GROSSZÜGIG ODER SMART UND KOMPAKT?

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1 GROSSZÜGIG ODER SMART UND KOMPAKT? Hamburger Innenstadt vom Ostufer der Aussenalster. GBI AG April 2013 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 1

2 WOHNUNGSMARKT IM WANDEL Größzügig oder smart und kompakt? Die Bevölkerungsentwicklung und damit die Wohnungsnachfrage entwickelt sich in Deutschland unterschiedlich. Während einige Metropolen ein Bevölkerungswachstum aufweisen, sind andere Regionen von einem Bevölkerungsrückgang betroffen. Hamburg gehört zu den wachsende Städten. Das Wachstum wird hier insbesondere durch Wanderungsgewinne bei Personen im erwerbsfähigen Alter generiert, welches den letzten Jahren bei etwa Personen pro Jahr lag. Ein Großteil davon machten junge Menschen im Alter zwischen 18 und 25 Jahren aus, die einen Wanderungsgewinn zwischen und Personen p.a. veursachten. Bei der Betrachtung der Zuzüge sind in den letzten Jahren etwa junge Menschen jedes Jahr nach Hamburg gezogen. Da diese Altersgruppe zumeist unverheiratet und kinderlos ist, die Fortzüge wiederum zumeist keine eigene Wohnung verlassen, entsteht pro Jahr eine Nachfrage von etwa freien Wohnungen für diese Zielgruppe. Allgemein kann festgestellt werden, dass immer weniger Menschen größere Haushalte bilden. Heute leben 7 der Bevölkerung in Ein- oder Zweipersonenhaushalten, vor 40 Jahren waren es gerade einmal 55,6%. In Großstädten ist die Quote sogar noch höher. So liegt der Anteil der Einpersonenhaushalte in Hamburg bei über 50%; in den Zentrumslagen sogar bei mehr als 60%. Auch die Struktur der Einpersonenhaushalte hat sich signifkant verändert. Der Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung und insbesondere der jungen Menschen in Einpersonenhaushalten, ist deutlich gestiegen. Die Veränderungen der Haushaltsstrukturen führen jedoch nicht zu einer Verringerung von Wohnungsgröße sowie Zimmeranzahl und damit einer Reduzierung der Gesamtmiete. Im Gegenteil, es werden immer noch große Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern errichtet. So machen im Bestand die Kleinwohnungen mit ein oder zwei Räumen in Hamburg lediglich aus; im Neubau sind es jedoch mit rund 1 trotz steigenden Bedarfs noch weniger. Dies hat dazu geführt, dass die Wohnfläche pro Wohnung seit 1987 um 5,1% gestiegen ist; pro Kopf sogar um 11,1%. Große Wohnungen mögen zwar von der Miete pro Quadratmeter günstiger sein, in der Gesamtmiete sind sie jedoch teuerer. Gerade die Gesamtmiete ist ein zunehmendes Problem für immer mehr Haushalte, die Schwierigkeiten bekommen sich mit adäquatem Wohnraum zu versorgen. Bei der Berechnung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf in den jeweiligen Stadtteilen mit den durchschnittlichen Angebotsmieten bei Immobilienscout24, kann die Gesamtmietpreisproblematik sehr gut veranschaulicht werden. Rechnerisch zahlt eine Person in Hamburg im Mittel etwa 385 Kaltmiete oder etwa 450 bis 600 Warmmiete. Allerdings sind Wohnungen zu diesen Preisen kaum zu finden. Um geringere Gesamtmieten für die wachsende Zahl der kleineren Haushaltsgrößen durchzusetzen, müssten mehr Kleinwohnungen errichtet werden. Kleinwohnungen in zentralen Lagen sind aufgrund der derzeit geringen Verfügbarkeit eine langfristig nachgefragte Anlagemöglichkeit. GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 2

3 BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG Wachsende und schrumpfende Regionen in Deutschland (Laut Prognose BBSR) 19% % 6% 1% bis über Datengrundlage: BKG Kreisgrenzen 2011; BBSR 2012 Raumordnungsprognose 2030 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 3

4 BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG Bevölkerungsentwicklung und Prognose in Hamburg Bevölkerung Prognose: W1 - Untere Grenze der "mittleren" Bevölkerung Datengrundlage: Statistik Nord 2011, 12. koordinierte Bevölkerungsvorrausberechnung; Statistik Nord 2014, Bevölkerungsstand GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 4

5 FLÄCHENNUTZUNG Flächennutzung in Hamburg % 4 40% 3 30% 48% 33,9% Gebäudefläche (1979 = ha) Landwirtschafts-/Wald-/Wasserfläche (1979 = ha) 41, 38, Datengrundlage: Statistik Nord 2012, AV1-j/11 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 5

6 WANDERUNGEN Nettowanderungen erwerbsfähige Bevölkerungs % % 6% 1% bis über Datengrundlage: BKG Kreisgrenzen 2011; Stala 2014, Tabelle GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 6

7 WANDERUNGEN Wanderungssaldo Hamburg nach Altersgruppen (Zuzüge abzüglich Fortzüge) % Wanderungssaldo insgesamt Wanderungssaldo18 bis 25 Jährige 19% % 6% bis über Datengrundlage: Stala, Tabelle B GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 7

8 WANDERUNGEN Fort- und Zuzüge der Altersgruppe 18 bis 25 Jahre in Hamburg % Wanderungssaldo18 bis 25 Jährige 2009 Zuzüge bis 25 Jährige Fortzüge 18 bis 25 Jährige 19% 1 1 9% % bis über Datengrundlage: Stala, Tabelle B GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 8

9 HAUSHALTE Anteile der Haushaltsgrößen 1974 und % 3 30% 2 20% 40, 0% 1% 27, 28, 34, 19% % 6% 18, 14, 12, 9, bis über ,0% 1-Personen 2-Personen 3-Personen 4-Personen 5 und mehr Personen 3,3% Datengrundlage: Destatis 2013, Tabelle GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 9

10 HAUSHALTE Anteile bestimmter Altersgruppen unter den Einpersonenhaushalten 70% 60% 50% 40% 30% 20% 52,3% Jährige Jährige 19% , 9% 6% 1% 12,8% 17,0% 0% bis über Datengrundlage: Destatis 2013, Tabelle GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 10

11 WOHNEN Wohnungsbestand nach Anzahl der Räume % 70% 60% 50% 40% 30% 20% Anteil Einraumwohnungen Anteil Zweiraumwohnungen Anteil Wohnungen mit 4 und mehr Räumen % 41% 4 0% 19% 1 19% 1 8% 6% Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Datengrundlage: Zensus 2011 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 11

12 WOHNEN Neubauwohnungen nach Anzahl der Räume / % 70% 60% 50% 40% 30% 20% Anteil Einraumwohnungen Anteil Zweiraumwohnungen Anteil Wohnungen mit 4 und mehr Räumen 71% 69% 19% 1 1 9% 6 66% 69% 6% 4 6 1% 1 6% 1% 6% 8% 8% 9% 0% 1% 0% bis 400 Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf über Datengrundlage: Wohnbaustatisiken der jeweiligen kommunalen Statistikämter GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 12

13 WOHNEN Entwicklung der Wohnungsgrößen und Wohnfläche pro Kopf in Hamburg m² 70 m² 60 m² 50 m² 40 m² 30 m² 20 m² 69,1 m² Wohnungsgröße m² insgesamt 33,3 m² Wohnfläche m² pro Kopf 72,6 m² 37,0 m² 10 m² 0 m² Datengrundlage: Statistik Nord, Stadteildatenbank 2013 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 13

14 WOHNEN Durchschnittliche Wohnungsgrößen nach Stadtteilen Datengrundlage: Statistik Nord, Instant Atlas 2014 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 14

15 GBI AG Gesellschaft für Beteiligungen und Immobilienentwicklungen RESEARCH & ANALYSE Verantwortlich: Dr. Stefan Brauckmann Beteiligt: Steffen Pollmann, Dr. Eike Winkler Stand: November 2014 Rödingsmarkt Hamburg +49 (40) Stiftungsfrühstück am Allgemeine Hinweise: Alle Angaben wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigungen, auch von Auszügen, sind nur mit Genehmigung der GBI AG gestattet.