Makroökonomie und Immobilien: Einfluss der Geldpolitik auf die Immobilienzyklen

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1 Makroökonomie und Immobilien: Einfluss der Geldpolitik auf die Immobilienzyklen Prof. Dr. Thomas Straubhaar Universität Hamburg Transatlantic Academy Washington DC UBS Immobilienforum Zürich, Freitag, 22. Januar 2016

2 Wichtigste Botschaft Finanzmarkt bestimmt Zyklus Immobilienboom (Blasenbildung) Realwirtschaft bestimmt Trend Gute Aussichten für Immobilienmarkt 2

3 Zusammenspiel von Finanzmarkt und Realwirtschaft Zyklus Trend Finanzwirtschaft Ungleichgewicht Blasen Geldpolitik (Zinsen, Wechselkurse) Demografie (Angebot und Nachfrage) IMMOBILIENMARKT Ungleichgewicht Realwirtschaft Wohnungsmangel Trend Zyklus 3

4 Agenda 1. Realwirtschaft: Stagnation 2. Geldpolitik: Unsicherheit bleibt 3. Immobilien: Zyklus UND Trend 4

5 Bruttoinlandsprodukt Index, real, 2005 = 100, saisonbereinigte Werte Frankenschock Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember

6 Arbeitslosigkeit Arbeitslosenquoten in %, saisonbereinigte Werte Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember

7 Nominaler Wechselkurs Jan 08- Dez 15 Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember

8 Schweizer Exporte Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember

9 Exporte nach Branchen Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember

10 Agenda 1. Realwirtschaft: Stagnation 2. Geldpolitik: Unsicherheit bleibt 3. Immobilien: Zyklus UND Trend 10

11 Verstaatlichung des Kapitalmarktes Leitzinsen in %, Wochenwerte Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember

12 SNB flutet Kapitalmarkt Währungsreserven (WR) in Mrd. SFr. Ende Q3 2015: 566 Mrd. SFR BIP 2014 = 642 Mrd. SFR WR/BIP = 88% Mario Draghi, 26. Juli 2012: Die EZB wird alles Notwendige tun, um den Euro zu erhalten. Und glauben Sie mir, es wird ausreichen Quelle: SNB-Datenbank, abgerufen am

13 Der verlorene Anlage-Anker Renditen für 10-jährige Staatsanleihen in % Quelle: SECO; Konjunkturtendenzen Herbst 2015 vom , S

14 Ökonomik des billigen Geldes Pro 1. Tiefe Zinsen, tiefe Kosten für Kredite 2. Tiefe Zinsen, geringer Außenwert 3. Tiefe Zinsen, geringere Schuldenlast Contra 1. Tiefe Zinsen, geringer Anreiz Sparen 2. Tiefe Zinsen, höhere Risiken (Aktien) 3. Tiefe Zinsen, Vermögensblasen 14

15 Inflationsgefahren nicht in Sicht Konsumteuerung, Veränderungsraten in % gegenüber dem Vorjahr Quelle: Seco, Konjunkturtendenzen Winter 2015/2016 (Daten bis Mitte Dezember 2015), 17. Dezember

16 Realzins in % für die Schweiz Errechnet als Differenz zwischen nominaler Rendite 10-jähriger Obligationen der Eidgenossenschaft und Inflationsrate (Monatswerte) Sorge der SNB: Bei Deflation steigt Realzins: Gut für Gläubiger (Sparer) Schlecht für Schuldner (Hypotheken!) 16

17 Agenda 1. Realwirtschaft: Stagnation 2. Geldpolitik: Unsicherheit bleibt 3. Immobilien: Zyklus UND Trend 17

18 Zyklus: Ökonomik der Blasenbildung Asset-Price-Inflation: Flucht in Sachwerte (Aktien, Immobilien, Rohstoffe) Steigende Realzinsen bei Deflation! Extrapolation führt zu Herdentrieb Der wahre Wert einer Anlage zeigt sich erst, wenn Käufer gefunden ist! Renditen entstehen beim knappsten Faktor (also Land, nicht Bau!) 18

19 Zyklus: Immobilienpreise Index 1970 = 100 Mietwohnungen Eigentum Mietwohnungen (1 bis 5 Zimmer) - Altbau Mietwohnungen (1 bis 5 Zimmer) - Neubau Eigentumswohnungen (2 bis 5 Zimmer) Einfamilienhäuser (4 bis 6 Zimmer) Nicht Immobilien (d.h. Bauen ) wird teurer, sondern Land (d.h. Grundstücke) => Renditen entstehen nicht im Immobiliensektor, sondern bei Grundbesitzern SNB: Volkswirtschaftliche Daten, Immobilienpreisindizes - Gesamte Schweiz Jahr; abgerufen am

20 Zyklus: Immobilienpreise Index 1970 = Mietwohnungen (1 bis 5 Zimmer) - Altbau Einfamilienhäuser (4 bis 6 Zimmer) Büroflächen SNB: Volkswirtschaftliche Daten, Immobilienpreisindizes - Gesamte Schweiz Jahr; abgerufen am

21 Positiver Trend: Demografie Die Zukunft ist beides: grau und bunt zugleich 21

22 Positiver Trend: Demografie Zunehmende Verstädterung (weltweit) Zunehmende Alterung Zunehmende Individualisierung (mehr, aber kleinere Haushalte) Zunehmende Diversität: Gesellschaft wird vielfältiger / Patchwork-Familien Wohnen: Luxusgut (überproportional steigende Nachfrage bei steigenden verfügbaren Einkommen) 22

23 Risiken haben zwei Dimensionen gute Lage schlechte Region Wertverlust Wertverlust Wertzuwachs Wertverlust gute Region schlechte Lage 23

24 Makroökonomie und Immobilien: Einfluss der Geldpolitik auf die Immobilienzyklen Prof. Dr. Thomas Straubhaar Universität Hamburg Transatlantic Academy Washington DC UBS Immobilienforum Zürich, Freitag, 22. Januar 2016