Der Inflationsschutz von Immobilien Direktanlagen und Immobilienaktien im Vergleich

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1 Der Inflationsschutz von Immobilien Direktanlagen und Immobilienaktien im Vergleich Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik Frankfurt am Main, 29. Januar 2009

2 Forschungsstelle Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer Sponsoren Ziele: Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Wissenschaftliche Begleitung der zunehmenden Kapitalmarktorientierung der Immobilienmärkte Weitere Informationen: Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

3 Inhalt Hintergrund Methodische Vorbemerkungen Immobilienaktien und Inflation Direktanlagen und Inflation Zur Einordnung der Ergebnisse Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

4 Inflation ist wieder ein Thema Veränderung des Verbraucherpreisindizes gegenüber dem Vorjahresmonat in Prozent Feb 92 Aug 92 Feb 93 Aug 93 Feb 94 Aug 94 Feb 95 Aug 95 Feb 96 Aug 96 Feb 97 Aug 97 Feb 98 Aug 98 Feb 99 Aug 99 Feb 00 Aug 00 Feb 01 Aug 01 Feb 02 Aug 02 Feb 03 Aug 03 Feb 04 Aug 04 Feb 05 Aug 05 Feb 06 Aug 06 Feb 07 Aug 07 Feb 08 Aug 08 0 Inflationsziel der EZB Quelle: OECD Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

5 Immobilien: Betongold? Immobilien gelten als eine Anlageklasse, die vor Inflation geschützt ist Mieten sind häufig indexiert Baukosten steigen mit der Inflation Empirische Evidenz ist jedoch nicht eindeutig Fama/ Schwert (1981) finden eine negative Korrelation Büro Handel Wohnen Inflation Forschung konzentriert sich auf USA und UK Unterschiedliche Nutzungsklassen werden kaum berücksichtigt Quelle: IPD, Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

6 Inflation und Deflation Probleme der Inflation Für Sparer/Investoren erhöht sich die Unsicherheit Investitionen gehen zurück Wirtschaftswachstum geht zurück Gefahren der Deflation Wert von Schulden nimmt zu Preise sinken schneller als Löhne Es drohen vermehrt Insolvenzen Immobilien können nur relativ gesehen vor Inflation schützen Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

7 Ist Inflation noch relevant? Nach der Rezession wird Inflation wieder ein Thema, weil Rohstoffpreise aufgrund der stärkeren Nachfrage der Schwellenländer anziehen Entwicklung der Produzentenpreise in den USA (Fuels, Related Products & Power, Index: 1982=100) höhere Steuern aufgrund der zunehmenden Staatsverschuldung wahrscheinlich sind Gewerkschaften auf höhere Lohnabschlüsse drängen werden die Geldpolitik sich ihrer konjunkturellen Verantwortung nur schwer entziehen kann 0 Jan 80 Jan 82 Jan 84 Jan 86 Jan 88 Jan 90 Jan 92 Jan 94 Jan 96 Jan 98 Jan 00 Jan 02 Jan 04 Jan 06 Jan 08 Quelle: Federal Reserve Bank of St. Louis Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

8 Inhalt Hintergrund Methodische Vorbemerkungen Immobilienaktien und Inflation Direktanlagen und Inflation Zur Einordnung der Ergebnisse Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

9 Erwartete und unerwartete Inflation Nach der Fisher-Hypothese sollte sich die erwartete Inflation 1:1 in den Renditen niederschlagen Die Marktakteure passen ihre Zins- und Renditeansprüche an die Inflation an Die erwartete Inflation ergibt sich aus den Inflationsprognosen Darüber hinaus prüfen wir auch die Sensitivität der Renditen auf unerwartete Inflation Weitere berücksichtigte Variablen Industrieproduktion 3-Monatszins tatsächliche Inflation Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

10 Datenbasis Internationales Panel mit Kanada, den USA, Finnland, Frankreich, Deutschland, Irland, den Niederlanden, Schweden und dem Vereinigten Königreich Makroökonomische Daten: OECD Aktienrenditen (Total Return) Immobilienaktien: EPRA andere Aktien: Dax, Total-Return-S&P-500-Index (USA), Subindizes des FTSE- Total-Return-World-Indizes Direktanlagen (Total Return) IPD NCREIF Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

11 Inhalt Hintergrund Methodische Vorbemerkungen Immobilienaktien und Inflation Direktanlagen und Inflation Zur Einordnung der Ergebnisse Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

12 Ergebnisse für Aktien Regressionskoeffizienten für den Zeitraum Januar 1994 bis Juni 2008 Immobilienaktienrenditen Aktienrenditen Ia IIa IIIa Ib IIb IIIb Konstante 0,01** 0,01 0,03** 0,00** 0,00 0,01* Inflation 0,02* 0,02* 0,01** 0,01* Erwartete Inflation 0,05 0,06 Unerwartete Inflation 0,03* 0,02** IP-Wachstum 0,25 0,10 3-Monats-Zins 0,62** 0,05 Bestimmtheitsmaß 0,01 0,01 0,03 0,01 0,01 0,01 Länder Beobachtungen Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

13 (Immobilien-)Aktien bieten keinen Inflationsschutz Immobilienaktien können ebenso wenig wie Aktien die Anleger vor Inflation schützen Dies gilt auch für auf einzelne Nutzungsklassen spezialisierte US-REITs entsprechende Indizes sind für europäische Aktien nicht verfügbar US-REITs lassen sich kaum durch makroökonomische Faktoren erklären (Diversifikationspotenzial) Insgesamt besitzen die Modelle nur eine geringe Erklärungskraft Makroökonomische Faktoren werden durch Erwartungen und Unternehmensnachrichten überlagert Negative Korrelation in Inflation und Renditen deutet auf eine eingetrübte Erwartungsbildung hin Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

14 Inhalt Hintergrund Methodische Vorbemerkungen Immobilienaktien und Inflation Direktanlagen und Inflation Zur Einordnung der Ergebnisse Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

15 Direktanlagen bieten differenzierte Ergebnisse Ergebnisse für die t-tests mit der Nullhypothese: ßi=1 für die Koeffizienten in den Modellen I bis III. Die Nullhypothese des perfekten Inflationsschutzes wird verworfen, wenn die Teststatistik größer (kleiner) als der kritische Wert +1,96 (1,96) ist. Dies entspricht einer Irrtumswahrscheinlichkeit von 5 Prozent. erwartete Inflation unerwartete Inflation Inflation erweitertes Inflationsmodell IPD Wohnen IPD Handel IPD Büro REITs Wohnen REITs Handel REITs Büro Aktien Immobilienaktien -3,92-1,96 0,00 1,96 3,92 Wert der Teststatistik Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

16 Wohnimmobilien bieten den besten Inflationsschutz Wohnimmobilien bieten Schutz vor erwarteter und unerwarteter Inflation Gerade im Ausland sind Mieten oft indexiert Bei Wohnimmobilien gibt es nur geringe Substitutionsmöglichkeiten Büroimmobilien bieten einen teilweisen Schutz Ergebnisse sind nicht eindeutig Schlechtere Wirtschaftsaussichten (Inflation) drücken auf die Immobilienrendite Handelsimmobilien können die Anleger nicht schützen Händler können die erwartete Inflation nicht vollständig auf ihre Kunden überwälzen Bei unerwarteter Inflation steigen jedoch die Mieten Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

17 Inhalt Hintergrund Methodische Vorbemerkungen Immobilienaktien und Inflation Direktanlagen und Inflation Zur Einordnung der Ergebnisse Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

18 Schlussfolgerungen Immobilien können einen gewissen Inflationsschutz bieten besonders Wohnimmobilien stechen hervor Fonds und Versicherungen sollten Wohnimmobilien wieder stärker beachten Aktien und Immobilienaktien bieten keinen Inflationsschutz Im Zusammenspiel mit höheren Zinsen und verringertem Wirtschaftswachstum ist der Inflationsschutz jedoch insgesamt zu relativieren Für Investoren ist insbesondere interessant, wie die verschiedenen Anlageklassen auf Änderungen der ökonomischen Rahmenbedingungen reagieren Hier liegt weiterer Forschungsbedarf vor Dr. Michael Voigtländer, Der Inflationsschutz von Immobilien, 29. Januar

19 Kontakt: Dr. Michael Voigtländer Forschungsstelle Immobilienökonomik Tel.: