Immobilienmarkt Stadt Zürich 2012

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1 Institutionelle, private und gemeinnützige Eigentümer im Vergleich Tragbarkeit der Wohnungsmietpreise für Haushalte mit tiefem Einkommen Auftraggeber VZI Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen Wengistrasse Zürich Kontaktperson: Robert Gubler Verfasser ImmoCompass AG Sennweidstrasse 1a 8608 Bubikon Kontaktperson: Felix Thurnheer Zürich, 01. Juli 2014 ImmoCompass AG Sennweidstrasse 1a info@immocompass.ch 8608 Bubikon

2 INHALT 1. AUSGANGSLAGE 2 2. MIETPREISE PRIVATER UND INSTITUTIONELLER EIGENTÜMER 3 3. HAUSHALTE MIT DEN 20% TIEFSTEN EINKOMMEN 5 4. PREISWERTER WOHNRAUM IN DER STADT ZÜRICH 6 1. AUSGANGSLAGE Mit der Real Estate Investment Data Association - REIDA - ist 2011 ein Verein mit einer neuen Immobiliendatenbank entstanden. Diese enthält unter anderem Informationen aus Mietverträgen von institutionellen Eigentümern wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen sowie von Immobilienverwaltungen der privaten Eigentümer. Für die Stadt Zürich liegen bei REIDA für das Jahr Mietverträge vor. Nicht in der Datenbank sind öffentliche Immobilieneigentümer, Vereine und Genossenschaften. Diese wurden in einer Mietpreisstrukturerhebung im Jahr 2006 genauer untersucht. Mietzinse aus laufenden Mietverhältnissen folgen bei den institutionellen und privaten Eigentümern dem Referenzzinssatz und nicht dem Markt. Die Anpassung auf den Marktpreis als Resultat aus Nachfrage und Angebot erfolgt erst bei der Wiedervermietung. Die Preisvorstellungen bei den Wiedervermietungen werden den Inseraten entnommen. Sie sind seit längerer Zeit bekannt. Verarbeitete und qualitätsbereinigte Insertionsdaten enthält der Ad-Scan-Datensatz der Firma Meta-Sys AG. Für das Jahr 2012 liegen für die Stadt Zürich Datensätze vor. Auch bei den Insertionen sind die öffentlichen Wohnungsanbieter sowie die Genossenschaften nicht vertreten, da sie über eigene, direkte Vertriebskanäle ihre Wohnungen vermitteln. Die Mietzinsanpassung folgt hier ebenfalls dem Referenzzinssatz, die Wiedervermietung der Kostenmiete (ohne Bauland). Die Mietpreissituation aus Verträgen und aus Inseraten sollen in dieser Analyse miteinander verglichen werden. Insbesondere interessieren den VZI die Themen der Mietzinsbelastung für ärmere Haushalte sowie Mietzinsunterschiede zwischen privaten und institutionellen Eigentümern. Die vorliegende Analyse beantwortet deshalb die folgenden Fragen: Wie gross sind die Mietzinsunterschiede zwischen privaten und institutionellen Eigentümern? Wie gross ist das Einkommen der 20% ärmsten Haushalte? Wie grosse Wohnungen können sich die 20% ärmsten Haushalte leisten bei einer Tragbarkeit von 25% des Einkommens? Stellt der Markt (institutionell / privat und gemeinnützig) genügend tragbaren Wohnraum genügend zur Verfügung? Die Beantwortung dieser Fragen erfolgt aus der Analyse der REIDA Daten, der Ad-Scan-Daten, der Mietzinsstrukturerhebung der Stadt Zürich und der Haushaltsbudgeterhebung. Der Betrachtungszeitraum ist das Jahr Wohnungsbestand nach Eigentümerart 2012 Kanton, Bund, übrige (2%) Stadt Zürich (6%) Baugenossenschaften (18%) Vereine, private Stiftungen (5%) Pensionskassen (5%) Gesellschaften (16%) Natürliche Personen (48%) Quelle: Statistisches Amt der Stadt Zürich. 2

3 2. MIETPREISE PRIVATER UND INSTITUTIONELLER EIGENTÜMER Die Mietpreise von privaten und institutionellen Eigentümern unterscheiden sich kaum. Über alle Laufzeiten betrachtet vermieten Private im Median 0.5% teurer, bei den 20% günstigsten Wohnungen sind sie 0.3% günstiger und bei den 20% teursten Wohnungen rund 1.0% teurer als die Institutionellen. Bruttomietpreise von Privaten % 80% Quantil 50% Median Aus Verträgen mit langen Laufzeiten von über zehn Jahren erwirtschaften die privaten Eigentümer 2 bis 4% mehr Miete als die institutionellen. Dafür vermieten Private im aktuellen Marktumfeld etwas tiefer als die Institutionellen. Verträge, die im Jahr 2012 abgeschlossen wurden, liegen im Median 2%, die 20% günstigsten fast 5% unter dem Niveau von Institutionellen. Das aktuelle Wiedervermietungsniveau liegt bei den Institutionellen 16% höher und bei Privaten 12% höher als bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren CHF/m 2 /a 0 1 Jahr 2 Jahre 3 bis 5 Jahre 6 bis 10 Jahre über 10 Jahre Bruttomietpreise von Institutionellen alle Jahre Die Bruttomietpreise pro m 2 liegen heute bei den Institutionellen zwischen CHF und CHF 391.-, bei Privaten zwischen CHF und Der Median bei der Wiedervermietung liegt bei den Institutionellen aktuell bei CHF pro m 2 und Jahr. Im Insertionsmarkt liegt die Miete allerdings 8.4% höher, bei CHF pro m 2 und Jahr % 80% Quantil 50% Median 50 0 CHF/m 2 /a 1 Jahr 2 Jahre 3 bis 5 Jahre 6 bis 10 Jahre über 10 Jahre alle Jahre Bruttomietpreis / m 2 / Jahr nach Laufzeiten Bruttomieten pro m2 nach Vertragslaufzeiten 1 Jahr 2 Jahre Institutionelle 80% Quantil Median bis 5 Jahre 6 bis 10 Jahre über 10 Jahre alle Jahre Private 80% Quantil Median Differenz 80% Quantil -0.10% 0.39% -0.08% 0.09% 3.76% 0.95% Median -2.18% 0.19% -0.25% 0.16% 1.85% 0.50% -4.86% -0.16% -3.46% 0.65% 3.23% -0.26% 3

4 Wohnungsmarkt Stadt Stadt Zürich 2012 Zürich 2012: Private und Institutionelle im Vergleich Mietverträge Inserate Mieten Durchschnittsgrösse in CHF/m2/Jahr Institutionelle: Bruttomietpreise Private: Bruttomietpreise Private vs Institutionelle Bruttomietpreise Wohnfläche in m2 Bruttomietpreise pro Monat Bruttomietpreise pro m2/jahr Brutto Bestand mt Brutto Wiedervermietung mt Brutto Bestand a Brutto Wiedervermietung a Stadt Zürich 80% Quantil % Median % % Kreis 1 80% Quantil % Median % % Kreis 2 80% Quantil % Median % % Kreis 3 80% Quantil % Median % % Kreis 4 80% Quantil % Median % % Kreis 5 80% Quantil % Median % % Kreis 6 80% Quantil % Median % % Kreis 7 80% Quantil % Median % % Kreis 8 80% Quantil % Median % % Kreis 9 80% Quantil % Median % % Kreis 10 80% Quantil % Median % % Kreis 11 80% Quantil % Median % % Kreis 12 80% Quantil % Median % % Quelle: REIDA, Ad-Scan DB Meta-Sys. Kanton Zürich 0.8 Immobilienmarkt Stadt 0.7 Zürich

5 3. HAUSHALTE MIT DEN 20% TIEFSTEN EINKOMMEN Haushaltseinkommen der Mieterhaushalte im Kanton Zürich Haushaltseinkommen Kanton Zürich, Mieterhaushalte Anteil an allen Haushalten monatliches Bruttoeinkommen in CHF, Budgetanteil Miete und Energie Budget Miete und Energie in CHF Tragbarkeit 25% in CHF Alleinstehende 47.6% % Paare 32.0% % Paare mit (minderjährigen) Kindern 20.5% % Alle 100.0% % Quelle: Haushaltsbudgeterhebung, BFS. Im Rahmen der Haushaltsbudgeterhebung des Bundesamtes für Statistik werden jährlich 3000 Haushalte schweizweit nach Konsumverhalten und Konsumgewohnheiten befragt. Aus dieser Befragung geht hervor, dass im Kanton Zürich die 20% ärmsten Mieterhaushalte ein monatliches Bruttoeinkommen von rund CHF zur Verfügung haben und rund 30% oder CHF davon in Wohnkosten inklusive Energie investieren. Das ist mehr als üblicherweise für die Tragbarkeits- rechnung bei der Vermietung einer Wohnung angewendet wird. Hier geht man von einer maximalen Belastung von 25% des Einkommens, das sind CHF pro Monat aus. Je nach Haushaltsform unterscheidet sich das verfügbare Budget. Am meisten für die Miete zur Verfügung haben mit CHF Paare ohne Kinder. Einpersonenhaushalte hingegen geben lediglich CHF brutto pro Monat aus. Die Tragbarkeit wäre sogar nur bei CHF Bestandesstruktur Wohnungsmarkt nach Kreisen und Eigentümer Kreis % 23% 77% Kreis % 27% 73% Kreis % 28% 72% Kreis % 28% 72% Kreis % 26% 74% Kreis % 27% 73% Kreis % 8% 92% Kreis % 7% 93% Kreis % 33% 67% Kreis % 25% 75% Kreis % 24% 76% Kreis % 46% 54% Anzahl Wohnungen Anteil davon gemeinnützig Privat / Institutionell Stadt Zürich % 26% 74% Anteil an Wohnungen unter CHF % 45% 13% Quelle: Statistisches Amt der Stadt Zürich. Quelle: REIDA, Mietpreisstrukturerhebung Statistik Stadt Zürich. Die Anteile an Wohnungen unter CHF können im REIDA Datensatz direkt abgelesen werden. Bei den gemeinnützigen Wohnungen wurden die m 2 -Preise aus der Mietpreisstrukturerhebung 2006 des Statistischen Amtes der Stadt Zürich verwendet und nach Flächengrössen gewichtet und anhand der jeweiligen Bestandesstrukturen hochgerechnet. 5

6 4. PREISWERTER WOHNRAUM IN DER STADT ZÜRICH Die Tabelle Wohnungsmarkt und Tragbarkeit zeigt, die Mietzinsbelastung in % nach Flächengrössen bei einem Budget von einem Viertel am Haushaltseinkommen. Die Bruttomieten stellen den Mittelwert dar, die Haushaltseinkommen beziehen sich auf die 20% tiefsten. Bestandesstruktur gemeinnützige Eigentümer >5 Zimmer (1%) 5 Zimmer (4%) 1 Zimmer (9%) 4 Zimmer (25%) 2 Zimmer (18%) Im Immobilienmarkt der Institutionellen und Privaten Eigentümern liegen die Belastungen bei Einpersonenhaushalten bei rund 30% gemessen am Einkommen. Paare mit und ohne Kinder können sich im Rahmen der Tragbarkeit von 25% rund 65 m 2 leisten, insbesondere in den Quartieren 2, 3, 10, 11 und % aller Wohnungen liegen unterhalb der mittleren Tragbarkeitsschwelle von brutto CHF pro Monat. 3 Zimmer (43%) Quelle: Statistisches Amt Stadt Zürich. Bei den gemeinnützigen Eigentümern können sich Einpersonenhaushalte Wohnungen mit rund 40 m 2 leisten. Für Paare mit und ohne Kinder sind Wohnungen mit 85 m 2 und grösser gut erschwinglich. 45% aller Wohnungen liegen unterhalb der mittleren Tragbarkeitsschwelle von brutto CHF pro Monat. Bestandesstruktur Private & Institutionelle Eigentümer 150 m 2 und mehr (2%) 100 bis 149 m 2 (13%) weniger als 30 m 2 (5%) 30 bis 49 m 2 (11%) Über den ganzen Markt betrachtet sind 21% der Wohnungen innerhalb der Tragbarkeit von CHF pro Monat (45% von 26% gemeinnützigen Wohnungen, 13% von 74% institutionellen und Privaten Wohnungen). Mit anderen Worten, den 20% ärmsten Haushalte stehen in der Stadt Zürich 21% bezahlbare Wohnungen gegenüber. Nun stellt sich die Frage, ob die 21% der günstigsten Wohnungen auch von den Haushalten mit den tiefsten Einkommen gemietet werden bzw. gemietet werden können. Ausserdem stellt sich die Frage, wie gross bzw. wie klein wie zentral, wie dezentral eine tragbare Wohnung sein soll. 70 bis 99 m 2 (30%) 50 bis 69 m 2 (39%) Schwieriger gestaltet sich der Umzug für die Haushalte mit den 20% tiefsten Einkommen im Markt der privaten und institutionellen Eigentümern. Die mittleren Mietpreise im Angebotsmarkt liegen wie oben bereits dargestellt 12 bis 16% über den laufenden Mietverträgen. Entsprechend gestaltet sich das Angebot für Haushalte mit tiefem Einkommen. Für Paare sind bei mittleren Mietpreisen noch 40 m 2, in den Kreisen 9 bis 12 rund 60 m 2 erschwinglich. 6

7 Tragbarkeit 25% Bruttomietpreise laufende Mietverhältnisse Bruttomietpreise laufende Mietverhältnisse Bruttomietpreise im Inseratemarkt Wohnungen von Privaten & Institutionellen Gemmeinnützige Wohnungen Wohnungen von Privaten & Institutionellen Mittelwert gewichtet nach Flächenkategorien in CHF / Monat, 2012 Mittelwert gewichtet nach Flächenkategorien in CHF / Monat, 2006 Mittelwert gewichtet nach Flächenkategorien in CHF / Monat, 2012 Belastung in % am Einkommen Belastung in % am Einkommen Belastung in % am Einkommen Wohnungsmarkt und Tragbarkeit Haushaltseinkommen 20% tiefste Budget tragbare Mietpreise (25%) 30 m2 40 m2 60 m2 85 m2 125 m2 170 m2 30 m2 40 m2 60 m2 85 m2 125 m2 170 m2 30 m2 40 m2 60 m2 85 m2 125 m2 170 m2 Stadt Zürich CHF Alleinstehende % 31% 39% 52% 82% 105% 17% 21% 31% 41% 59% 88% 35% 40% 52% 71% 102% 147% Paare % 15% 19% 25% 40% 51% 8% 10% 15% 20% 29% 43% 17% 19% 25% 34% 49% 71% Paare mit Kindern % 16% 20% 26% 41% 53% 9% 10% 16% 21% 30% 44% 18% 20% 26% 36% 51% 74% alle Haushalte % 23% 29% 38% 60% 77% 13% 15% 23% 30% 43% 64% 26% 29% 38% 52% 74% 107% Kreis Alleinstehende % 45% 65% 76% 106% 196% 19% 23% 35% 49% 68% 102% 45% 52% 70% 96% 141% 168% Paare % 22% 32% 37% 51% 95% 9% 11% 17% 24% 33% 49% 22% 25% 34% 46% 68% 81% Paare mit Kindern % 23% 33% 38% 53% 99% 10% 12% 17% 25% 34% 51% 23% 26% 36% 48% 71% 85% alle Haushalte % 33% 48% 55% 77% 143% 14% 17% 25% 36% 50% 74% 33% 38% 52% 70% 103% 123% Kreis Alleinstehende % 35% 42% 51% 80% 152% 17% 19% 29% 42% 58% 104% 35% 40% 53% 73% 109% 158% Paare % 17% 21% 25% 39% 74% 8% 9% 14% 20% 28% 50% 17% 19% 25% 35% 53% 77% Paare mit Kindern % 18% 21% 26% 40% 77% 8% 10% 14% 21% 29% 52% 17% 20% 26% 37% 55% 80% alle Haushalte % 26% 31% 37% 58% 111% 12% 14% 21% 31% 42% 76% 25% 29% 38% 53% 80% 116% Kreis Alleinstehende % 31% 37% 48% 86% 138% 17% 20% 30% 37% 54% 81% 35% 40% 55% 72% 98% 132% Paare % 15% 18% 23% 42% 67% 8% 10% 15% 18% 26% 39% 17% 19% 26% 35% 48% 64% Paare mit Kindern % 16% 19% 24% 43% 69% 8% 10% 15% 19% 27% 41% 17% 20% 28% 36% 49% 67% alle Haushalte % 23% 27% 35% 63% 101% 12% 15% 22% 27% 39% 59% 25% 29% 40% 53% 72% 97% Kreis Alleinstehende % 36% 41% 54% 88% 156% 17% 19% 29% 38% 57% 86% 34% 45% 56% 76% 104% 121% Paare % 18% 20% 26% 42% 75% 8% 9% 14% 18% 28% 42% 17% 22% 27% 37% 50% 59% Paare mit Kindern % 18% 21% 27% 44% 78% 9% 10% 15% 19% 29% 44% 17% 23% 28% 38% 52% 61% alle Haushalte % 26% 30% 40% 64% 114% 13% 14% 21% 28% 42% 63% 25% 33% 41% 56% 76% 88% Kreis Alleinstehende % 34% 44% 55% 84% 96% 15% 20% 30% 40% 56% 82% 38% 43% 53% 78% 102% 171% Paare % 16% 21% 27% 41% 47% 7% 10% 15% 19% 27% 40% 18% 21% 26% 38% 50% 83% Paare mit Kindern % 17% 22% 28% 42% 49% 7% 10% 15% 20% 28% 41% 19% 22% 27% 39% 52% 86% alle Haushalte % 25% 32% 40% 62% 71% 11% 15% 22% 29% 41% 60% 28% 32% 39% 57% 75% 125% Kreis Alleinstehende % 32% 42% 55% 82% 91% 19% 22% 33% 40% 60% 91% 37% 41% 57% 75% 108% 144% Paare % 16% 20% 27% 40% 44% 9% 11% 16% 20% 29% 44% 18% 20% 28% 36% 52% 70% Paare mit Kindern % 16% 21% 28% 41% 46% 10% 11% 17% 20% 30% 46% 19% 21% 29% 38% 54% 73% alle Haushalte % 23% 31% 40% 60% 67% 14% 16% 24% 30% 44% 67% 27% 30% 42% 55% 79% 106% Kreis Alleinstehende % 33% 42% 58% 86% 99% 20% 23% 34% 42% 58% 82% 37% 42% 54% 78% 112% 157% Paare % 16% 20% 28% 42% 48% 10% 11% 16% 21% 28% 40% 18% 20% 26% 38% 54% 76% Paare mit Kindern % 16% 21% 29% 43% 50% 10% 11% 17% 21% 29% 41% 19% 21% 27% 39% 57% 79% alle Haushalte % 24% 31% 43% 63% 72% 15% 17% 25% 31% 42% 60% 27% 31% 40% 57% 82% 115% Kreis Alleinstehende % 32% 43% 54% 84% 143% 19% 21% 31% 44% 62% 91% 38% 47% 69% 91% 126% 160% Paare % 15% 21% 26% 41% 69% 9% 10% 15% 21% 30% 44% 19% 23% 33% 44% 61% 78% Paare mit Kindern % 16% 22% 27% 42% 72% 9% 11% 16% 22% 31% 46% 19% 24% 35% 46% 64% 81% alle Haushalte % 23% 31% 39% 62% 104% 14% 15% 23% 32% 45% 66% 28% 34% 50% 67% 93% 117% Kreis Alleinstehende % 30% 39% 55% 81% 103% 16% 20% 30% 39% 60% 83% 32% 37% 49% 62% 87% 102% Paare % 14% 19% 27% 39% 50% 8% 10% 15% 19% 29% 40% 15% 18% 24% 30% 42% 49% Paare mit Kindern % 15% 20% 28% 41% 52% 8% 10% 15% 20% 30% 42% 16% 19% 25% 31% 44% 51% alle Haushalte % 22% 28% 40% 60% 75% 12% 15% 22% 29% 44% 61% 23% 27% 36% 45% 64% 74% Kreis Alleinstehende % 30% 39% 49% 76% 96% 16% 20% 30% 41% 65% 93% 34% 37% 48% 62% 97% 131% Paare % 15% 19% 24% 37% 46% 8% 10% 15% 20% 31% 45% 16% 18% 23% 30% 47% 64% Paare mit Kindern % 15% 20% 25% 38% 48% 8% 10% 15% 21% 33% 47% 17% 18% 24% 31% 49% 66% alle Haushalte % 22% 29% 36% 55% 70% 12% 15% 22% 30% 47% 68% 25% 27% 35% 45% 71% 96% Kreis Alleinstehende % 27% 39% 48% 71% 105% 17% 22% 33% 42% 58% 83% 33% 37% 44% 59% 80% 104% Paare % 13% 19% 23% 35% 51% 8% 11% 16% 20% 28% 40% 16% 18% 22% 29% 39% 50% Paare mit Kindern % 14% 19% 24% 36% 53% 9% 11% 16% 21% 29% 42% 17% 18% 22% 30% 40% 52% alle Haushalte % 20% 28% 35% 52% 77% 13% 16% 24% 31% 43% 60% 24% 27% 32% 43% 59% 76% Kreis Alleinstehende % 31% 37% 52% 72% - 16% 19% 29% 39% 56% 77% 35% 32% 43% 55% 76% 192% Paare % 15% 18% 25% 35% - 8% 9% 14% 19% 27% 38% 17% 16% 21% 26% 37% 93% Paare mit Kindern % 16% 19% 26% 37% - 8% 10% 14% 19% 28% 39% 18% 16% 22% 28% 38% 97% alle Haushalte % 23% 27% 38% 53% - 11% 14% 21% 28% 41% 57% 26% 24% 31% 40% 56% 141% Quelle: BFS, Ad-Scan Meta-Sys, REIDA. 7