Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage

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1 Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage Dr. Ralph Henger Herbstsitzung des Arbeitskreises Bau- und Wohnungsprognostik am 20. und 21. Oktober 2014 in Köln

2 Kompetenzfeld Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

3 Inhalt Einleitung Demografische Entwicklung Das IW-Wohnungsbedarfsmodell Baubedarf vs. Bautätigkeit Ausblick Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

4 Die gespaltene Republik Demografischer Wandel führt in vielen Metropolen zu einem Nachfrageüberhang nach Wohnraum und einem Anstieg der Preise und Mieten Wohnungsknappheit insbesondere für einkommensschwache Haushalte Allein neue Wohnungen können Probleme in den Metropolen auflösen Regulierungen (wie die Mietpreisbremse) sind nur Kosmetik Demografischer Wandel führt in vielen ländlichen Räumen zu einem Angebotsüberhang nach Wohnraum und konstanten/sinkenden Preisen und Mieten Ineffizienzen (in der Versorgung, in der Nutzung, Leerstand etc.) steigenden Infrastrukturkosten Hauptproblem der Zukunft liegt in den ländlichen Räumen Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

5 Übersicht Baubedarfsprognosen Prognose der Anzahl der Haushalte / Wohnungen BBSR 2010: / Wohnungen pro Jahr bis 2025 (davon Ersatzbedarf ca / ) Pestel Institut 2009: Wohnungen p.a. bis 2025 (davon Ersatzbedarf) Schätzungen Mieterbund 2012: Wohnungen pro Jahr Ableitung der Wohnflächennachfrage auf Basis von Bevölkerungsprognosen, Umrechnung in Wohneinheiten IW Köln 2014: Wohnungen pro Jahr bis 2030 (davon Ersatzbedarf) Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

6 Wieder mehr Wohnungsbau Fertigstellungen und Baugenehmigungen seit Baugenehmigungen Baufertigstellungen * Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 5, Reihe 1 Wohnungen einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden; *Schätzung Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

7 Geschosswohnungsbau zieht an Fertigstellungen nach Gebäudearten seit Mehrfamilienhäuser +41 % seit 2010 Ein- und Zweifamilienhäuser +20 % seit Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 5, Reihe 1, Regionaldatenbank Deutschland Wohnungen in neu errichteten Wohngebäuden Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

8 Wieder mehr Mietwohnungen Fertigstellungen nach Nutzung seit Mietwohnungen +51 % seit 2010 Eigenheime +20 % seit Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 5, Reihe 1 Wohnungen einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

10 Demografie: Deutschland schrumpft Bevölkerungsentwicklung bis 2060 in Millionen % 65 Variante 1 - W2: Obergrenze der "mittleren" Bevölkerung, Variante 1 - W1: Untergrenze der "mittleren" Bevölkerung, % Quelle: Statistisches Bundesamt 2009, 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

11 Deutschland wird älter Quelle: Statistisches Bundesamt 2009, 12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, Variante 1 - W1: Untergrenze der "mittleren" Bevölkerung Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

12 Anhaltende Wanderung in die Metropolen Zunahme der Bevölkerung (A-Städte in Tausend) Veränderung 2022 gegenüber 2012** Veränderung 2012 gegenüber 2002* München Berlin Hamburg Frankfurt Köln Düsseldorf Stuttgart Quelle: IW Köln, *Statistisches Bundesamt, **Bertelsmann Stiftung Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

13 Kompensation durch Zuwanderung? Nach Abwanderungsjahren 2008/2009 -> Starker Anstieg In Tausend Zuzüge Fortzüge Saldo : Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

14 Jeder Zweite in die Großstadt Nettozuwanderung nach Deutschland und Anteile in die Großstädte In Tausend % % % 36% % 44 48% 52% 24% 23 35% 0 91% 68% Quelle: Statistisches Bundesamt *2009 übersteig die Nettoabwanderung in die Großstädte die der gesamtdeutschen Nettoabwanderung Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

16 Determinanten der Wohnflächennachfrage Demografische Faktoren Anzahl Altersstruktur Wanderungen Wohlstand Einkommen Beschäftigung Sozioökonomische Faktoren Individuellen Präferenzen Kultur Lebensstile Trends Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

17 Das IW-Wohnungsbedarfsmodell 1. Schritt: Bestimmung der zukünftigen altersabhängige Wohnraumnachfrage auf Individualebene 2. Schritt: Veränderung der Bevölkerungsanzahl und -struktur Nutzung regionaler Bevölkerungsprognosen (Statistisches Bundesamt, Bertelsmann Stiftung etc.) 3. Schritt: Umrechnung der Wohnflächenbedarfe in Wohneinheiten Auf Basis der Durchschnittsgröße im Neubau der letzten 5 Jahre Berücksichtigung von Leerstand und einer Fluktuationsreserve in Höhe von 2,5 Prozent 4. Schritt: Bestimmung des zukünftigen Ersatzbedarf Jährlich in Höhe von 0,25 Prozent des Wohnungsbestandes Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

18 Steigender Pro-Kopf-Bedarf Individuelle Wohnflächennachfrage in m² seit 1995 Alter, in Jahren Quelle: Sozio-oekonomisches Panel (SOEP), IW Köln bis 18 26,6 28,7 29,5 30,3 30,8 19 bis 24 32,3 34,4 35,6 35,8 36,7 25 bis 44 34,4 37,2 38,7 42,2 40,8 45 bis 64 42,8 47,7 47,9 50,2 50,5 65 bis 79 52,9 55,7 56,4 60,9 60,7 80 und älter 56,2 59,8 62,1 65,3 63,7 Deutschland West 40,1 43,0 44,2 47,5 47,3 Ost (mit Berlin) 30,5 35,9 38,0 41,1 41,4 Insgesamt 38,3 41,7 43,1 46,2 46,2 Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

19 Einfluss des Kohorteneffekts Große (Prognose)Unsicherheit Für eine weiterhin steigende Pro-Kopf-Wohnfläche spricht: Seit 1990: Stetig 1 Prozent Wachstum p.a. (Starke Einkommensabhängigkeit) Steigende Haushaltszahlen noch bis 2020iger Trend zum Single-Haushalt ungebrochen Gegen steigende Pro-Kopf Wohnfläche Erste Sättigungstendenzen Steigende Energiekosten Re-Urbanisierung Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

20 Wohnflächennachfrage in Deutschland Veränderung nach unterschiedlichen Vorausberechnungsvarianten Untergrenze, Nettozuwanderung: Obergrenze, Nettozuwanderung: % 20% 15% 10% Untergrenze, Nettozuwanderung: Obergrenze; Nettozuwanderung: ,0% 15,5% 14,3% 6,0% 5% 0% -5% 0,6% 1,4% -10% -15% -20% -8,7% -15,4% Quellen: IW Köln Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

21 Differenziertes regionales Bild Veränderung der Wohnflächennachfrage * in Prozent Schrumpfung der Wohnungsmärkte findet v.a. in Ostdeutschland statt Hamburg Berlin Aber auch Westdeutschland betroffen: Saarland, Oberfranken, Nordhessen, NRW etc. Sehr hoher Anstieg der Nachfrage in den Ballungszentren Hamburg, Frankfurt / Main, Köln und München Köln Frankfurt / Main München * Mittlere Variante; Quelle: IW Köln, Karte: Regiograph Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

22 Metropolen wachsen weiter Veränderung der Wohnflächennachfrage * Großstädte mit mehr als Einwohnern 25% 20% 15% 10% 10% 11% 12% 13% 15% 16% 16% 17% 20% 23% 5% 0% 2% 4% * Mittlere Variante; Quelle: IW Köln, Bertelsmann Stiftung Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

23 Differenziertes Bild bei regionalen Zentren Veränderung der Wohnflächennachfrage Großstädte mit mehr als Einwohnern 20% 18% 15% 10% 5% 0% -5% -5% -3% -1% 0% 0% 1% 2% 2% 3% 4% 4% 4% 4% 6% 6% 11% 11% 11% 12% 12% 12% 13% 15% 13% -10% * Mittlere Variante; Quelle: IW Köln, Bertelsmann Stiftung Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

25 Bedarf vs. Bautätigkeit Vergleich des theoretischen Baubedarfs mit aktueller Bautätigkeit Baubedarf p.a. bis 2030 Bautätigkeit Quelle: IW Köln Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

26 Bedarf vs. Bautätigkeit Vergleich des theoretischen Baubedarfs mit aktueller Bautätigkeit Baubedarf p.a. bis 2030 Bautätigkeit Berlin Hamburg München Köln Frankfurt am Main Düsseldorf Stuttgart Dortmund Essen Bremen Quelle: IW Köln Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

27 Bedarf vs. Bautätigkeit Vergleich des theoretischen Baubedarfs mit Bautätigkeit 2012 In den meisten lokalen Wohnungsmärkten entspricht Bautätigkeit ungefähr dem langfristigen Baubedarf Wohnungsmangel herrscht in den Ballungszentren und Universitätsstädten, insbes. Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt / Main Köln Frankfurt / Main Hamburg Berlin Quelle: IW Köln, Karte: Regiograph Überschuss: > 500 Überschuss: < 500 Mangel: > -500 Mangel: < -500 in Wohneinheiten München Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

29 Ausblick Weiterentwicklung des IW-Wohnungsbedarfsmodells Aktualisierung mit neuen Bevölkerungsprognosen Berücksichtigung von Nachholbedarfen Differenzierung nach Gebäudetypen (EFH vs. MFH, Eigenheime vs. Mietwohnungen) Differenzierung des Ersatzbedarf nach Gebäudetypen und Baualter Stochastische Prognose der altersdifferenzierten zukünftigen Pro-Kopf- Wohnflächennachfrage Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

30 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Dr. Ralph Henger Senior Economist Kompetenzfeld Immobilienökonomik

31 Backup

32 Preise und Mieten auf dem Höhenflug (?) Steigerungsraten p.a. MFH (1. Quartal 2005 bis 4. Quartal 2013) 6% Marktmieten Deutschland 1,1% 6% Bestandsmieten Deutschland 0,4% 4% 2% 0% 2,5% 2,7% 1,8% 1,9% 1,2% Frankfurt Köln HamburgMünchen Berlin 4% 2% 0% 0,8% 0,7% 1,1% 0,8% 0,1% Frankfurt Köln Hamburg München Berlin 6% 4% 2% Preise Wiederverkauf Deutschland 1,6% 4,6% 4,8% 4,3% 3,0% 2,3% 6% 4% 2% 5,7% Preise Neubau 7,4% 7,0% 7,6% 5,0% Deutschland 4,9% 0% Frankfurt Köln HamburgMünchen Berlin 0% Frankfurt Köln HamburgMünchen Berlin Quelle: F+B Zum Vergleich: Preissteigerung p.a. im gleichen Zeitraum bei 1,8% Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

33 Sehr starke Dynamik seit 2010 Steigerungsraten p.a. MFH (1. Quartal 2010 bis 4. Quartal 2013) 6% 4% 2% Marktmieten Deutschland 1,6% 2,1% 2,1% 2,3% 2,5% 4,1% 6% 4% 2% 1,1% 0,9% Bestandsmieten 1,6% Deutschland 0,6% 1,1% 1,0% 0% Frankfurt Köln Hamburg München Berlin 0% Frankfurt Köln Hamburg München Berlin 10% 8% 6% Preise Wiederverkauf 8,9% 7,9% 7,9% 5,2% 5,1% Deutschland 4,1% 10% 8% 6% Preise Neubau 11,0% 11,9% 10,9% 8,1% 8,1% Deutschland 8,1% 4% 4% 2% 2% 0% Frankfurt Köln Hamburg München Berlin 0% Frankfurt Köln Hamburg München Berlin Quelle: F+B Zum Vergleich: Preissteigerung p.a. im gleichen Zeitraum bei 2,0% Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober

34 Ausweichreaktionen privater Haushalte Absorptionsmöglichkeiten der Wohnungsmärkte Wohnungsangebot vor Ort kann Nachfragesteigerung zum Teil ohne Neubau auffangen, etwa durch: Mehr kleinere Wohnungen (oft auch geringere Qualität) Mehr alternative Wohnformen (z.b. Wohngemeinschaften) Mehr Zwischen- und Untervermietungen Mehr Zwischennutzungen, weniger Leerstand Mehr Umnutzungen zu Wohngebäuden Mehr Abwanderung ins Umland (Aber auch: weniger Umzüge wegen zu hoher Marktmieten) Dr. Ralph Henger Entwicklung der regionalen Wohnflächennachfrage 20. Oktober