Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte Berlin, 14. September 2017

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1 Studie Büromarkt Deutschland 2017 Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte Berlin, 14. September

2 Inhaltsverzeichnis Redner I Intention der Studie II III Vorstellung der aussichtsreichsten Mittelstädte - Dynamische Städte - Solide Städte Prognosen - Büroflächen - Bürokräfte - Mietwachstumspotenzial Niclas Karoff Mitglied des Vorstandes TLG IMMOBILIEN AG Thema: Vorstellung der aussichtsreichsten Städte Karsten Jungk Geschäftsführer und Partner Wüest Partner Deutschland Thema: Prognosen 2

3 I. Intention der Studie Bürostudie analysiert den Immobilienmarkt der Mittelstädte Bedeutung der Mittelstädte für den Büroimmobilienmarkt Zukunftsfähige Märkte identifizieren und vorstellen Prognosen zum künftigen Bedarf an: - Bürofläche - Büroarbeitskräften - Mietentwicklung Transparenz im Segment der Mittelstädte schaffen 3

4 II. Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte Auswahl von 27 aussichtsreichen Mittelstädten Deutschlands mit vielversprechenden Rahmenbedingungen hinsichtlich: - Leerstand - Renditen - Medianmieten und Spitzenmieten - Büroflächenprognose Wachstumskategorien dynamisch und solide Solide Standorte: - Beständiges Wachstum, jedoch ohne große Sprünge nach oben oder unten - Beispiel Kiel : Renditen seit 2012 von 6,5 % - weniger volatil, bieten Investoren größere Sicherheit hinsichtlich Marktentwicklung Dynamische Standorte: - Sprunghaftes Wachstumsverhalten - Beispiel Münster: Steigerung Medianmieten binnen 5 Jahren um 24 % 4

5 II. Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte 16 Städte mit dynamischen Wachstum Augsburg Bielefeld Bonn Braunschweig Bremen Dresden Heidelberg Karlsruhe Leipzig Ludwigshafen am Rhein Mainz Mannheim Münster Osnabrück Regensburg Ulm 11 Städte mit solidem Wachstum Bochum Chemnitz Darmstadt Dortmund Duisburg Erfurt Freiburg im Breisgau Hannover Kiel Nürnberg Rostock 5

6 II. Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte 16 Städte mit dynamischen Wachstum Augsburg Bielefeld Bonn Braunschweig Bremen Dresden Heidelberg Karlsruhe Leipzig Ludwigshafen am Rhein Mainz Mannheim Münster Osnabrück Regensburg Ulm Das zeichnet diese B-Städte aus: Medianmieten: von 7 EUR/m 2 (Dresden, Leipzig und Bielefeld) bis 11 EUR/m 2 in Heidelberg Steigerungsraten von bis zu 24 % in 5 Jahren Spitzenmieten: von 10 EUR/m 2 (Ludwigshafen am Rhein) bis 20 EUR/m 2 (Bonn) hohe Steigerungsraten von bis zu 24 % (Bonn) in 5 Jahren Renditen: von 4,8 % (Bonn) bis 7,6 % (Braunschweig) 6

7 II. Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte 11 Städte mit solidem Wachstum Bochum Chemnitz Darmstadt Dortmund Duisburg Erfurt Freiburg im Breisgau Hannover Kiel Nürnberg Rostock Das zeichnet diese B-Städte aus: Stabile, bzw. langsam sinkende Renditen: Beispiel Kiel: Konstante Renditen seit 2012 von 6,5%. Mehrheit der Standorte langsam sinkende Rendite um 0,5 bis 0,9 % in 5 Jahren. 7

8 II. 1. Dynamisch wachsende Mittelstädte - Mieten Steigerung Medianmieten zwischen 5 und 24 % seit 2012 Größte Steigerungen seit 2012: Münster (24 %) Dresden bzw. Leipzig (je 16,7 %) Augsburg, Bremen, Braunschweig (jeweils rund 14 %) Höchste Spitzenmieten in: Bonn (20,50 EUR/m 2, 24,2% Steigerung in 5 Jahren) Mannheim (16,40 EUR/m 2 ) Heidelberg (16,00 EUR/m 2 ) Größte Steigerungen seit 2012 in: Osnabrück (21,1% auf 11,50 EUR/m 2 ) Braunschweig (18,0% auf 11,80 EUR/m 2 ) Mannheim (17,0 % auf 16,40 EUR/m 2 ) Medianmieten 2012 und 2016 in EUR/m 2 Heidelberg 11,00 Ulm 10,00 Bonn 10,00 Mainz 10,00 Mannheim 9,90 Regensburg 9,00 Münster 8,82 Karlsruhe 8,50 Ludwigshafen am Rhein 8,00 Braunschweig 8,00 Bremen 8,00 Augsburg 8,00 Osnabrück 7,50 Bielefeld 7,00 Leipzig Dresden 7,00 7, ,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 8

9 II. 1. Dynamisch wachsende Mittelstädte - Renditen Renditen: zwischen 4,8 und 7,6 % Renditen 2016 in Prozent Stärkster Rückgang seit 2012: Bremen (1,7 %-Punkte) Rückgang um mehr als 1 %-Punkt in: Bonn und Münster (je 1,5 %-Punkte) Dresden (1,4 %-Punkte) Ulm (1,3 %-Punkte) Karlsruhe (1,2 %-Punkte) Augsburg und Mannheim (je 1,1 %- Punkte) Braunschweig Osnabrück Bielefeld Regensburg Ludwigshafen am Rhein Ulm Augsburg Mainz Bremen Mannheim Heidelberg Münster Dresden Karlsruhe Leipzig Bonn 5,5 5,4 5,3 5,3 5,3 5,3 5,0 5,0 5,0 5,0 4,8 6,8 6,5 6,5 6,5 7,6 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9

10 II. 1. Dynamisch wachsende Mittelstädte - Leerstand Unterschiedlich hoher Leerstand, jedoch überwiegend positive Entwicklungen Höchster Rückgang: Bielefeld um 7,6 %-Punkte Nahezu gleichbleibender Leerstand in Osnabrück Leerstand 2016 in Prozent 14 11, ,4 8 6,3 5,5 6 4,7 4,5 4, ,9 3,7 3,6 3,0 2,9 2,6 2,4 2,4 1,4 Leichter Anstieg in: Augsburg (1,3 %-Punkte) Bremen (0,9 %-Punkte) 10

11 II. 2. Solide wachsende Mittelstädte - Mieten Medianmieten Steigerungen von bis zu 11,1 % seit 2012 Größte Mietsteigerungen in: Bochum (11,1 % auf 8,00 EUR/m 2 ), Duisburg (7,7 % auf 7,76 EUR/m 2 ) Freiburg i. Breisgau und Nürnberg (je 4,5 Prozent auf 11,50 EUR/m 2 bzw. 8,36 EUR/m 2 ) Höchste Spitzenmieten in: Hannover (14,80 EUR/m 2 ) Kiel (14,50 EUR/m 2 ) Rostock (14,00 EUR/m 2 ) Nürnberg (13,80 EUR/m 2 ) Größte Steigerung seit 2012 in Rostock (23,0 % auf 14,00 EUR/m 2 ) Hannover (9,6 % auf 14,80 EUR/m 2 ) Medianmieten 2012 und 2016 in EUR/m 2 Freiburg im Breisgau 11,50 Darmstadt 9,00 Nürnberg 8,36 Rostock 8,25 Hannover 8,00 Dortmund 8,00 Kiel 8,00 Bochum 8,00 Duisburg 7,76 Erfurt 6, Chemnitz 5, ,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 11

12 II. 2. Die solide wachsenden Mittelstädte - Renditen Renditen: zwischen 4,8 und 7,5 % Renditen 2016 in Prozent Renditen sinken vorwiegend um 0,5 0,6 %-Punkte Chemnitz Kiel Erfurt 6,5 6,4 7,5 Größte Rückgänge um mehr als 1 %-Punkt: Darmstadt (1,4%-Punkte) Nürnberg und Freiburg (je 1,2 %- Punkte) Bochum Rostock Duisburg Freiburg im Breisgau Hannover 6,3 6,0 6,0 5,8 5,7 Dortmund 5,4 Darmstadt 5,3 Nürnberg 4,8 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12

13 II. 2. Die solide wachsenden Mittelstädte - Leerstand Unterschiedlich hoher Leerstand, jedoch überwiegend positive Entwicklungen Höchster Rückgang in Erfurt (1,9 %-Punkte) Leicht gestiegen in Hannover (0,6 %- Punkte) und Chemnitz (0,3 %-Punkte) Leerstand 2012 und 2016 in Prozent 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 2,4 3,9 4,1 4,2 4,6 5,5 5,5 6,1 7,2* 12,8 15,5 Keine Veränderung in Freiburg im Breisgau, Leerstand seit Jahren auf Niveau von München *

14 III. Prognosen Wandel bürointensiver Branchen ist maßgeblicher Einflussfaktor Büroflächen- und Bürokräftenachfrage steigt bedingt durch Wachstum bürointensiver Branchen Dominierende Bereiche: Erbringung von freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungen und Informationen und Kommunikation Bundesweit sinkender Bedarf an Fläche und Bürokräften im Bereich Erbringung von Finanz- und Versicherungsdienstleistungen 14

15 III. Prognosen Bürokräfte Wachstum der Bürokräfte auf dem Niveau der Metropolen Wachstum ausgewählter Mittelstädte in den kommenden 5 Jahren zwischen 3,7 % (Mainz) und 5,6 % (Ulm) 16 der 27 Städte auf dem gleichen Niveau der Metropolen (s. Grafik rechts) Das Wachstum in den Metropolen beträgt zwischen 4,5 % und 5,9 % Berlin München Stuttgart Düsseldorf Hamburg Köln Frankfurt am Main Ulm Leipzig Braunschweig Heidelberg Ludwigshafen am Rhein Regensburg Dresden Karlsruhe Freiburg im Breisgau Darmstadt Bielefeld Augsburg Rostock Bremen Münster Kiel Bonn 5,9% 5,6% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 4,5% 5,6% 5,5% 5,50% 5,2% 5,0% 4,8% 4,7% 4,7% 4,7% 4,7% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% Prognostiziertes Wachstum Bürokräfte 5 Jahre: Ausgewählte Mittelstädte mit Bürokräftewachstum auf dem Niveau der Metropolen 15

16 III. Prognosen Büroflächen Wachstum der kommenden 5 Jahre zwischen m 2 (Osnabrück - dynamischer Markt) und rund m 2 (Hannover - solider Markt) Flächeneffizienzabschlag (berücksichtigt sinkenden Flächenbedarf je Arbeitnehmer) bereits einberechnet Prognostiziertes Wachstum an Bürofläche für Städte mit dynamischem Wachstum innerhalb der nächsten 5 Jahre in m 2 : Leipzig Dresden Bremen Karlsruhe Bonn Münster Mannheim Braunschweig Bielefeld Augsburg Ulm Regensburg Ludwigshafen am Rhein Heidelberg Mainz Osnabrück Prognostiziertes Wachstum an Bürofläche für Städte mit solidem Wachstum innerhalb der nächsten 5 Jahre in m 2 : Region Hannover Nürnberg Dortmund Freiburg im Breisgau Duisburg Kiel Darmstadt Bochum Erfurt Chemnitz Rostock

17 stabil hoch stabil sehr hoch hoch III. Prognosen Wachstumspotenzial Medianmieten Städte mit dynamischem Wachstum Städte mit dynamischem Wachstum Dresden Leipzig Bielefeld Ludwigshafen am am Rhein Karlsruhe Regensburg Augsburg Bremen Münster Bonn Ulm Heidelberg Osnabrück Braunschweig Mannheim Mainz Städte mit solidem Wachstum Duisburg Freiburg im Breisgau Nürnberg Darmstadt Bochum Kiel Chemnitz Rostock Dortmund Erfurt Hannover

18 Herzlichen Dank! Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Pressekontakt TLG IMMOBILIEN AG Christoph Wilhelm Unternehmenskommunikation Telefon: Pressekontakt Wüest Partner Deutschland RUECKERCONSULT GmbH Susanne Franz Wallstraße Berlin T franz@rueckerconsult.de 18