Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf

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1 Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf Bericht 1. Quartal 2017 STANDORTKENNZIFFERN Einwohnerzahl Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Kaufkraftindex Büroflächenbestand Arbeitslosenquote Gewerbesteuerhebesatz 118,7 7,62 Mio. m2 7,7 % 440

2 2 ENTWICKLUNG DER WICHTIGSTEN BÜROMARKTKENNZIFFERN m 2 Flächenumsatz explodiert mit fast 21 % gegenüber 1. Q Spitzenmiete unverändert bei 26,00 /m² mtl. Durchschnittsmiete erholt sich (+10 % ggü. Vorjahres- Zeitraum) auf 2012er ,50 23,00 26,00 14,45 13,40 14, ,50 14, ,00 15, ,00 15, ,00 13, ,00 14,20 /m 2 /mtl. 32,00 28,00 24,00 20,00 16,00 Niveau Büroflächenumsatz Leerstand ,00 8,00 4,00 Spitzenmiete Durchschnittsmiete Q Q Büromarkt Düsseldorf 1. Quartal 2017 Der Düsseldorfer Büromarkt ist mit einem fulminanten Vermietungsergebnis in das neue Jahr gestartet. Im ersten Quartal 2017 wurden etwa m² umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahresquartal, in dem m² neu vermietet wurden, entspricht dies einer Steigerung von 21 %. Der Fünfjahresdurchschnitt von m² wurde deutlich übertroffen. Zu dem besten Jahresauftakt seit fünf Jahren haben insbesondere die vielen Abschlüsse in der Größenklasse über m² beigetragen, die sich auf rund m² summierten und so fast die Hälfte des Umsatzes ausmachten. Insgesamt waren rund 115 Abschlüsse zu verzeichnen fast doppelt so viele wie im ersten Quartal 2016 mit rund 60 Deals. Diese Beobachtungen und weitere Großgesuche stimmen auch für das Gesamtjahresergebnis sehr zuversichtlich. KENNZAHLEN BÜROVERMIETUNG m 2 14,20 Euro/m 2 26,00 Euro/m m m 2 Vermietungsvolumen auf Rekordkurs Deutlicher Anstieg der Durchschnittsmiete Spitzenmiete stabil Linksrheinisch begehrtester Teilmarkt Leerstand weiter rückläufig Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2017

3 3 UMSATZ NACH LAGEN Süd Linksrheinisch/ Seestern Großanmietungen in Projekten beflügeln den Grafenberg Nord/Airport City Kennedydamm/ Derendorf Linksrheinischen Teilmarkt und den Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf Teilmarkt Grafenberg bricht ein (-65 % ggü. 1. Medienhafen Q. 2016) City Ost City Königsallee/ Bankenviertel m m m m m 2 Büroflächenumsatz 1. Q Büroflächenumsatz 1. Q Toulouser Allee 19a-23a LeFlux TEILMARKT CITY Mieter: Audicon Flächengröße: ca m 2 Berater: ANTEON Die umsatzstärkste Branche waren im ersten Quartal des laufenden Jahres Banken und Finanzdienstleister, die m² anmieteten und damit für 36 % des Flächenumsatzes sorgten. Ihr Anteil am Vermietungsgeschehen war damit deutlich höher als jener der Öffentlichen Hand, die mit m² bzw. 16 % am Flächenumsatz beteiligt war und im Vorjahresquartal noch die umsatzstärkste Branche darstellte. Die zwei größten Anmietungen der ersten drei Monate durch die HSBC Transaction Services GmbH von rund m² in einem Neubau an der Hansaallee und des Bankhauses Lampe, das ca m² in einem Projekt an der Schwannstraße nutzen wird, belegen die aktuelle Dominanz der Finanzbranche auf dem Vermietungsmarkt.

4 4 UMSATZ NACH BRANCHEN Banken/Finanzdienstleister katapultieren sich durch zwei Bau/Immobilien Textil/Mode Großanmietungen nach vorne Modeindustrie weiter rückläufig IT/TK Unternehmens-/ Personalberatung andere Dienstleister Banken/ Finanzdienstleister Rechtsanwälte/ Steuerberater Industrie-/ Handelsunternehmen Büroflächenumsatz 1. Q Büroflächenumsatz 1. Q sonstige Branchen insgesamt m m m m m 2 Mieten Die Spitzenmiete hat sich auf hohem Niveau stabilisiert und liegt weiterhin konstant bei 26,00 /m². Die höchsten Mieten wurden im Teilmarkt Königsallee/ Bankenviertel abgeschlossen. Die Durchschnittsmiete hat gegenüber dem Vorjahr von 13,40 /m² auf 14,20 /m² spürbar angezogen vor allem bedingt durch die hochpreisigen Anmietungen in Projektentwicklungen. Leerstand Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt ist gegenüber dem Vorjahresquartal um rund m² auf m² gesunken. Dies entspricht einer Leerstandsrate von 9,1 % im Vorjahr lag sie bei 9,4 %. Die erneute Verringerung des Leerstandes führt mehr denn je zu einer sich zuspitzenden Verknappung der Angebotsflächen. Umso mehr werden neue, qualitativ hochwertige Flächen benötigt. Im vergangenen Jahr haben viele Unternehmen keine geeigneten Flächen mehr gefunden, so dass die Projektfertigstellungen zügig vom Markt aufgenommen werden sollten. Im vergangenen Jahr haben viele Unternehmen keine geeigneten Flächen mehr gefunden, so dass die neuen Flächen nun zügig vom Markt aufgenommen werden. Insgesamt umfasst der Düsseldorfer Büroflächenbestand am Ende des ersten Quartals des laufenden Jahres 7,62 Millionen m². Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2017

5 5 UMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN m Alle Größenbereiche rückläufig < m² Gesamtergebnis wird getragen von Abschlüssen > m² (+360 % ggü. 1. Q. 2016) Büroflächenumsatz 1. Q bis 300 m m m m 2 ab m 2 Büroflächenumsatz 1. Q Teilmärkte Bei den beliebtesten Teilmärkten lag zu Jahresbeginn das Linksrheinische/ Seestern mit vermieteten m² auf Platz 1. Maßgeblich beigetragen zu diesem Ergebnis hat die Anmietung durch die HSBC Transaction Services GmbH in einem Neubau an der Hansaallee mit rund m². Dies war auch zugleich der größte Abschluss des Quartals im Gesamtmarkt. Auf Platz zwei folgt der Teilmarkt Kennedydamm/ Derendorf mit etwa m². Hier sorgte die Bankhaus Lampe KG mit rund m² für den größten Deal. Den dritten Platz der Teilmärkte mit dem größten Flächenumsatz belegt die Nord/ Airport City mit circa m². Für den größten Abschluss sorgte hier der Rheinische Sparkassen und Giroverband mit einem Vertrag über m². Der Medienhafen, der 2016 insgesamt Platz eins der beliebtesten Teilmärkte belegte, wurde somit im ersten Quartal 2017 aus den Top-3-Teilmärkten verdrängt, ebenso wie die beiden Teilmärkte Grafenberg und City. Toulouser Allee 19a-23a LeFlux TEILMARKT CITY Mieter: Valtech Flächengröße: ca m 2 Berater: ANTEON

6 6 PROJEKTFERTIGSTELLUNGEN m 2 Zeitlicher Versatz zwischen prosperierenden Büroflächenumsätzen und Projektfertigstellungsvolumina wird deutlich kleiner Projektfertigstellungen nehmen zu Projektfertigstellungen 2017 werden nach aktuellem Stand zehn Projektentwicklungen im Stadtgebiet fertiggestellt, darunter der neue Sitz des Kosmetikkonzerns L Oréal am Kennedydamm mit einer Bruttogeschossfläche von über m². Insgesamt werden rund zusätzliche m² für Entspannung am Markt sorgen. Für 2018 sind derzeit sechs Fertigstellungen im Umfang von mindestens sechs Projekten und m² zu erwarten. Die Verfügbarkeit an Projektflächen wird mittelfristig folglich weiter zunehmen. Ausblick Deutschland ist und bleibt ein sicherer Hafen und ein Hort der Stabilität. Durch die unvermindert schwelenden Krisenherde in der Euro-Zone, die anstehenden Austrittsverhandlungen mit Großbritannien und die gute Konjunktur in Deutschland wird sich dies auf absehbare Zeit nicht ändern. Von diesen Rahmenbedingungen wird auch in den nächsten Monaten der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt profitieren. Nach dem phänomenalen Start ist ein Jahresergebnis von über m² Flächenumsatz durchaus möglich. Anlass zu dieser Annahme gibt der Umstand, dass es einige Großgesuche am Markt gibt, die bisher mangels Angebot nicht erfüllt werden konnten. Durch die neu hinzukommenden Flächen aus Projektentwicklungen könnte sich dies jedoch bald ändern, so dass mit einem dynamischen Vermietungsmarkt zu rechnen ist. Vor dem Hintergrund des starken Marktes in Düsseldorf sowie der aktuellen Gesuche ist zudem eine deutliche Belebung des Vermietungsmarkts im Düsseldorfer Umland, zum Beispiel Neuss, Monheim oder Langenfeld, zu erwarten. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2017

7 7 DÜSSELDORFER TEILMÄRKTE Kaiserswerth RATINGEN 44 Lohausen Stockum 52 Rath MEERBUSCH Lörick Derendorf Grafenberg Hubbelrath 52 Heerdt Oberkassel DÜSSELDORF Stadtmitte Flingern Gerresheim ERKRATH Oberbilk NEUSS Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth Wersten Benrath Himmelgeist Garath Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Airport City 15,20 16, Nord 10,70 12, Kennedydamm/Derendorf 18,20 21, City 13,70 21, Königsallee/Bankenviertel 21,60 26, Linksrheinisch 14,10 15, Seestern 10,50 11, Medienhafen 18,90 22, Grafenberg 10,80 13, City Ost 11,00 13, Süd 9,60 11,

8 8 Investmentmarkt Düsseldorf 1. Quartal 2017 KENNZAHLEN INVESTMENT 307 Mio. 3,70 % 171,4 Mio. Solides Transaktionsvolumen Netto-Spitzenrendite Büro weiter unter Druck Favorisierte Assetklasse: Büro Die beliebteste Assetklasse war auch in den ersten drei Monaten des Jahres unverändert die Büroimmobilie jedoch nicht mehr so deutlich wie in den Quartalen zuvor. Rund 171,4 Millionen wurden in Büros investiert. Dies entspricht einem Anteil am Gesamtinvestmentmarkt von 56 %. Im Vorjahresquartal lag der Anteil noch bei 78 % und der Umsatz bei 239,4 Millionen. Auf dem zweiten Platz landeten Grundstücke im Wert von 61 Millionen und einem Anteil von 20 %. Hotelimmobilien belegten mit 24,4 Millionen und einem Anteil von 8 % den dritten Platz. Während immerhin 17,6 Millionen bzw. 6 % in Logistikimmobilien flossen, rangierten Einzelhandelsimmobilien mit 7,5 Millionen und einem Anteil von 2 % zu Jahresbeginn nur unter ferner liefen. Mit aktuell 3,7 % bei Büro- und 3,5 % bei Geschäftshäusern bietet der Düsseldorfer Markt Investoren weiterhin stabile Nettospitzenrenditen, wenngleich mit leicht sinkender Tendenz. Durch die hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot werden die Spitzenrenditen weiterhin unter Druck stehen. Dies beschränkt sich nicht nur auf Objekte in bester Innenstadtlage, sondern betrifft auch jene in den verschiedenen Teilmärkten. TRANSAKTIONSVOLUMEN IN MIO. Transaktionsvolumen liegt 1 % über dem Vohrjahreswert (1. Q. 2016: ca. 305 Mio. ) Q Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2017

9 9 ANTEIL VERKÄUFERGRUPPE AM TRANSAKTIONSVOLUMEN in % Opportunity/ Equity Fonds überwiegen als Verkäufergruppe mit einem Anteil von knapp 26 % Opportunity/ Equity Fonds Privater Investor/ Family Offices Versicherung Projektentwickler/ Bauträger Heinrichstraße TEILMARKT NORD Flächengröße: ca m² Käufer: Cube Real Estate Käufer-/Verkäufergruppen Die aktivste Verkäufergruppe des Jahres waren im ersten Quartal 2017 Opportunity/ Equity Fonds mit einem Anteil von 26 %. Die stärkste Käufergruppe stellten mit 44 % Asset-Manager, die auch für die beiden größten Abschlüsse des Jahres verantwortlich waren. In den derzeitigen zinsarmen Zeiten, mit hoher Liquidität am Markt, stellen Immobilien eine sichere Anlagemöglichkeit als attraktive Alternative dar. Folglich agieren Asset-Manager mit hoher Aggressivität um dem Anlagendruck ihrer Investoren gerecht zu werden. Bemerkenswert war außerdem der hohe Anteil an Portfolio-Deals, die sich im ersten Quartal auf 114,4 Millionen summierten und einen Anteil von über 37 % am Gesamtmarkt hatten. Im ersten Quartal 2016 wurden nur 13,2 Millionen in Portfolios gehandelt. Dass der Düsseldorfer Gewerbeimmobilienmarkt auch international interessant ist, zeigt der vergleichsweise hohe Anteil ausländischer Investoren. Sie investierten im ersten Quartal 109,3 Millionen, was 36 % am Gesamtinvestitionsvolumen entspricht.

10 10 NETTO-SPITZENRENDITEN IN DÜSSELDORF 7,50 % 6,00 % 4,50 % 4,70 4,70 4,50 4,30 4,05 3,80 3,70 3,00 % 4,00 3,70 3,70 3,60 3,60 3,60 3,50 Netto-Spitzenrendite Büro 1,50 % Netto-Spitzenrendite Einzelhandel Q ANTEIL KÄUFER AM TRANSAKTIONSVOLUMEN in % Die Käufergruppe Asset- Manager prägten 44 % vom Transaktionvolumen Corporates/ Eigennutzer/ Non-Porperties Bauträger / Projektentwickler Offene Fonds / Spezialfonds Asset-Manager Ausblick Das anhaltende Niedrigzinsumfeld und die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank sorgen weiter für viel Liquidität im Markt. Der Immobilienmarkt profitiert davon, da Investoren in ihm die beste Option für die Geldanlage sehen. Das ist auch auf dem Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt zu spüren, der weiter attraktiv bleibt. Nach wie vor gibt es einen deutlichen Nachfrageüberhang nach Core- Objekten. Der Mangel an diesen und der hohe Anlagedruck führen zu größerer Risikobereitschaft. In der Folge werden vermehrt alternative Anlagemöglichkeiten an B-Standorten, in Core-Plus- oder Value-Add-Objekte sowie opportunistische Investments geprüft. Nach 2,73 Milliarden in 2015 und 2,62 Milliarden im vergangenen Jahr, ist aus heutiger Sicht bis zum Ende des Jahres 2017 ein leicht rückläufiges Transaktionsvolumen von rund 2,3 Milliarden zu erwarten. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2017

11 11 Hüttenstraße 4 TEILMARKT CITY Flächengröße: ca m² Käufer: Bahners & Schmitz GmbH Glossar Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen zwölf Monaten und stellt hieraus den Median dar. Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen zwölf Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller erfassten, am Markt bekannten Transaktionen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums getätigt werden. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Die Spitzenrendite entspricht der (Netto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am Immobilienmarkt. FLÄCHENUMSATZ LEERSTAND SPITZENMIETE DURCHSCHNITTSMIETE TRANSAKTIONSVOLUMEN RENDITE

12 Herausgeber: Hauptverantwortlich für den Inhalt: Heiko Piekarski Marius Varro Geschäftsführende Gesellschafter Copyright: ANTEON ist eine eingetragene Marke, Firmenname und Firmenlogo sind urheberrechtlich geschützt ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG ERNST-SCHNEIDER-PLATZ DÜSSELDORF TEL +49 (0) FAX +49 (0) research@anteon.de