Nachfragegerechte Wohnraumentwicklung

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Gisela Kuntz
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1 Kreis Nordfriesland Fachbereich Kreisentwicklung, Bau und Umwelt Nachfragegerechte Wohnraumentwicklung Werkzeuge für eine regionale Daseinsvorsorge Handlungsempfehlungen für die kommunale Praxis 1. Fachwerkstatt des Netzwerks Daseinsvorsorge Schleswig- Holstein am in Schleswig

Daseinsvorsorge Handlungsempfehlungen für die kommunale Praxis 1.

2 Ausgangslage - die Bevölkerungsprognose Landesweit gibt es Wachstums- /Stagnationsregionen im Hamburger Umland und den kreisfreien Städten sowie Schrumpfungsregionen im ländlichen Raum Die Bevölkerung in Nordfriesland wird nur moderat um 3,6 %, d.h. um Personen, abnehmen. Diese Feststellung ist aber unzureichend, da der demographische Wandel kleinräumlich stattfindet und vor allem den Altersumbau betrifft. 2

Nordfriesland wird nur moderat um 3,6 %, d.h. um 5.900 Personen, abnehmen.

3 Ausgangslage die Wohnungsmarktprognose - die Prognose betrachtet Kreise, Ober- und Mittelzentren mit ihrem Umland - es erfolgte auch eine Betrachtung von Wohnungsmarktsegmenten - die räumliche Betrachtungsebene muss aber für eine nachhaltige gemeindliche Entwicklungs- und Anpassungsplanung an den demographischer Wandel kleinräumlicher ausfallen und sich intensiver mit dem Bestand auseinandersetzen 3

Betrachtungsebene muss aber für eine nachhaltige gemeindliche Entwicklungs- und Anpassungsplanung an

4 Masterplan Daseinsvorsorge - der Baustein»Wohnbestände zukunftsfähig gestalten«demografische Entwicklung Grundindikatoren der Gemeinde Gebäudebestand Zukünftige Baugebiete Verhalten der Bevölkerung Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Immobilienmarkt? Gemeindetypisierung Bevölkerungsprognose Bürgermeisterbefragung Gebäudetypisierung Haushaltsbefragung 4

Baugebiete Verhalten der Bevölkerung Auswirkungen des demografischen Wandels auf den

5 Demographische Entwicklung die kleinräumige Bevölkerungsprognose Demografische Entwicklung Grundindikatoren der Gemeinde Gebäudebestand Zukünftige Baugebiete Verhalten der Bevölkerung Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Immobilienmarkt? Gemeindetypisierung Bevölkerungsprognose Bürgermeisterbefragung Gebäudetypisierung Haushaltsbefragung 5

Verhalten der Bevölkerung Auswirkungen des demografischen Wandels auf den

6 Demographische Entwicklung die kleinräumige Bevölkerungsprognose 6

7 Demographische Entwicklung die kleinräumige Bevölkerungsprognose 7

8 Demographische Entwicklung die Haushaltsprognose Abnahme der Haushalte in einigen Gemeinden ist zu erwarten potenzielle Investoren verlieren an Bedeutung 8

9 Die Gemeindetypisierung Demografische Entwicklung Grundindikatoren der Gemeinde Gebäudebestand Zukünftige Baugebiete Verhalten der Bevölkerung Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Immobilienmarkt? Gemeindetypisierung Bevölkerungsprognose Bürgermeisterbefragung Gebäudetypisierung Haushaltsbefragung 9

Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Immobilienmarkt?

10 Die Gemeindetypisierung Gemeindetypisierung der Arbeitsgruppe Wohnbestände zukunftsfähig gestalten Kriterien u.a.: -Nahversorgung -Gesundheitswesen/ Sozialzentren -Bildung (KiTa, Grundschulen (inzwischen ergänzt um: Kirchen, kirchliche Angebote, etc. 10

11 Die Gemeindetypisierung - Bevölkerungsprognose Bevölkerungsveränderung relative Zahlen 1,3% 1,3% - 1,6% - 5,2% - 8,1% - 8% MZ UZ UM+ UM- LR+ LR- 11

12 Gebäudebestand und -typologie Demografische Entwicklung Grundindikatoren der Gemeinde Gebäudebestand Zukünftige Baugebiete Verhalten der Bevölkerung Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Immobilienmarkt? Gemeindetypisierung Bevölkerungsprognose Bürgermeisterbefragung Gebäudetypisierung Haushaltsbefragung 12

13 Gebäudebestand und -typologie Wohnungen in Einfamilienhäusern nach Gemeindetypen Wohnungen EFH vor Mittelzentrum Unterzentrum Umland (+) Umland (-) ländlicher Raum (+) ländlicher Raum (-) Gemeindetyp 13

1969-1978 1958-1968 1949-1957 1918-1948 vor 1918 2000 0 Mittelzentrum

14 Gebäudebestand und -typologie Ältere Menschen wohnen in älteren Häusern! 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% vor % 10% 0% 0 Jahre 10 Jahre 20 Jahre 30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre 70 Jahre 80 Jahre 90 Jahre 14

- 1987 5-1969 -1978 4-1958 -1968 3-1949 -1957 2-1918 - 1948 1 - vor 1918 20% 10%

15 Weitere Bausteine Demografische Entwicklung Grundindikatoren der Gemeinde Gebäudebestand Zukünftige Baugebiete Verhalten der Bevölkerung Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Immobilienmarkt? Gemeindetypisierung Bevölkerungsprognose Bürgermeisterbefragung Gebäudetypisierung Haushaltsbefragung 15

des demografischen Wandels auf den Immobilienmarkt?

16 Vorgehensweise Marktfähigkeit des Wohnungsbestandes Angebotsindex Haushaltsentwicklung Entwicklung der potenziellen Eigentumsbildner Kaufkraft Umzugsverhalten und Nachfragepräferenzen Nachfrageindex Angebotspreise Neuausweisung von Bauflächen Bodenrichtwerte Verkaufspreise Energetischer Zustand Bewertung Gesamtindex Marktfähigkeit der Wohnungsbestände Marktfähig Entwicklungsfähig Bedingt marktfähig Nicht marktfähig 16

Angebotspreise Neuausweisung von Bauflächen Bodenrichtwerte Verkaufspreise Energetischer Zustand

17 Bewertungsmatrix Marktfähigkeit des Wohnungsbestandes Ein- und Zweifamilienhäuser Vor Kreisstadt Unterzentrum Umland gut ausgestattet Umland schlecht ausgestattet Ländlicher Raum gut ausgestattet Ländlicher Raum schlecht ausgestattet 17

1993 2001 2008 Kreisstadt Unterzentrum Umland gut ausgestattet Umland schlecht

18 Marktfähigkeit des Wohnungsbestandes Einfamilienhausbestands 100% 90% 80% Marktfähigkeit 70% 60% 50% 40% 1 - nicht marktfähig 2 - bedingt marktfähig 3 - entwicklungsfähig 4 - marktfähig 30% 20% 10% 0% Mittelzentrum Unterzentrum Umland (+) Umland (-) ländlicher Raum (+) ländlicher Raum (-) Gemeindetyp 18

3 - entwicklungsfähig 4 - marktfähig 30% 20% 10% 0% Mittelzentrum

19 Zusammenfassung und Fazit Das Wohnraumangebot passt bereits jetzt nicht mehr zur Nachfrage. Das in Nordfriesland typische Ein- bis Zweifamilienhaus wird in Zukunft weniger nachgefragt, insbesondere im stark ländlich strukturierten Raum. Es wird Leerstände besonders in diesen Teilräumen geben, wesentliche Teile des Gebäudebestandes sind nicht marktfähig 19

Das in Nordfriesland typische Ein- bis Zweifamilienhaus wird in Zukunft weniger

20 Zusammenfassung und Fazit Empfehlungen: Kleiner bezahlbarer, barrierefreier Wohnraum (Kauf oder Miete) wird dringend gebraucht (aber nicht überall). Aufgrund der veränderten Wohnraumnachfrage und veränderten Mobilitätsbedürfnissen, wird Innenentwicklung/ Siedlungsentwicklung in den zentraleren Orten an Bedeutung gewinnen. Hierzu sind die Voraussetzungen zu schaffen (Funktionsräume). Wohnberatung im energetischen und barrierefreien Bereich wird zukünftig eine größere Rolle spielen. 20

Aufgrund der veränderten Wohnraumnachfrage und veränderten Mobilitätsbedürfnissen, wird Innenentwicklung/

21 Zusammenfassung und Fazit Was ist ein Funktionsraum? Funktionsräume sind freiwillige, verbindliche und verlässliche Kooperationen zwischen mehreren räumlich miteinander verbundenen Kommunen (Gemeindeteams), die rudimentäre Grundfunktionen vorhalten und diese in einer zentralen Lage bündeln, - z. B. Arzt, Pflege, Apotheke, Kindertagesstätten, Schule, Nahversorgung, Bürgerbüro, Gemeindehaus, Gaststätte, Kirche, Kultur, seniorengerechtes Wohnangebot. Ziel ist es, die Versorgung der Bevölkerung auch unter den Bedingungen der demographischen Entwicklung innerhalb zumutbarer Fahr- und Wegezeiten zu sichern. 21

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Quelle/ Graphiken: Innenministerium Schleswig-Holstein Gertz Gutsche Rümenapp Arge zeitgemäßes Bauen e.v. GEWOS

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