Angebot und Nachfrage auf den Wohnungsmärkten

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1 Angebot und Nachfrage auf den Wohnungsmärkten Dynamik auf den Wohnungsmärkten Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage Parlamentarischer Abend der AWI-Hessen Wiesbaden Dr. Monika Meyer, Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) Darmstadt

2 Institut Wohnen und Umwelt Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt ca. 45 MitarbeiterInnen Forschungsthemen: Wohnen, Energie, integrierte nachhaltige Entwicklung Forschungsprojekte in der Grundlagen- und anwendungsorientierten Forschung für Kommunen, Bundesländer, EU, Unternehmen

3 Übersicht Rahmenbedingungen, die die Wohnungsnachfrage und das Wohnungsangebot bestimmen Soziodemografische Entwicklungen Einkommensentwicklung Standortpräferenzen Bautätigkeit Aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt Wohnungsbaubedarf Kostenentwicklung Anregung zur Diskussion

4 Regionale Unterschiede Hessen hat alles! Herausforderungen an die Wohnungspolitik: Hessen Schrumpfende Regionen im Norden Wachsende Metropolregion RheinMainFrankfurt Rot: wachsend Blau: schrumpfend Gelb / rosa: uneinheitlich Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Raumordnungsbericht

5 Wohnungsbedarf und Wohnungsmangel Einwohnerprognose Wohnungsbedarf Baufertigstellungen minus Wohnungsbedarf Haushaltsprognose Wohnungsbedarf Wohnungsmangel

6 Bevölkerung und Beschäftigung - Nordhessen Bevölkerungsentwicklung: Polarisierung Stadt-Land durch Abwanderung/Geburtenrückgang auch in Nordhessen 2010 wieder 0,4% Bevölkerungsrückgang Weiterhin positive Entwicklung in den Städten (geringer Zuwachs in Kassel, Fulda, Bad Hersfeld) ländlicher Raum negativ (-0,8% im Werra-Meißner-Kreis) positive Beschäftigungsentwicklung in den Städten Im ländlichen Raum keine weiteren Beschäftigungsverluste, aber auf niedrigem Niveau

7 Einkommen und Wohnflächen - Nordhessen negative Einkommensentwicklung in Nordhessen (2009: 8% unter Landesmittel) stagnierender Wohnflächenkonsum in den Städten: Einkommenseffekte, angespannte Wohnungsmärkte? starke Zunahme im ländlichen Raum -> statistisch durch Leerstand verzerrt

8 Einkommen und Wohnflächen - Südhessen/Metropolregion Realeinkommen in Südhessen ca. 3% über Landesmittel Flächenverbrauch in Südhessen unter dem Landesmittel Am höchsten im ländlichen Raum (Remanenz, statistischer Effekt) Frankfurt und Wiesbaden niedrigster Wert, Stagnation (Kosten)

9 Bevölkerungsentwicklung und Alterung Südhessen/Metropolregion Bevölkerungsrückgang im ländlichen Raum am stärksten (-18%) Bevölkerungszuwächse in den Städten (Frankfurt 7%, Darmstadt fast 10%) Anteil der über 65-Jährigen steigt von 20% auf 31% im Jahr 2050 Stärkste Alterung im ländlichen Raum (von 21% auf 36%) Am geringsten in den Städten (Frankfurt 26%)

10 Haushaltsgrößen - Südhessen/Metropolregion Haushaltsgröße nimmt ab Faktoren dafür sind Alterung und Individualisierung der Lebensstile Trotz Abnahme der Bevölkerungszahlen derzeit Anstieg der Haushaltszahlen Zahl der Haushalte beeinflusst die Wohnungsnachfrage Entwicklung der Haushaltsgrößen (Berechnungen IWU auf Grundlage Bevölkerungsvorausschätzung 2010 der HessenAgentur)

11 Standortpräferenzen (Kern-)Stadt wird zunehmend als Wohnstandort bevorzugt. Mit den Folgen neue Nachfrage der gehobenen Mittelschicht nach innerstädtischen Lagen Aufwertung mit hochpreisigen Neubauprojekten in Quartieren mit hohem Image Konversionsflächen (bspw. Waterfrontdevelopment, Gleisharfen, Kasernen, Industrie) Gentrifizierung Verlagerung preisgünstiger Wohnraum in Randlagen, Nachbargemeinden Daher Druck auf dem Wohnungsmarkt

12 Entwicklung Bautätigkeit Bis 2007 deutlich gesunkene Fertigstellungzahlen für Bauten Erst ab 2010 Zunahme Wohnbaugenehmigungen in Hessen um mehr als 30%, Tendenz derzeit weiter steigend Grund: Moderate Mietentwicklung des letzten Jahrzehnts in Folge des Angebotsüberhangs der 1990er Hessen Blau: Ein- und Zweifamilienhäuser Weiß: Mehrfamilienhäuser Rot: Sonstiges (z.b. Nichtwohngebäude) Fertigstellungen in neuen Wohngebäuden mit 1

13 Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt - Wohnungsbedarfsprognosen Durchschnittlicher Bedarf an Wohnungen pro Jahr Frankfurt am Main ca (1) Wissenschaftsstadt Darmstadt ca. 660 (2) Durchschnittlicher Bedarf an Wohnungen 2010 bis 2020 pro Jahr (3) Reg.Bezirk Darmstadt Reg.Bezirk Gießen Reg.Bezirk Kassel Werra-Meißner-Kreis -97 Quellen IWU: (1) Wohnungsbedarfsprognosen Frankfurt (2011); (2) Darmstadt Konversionsgutachten (2008); (3) Wohnungsbedarfsprognosen Hessen 2030 (2009)

14 Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt - Kostenentwicklung Nordhessen Südhessen/Metropolregion

15 Anregungen zur Diskussion I Zwischen Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsnachfrage besteht ein klarer Zusammenhang Es muss mit rückläufiger Nachfrage und Leerständen umgegangen werden An demografische Entwicklungen, veränderte Lebensstile und energetische Ziele angepasster Umbau mit Augenmaß für die Kosten - ist von großer Bedeutung

16 Anregungen zur Diskussion II Die jetzige Dynamik in der Metropolregion wird weiterhin anhalten Hohe Preise und Mieten erhöhen Bedarf an preisgünstigem Wohnraum Aufwertungsdruck steigt: bisher preiswerte Wohnungen werden für einkommensstarke Haushalte modernisiert das einfache Segment wird kleiner Missverhältnis zwischen Größe der Wohnungen im einfachen Segment (3 Zi.) und einkommensschwachen Haushalten (1-2 Personen oder große Familien) Der hohen Nachfrage muss mit Wohnungsneubau begegnet werden. Dazu bedarf es planerischer Strategien: Baulandpolitik, Flächenmobilisierung im Bestand, Ersatzneubau, Nachverdichtung, Umnutzungen In der Region und als Region denken

17 Weitere Informationen:

18 Flächenverfügbarkeit Eingeschränkte Möglichkeiten der Baulandausweisung insb. in Frankfurt und Darmstadt Auch Konversionsflächen sind begrenzt

19 Flächenverfügbarkeit Flughafen: Einschränkungen durch Lärmschutz Grafik: Regionalverband

20 Standortpräferenzen (Kern-)Stadt wird zunehmend als Wohnstandort bevorzugt. Bessere Infrastruktur Erwerbstätigkeit der Frauen Steigende Akademikerquote junge Leute wohnen in der Stadt Kosten und Zeitaufwand der Mobilität beim Pendeln steigen und werden stärker in der Planung berücksichtigt in den Städten können (noch) Grundstücke für familienfreundliche Wohnformen gefunden werden (Angebotseffekt)

21 Hessen - Wanderungsbewegung (Berechnung IWU auf Basis amtlicher Statistik)

22 Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt - Kostenentwicklung

23 Sozialwohnungen in Darmstadt Sozialwohnungssuchende und Vermittlungen Bewerber zum Jahresende vermittelte Sozialwohnungen Quelle: Amt für Wohnungswesen Darmstadt, eigene Berechnungen