Solvency II. Das Ende der Beteiligung von Versicherungen an Immobilienfonds? Die Sicht der Praxis

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Dorothea Küchler
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1 Das Ende der Beteiligung von Versicherungen an Immobilienfonds? Die Sicht der Praxis Solvency II Dr. Kay Mueller CFO, Allianz Real Estate Handelsblatt Jahrestagung Immobilienwirtschaft Berlin, 10. Juni 2011

2 Die Bedeutung von Immobilien in der Kapitalanlage von Versicherungen am Beispiel Allianz Investitionsvolumen Immobilien-Zielportfolio Sektorallokation Büro ~45% Wohnen ~15% Einzelhandel ~25% Logistik/anderes ~15% ~ Zielrendite für neue Investitionen 5 6% laufende Rendite 1 3% Wertzuwachs Target 25% 15% 15% 45% Gute Gründe für Immobilien - hohe laufende Rendite - lange Mietvertragslaufzeiten - Diversifikation - Inflationsschutz - Internationalisierung des Portfolios - Risikostreuung - Wesentliche Zielmärkte sind Deutschland, Frankreich, Benelux, Italien, aber auch Osteuropa, USA und Asien Aktives Portfoliomanagement zur Optimierung der Portfoliostruktur Direktinvestitionen, aber auch Joint Ventures und indirekte Investitionen (Fonds) 1) Direkt gehaltene und vollkonsolidierte Immobilienbeteiligungen (inklusive Minderheiten, at equity-konsolidierte und available-for-sale Investitionen nicht enthalten) 2

3 1 ~30 2010 Zielrendite für neue Investitionen 5 6% laufende Rendite 1 3% Wertzuwachs Target 25% 15% 15% 45% Gute Gründe für Immobilien - hohe laufende Rendite - lange Mietvertragslaufzeiten -

3 Kapitalkosten spielen eine wichtige Rolle und ergeben sich aus dem zu hinterlegenden Eigenkapital Kapitalhinterlegung nach Solvency II 49% und erforderliche Renditen für Immobilien (vereinfachtes Beispiel) 39% Aktien Private Equity 25% 0% Immobilien Staatsanleihen der EU Kapitalhinterlegung 15% 25% 49% Erwartete Rendite 1 4,7% 5,5% 7,3% 25% Kapitalhinterlegung für Immobilien gerechtfertigt? 1) Basierend auf einer einfachen Rechnung von 8% Kapitalkosten, 30% Steuern, 3,5% risikofreien Satz, vor Diversifizierung 3

Staatsanleihen der EU Kapitalhinterlegung 15% 25% 49% Erwartete Rendite 1 4,7% 5,5% 7,3% 25% Kapitalhinterlegung für Immobilien

4 Aktueller Entwurf der Kapitalhinterlegung für Immobilien nach Solvency II ist nicht gerechtfertigt Clusterbildung notwendig Sektor Pauschale Behandlung nicht richtig, entspricht nicht den tatsächlichen Risikoclustern innerhalb der Anlageklasse Immobilien Land 25% Kapitalhinterlegung basierend auf UK IPD Index zu hoch, da - Volatiler als andere europäische Märkte - Keine Berücksichtigung von Wohnimmobilien - Keine geographische Diversifikation Korrelation nach Solvency II höher als gerechtfertigt INREV/IPD Studie: 15% Kapitalhinterlegung für ein diversifiziertes europäisches Portfolio angemessen, weiterhin pauschaler Ansatz In internen Modellen werden Versicherer vermutlich nach Risikoclustern differenzieren 4

Märkte - Keine Berücksichtigung von Wohnimmobilien - Keine geographische Diversifikation Korrelation nach Solvency II höher als gerechtfertigt INREV/IPD Studie: 15%

5 Die Behandlung von fremdfinanzierten Immobilieninvestments offen Direkt gehaltene Immobilien: Kapitalhinterlegung 25% Erforderliche Kapitalhinterlegung vom LTV 83% 1 Fremdfinanziertes Investment: Transparente Struktur, Look-Through : LTV entscheidend für erforderliche Kapitalhinterlegung pauschal 49% 28% 50% 2 Nicht-Transparent: Pauschale Hinterlegung nach Aktien: 39% / 49% 10% LTV 50% LTV 70% LTV 5

Investment: Transparente Struktur, Look-Through : LTV entscheidend für erforderliche

6 Implikationen für Versicherer Generell werden Versicherer weniger Marktrisiken eingehen Immobilieninvestments bleiben eine attraktive Anlageklasse, aber mit potentiell höheren Kapitalkosten Interne Modelle können risikoadjustierte Kapitalkosten berücksichtigen Immobilieninvestmentstrategie abhängig von Verfügbarkeit eines internen Modells und Risikobudget Gezieltes Strukturieren und Selektieren von Investmentmöglichkeiten 6

Interne Modelle können risikoadjustierte Kapitalkosten berücksichtigen Immobilieninvestmentstrategie

7 Implikationen für Immobilien-Fondsmanager Weiterhin Interesse von Versicherungen an Investments in Fonds, aber Versicherer werden noch anspruchsvollere Kunden Transparenz erforderlich bezüglich erwarteter Rendite und Risiko von Fondsbeteiligungen; Auswirkung auf Kapitalkosten Fremdfinanzierung muss sich nach Kapitalkosten für erhöhtes Risiko rechnen vermutlich weniger Interesse an fremdfinanzierten Fonds Fokussierung auf die Immobilienperformance als Ergebnistreiber Berichts- und Dokumentationspflichten werden sich erhöhen 7

Kapitalkosten Fremdfinanzierung muss sich nach Kapitalkosten für erhöhtes Risiko rechnen vermutlich weniger Interesse an

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