Büromarktüberblick. Big 7 4. Quartal 2016 Erschienen im Januar 2017

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1 Büromarktüberblick Big 7 4. Quartal 2016 Erschienen im Januar 2017

2 JLL Büromarktüberblick Januar Die sieben deutschen Büroimmobilienhochburgen beenden 2016 mit einem neuen Umsatzrekord Trotz aller geopolitischen Störsignale zeigte sich die deutsche Wirtschaft 2016 sehr robust und widerstandsfähig. Nach einem etwas schwächeren dritten Quartal zog das Bruttoinlandsprodukt in den letzten drei Monaten wieder deutlich an. Für das Gesamtjahr dürfte sich damit eine Wachstumsrate von 1,9 % ergeben, eine der höchsten der wichtigsten Industrieländer der Welt. Gleichzeitig dürfte Deutschland wiederum ein positives Haushaltssaldo aufweisen. Der ifo-geschäftsklimaindex, nach wie vor deutlich im positiven Bereich, spiegelt diese erfreuliche konjunkturelle Entwicklung wider. Damit setzt sich auch der Boom auf dem deutschen Arbeitsmarkt fort: Mit 43,5 Millionen erreichte die Anzahl der Erwerbstätigen im Durchschnitt des vergangenen Jahres den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung und manifestierte den mehr als zehn Jahre anhaltenden Aufwärtstrend. Der Zuwachs im Jahr 2016 fiel nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sogar noch etwas größer aus als ein Jahr zuvor. Im Umkehrschluss sank die Zahl der Erwerbslosen im vergangenen Jahr um im Vergleich zum Vorjahr auf knapp 1,8 Millionen. Die Erwerbslosenquote ging von 4,3 auf 4,0 % zurück. Damit hat Deutschland nach der Tschechi- schen Republik die niedrigste Erwerbslosenquote aller EU-Staaten. Vor allem die expansiven Dienstleistungsbereiche sorgten für einen überdurchschnittlichen Beschäftigungsaufbau und dienten damit letztendlich als Basis für einen rund laufenden Bürovermietungsmarkt Die dynamische Nachfrageentwicklung für Büroflächen in den sieben deutschen Büroimmobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hielt auch im letzten Quartal des Jahres an. Zwar wurde die Marke von 4 Mio. m 2 knapp verfehlt, mit einem Umsatzvolumen von rund 3,9 Mio. m 2 ist das Vorjahresergebnis aber nochmals um 9 % übertroffen, noch deutlicher der 5-Jahresschnitt mit rund 24 %. Noch nie zuvor wurden so viele Flächen in den Big 7 vermietet oder an Eigennutzer veräußert. Vor dem Hintergrund dieses Rekordergebnisses darf für 2017 nicht notwendig eine Fortsetzung der Dynamik erwartet werden, nicht zuletzt auch aufgrund einer weiteren Verknappung an modernen Flächen. Nutzer sind deshalb bestrebt, sich möglichst frühzeitig moderne und gut ausgestattete Flächen zu sichern. Verbesserungen bei der Effizienz in punkto benötigte Quadratmeter stehen dabei Fertigstellungen und Leerstandsquote Big 7

3 JLL Büromarktüberblick Januar ganz oben auf der Agenda bei der Suche nach neuen Flächen. Gleichzeitig fließen aber mehr und mehr auch die Belange und Wünsche der Mitarbeiter mit ein, was zu insgesamt längeren und komplexeren Entscheidungszeiten für Neuanmietungen führt. Die Dynamik des abgelaufenen Jahres spiegele sich in der Nettoabsorption wider. Mit gut 1 Mio. m 2 (um die der belegte Büroflächenbestand also gewachsen ist) in den Big 7 wurde das hohe Niveau des Vorjahres gehalten und auch der Fünf-Jahresschnitt knapp übertroffen. Auch auf lokaler Ebene gab es für 2016 Bestleistungen zu vermelden. In Stuttgart konnte ein Umsatzvolumen von rund m 2 notiert werden und legte mit diesem Ergebnis gegenüber dem Vorjahresrekord nochmals um 39 % zu. Maßgeblich dazu haben Großabschlüsse ab m 2 mit einem Anteil am Flächenumsatz von 45 % beigetragen. Und in Berlin wurde mit einem Plus von knapp 4 % erstmals die m 2 -Marke überschritten. Über Umsatzzuwächse im Jahresvergleich konnten sich bis auf Düsseldorf (- 19 %) alle Städte freuen, Köln mit einem Zuwachs von 41 % und Frankfurt mit 34 %. Die Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten in den Big 7 wurde 2016 insbesondere von Großabschlüssen getragen. So gab es insgesamt 34 Großabschlüsse mit m 2 und mehr. Allein diese Flächen summieren sich auf rund m 2 das sind immerhin 18 % des Gesamtergebnisses. Der größte Deal des Jahres bleibt nach wie vor der Baubeginn der Daimler AG, die in Stuttgart-Vaihingen ein m 2 -Bauvorhaben für Mitarbeiter im dritten Quartal 2016 begonnen hatte. Für 2017 rechnen wir auf Basis weiterhin guter konjunktureller Fundamentaldaten und einem weiteren Beschäftigungsaufbau bei Dienstleistungsunternehmen mit einer positiven Nachfrageentwicklung für die sieben deutschen Immobilienhochburgen. Aus heutiger Sicht prognostizieren wir ein Umsatzvolumen von 3,5 Mio. m 2. Das entspräche zwar einem Rückgang gegenüber 2016 um rund 12 %, dürfe aber nicht als Zeichen einer grundlegenden nachfragebasierten Trendwende gewertet werden. Es bleibe dabei, dass ein potentiell höheres Umsatzvolumen durch die eingeschränkte Auswahl an geeigneten Flächen vor allem in den zentralen und innerstädtischen Lagen begrenzt werden wird. Spitzenmietpreisindex und Umsatzentwicklung * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart (Big 7)

4 JLL Büromarktüberblick Januar Leerstand sinkt trotz ansteigender Fertigstellungen weiter Der Büroflächenleerstand hat sich über alle Big 7-Märkte auf knapp 5,1 Mio. m 2 reduziert. Damit ist das Angebot kurzfristig verfügbarer Flächen innerhalb der letzten 12 Monate um fast m 2 abgebaut worden. Die aggregierte Leerstandsquote liegt mittlerweile bei nur noch 5,5 %. Leerstandsquoten deutlich über diesem Wert weisen nur noch Frankfurt mit 9,1 % und Düsseldorf mit 8,1 % auf. Die niedrigste Quote weist Stuttgart mit nur 3,7 % auf. In der schwäbischen Metropole und in Berlin hat mit jeweils rund 19 % auch der stärkste Leerstandsabbau stattgefunden, angesichts der Rekordnachfragewerte in diesen Städten auch nicht verwunderlich. Für Nutzer bleibt die Suche nach adäquaten neuen Büroflächen damit herausfordernd. Die Knappheit gerade in den innerstädtischen Teilmärkten führt dazu, dass sich Unternehmen einerseits immer früher mit Umzugsplänen beschäftigen, um sich Flächen zu sichern. Andererseits geraten auch andere Teilmärkte in den Fokus. Letzteres spüren wir bereits daran, dass nachfragebedingte Mietpreissteigerungen sich nicht mehr ausschließlich auf die Top-Lagen beschränken. Das Neubauvolumen ist zwar im Verlauf des Jahres 2016 um fast 28 % auf aggregiert 1,1 Mio. m 2 angestiegen. Da von diesem Volumen zum Zeitpunkt der Fertigstellung nur noch rund 17 % ( m 2 ) frei verfügbar waren, sorgte das lediglich für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite. Der Großteil der Flächen war bereits an Mieter vergeben. Der Trend zu steigenden Anmietungen in Projektentwicklungen hat nicht nachgelassen. Die insgesamt guten Marktkonditionen mit dem anziehenden Interesse an Neubauflächen haben dazu geführt, dass einige Projekte zeitlich nach vorne verschoben wurden. Für das Jahr 2017 rechnen wir aktuell nun mit einem von m 2 auf etwas über 1 Mio. m 2 erhöhten Fertigstellungsvolumen. Der Anteil der noch freien (spekulativen) Flächen bewegte sich im Jahresverlauf 2016 relativ konstant bei einem Drittel. Mit dem genannten höheren Fertigstellungsvolumen für 2017 hat sich auch der Anteil erhöht und liegt nun bei ca. 40 % ( m 2 ). Die Auswahl an modernen und gut ausgestatteten Neubauflächen für umzugswillige Mieter nimmt also leicht zu, wird aber unserer Ansicht nach nicht dazu führen, dass sich ein besorgniserregendes Volumen an leerstehenden Flächen mit negativen Effekten auf die Mietentwicklung aufbauen wird. Im Gegenteil: Bis zum Jahresende 2017 rechnen wir mit einer weiteren leichten Abnahme des Leerstandes um bis zu 0,3 %-Punkte. Dies auch vor dem Hintergrund, dass das Umsatzgeschehen mit expansionswilligen Mietern auf einem konstant hohem Niveau bleiben wird. Mieten mit weiterem Potential nach oben Die gute Performance der Büroimmobilienmärkte in den Big 7 gepaart mit der hohen Nutzernachfrage hat dazu geführt, dass in der Konsequenz die Mieten, sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten, gestiegen sind. Gegenüber dem Vorjahr hat die Spitzenmiete in sechs der sieben Immobilienhochburgen zugelegt, nur in Köln blieb der Wert stabil. Die Zuwächse bewegten sich zwischen 2 % in Düsseldorf und Hamburg und 13 % in Berlin. Damit erreicht der Spitzenmietpreisindex für die Big 7 mit knapp 187 Punkten den höchsten Wert seit dem ersten Quartal Das Plus von 4,6 % gegenüber 2015 ist gleichbedeutend dem stärksten Anstieg seit Angesichts der leicht erhöhten, aber moderaten Neubaupipeline bleibt der Druck auf die Mieten bestehen. Der Mietpreiszuwachs im Spitzensegment dürfte sich 2017 um die 3 % bewegen. Ein erneuter Anstieg wird auch für die Durchschnittsmieten zu notieren sein. Der entsprechende Index, 2016 bereits mit einem Plus von 4,3 %, bewegt sich voraussichtlich leicht über dem prozentualen Zuwachs der Spitzenmiete.

5 JLL Büromarktüberblick Januar Büroflächenumsatz inklusive Eigennutzer (in m 2 ) Trendprognose 8 Berlin m Düsseldorf k Frankfurt/M m Hamburg m Köln m München Region m Stuttgart m Leerstand inklusive Untermietflächen Q Q m 2 Quote (%) m 2 Quote (%) Trendprognose 8 Berlin , ,3 m Düsseldorf , ,1 k Frankfurt/M , ,1 m Hamburg , ,6 m Köln , ,7 g München Region , ,5 m Stuttgart , ,7 m Spitzenmietpreise (in /m 2 /Monat) in 1A-Lagen Q Q Trendprognose 8 Berlin 1 24,00 27,00 k Düsseldorf 2 26,00 26,50 k Frankfurt/M 3 35,50 37,00 k Hamburg 4 25,00 25,50 k Köln 5 22,00 22,00 k München Region 6 34,00 35,50 k Stuttgart 7 20,00 21,50 k Fertigstellungen (in m 2 ) Trendprognose 8 Berlin m Düsseldorf k Frankfurt/M m Hamburg m Köln k München Region m Stuttgart m Büroflächenbestand (in Millionen m 2 ) Q Q Berlin 1 20,07 20,20 Düsseldorf 2 9,15 9,12 Frankfurt/M 3 11,86 11,76 Hamburg 4 14,68 14,82 Köln 5 7,59 7,66 München Region 6 20,02 20,11 Stuttgart 7 8,46 8,57 1 Stadtgebiet; 2 Stadtgebiet inkl. Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden; 3 Stadtgebiet inkl. Eschborn und Kaiserlei; 4 Stadtgebiet; 5 Stadtgebiet; 6 Stadtgebiet inkl. Umlandgemeinden; 7 Stadtgebiet inkl. Leinfelden-Echterdingen; 8 Gesamtjahr 2017 im Vergleich zum Vorjahr.

6 Kontakte Stephan Leimbach Head of Office Leasing Germany Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/buero Aktuelle Online-Büroimmobilienangebote zur Miete finden Sie in unserem Gewerbeimmobilien-Suchportal Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.