Büromarkt Düsseldorf. Bericht 3. Quartal

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1 Büromarkt Düsseldorf Bericht 3. Quartal 2014 Standortkennziffern Einwohnerzahl Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Kaufkraftindex 121,4 Büroflächenbestand 7,57 Mio. m 2 Arbeitslosenquote 8,9 % Gewerbesteuerhebesatz 440

2 2 Entwicklung der wichtigsten Büromarktkennziffern Flächenumsatz bricht um rd. 30 % ggü. 3. Q ein Durchschnittsmiete korrigiert sich nach unten Spitzenmiete sinkt erwartungsgemäß leicht m ,50 23, ,40 13,30 23, ,40 23, ,40 26, ,10 27, ,95 27, ,10 26, ,80 /m 2 /mtl. 24,00 21,00 18,00 15,00 12,00 Büroflächenumsatz Leerstand Spitzenmiete Durchschnittsmiete Q Q ,00 6,00 3,00 0 Büromarkt Düsseldorf 3. Quartal 2014 Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt hat in den vergangenen 9 Monaten mit einem Umsatz von rund m² einen deutlichen Einbruch von knapp 30 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hinnehmen müssen. Im Jahr 2013 konnten an dieser Stelle noch m² Büroflächenumsatz registriert werden. Nimmt man ausschließlich Bezug auf die Umsätze des 3. Quartals, so konnten zwischen Juli und September 2014 insgesamt circa m² Bürofläche vermietet werden rund m² weniger noch als im Vergleichsquartal Alle Zahlen beziehen sich dabei auf das Stadtgebiet Düsseldorf ohne die Umlandgemeinden Hilden, Erkrath, Das 3. Quartal 2014 in Zahlen m 2 13,80 Euro/m 2 26,50 Euro/m m m 2 Vermietungsvolumen deutlich gesunken Durchschnittsmiete fällt Spitzenmiete geht leicht zurück City an der Spitze Leerstand erhöht Büromarktbericht Düsseldorf 3. Quartal 2014

3 3 UMSATZ NACH LAGEN Süd Linksrheinisch/ Seestern Grafenberg Nord/Airport City Kennedydamm/ Derendorf Medienhafen City Ost City Teilmärkte absorbieren fast die Hälfte des Gesamtumsatzvolumens Mangelndes Angebot lässt Umsatz im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel um 40 % einbrechen Grafenberg verdreifacht beinahe den Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr Königsallee/ Bankenviertel Büroflächenumsatz 3. Q m m m m m 2 Büroflächenumsatz 3. Q Grafenberger Allee 297 TEILMARKT Grafenberg Mieter: ECOVIS Flächengröße: ca m² Berater: ANTEON Neuss und Ratingen. Der Trend zu kleinen Büros hielt auch im dritten Quartal weiter an. So stellte der Vermietungsbereich bis m² mit einem Umsatz von knapp m² beinahe die Hälfte des Gesamtflächenumsatzes dar. Großnutzer waren indes eine Seltenheit und zeigten sich zögerlich in ihren Anmietungsentscheidungen, so dass kein Mietvertrag oberhalb von m² unterschrieben werden konnte. Lediglich die Eigennutzerumsätze von Rheinmetall mit etwa m² im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf sowie dem privaten Weiterbildungsträger FOM mit rund m² im Teilmarkt City überschritten diese wichtige Marke. Insgesamt zeigt sich ein, innerhalb der regelmäßig beliebtesten Teilmärkte, ausgeglichener

4 4 umsatz nach Branchen Industrie-/Handelsunternehmen erhöhen erneut das Umsatz- Bau/Immobilien Textil/Mode volumen Öffentliche Hand bricht ein, da das Vorjahresergebnis IT/TK Unternehmens-/ Personalberatung durch das Innenministerium ( m²) beflügelt wurde andere Dienstleister Banken/ Finanzdienstleister Rechtsanwälte/ Steuerberater Industrie-/ Handelsunternehmen Büroflächenumsatz 3. Q Öffentliche Hand Büroflächenumsatz 3. Q sonstige Branchen insgesamt m m m m m 2 Flächenumsatz mit weniger Ausschlägen als im Vorjahr. Umsatzstärkste Branche waren mit rund m² Industrie- und Handelsunternehmen, u. a. aufgrund der Anmietungen von Rheinmetall (ca m²) und Mitsui (ca m²). Teilmärkte Als Gewinner geht in diesem Quartal der Teilmarkt City mit einer Vermietungsleistung von rund m² (- 48 % ggü. 3. Q. 2013: ca m²) hervor. Der Bereich Kennedydamm/Derendorf landete mit etwa m² (- 7 % ggü. 3. Q. 2013: ca m²) auf dem zweiten Platz, Airport City/Nord auf Rang 3 mit einem Teilmarkt CITY TOULOUSER ALLEE 53 Mieter: FOM Flächengröße: ca m² Büromarktbericht Düsseldorf 3. Quartal 2014

5 5 umsatz nach grössenklassen m Lediglich Eigennutzer lassen den Flächenintervall > m² zu Mietverträge bis m² machen die Hälfte des Gesamtumsatzvolumens aus Büroflächenumsatz 3. Q bis 300 m m m m 2 ab m 2 Büroflächenumsatz 3. Q Büroflächenumsatz von circa m² (- 44 % ggü. 3. Q. 2013: ca m²). Deutlich stärker als im Vorjahresquartal präsentierte sich in diesem Quartal der Teilmarkt Grafenberg. Hier konnten etwa m² Bürofläche neu vermietet werden, im Vorjahr waren es nur rund m² (+ 194 % ggü. 3. Q. 2013). Mieten Rund 26,50 /m² mtl. wurden im Schnitt für Spitzenobjekte in Düsseldorf erzielt. Der Rückgang um 1,00 /m² gegenüber dem Vorjahresquartal resultiert aus der annähernden Vollvermietung der Top-Flächen am Markt. Im Durchschnitt müssen die Unternehmen derzeit rund 13,80 /m² mtl. zahlen, 0,30 weniger als im Herbst Teuerstes Pflaster bleibt unverändert der Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel mit einer Spitzenmiete von ca. 26,50 /m² und einer Durchschnittsmiete von ca. 22,00 /m² mtl. Im Vergleich zum Halbjahr (14,80 /m² mtl.) ist die Durchschnittsmiete leicht gefallen. Die Ursache sind relativ viele kleinteilige Vermietungen im niedrigeren Preissegment. Leerstand Der Leerstand von Büroflächen hat sich im Vergleich zum 3. Quartal 2013 auf etwa m² erhöht (+ ca. 1 %). Bei einem Büroflächenbestand von circa 7,57 Millionen m² entspricht dies einer Leerstandsquote von rund 11,1 %. Diese lag im Vorjahresquartal, auf Basis eines Bestands von ebenfalls 7,57 Millionen m², noch bei etwa 11,0 %. Das Flächenangebot erscheint augenscheinlich mit rund m² im Düsseldorfer Stadtgebiet recht hoch, allerdings ist die häufig beschriebene Polarisierung des Marktes zwischen den Teilmärkten nach wie vor vorhanden.

6 6 Projektfertigstellungen m 2 Neue Projekte mit zunehmend geringerer Vorvermietungsquote bringen Impulse für den Vermietungsmarkt So stellen wir in den besonders umsatzstarken und beliebten Teilmärkten Königsallee/Bankenviertel, City und Kennedydamm/Derendorf kurz- bis mittelfristig einen deutlichen Nachfrageüberhang fest, wohingegen Teilmärkte wie der Bereich Linksrheinisch/Seestern umfangreiche Leerstandsflächen aufweisen. Projektfertigstellungen Angesichts der bis dato absehbaren Projektfertigstellungen für das Jahr 2014 ist davon auszugehen, dass circa m² Mietfläche dem Markt neu zugeführt werden. Die Vorvermietungsquote dieser Projekte liegt derzeit bei rund 85 %. Ein Grund, weshalb bis Fertigstellung der Projekte kaum neue, freie Flächen zu erwarten sind. Für das Jahr 2015 hingegen sind 16 Projekte mit rund m² Mietfläche projektiert bzw. im Bau, welche derzeit noch eine deutlich höhere Vakanz von rund 50 % aufweisen. Zwar werden diese Projekte einerseits den Leerstand leicht erhöhen, andererseits aber auch attraktive Anmietungsmöglichkeiten für Mieter neu schaffen. Ausblick Der Vergleich zwischen den Halbjahren hatte bereits einen Abschwung erkennen lassen, dieser hat sich allerdings im 3. Quartal nochmals verstärkt. Zwar befinden sich derzeit einige Großgesuche im Markt, dennoch erscheint nur ein kleinerer Teil hiervon in diesem Jahr abschlussfähig. Es bleibt abzuwarten, ob die Anmietungsentscheidungen dieser größeren Nutzer aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Eintrübungen nicht sogar gänzlich ins Jahr 2015 verschoben werden, da erste Verunsicherungen und ein gewisser Attentismus bereits am Ergebnis des 3. Quartals abzulesen sind. Insgesamt rechnet ANTEON mit einem Gesamtumsatzvolumen von rund bis m². Büromarktbericht Düsseldorf 3. Quartal 2014

7 7 52 Düsseldorfer Teilmärkte Kaiserswerth RATINGEN 44 Lohausen Stockum 52 Rath MEERBUSCH Lörick Derendorf Grafenberg Hubbelrath 52 Heerdt Oberkassel DÜSSELDORF Stadtmitte Flingern Gerresheim ERKRATH Oberbilk NEUSS Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth Wersten H Benrath Himmelgeist Garath Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz AirportCity 14,30 15, Nord 12,60 16, Kennedydamm/Derendorf 15,60 20, City 15,30 19, Königsallee/Bankenviertel 22,00 26, Linksrheinisch 12,10 18, Seestern 11,10 Urdenbach 14, Medienhafen 17,40 22, Grafenberg 11,60 15, City Ost 11,50 12, Süd 9,10 10,

8 Herausgeber: Hauptverantwortlich für den Inhalt: Dipl.-Kfm. Heiko Piekarski Geschäftsführender Gesellschafter Copyright: ANTEON ist eine eingetragene Marke, Firmenname und Firmenlogo sind urheberrechtlich geschützt ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG Lippestr Düsseldorf Tel +49 (0) Fax +49 (0) research@anteon.de