler von dieser Position abgelöst hat. Die Mieten im Neubausegment (hierzu werden alle Wohnungen gerechnet, die ab 2012 errichtet wurden) haben sich auf Jahressicht mit 6,7 % etwas schwächer als die Mieten im Wohnungsmarkt insgesamt erhöht. Die Preisspanne ist in Köln im Neubau aufgrund des ausgedehnten Stadtgebietes groß. Während in einfachen Randlagen Wohnungen für unter 11,00 /m 2 angeboten werden, kosten Neubauwohnungen in den gefragten urbanen Stadtteillagen im Mittel über 13,00 /m 2 und in den innerstädtischen Lagen sogar über 15,00 /m 2. Residential City Profiles August

7 Wohnungsmarkt Köln Angebotsmieten 1. Halbjahr 2017 ìa 542 ì A 57 ì A 59 ì A 1 ìa 3 Chorweiler ì A 3 Nippes Mülheim Ehrenfeld ìa 4 Lindenthal Innenstadt Kalk ì A 4 ìa 559 ì A 1 ì A 4 ì A 3 Rodenkirchen Porz ì A 61 ì ì A 553 A Kilometer ì A 59 Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 10,00 10,00 bis unter 11,50 13,00 bis unter 14,50 Wasserflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen 14,50 und höher Grünflächen Sonstige Flächen 11,50 bis unter 13,00 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profiles August

8 Markt für Eigentumswohnungen Köln 1. Halbjahr 2017 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise in /m 2 Kräftiger Preisanstieg bei Eigentumswohnungen Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen steigen im ersten Halbjahr 2017 um 6,8 % auf /m 2. Nach einer schwachen Preisentwicklung im letzten Halbjahr verteuern sich Wohnungen nun wieder deutlich stärker. Im Vergleich zum letzten Halbjahr erhöhen sich die Kaufpreise um 5,4 % und damit ungefähr auf Höhe des Aufwärtstrends, der 2012 eingesetzt hatte. Bis 2012 stagnierten die Kaufpreise in Köln hingegen, sodass für den gesamten Betrachtungszeitraum seit 2004 ein deutlich geringeres Wachstum von 3,9 % pro Jahr zu beobachten ist. Für die nächsten zwölf Monate ist, unter der Prämisse eines weiterhin günstigen Umfelds mit niedrigen Zinsen, eine Fortsetzung des Aufwärtstrends wahrscheinlich, wenngleich es zu einer leichten Abschwächung der Wachstumsraten kommen könnte. Residential City Profiles August

9 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Innenstadt , ,1 Rodenkirchen , ,6 Lindenthal , ,3 Ehrenfeld , ,1 Nippes , ,6 Chorweiler , k.a. k.a. Porz , ,1 Kalk , ,9 Mülheim , ,0 Köln , ,3 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Unteres Preissegment mit höchstem Zuwachs Im Eigentumswohnungsmarkt setzt sich der Trend aus dem letzten Halbjahr fort und die stärksten Anstiege verzeichnen die Kaufpreise in den einfachen Lagen und im preiswerten Segment. In der unteren Markthälfte steigen die Preise auf Jahressicht um 11 bis 15 %, was doppelt so viel wie im Schnitt des Gesamtmarktes ist. Im gehobenen Preissegment (75. Perzentil) entspricht der Preisanstieg mit 6 % fast noch der Entwicklung des Gesamtmarktes, während im Spitzensegment (90. Perzentil) der Zuwachs von 2 % deutlich unterdurchschnittlich ausfällt. Die Ausweichbewegung der Kaufsuchenden in das preiswerte Segment bildet sich auch in den Bezirken ab. Bezirke mit überwiegend einfachen und preiswerten Lagen, wie Porz, Kalk und Mülheim, erfahren in diesem Halbjahr die höchsten Anstiege, die für Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zwischen 12 und 21 % liegen. Der hohe Zuwachs in Nippes lässt sich auf ein steigendes teures Neubauangebot, unter anderem auf dem Clouth-Areal, zurückführen. Aber auch im Bestand verteuern sich Eigentumswohnungen mit 17 % überdurchschnittlich stark. Im untersten Marktsegment (10. Perzentil) verdoppeln sich in Nippes die Preise fast. In Lindenthal und Ehrenfeld, wo im letzten Halbjahr noch die höchsten Anstiege bei Bestandswohnungen zu verzeichnen waren, steigen die Angebotspreise mit rund 5 % aktuell deutlich moderater. Einen kräftigen Preisanstieg erfährt das Neubausegment, zu dem alle ab 2012 errichteten Wohnungen zählen. Ähnlich wie im Mietmarkt zeigt sich in Köln eine breite Preisspanne. In innerstädtischen, gefragten Lagen liegen die Preise im Mittel bei rund /m 2. In mittleren Lagen am Stadtrand erreicht das Preisniveau hingegen nur rund /m 2. Residential City Profiles August

10 Einteilung der Kölner Stadtbezirke Bezirk Innenstadt Rodenkirchen Lindenthal Ehrenfeld Nippes Chorweiler Porz Kalk Mülheim Ortsteile Altstadt-Süd, Altstadt-Nord, Neustadt-Süd, Neustadt-Nord, Deutz Bayenthal, Godorf, Hahnwald, Immendorf, Marienburg, Meschenich, Raderberg, Raderthal, Rodenkirchen, Sürth, Rondorf, Weiß, Zollstock Braunsfeld, Junkersdorf, Klettenberg, Lindenthal, Lövenich, Müngersdorf, Sülz, Weiden, Widdersdorf Bickendorf, Bocklemünd/Mengenich, Ehrenfeld, Neuehrenfeld, Ossendorf, Vogelsang Bilderstöckchen, Longerich, Mauenheim, Niehl, Nippes, Riehl, Weidenpesch Blumenberg, Chorweiler, Esch/Auweiler, Fühlingen, Heimersdorf, Lindweiler, Merkenich, Pesch, Roggendorf/Thenhoven, Seeberg, Volkhoven/Weiler, Worringen Eil, Elsdorf, Ensen, Finkenberg, Gremberghoven, Grengel, Langel, Libur, Lind, Poll, Porz, Urbach, Wahn, Wahnheide, Westhoven, Zündorf Brück, Höhenberg, Humboldt/Gremberg, Kalk, Merheim, Neubrück, Ostheim, Rath/ Heumar, Vingst Buchforst, Buchheim, Dellbrück, Dünnwald, Flittard, Höhenhaus, Holweide, Mülheim, Stammheim Residential City Profiles August

11 Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung (BBSR), JLL; Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 8-9 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL

12 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Thomas Zabel CEO, Head of Residential Development Berlin tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE SE, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.