Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt

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1 Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik Frankfurt am Main, 31. März 2009

2 Forschungsstelle Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer Sponsoren Ziele: Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

3 Inhalt Hintergrund Finanzkrise und Investmentmarkt Folgen der Rezession für die Büromärkte Auswirkungen auf die A-Städte Fazit Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

4 Finanzkrise, Wirtschaftskrise, Ökonomenkrise? Die Finanzmarktkrise ist ein neues Phänomen Weltwirtschaftskrise 1929/30 fand in einem anderen weltwirtschaftlichen Kontext statt eine weltweite Rezession gab es bislang nicht Die Gefahren systemischer Risiken wurden von Ökonomen unterschätzt Die Finanzmarktkrise wird das Verhalten von Unternehmen und Regierungen möglicherweise nachhaltig ändern Prognosen sind in diesem Umfeld äußerst riskant vergangene Zusammenhänge lassen sich nur begrenzt fortschreiben Datenlage in der Immobilienwirtschaft ist ohnehin schwierig Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

5 Milliardenabschreibungen bei Wertpapieren und Krediten Schätzungen des IWF in Milliarden USD, Oktober 2008; geschätzte Verluste Gesamt Gesamtvolumen Verbriefungen Andere Verbriefungen CMBS Prime MBS ABS und ABS CDOs Gesamtvolumen Kredite Unternehmenskredite Konsumentenkredite Gewerbliche Immobilienfinanzierung Andere Hypothekendarlehen Subprime-Darlehen Quelle: IMF Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

6 Gefahr der Krediteklemme? Multiplikator Bilanz Bank A in t = -1 Aktiva =1100 D = 1000 E = Bilanz Bank A in t = 0 Aktiva =1080 D = 1000 E = Bilanz Bank A in t = 1 Aktiva =880 D = 800 E = in t = -1 ist E/D = 10%. in t = 0 Wertberichtigungen von 20 Milliarden. E/D = 8% in t = 1 Banken versuchen wieder E/D = 10% zu erreichen: Wenn kein neues Eigenkapital Bilanzsumme um 200 Milliarden reduzieren Multiplikator bei Zielhebel von 10 ist 10. Kredite schrumpfen um das 10fache der Wertberichtigungen (wenn keine andere Assets verkauft werden oder neues Eigenkapital aufgenommen wird) Banken neigen zu antizyklischen Verhalten; sie werden E/D > 10% anstreben. Der Multiplikator ist noch größer Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

7 Es geht weiter abwärts Entwicklung der Hauspreise in den USA und UK (Index: 2005=100) Jan 05 Apr 05 Jul 05Okt 05 Jan 06 Apr 06Jul 06Okt 06 Jan 07 Apr 07 Jul 07Okt 07 Jan 08 Apr 08 Jul 08Okt 08 Jan 09 UK USA Quelle: Nationwide, Macromarkets Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

9 Verschärfungen bei den Kreditrichtlinien Ergebnisse des Bank Lending Survey (Positive Werte: Verschärfung der Richtlinien) Gesamt Kredite an kleine und mittlere Unternehmen Kredite an große Unternehmen Wohnungsbaukredite Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal Quartal 2009 Quelle: Bundesbank Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

10 Weniger Kredite an Gewerbeimmobilienunternehmen Veränderung der Kreditbestände in Millionen Euro Kredite insgesamt Verarbeitendes Gewerbe 4. Qrtl Qrtl Qrtl Qrtl Qrtl 2008 Wohnungswirtschaft Sonstiges Grundstückswesen Quelle: Bundesbank Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

11 Lange Zinsbindungen in der deutschen Immobilienwirtschaft 100% mehr als 5 Jahre 80% 1 bis 5 Jahre 60% 40% weniger als 1 Jahr 20% 0% Wohnungsunternehmen Gewerbeimmobilienunternehmen Fahrzeugbau; Maschinenbau Baugewerbe Handel; Instandhltg./Reparatur KFZ Beteiligungsgesellschaften Gastgewerbe Quelle: Bundesbank Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

12 Wenig Bewegung im Investmentgeschäft Die Kreditlage im Bereich der Gewerbeimmobilien wird rauer Erste Anzeichen für rückläufige Kreditvergabe Landesbanken und Realkreditinstitute haben einen Marktanteil von knapp 50 Prozent Investitionsbereitschaft derzeit gering Aber: Notverkäufe im großen Stil sind unwahrscheinlich Immobilienmarkt hat sich in der Vergangenheit als sehr stabil erwiesen Eigenkapitalstarke internationale Investoren haben ein zunehmendes Interesse an deutschen Immobilien Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

14 Rasanter Einbruch der Produktion Saison- und kalenderbereinigter Produktionsindex (Jan 2007=100) Feb 07 Mrz 07 Apr 07 Mai 07 Jun 07 Jul 07 Aug 07 Sep 07 Okt 07 Nov 07 Dez 07 Jan 08 Feb 08 Mrz 08 Apr 08 Mai 08 Jun 08 Jul 08 Aug 08 Sep 08 Okt 08 Nov Dez 08 Jan 09 Quelle: Statistisches Bundesamt Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

15 Bürobeschäftigung folgt dem BIP IW-Bürobeschäftigtenindex (Juni 2008=100) Jun 08 Jul 08 Aug 08 Sep 08 Okt 08 Nov 08 Dez 08 Jan 09 Feb 09 Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

16 Immer trübere Aussichten Prognosen zum BIP und zur Beschäftigung im Jahr 2009 BIP im Jahr 2009 IW Köln: -2,0 ifo: -2,2 DIW: -3,2 IFW: -3,7 DekaBank: -3,8 Consensus März: -3,2 Consensus Feb.: -2,5 Consensus Jan.: -2,0 Consensus Dez.: -1,2 Arbeitslosenquote im Jahr 2009 (2010) IW Köln: 8,3 ifo: 8,3 DIW: 8,5 (9,0) IFW: 8,7 (10,2) DekaBank: 8,4 (9,2) Consensus März: 8,5 (9,4) Consensus Feb.: 8,4 (9,4) Consensus Jan.: 8,3 (9,2) Consensus Dez.: 8,2 Quelle: Consensus Forecast Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

17 Empirische Ergebnisse zum Zusammenhang von Makroökonomie und Büromarkt Studien zeigen, dass die Wertentwicklung und die Mieten von Büroimmobilien maßgeblich durch das BIP und die Bürobeschäftigung erklärt werden können Oftmals sind Verzögerungen zu beobachten, d. h. die Veränderung der makroökonomischen Variablen wirkt erst mit einem Jahr Verzögerung aktuelle Entlassungen wirken sich daher kaum auf das Mietniveau aus Ertragslage erreicht ihren Tiefpunkt 2011 Eine aktuelle Studie des IW Köln zeigt, dass infolge einer Beschäftigungserhöhung um 1 Prozentpunkt die Büromieten in den A-Standorten um 2 Prozent steigen Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

19 Aktuelle Situation in den A-Städten IW-Bürobeschäftigtenindex (Juni 2008=100) Frankfurt München Hamburg Stuttgart Düsseldorf Köln Berlin 80 Jun 08 Jul 08 Aug 08 Sep 08 Okt 08 Nov 08 Dez 08 Jan 09 Feb 09 Quelle: IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

20 Mögliche Leerstandsszenarien für die A-Städte (Szenario A: ALQ=10,6 Prozent; Szenario B: ALQ=9,0 Prozent) Berlin Köln Düsseldorf Stuttgart Leerstand 2008 Szenario B Szenario A Hamburg München Frankfurt Quelle: BulwienGesa AG, IW Köln Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

21 Gut gerüstet für den Sturm Die Büromärkte werden sich den verschlechterten Rahmenbedingungen (BIP, Beschäftigung) nicht entziehen können Der Büromarkt ist jedoch gut aufgestellt Es gab in der Breite keine Preisübertreibungen Büroimmobilien werden langfristig finanziert Die Bautätigkeit ist im Gegensatz zu moderat Der deutsche Immobilienmarkt neigt im internationalen Vergleich zu geringeren Ausschlägen Insgesamt ist daher nur mit moderaten Ertragsrückgängen zu rechnen Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

23 Deutsche Immobilien als Krisengewinner? Die Weltwirtschaft ist nach wie vor in einer kritischen Situation Eine weltweite Rezession ist ein neues Phänomen Die Bankenprobleme sind noch nicht gelöst Der Prozess des De-Leveraging ist schmerzhaft Kurzfristige Prognosen sind daher unsicherer denn je Mittelfristig kann der deutsche Immobilienmarkt jedoch profitieren Das Immobilienfinanzierungssystem ist sehr stabil Übertreibungen sind im Markt selten Investoren möchten deutsche Immobilien künftig stärker gewichten Dr. Michael Voigtländer, Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise auf den deutschen Büromarkt, 31. März

24 Kontakt: Dr. Michael Voigtländer Forschungsstelle Immobilienökonomik Tel.: