Werden in Hamburg zu wenig Wohnungen gebaut?

Transkript

1 Werden in Hamburg zu wenig Wohnungen gebaut? Dipl.-Ök. Matthias Günther Prof. Dr. Lothar Hübl, Pestel Institut Hannover Hamburgische Architektenkammer, SAGA GWG, Freie Akademie der Künste Hamburg 8. Juni 2009

2 1 Bedarf und Nachfrage 2 Klassische Wohnungsbedarfsermittlung 3 Qualitativer Zusatzbedarf

3 Wohnungsbedarf: - ist ein normative Größe, - anhand von vorgegebenen Bedarfsnormen wird der quantitative Wohnungsbedarf ermittelt, - klassische Bedarfsnormen: - jedem Haushalt eine Wohnung, - eine ausreichende Fluktuationsreserve soll eingehalten werden, - die Zahl der Untermietverhältnisse soll gesenkt werden, - die Zahl der Zweit- und Freizeitwohnungen ist zu beachten, - Wohnungsbedarf orientiert sich an definierten Bedürfnissen, nicht am Einkommen.

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5 Haushaltsentwicklung in Deutschland von 1995 bis ,5 Personen private Haushalte in ,4 2,3 2,2 2,1 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1, Haushalte Erwachsene je Haushalt Personen je Haushalt

6 SK Kiel LK Nordvorpommern Haushaltsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 2007 bis 2025 in v.h. bei einem durchschnittlichen Wanderungsgewinn von Personen pro Jahr LK Emsland Bremen Hamburg LK Hannover LK Goslar SK Schw erin SK Magdeburg LK Uckermark Berlin SK Leipzig SK Köln LK Schw alm-eder-kreis SK Dresden SK Frankfurt am Main SK Heidelberg LK Schw andorf Haushaltsentwicklung von 2007 bis 2025 in v.h. < -10 < -5 < 0 < 5 < 10 >= 10 LK Ortenaukreis SK Stuttgart LK Passau SK München LK Waldshut

7 Klassisch abgeleiteter Wohnungsbedarf von 2008 bis in Wohnungen klassischer demografisch abgeleiter Wohnungsbedarf

8 SK Kiel LK Nordvorpommern Hamburg SK Schw erin Bremen LK Uckermark Demografisch abgeleiteter Wohnungsbedarf in den Kreisen und kreisfreien Städten von 2008 bis 2025 in v.h. bei einem durchschnittlichen Wanderungsgewinn Deutschlands von Personen pro Jahr SK Köln LK Emsland LK Hannover LK Goslar LK Soest LK Wetteraukreis Berlin SK Magdeburg SK Leipzig SK Dresden Wohnungsbedarf von 2008 bis 2025 in Wohnungen SK Heidelberg LK Schw andorf < 0 < 2000 < 5000 < < >= LK Ortenaukreis SK Stuttgart LK Passau SK München LK Waldshut

9 Qualitativer Zusatzbedarf

10 Diese klassische Wohnungsbedarfsermittlung erscheint heute nicht mehr ausreichend, weil - die permanente qualitative Verbesserung des Bestandes durch den drastischen Rückgang des Neubaus nicht mehr ausreichend ist, - die Alterung der Bevölkerung andere Wohnformen erfordert, - die Wohnvorstellungen in allen Altersgruppen wesentlich ausdifferenzierter sind als in der Vergangenheit, - der einstmals sehr junge Wohnungsbestand Deutschlands in die Jahre gekommen ist und immer weniger zu den heutigen Wohnvorstellungen passt, - die Fixierung auf den Erhalt des Bestandes auch die unabänderlichen Schwächen des Bestandes konserviert und - die Komplettsanierung und Modernisierung von Teilen des Bestandes (volks)wirtschaftlich nicht sinnvoll ist.

11 Problembehaftete Bestände wurden vor allem in der Wiederaufbauphase und in den 1970er Jahren errichtet. Auch ein Teil der Altbauten ist nicht frei von Problemen. Die Entscheidung über Sanierung oder Abriss und Neubau kann zwar nur nach individueller Prüfung gefällt werden, eine Bevorzugung der Sanierung etwa durch (Förder)rahmenbedingungen ist nicht zu akzeptieren.

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13 Gegenwärtige Situation beim Wohnungsabgang: Im Rahmen der Abgangsstatistik werden Gebäude und Gebäudeteile erfasst, die durch ordnungsbehördliche Maßnahmen, Schadensfälle oder Abbruch der Nutzung entzogen werden oder deren Nutzung zwischen Wohn- und Nichtwohnzwecken (mit und ohne Baumaßnahmen) geändert wird (Statistisches Bundesamt 2008). Der statistisch festgestellte Abgang betrug im Durchschnitt der vergangenen drei Jahre: - in Westdeutschland gut Wohnungen pro Jahr - in Ostdeutschland knapp Wohnungen pro Jahr Daraus errechnen sich Abgangsraten von 0,05 % für West- und 0,4 % für Ostdeutschland. Als theoretische Lebensdauer von Wohnungen errechnen sich damit fast Jahre für Westdeutschland und 240 Jahre für Ostdeutschland.

14 SK Kiel LK Nordvorpommern Hamburg SK Schw erin Anteil der von 1949 bis 1978 errichteten Wohnungen am Wohnungsbestand Ende 2007 in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands LK Emsland LK Soest Bremen LK Hannover LK Goslar SK Magdeburg LK Uckermark Berlin SK Leipzig SK Köln SK Dresden LK Wetteraukreis SK Heidelberg LK Schw andorf Anteil am Wohnungsbestand in v.h. < 18 < 26 < 34 < 42 < 50 >= 50 SK Stuttgart LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Waldshut

15 SK Kiel LK Nordvorpommern Hamburg SK Schw erin Bremen LK Uckermark Qualitativer Wohnungsbedarf in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 2008 bis 2025 in v.h. LK Emsland LK Hannover LK Goslar SK Magdeburg Berlin SK Leipzig SK Köln LK Schw alm-eder-kreis SK Dresden SK Frankfurt am Main SK Heidelberg LK Schw andorf Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 in Wohnungen < 0 < 5000 < < < >= LK Ortenaukreis SK Stuttgart LK Passau SK München LK Waldshut

16 SK Kiel LK Nordvorpommern Demografisch abgeleiteter Wohnungsbedarf in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 2008 bis 2025 in v.h. bei einem durchschnittlichen Wanderungsgewinn von Personen pro Jahr LK Emsland LK Soest Bremen Hamburg LK Hannover LK Goslar SK Schw erin LK Uckermark Berlin SK Magdeburg SK Leipzig SK Köln SK Dresden LK Wetteraukreis SK Heidelberg LK Schw andorf Wohnungsbedarf von 2008 bis 2025 in Wohnungen < 0 < 2000 < 5000 < < >= SK Stuttgart LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Waldshut

17 SK Kiel LK Nordvorpommern Hamburg SK Schw erin Bremen LK Uckermark Wohnungsbedarf insgesamt in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 2008 bis 2025 in v.h. LK Emsland LK Hannover LK Goslar SK Magdeburg Berlin SK Leipzig SK Köln LK Schw alm-eder-kreis SK Dresden SK Frankfurt am Main SK Heidelberg LK Schw andorf Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 in Wohnungen < 0 < 5000 < < < >= LK Ortenaukreis SK Stuttgart LK Passau SK München LK Waldshut

18 Wohnungsbedarf in Deutschland bis zum Jahr 2025 bei einer durchschnittlichen Zuwanderung von Personen 500 in Wohnungen demografisch abgeleiteter Wohnungsbedarf qualitativer Zusatzbedarf gegenwärtiger Neubau

19 Bevölkerungsentwicklung in Hamburg von 1995 bis Geburten, Sterbefälle, Wanderungssaldo in Personen Einwohner in Personen Einwohner Geburten Sterbefälle W anderungssaldo 1400

20 Wohnungsbestand in Hamburg nach Baualtersklassen 250 in Wohnungen Baualtersklasse

21 Wohnungsbedarf und Wohnungsbau in Hamburg 20 in Wohnungen 15 qualitativer Zusatzbedarf 10 demografisch abgeleiteter Bedarf 5 Bautätigkeit im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre 0

22 Fazit - Der demografisch begründete Wohnungsbedarf beträgt rund Wohnungen pro Jahr, - es gibt einen qualitativ begründeten Zusatzbedarf von rund Wohnungen pro Jahr, - die aktuelle Neubautätigkeit liegt unter Wohnungen pro Jahr, - Die regionalen Unterschiede sind gravierend. Hält die niedrige Neubautätigkeit an, werden sich regional bestehende Wohnungsknappheiten verschärfen und in gegenwärtig ausgeglichenen Märkten neue Knappheiten entstehen. Den Anforderungen aus der Alterung der Bevölkerung und durch den Klimaschutz wird der Wohnungsbestand so nicht gerecht werden können. Wenn die Wohnungspolitik nicht reagiert, wird sich die Qualität des Wohnens für breite Schichten der Bevölkerung nicht halten lassen.

23 Günther,M. u. Hübl,L. Wohnungsmangel in Deutschland? Regionalisierter Wohnungbedarf bis zum Jahr 2025 Eduard Pestel Institut Hannover