Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik

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1 Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik Berlin, 28. Mai 2009

2 Forschungsstelle Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer Sponsoren Ziele: Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

3 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit und die Immobilienpreise Entwicklung der Büroflächennachfrage Fazit Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

4 Demografie: Deutschland schrumpft Bevölkerungsentwicklung in nach vier Varianten der Bevölkerungsvorausberechnung Mittlere Variante, Untergrenze Mittlere Variante, Obergrenze relativ junge Bevölkerung relativ alte Bevölkerung Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

5 Deutschland wird älter Bevölkerung 60 Jahre und älter (in Millionen, linke Achse) Anteil an der Gesamtbevölkerung (rechte Achse) % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

6 Schrumpfung vor allem in den Neuen Ländern Veränderung der Bevölkerung 2020 gegenüber 2005 Bundesländer Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Bevölkerungsveränderung in Veränderung in Prozent Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

7 Der Immobilienmarkt ist ein Bestandsmarkt Verhältnis von Neubau zum Wohnungsbestand in Prozent 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

8 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit und die Immobilienpreise Entwicklung der Büroflächennachfrage Fazit Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

9 Bestimmung einer altersabhängigen Wohnflächennachfrage Mit Hilfe des Sozioökonomischen Panels kann der Wohnflächenkonsum von Personen nach dem Alter differenziert werden. Unabhängig von Einkommen und Familienstand kann damit die durchschnittliche altersabhängige Wohnflächennachfrage pro Person bestimmt werden. Multipliziert mit der jeweiligen Anzahl der Personen der entsprechenden Altersklassen ergibt sich so die Gesamtnachfrage. Diese Gesamtnachfrage kann mit Hilfe der Bevölkerungsvorausberechnung für die Zukunft bestimmt werden. Wie sich zeigt, spielen Kohorteneffekte nur eine untergeordnete Rolle. Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

10 Die altersabhängige Wohnflächennachfrage ab 75 Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

11 Wohnflächennachfrage steigt noch ein paar Jahre Prognose der Wohnflächennachfrage in qm in Deutschland Obergrenze Untergrenze Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

12 Stärkster Anstieg in München erwartet Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den A-Städten zwischen 2006 und 2025 Berlin Veränderung der Bevölkerung 0,9% Veränderung der Wohnflächennachfrage 3,1% Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart 1,5% 1,5% 3,9% 5,8% 11,6% 2,3% 3,1% 3,1% 5,8% 7,7% 13,0% 4,3% Quelle: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

13 Rückgang im Ruhrgebiet Veränderung der Wohnflächennachfrage und der Bevölkerung in den B-Städten zwischen 2006 und 2025 Bonn Bremen Dortmund Dresden Duisburg Erfurt Essen Hannover Leipzig Magdeburg Mainz Nürnberg Wiesbaden Veränderung der Bevölkerung 4,9% 1,8% -2,3% 8,0% -7,0% -2,4% -4,2% -0,2% 3,3% -8,1% 6,7% 5,2% 3,3% Veränderung der Wohnflächennachfrage 7,4% 3,7% -0,4% 9,5% -5,0% 0,2% -2,6% 1,6% 4,6% -6,2% 9,1% 7,3% 5,6% Quelle: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

14 Gewinner und Verlierer Veränderung der Wohnflächennachfrage zwischen 2006 und 2025 Gewinner Ingolstadt Lüneburg München Freiburg Paderborn Verlierer Frankfurt (Oder) Suhl Dessau Gera Neubrandenburg 14,4 13,5 13,0 12,0 9,7 20,2 19,7 19,0 16,6 15,5 Quelle: Bertelsmann Stiftung, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

15 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit und Immobilienpreise Entwicklung der Büroflächennachfrage Fazit Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

16 Wohnungsneubau vor allem in Süddeutschland Prognostizierter jährlicher Neubaubedarf an Wohnungen in den Bundesländern für den Zeitraum von 2006 bis 2020 und für Deutschland Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Deutschland Deutschland Deutschland Bedarf Untergrenze Bedarf Obergrenze Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

17 Nachfrage, Preise und Bautätigkeit Der Zusammenhang zwischen Preisen und Wohnflächennachfrage ist empirisch nicht eindeutig Probleme mit der Datengüte Preise hängen von vielfältigen Faktoren ab (Zinsen, Erwartungen, Neubau) Preisprognosen sind schon kurzfristig kaum möglich Bei Neubauimmobilien (Eigentumswohnungen, Reihenhäusern) ist ein Rückgang der Nachfrage um ein Prozent mit einem Preisrückgang von etwa 0,7 Prozent verbunden Die Bautätigkeit reagiert nur mäßig auf die demografische Entwicklung. In einigen Regionen (Ostdeutschland) könnte daraus ein Überangebot resultieren Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

18 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit und Immobilienpreise Entwicklung der Büroflächennachfrage Fazit Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

19 Bestimmung der Büroflächennachfrage Die Nachfrage nach Büroflächen wird maßgeblich durch die Bürobeschäftigten bestimmt Der Anteil der Bürobeschäftigten an dem Erwerbspersonenpotenzial ist relativ konstant Im Basisszenario wird daher die bisherige Entwicklung fortgeschrieben (Sättigungsthese) Insgesamt unterliegt die Büroflächenprognose jedoch erheblichen Unsicherheiten Veränderung der Arbeitswelt (Büronutzung) Veränderung von Arbeitslosigkeit und Frauenerwerbstätigkeit Daher: Berücksichtigung eines Alternativszenario: Bürobeschäftigtenquote steigt um 2,5 Prozentpunkte Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

20 München auch bei Büros Primus Veränderung der Büroflächennachfrage und der Erwerbsbevölkerung in den A-Städten zwischen 2006 und 2025 Veränderung des Erwerbspersonenpotenzials Veränderung der Büroflächen, in Prozent Basisszenario Alternativszenario Berlin ,5 6,5 Düsseldorf ,7 4,6 Frankfurt (Main) ,6 1,7 Hamburg ,9 9,9 Köln ,7 10,7 München ,2 13,6 Stuttgart ,3 5,3 Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

21 Nur wenig Lichtblicke Veränderung der Büroflächennachfrage und der Erwerbsbevölkerung in den B-Städten zwischen 2006 und 2025 Bonn Bremen Dortmund Dresden Duisburg Erfurt Essen Hannover Leipzig Magdeburg Mainz Nürnberg Wiesbaden Veränderung des Erwerbspersonenpotenzials Veränderung der Büroflächen, in Prozent Basisszenario 1,1 1,7 5,9 0,8 9,8 15,4 8,0 2,4 5,0 20,4 1,4 1,2 1,0 Alternativszenario 7,7 7,9 5,9 8,1 3,9 7,1 1,9 4,5 5,3 11,2 8,5 8,5 6,3 Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

22 Drastische Einbußen in Ostdeutschland Veränderung der Büroflächennachfrage in Prozent zwischen 2006 und 2025 Gewinner München Ingolstadt Freiburg Köln Regensburg Verlierer Suhl Frankfurt (Oder) Dessau Gera Neubrandenburg 7,2 6,5 3,0 2,7 2,1 50,2 47,5 41,4 40,8 40,3 Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

23 Inhalt Die demografische Entwicklung Auswirkungen auf die Wohnflächennachfrage Folgen für die Bautätigkeit und Immobilienpreise Entwicklung der Büroflächennachfrage Fazit Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

24 Schlussfolgerungen Die Immobilienmärkte entwickeln sich sehr differenziert Grundsätzlich bleiben die A-Städte attraktiv Auch einige kleinere Städte, wie Freiburg oder Ingolstadt, wachsen noch kräftig In Ostdeutschland und im Ruhrgebiet sinkt die Nachfrage schon bis 2025 kräftig Der Vergleich zwischen den Stadtprognosen und den Länderprognosen legt eine zunehmende Urbanisierung nahe Büroimmobilien sind stärker betroffen als Wohnimmobilien Im Zeitraum zwischen 2025 und 2050 wird die Nachfrage noch deutlicher zurückgehen Der Umgang mit Leerstand stellt eine zunehmende kommunale Herausforderung dar Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf Immobiliennachfrage und Bautätigkeit, 28. Mai

25 Kontakt: Dr. Michael Voigtländer Forschungsstelle Immobilienökonomik Tel.: