Residential City Profile. Leipzig 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August Leipzig

Transkript

1 Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August 2017 Leipzig

2 Sozioökonomische Entwicklung Leipzig 1. Halbjahr 2017 Bevölkerung und Haushalte 2016 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%)* Mitte , ,3 62,3 Nordost , ,6 52,0 Ost , ,9 53,2 Südost , ,3 51,3 Süd , ,6 58,1 Südwest , ,6 51,8 West , ,6 49,7 Alt-West , ,6 53,6 Nordwest , ,9 50,4 Nord , ,7 49,3 Leipzig** , ,3 53,6 * Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen ** Fehlende zur vollen Summe, nicht zuordbar Bis 2030 über Einwohner Leipzig weist erneut 2016 im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten eine der höchsten Wachstumsraten bei der Bevölkerungsentwicklung auf. Die Einwohnerzahl stieg um 2,1 % oder um rund Einwohner. In den letzten fünf Jahren fiel der Anstieg mit rund 12 % oder über Personen sogar im Mittel noch etwas höher als 2016 aus. Der um ein Drittel geringere Anstieg im Vergleich zum Vorjahr ist jedoch immer noch einer der stärksten Zuwächse der letzten Jahre. Das etwas abgeschwächte Bevölkerungswachstum geht vor allem auf den geringeren Anteil ausländischer Zuzüge, bedingt durch sinkende Flüchtlingszahlen, zurück. Wie in vergleichbaren wirtschaftlich prosperierenden Ballungsräumen entfiel in den letzten Jahren ein steigender Anteil des Bevölkerungszuwachses auf ausländische Zuwanderung. Diese ist überwiegend als Arbeits- und Bildungsmigration zu verstehen. Bis zum Jahr 2030 erwartet Leipzig ein weiteres Einwohnerwachstum auf bis zu Einwohner. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profiles August

3 Wohnungsmarktangebot Leipzig 1. Halbjahr 2017 Bestandsdaten 2015 Wohngebäude Wohnungen Wohnungsfertigstellungen* Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2011 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Mitte , , Nordost , , Ost , , Südost , , Süd , , Südwest , , West , , Alt-West , , Nordwest , , Nord , , Leipzig** , , * Neubau ** Fehlende zur vollen Summe, nicht zuordenbar Bedarf an neuen Wohnungen bis 2030 Der jahrelang für den Leipziger Wohnungsmarkt typische Angebotsüberhang ist mittlerweile fast komplett abgebaut. Aktuell liegt die marktaktive Leerstandsquote im Leipziger Wohnungsmarkt schätzungsweise bei 3 %. Damit befindet sich der Wohnungsmarkt zwar insgesamt noch in einer ausgeglichenen Situation, aber in vielen nachgefragten Teilmärkten besteht bereits ein Nachfrageüberschuss, sodass die Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen stadtweit ansteigen. Da die Neubaumieten erst seit kurzem in einen für Investoren attraktiven Bereich angestiegen sind, konzentriert sich der Wohnungsneubau in Leipzig weiterhin überwiegend auf die Bereitstellung von Eigentumswohnungen im gehobenen Preissegment. Von einem geringen Niveau aus erfährt der Mietwohnungsbau derzeit einen leichten Aufschwung, der sich unter anderem in der Bau- tätigkeit ablesen lässt befanden sich insgesamt in Leipzig rund Wohnungen im Bau. Gleichzeitig gab es Baugenehmigungen für weitere rund Wohnungen, bei denen aber noch nicht mit dem Bau begonnen wurde. Daher ist damit zu rechnen, dass sich die Fertigstellungen 2017 deutlich erhöhen werden. Zurzeit gibt es einige große Entwicklungsgebiete in Leipzig wie den Freiladebahnhof in Eutritzsch, den Lindenauer Hafen, das Gelände des ehemaligen Bayerischen Bahnhofes und die Flächen nordwestlich des Hauptbahnhofes. Zusammengenommen könnten in den vier Entwicklungsgebieten rund neue Wohnungen entstehen. Insgesamt benötigt Leipzig nach einer aktuellen Schätzung der Stadt bis 2030 jedoch bis zu neue Wohnungen, sodass noch einige größere Areal beplant werden müssen. Residential City Profiles August

4 Hoher Anstieg der Baugenehmigungen Stadtweit stiegen die Baugenehmigungen 2016 auf neue Wohnungen, was einem neuen Höchststand seit dem Ende der 1990er Jahre entspricht. Die Zahl der Baufertigstellungen bleibt mit 915 neu gebauten Wohnungen hingegen noch auf dem Niveau der Vorjahre, wo jeweils um die Wohnungen neu gebaut wurden. Der kräftige Anstieg der Baugenehmigungen geht auf einen Zuwachs im Mehrfamilienhaussegment zurück, während die Zahl der Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser leicht rückläufig ist. Trotz des aktuellen Anstiegs der Bautätigkeit bleibt diese noch weit vom tatsächlichen Bedarf entfernt, der schätzungsweise bei rund neuen Wohnungen pro Jahr liegt. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2014 und 2015 Residential City Profiles August

5 Mietwohnungsmarkt Leipzig 1. Halbjahr 2017 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Mietanstieg um 6 % Im ersten Halbjahr 2017 steigen die Angebotsmieten in Leipzig auf Jahressicht um 6,0 % und erreichen damit nun 6,55 /m 2. Der Trend steigender Mietpreise, der 2012 in Leipzig eingesetzt hat, setzt sich somit fort. Seit der zweiten Jahreshälfte 2012 sind die Mieten um ein Drittel oder um insgesamt 1,55 /m 2 angestiegen. Die jährliche Wachstumsrate liegt seitdem bei 5,5 %. Für den gesamten Betrachtungszeitraum seit 2004 ergibt sich ein durchschnittliches jährliches Plus von 2,2 %, dass jedoch ausschließlich auf den Zuwachs der letzten drei Jahre zurückzuführen ist. Unter Berücksichtigung der unzureichenden Bautätigkeit und der weiterhin hohen Nachfrage nach Mietwohnungen ist auch in den nächsten Halbjahren voraussichtlich mit der Fortsetzung des Trends steigender Mieten zu rechnen. Residential City Profiles August

6 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Mitte 6,10 8,15 3,0 11,20 10,60 2,8 Nordost 5,00 5,70 2,9 7,25 k.a. k.a. Ost 4,90 6,10 8,4 7,90 7,35 4,7 Südost 5,50 6,80 10,8 10,00 10,05 0,2 Süd 5,75 7,00 4,1 9,65 9,45 5,1 Südwest 5,10 6,80 5,1 9,25 9,25 15,0 West 4,40 5,05 5,0 7,15 k.a. k.a. Alt-West 5,15 6,30 5,9 8,05 8,05 9,2 Nordwest 5,05 6,20 6,3 8,30 7,95 15,1 Nord 5,50 6,60 3,1 8,70 8,80 5,4 Leipzig 5,10 6,55 6,0 9,10 9,45 5,2 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Stärkste Anstiege im Osten und Südosten Leipzigs Nachdem im letzten Halbjahr noch die untere Markthälfte den höchsten Anstieg verzeichnete, hat der Aufwärtstrend im Mietmarkt nun an Breite gewonnen und alle Preissegmente erfasst. Die größten Preissteigerungen erfahren zurzeit das mittlere und leicht gehobene Segment der Mietwohnungen aus dem Bestand (50. und 75. Perzentil), die sich um rund 7 % verteuern. In der unteren Markthälfte liegen die Zuwächse mit 5 % gleichfalls nahe am Mittelwert des Leipziger Mietwohnungsmarktes. Im Vergleich der Stadtbezirke steigen die Mieten speziell im Osten und Südosten überdurchschnittlich stark an (z.b. in Reudnitz und Volksmarsdorf). Auf Jahressicht betragen die Zuwächse in manchen Preissegmenten bis zu 11 %. Hiervon haben insbesondere innenstadtnahe Stadtteile wie Reudnitz, die noch vergleichsweise preiswert sind, profitiert. Wohnungssuchende fragen diese zunehmend als Ausweichlagen zu teureren Stadtlagen wie der Südvorstadt nach. Parallel zur steigenden Nachfrage sinkt das verfügbare Angebot an Mietwohnungen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum werden ein Fünftel weniger Wohnungen angeboten. Insgesamt ist die Zahl der Angebote mit 30 Wohnungen je Wohnungen in Leipzig jedoch immer noch höher als in vielen anderen Großstädten. Für eine Neubauwohnung, d.h. für einen Wohnung, die ab 2012 errichtet wurde, werden derzeit rund 9,45 /m 2 aufgerufen. Der Preisanstieg fällt mit 5,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und dem Gesamtmarkt leicht unterdurchschnittlich aus. In guten Lagen und im gehobenen Neubausegment werden bis zu 12,00 /m 2 erzielt. Residential City Profiles August

7 Wohnungsmarkt Leipzig Angebotsmieten 1. Halbjahr 2017 Nord Nordwest ì A 14 Nordost Alt-West Mitte Ost West Süd Südost Südwest ì A 38 ì A Kilometer Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 6,00 6,00 bis unter 6,50 7,00 bis unter 7,50 Wasserflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen 7,50 und höher Grünflächen Sonstige Flächen 6,50 bis unter 7,00 Residential City Profiles August

8 Markt für Eigentumswohnungen Leipzig 1. Halbjahr 2017 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise in /m 2 Anhaltender Aufwärtstrend bei Kaufpreisen Im ersten Halbjahr 2017 steigen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7,6 % auf /m 2. Somit schwächt sich die Wachstumsrate im Vergleich zu den vorangegangenen Halbjahren leicht ab. Der 2015 eingesetzte Aufwärtstrend ist jedoch weiterhin intakt und ein Rückgang der Preise scheint derzeit unwahrscheinlich. Seit dem Tiefpunkt in der ersten Jahreshälfte 2011 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um fast 70 % oder insgesamt mehr als 700 /m 2 gestiegen. Die jährliche Wachstumsrate liegt seitdem bei rund 8,9 %. In den letzten Jahren hat sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Leipzig stetig erhöht, weswegen die früher teilweise hohe Volatilität der Preise der Vergangenheit angehört und mittelfristig mit weiter steigenden Preisen zu rechnen ist. Residential City Profiles August

9 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Mitte , ,9 Nordost , k.a. k.a. Ost , k.a. k.a. Südost , ,9 Süd , ,4 Südwest , ,1 West , k.a. k.a. Alt-West , ,6 Nordwest , k.a. k.a. Nord , ,5 Leipzig , ,5 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Uneinheitliche Preisentwicklung und stark sinkendes Angebot Der hohen Nachfrage nach Eigentumswohnungen steht in Leipzig ein immer geringeres Angebot, vor allem an nachgefragten Altbauwohnungen, gegenüber. Daraus ergeben sich in diesem Halbjahr in einzelnen Lagen der Stadt teilweise gegenläufige Preistrends. Während sich bei Wohnungen in den gefragten Lagen des Bezirks Mitte Preisaufschläge von 30 bis 50 % innerhalb eines Jahres beobachten lassen, sinken die Angebotspreise im Bezirk Südwest, West und Nord vor allem aufgrund eines Rückgangs des Angebots an teuren Neubauwohnungen. Für Bestandswohnungen steigen die Preise hier im Median um 2 bis 3 %. In den oberen Preissegmenten lässt sich im Bestand ein zweistelliger Preisrückgang feststellen, der jedoch in Teilen auf ein geringeres Angebot zurückzuführen ist. Nachdem es im Vorjahr zu einem starken Anstieg der Angebote gekommen war, werden nun rund ein Drittel weniger Wohnungen zum Kauf angeboten. Vermutlich wurde das insgesamt gestiegene Preisniveau von vielen Verkäufern für den Abverkauf genutzt, sodass mittlerweile die Verkaufsbestände vom Markt verschwunden sind. Der 70-% Anstieg in der Südvorstadt (Bezirk Süd) geht zu großen Teilen auf die zahlreichen Neubauprojekte zurück. Zugleich ist dies der einzige Bezirk mit einem steigenden Angebot an Neubauwohnungen. Aber auch Wohnungen aus dem Bestand verteuern sich mit 18 % hier überdurchschnittlich. Parallel zum Rückgang des Angebotes im Bestand sinkt in Leipzig außerdem das Angebot an Neubauwohnungen kräftig (-40 %). Die Preisentwicklung im Neubau entspricht hingegen dem Trend im Gesamtmarkt. In guten Lagen bewegen sich die Preise zwischen bis /m 2. Unter /m 2 werden alleine schon aufgrund der deutlich gestiegenen Grundstückspreise kaum noch Neubauwohnungen angeboten. Residential City Profiles August

10 Einteilung der Leipziger Stadtbezirke Bezirk Mitte Nordost Ost Südost Süd Südwest West Altwest Nordwest Nord Ortsteile Zentrum, Zentrum-Ost, Zentrum-Südost, Zentrum-Süd, Zentrum-West, Zentrum-Nordwest, Zentrum-Nord Schönefeld-Abtnaundorf, Schönefeld-Ost, Mockau-Süd, Mockau-Nord, Thekla, Plaußig-Portitz Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf, Sellerhausen-Stünz, Paunsdorf, Heiterblick, Mölkau, Engelsdorf, Baalsdorf, Althen-Kleinpösna Reudnitz-Thonberg, Stötteritz, Probstheida, Meusdorf, Liebertwolkwitz, Holzhausen Südvorstadt, Connewitz, Marienbrunn, Lößnig, Dölitz-Dösen Schleußig, Plagwitz, Kleinzschocher, Großzschocher, Knautkleeberg-Knauthain, Hartmannsdorf-Knautnaundorf Schönau, Grünau-Ost, Grünau-Mitte, Grünau-Siedlung, Lausen-Grünau, Grünau-Nord, Miltitz Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, Leutzsch, Böhlitz-Ehrenberg, Burghausen- Rückmarsdorf Möckern, Wahren, Lützschena-Stahmeln, Lindenthal Gohlis-Süd, Gohlis-Mitte, Gohlis-Nord, Eutritzsch, Seehausen, Wiederitzsch Residential City Profiles August

11 Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), JLL; Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 8-9 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL

12 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Thomas Zabel CEO, Head of Residential Development Berlin tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Anja Schuhmann Team Leader Residential Investment Berlin Berlin tel +49 (0) Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE SE, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.