Hamburg Quartal Marktbericht Gewerbe. Bürovermietung

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1 Hamburg Quartal 215 Marktbericht Gewerbe Bürovermietung Grossmann & Berger macht. Märkte transparent.

2 Bürovermietung Kennzahlen Büro Q1 2 Q Büroflächenumsatz in m² % Spitzenmiete in /m²/mtl... 24,5...24, Durchschnittsmiete in /m²/mtl...14,3...14,6 Leerstandsquote in %... 6,8...5,5 Büroflächenbestand in Mio. m²...12, ,3 Flächenumsatz Q. 215 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) Q Flächenumsatz nach Mietgröße Q. 215 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) u. Anzahl Mietvert Jahres-Mittel (25-214): ca m² Q Flächenumsatz Der Hamburger Markt für Büroflächen knüpfte im 2. Quartal 215 an den rasanten Jahresstart an. Mit einem Zuwachs von 12 % gegenüber dem Vorjahresquartal erreichte der Flächenumsatz zum Ende des 1. Halbjahres 215 einen Wert in Höhe von 251. m². Bei einem Eigennutzeranteil von knapp 3 % blieb der Vermietungsumsatz mit rund 18. m² jedoch annähernd auf dem Niveau des Vorjahres. Zu dem 32. m² großen Eigennutzergeschäft mit dem Bezirksamt Hamburg-Mitte im 1. Quartal 215 kam ein weiterer durch Grossmann & Berger vermittelter Großvertrag. Die vier Finanzämter Bergedorf, Oberalster, Wandsbek und das Finanzamt für Großunternehmen in der Nordkanalstraße mieteten knapp 2. m² in einen Neubauprojekt in der City Süd. Alleine die beiden Verträge mit der Stadt Hamburg summieren sich auf über 5. m² und tragen einen wesentlichen Teil zu diesem guten Halbjahresergebnis bei. In der 1. Jahreshälfte 215 wurden die sechs Großabschlüsse über 5. m² überwiegend durch Eigennutzer getätigt. Neben dem Teil-Kauf des ehemaligen Axel-Springer-Komplexes der Stadt Hamburg für das Bezirksamt Hamburg-Mitte (Caffamacherreihe 3, City) mit 32. m² zählte hierzu der Baustart für den neuen Hauptsitz von NXP Semiconductors in der Stresemannallee 11 (Eimsbüttel) mit 8. m² Bürofläche. Das drittgrößte Eigennutzer-Geschäft war der Kauf einer Büro- und Logistikimmobilie im Hamburger Westen mit einer Bürofläche von rund 7. m² zzgl. Lager- und Hallenflächen aus dem 1. Quartal. Während sich im 1. Halbjahr 215 der Umsatzanteil der Großabschlüsse über 5. m² gegenüber dem Vorjahresquartal reduzierte, nahmen die Anteile der kleineren Flächensegmente entsprechend zu. So entfiel auf die Größenklasse 5 m² ein Anteil von 23 % (57. m²) und auf das Flächensegment m² ein Anteil von 2 % (49. m²) des Flächenumsatzes. 1 23% % % % % 8 ab 5. Die zentralen Teilmärkte City, HafenCity und City Süd verbuchten im 1. Halbjahr zusammen rund 58 % des Flächenumsatzes und rund 41 % aller Verträge und nahmen dabei wieder ihre traditionellen Plätze im Teilmarkt- Ranking ein. Die City belegte dabei mit einem Umsatzanteil von 33 % Seite 2

3 Ausgewählte TOP Deals Quartal FHH/Bezirksamt...Caffamacherreihe 3...ca. 32. m² 2. FHH/Finanzämter..Nordkanalstr ca m² 3. NXP...Stresemannallee ca. 8. m² 4. Großhändler...Hamburger Westen...ca. 7. m² 5. Engel & Völkers...Großer Grasbrook, Baufeld 6...ca. 6.7 m² 6. Carat...Alsterufer ca. 5.2 m² 7. Eurofins...Neuländer Kamp 1...ca. 3. m² 8. Dr. Weiland & P...Am Kaiserkai ca. 3. m² 9. AIDA Cruises...Großer Grasbrook 9... ca. 2.8 m² 1. Jopp AG...Gorch-Fock-Wall 1a... ca. 2.6 m² (82.9 m²) und 33 % aller Verträge mit großem Abstand den ersten Platz. Hierbei trugen das Eigennutzergeschäft mit dem Bezirksamt Hamburg- Mitte sowie zwei Abschlüsse im Segment zwischen 2.1 und 5. m² wesentlich zum guten Ergebnis bei. So mieteten der Fitnessbetreiber Jopp AG rund 2.6 m² in der Alten Oberpostdirektion (Gorch-Fock- Wall 1a) und das Ingenieurbüro Dr. Binnewies im Schumacher-Kontor (Dammtorstr. 25) knapp 2.2 m² an. Auf Platz zwei im Teilmarkt-Ranking folgte die City Süd mit einem Anteil von 16 % (38.9 m²) und auf Platz drei die HafenCity mit 9 % (23.6 m²). Der Bereich Öffentliche Verwaltung wurde mit einem Anteil von rund 29 % am Flächenumsatz u. a. durch die beiden Verträge mit der Stadt Hamburg zum Top-Flächenabnehmer des 1. Halbjahres 215. Die Beratungsunternehmen sowie die Unternehmen aus dem Bereich Tourismus und Verkehr nahmen mit Anteilen von 17 % (41.9 m²) bzw. 1 % (23.8 m²) ebenfalls aktiv am Vermietungsgeschehen teil. Mieten Spitzen- und Durchschnittsmieten Q. 215 (in /m²/mtl. nettokalt) 25, 22,5 2, 17,5 15, 12,5 1, 23,5 24, 24, 24,5 24, 14,5 14, 14, 14,5 14, Q. 215 Leerstand Q. 215 (in 1. m²) und Leerstandsrate (in %) Spitzenmiete 8,% 7,4% 7,% Durchschnittsmiete 6,% 5,5% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% Die Spitzenmiete ist im Vorjahresvergleich um 5 Cent auf 24, /m²/monat leicht gesunken. Der Grund hierfür ist, dass einige hochpreisige Vermietungen im Segment über 2, /m²/monat aus der vorherigen Berichtsperiode nun aus dem Berechnungszeitraum herausgefallen sind. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg gegenüber dem Vorjahr leicht um 3 Cent auf 14,6 /m²/monat an. Mit knapp 2 % entfiel in den vergangenen zwölf Monaten der größte Anteil des Flächenumsatzes auf den Mietpreisbereich zwischen 12,51 und 15, /m²/monat. Flächenangebot und Leerstand Aufgrund der hohen Umsatztätigkeit und des geringen Fertigstellungsvolumens im letzten Jahr verringerte sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr von rund 9. auf aktuell etwa 73. m². Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen lag zum Ende des 2. Quartals nur noch bei 5,5 % bei einem Büroflächenbestand von 13,3 Mio. m². Diese Entwicklung spiegelt die aktuelle Marktlage wider. Die Nachfrage nach effizienten Büroflächen kann mit den herigen Fertigstellungszahlen nicht gesättigt werden. In diesem und im kommenden Jahr 216 werden zwar voraussichtlich 47 Projekte mit einem Flächenvolumen von 419. m² Bürofläche fertig gestellt, jedoch sind rund 57 % der Flächen bereits vertraglich gebunden. Viele Unternehmen sichern sich bereits ihre Büroflächen in Projekten, die erst in drei Jahren fertig gestellt werden. Separat betrachtet, beträgt die Vorvermietungsquote für 215 bereits über 7 %. Dies zeigt, dass die derzeit im Bau befindlichen Projekte vom Markt aufgenommen werden und interessante Projekte in Hamburg derzeit gute Vermarktungschancen haben Q % 1% % Seite 3

4 Ausblick Die deutsche Wirtschaft ist in der ersten Jahreshälfte auf ihren Wachstumspfad zurückgekehrt. Tragende Stütze dieser positiven Entwicklung ist weiterhin die Binnenkonjunktur, die von der guten Arbeitsmarktlage und den Einkommenszuwächsen profitierte. Aber auch Investitionen, beispielsweise in Bauten und Ausrüstungen, trugen zum Wachstum bei. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erwartet im Jahresverlauf mit anziehender Weltkonjunktur einen weiteren Anstieg des Bruttoinlandsprodukts. Angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen prognostiziert das Institut für 215 ein Wirtschaftswachstum von 1,9 %. Für 216 wird unverändert mit einem Anstieg des realen Bruttoinlandprodukts von rund 1,7 % gerechnet. Dabei besteht das größte Risiko für diese Prognose in der weiteren Entwicklung des Euroraums, insbesondere Griechenlands. Flächenumsatz Q. 215 nach Branchen (in %) Andere Information & Telekommunikation 27,7% 8,4% 8,9% 9,5% Öffentliche Verwaltung 28,8% 16,7% Die deutschen Dienstleistungsunternehmen schätzten im Juni sowohl ihre aktuelle als auch ihre zukünftige Geschäftssituation positiv ein. Dabei sind die Personalstrategien der Unternehmen weiterhin expansiv ausgerichtet, wenn auch weniger stark als im Mai. Der ifo-geschäftsklimaindikator für das Dienstleistungsgewerbe stieg im Juni mit 27,1 Saldenpunkte auf den höchsten Wert seit 211. Die Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft in Deutschland sind hingegen weniger optimistisch gestimmt. Der ifo-geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft Deutschlands ist im Juni von 18,5 im Vormonat auf 17,4 Punkte gesunken. Flächenumsatz: Das dynamische Marktgeschehen im ersten Halbjahr lässt ein gutes Gesamtjahresergebnis erwarten. Sollten die aktuellen Großgesuche noch 215 zum Abschluss kommen, wird der Flächenumsatz zum Jahresende voraussichtlich über der Marke von 5. m² liegen Bau & Immobilien Tourismus & Verkehr Beratungsunternehmen Fertigstellungen (in 1. m²) und Vorvermietungsquote (in %) 5% Mietpreise: Während die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken ist, verzeichnete die flächengewichtete Durchschnittsmiete einen Anstieg. Im weiteren Jahresverlauf 215 wird sich das Mietniveau aller Vorrausicht nach in der Spitze wie im Durchschnitt auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren. Flächenangebot: Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot wurde in den letzten Monaten im Zuge der guten Umsatztätigkeit kontinuierlich abgebaut. Wie vorausgesagt, sank die Leerstandsrate unter die Marke von 6, %. Vor dem Hintergrund höherer Aktivitäten bei Projektentwicklungen wird sich der Rückgang der Leerstandsquote nur verlangsamt fortsetzen % Seite 4

5 Im Fokus: City Süd Der zweitgrößte Büroabschluss des 1. Halbjahres entfiel auf die City Süd. Im Juni unterzeichnete die Freie und Hansestadt Hamburg einen Mietvertrag mit einer Festlaufzeit von 2 Jahren für das Büro-Neubauprojekt von AUG. PRIEN Immobilien an der Nordkanalstraße. Die künftigen Mieter des Objekts sind die Finanzämter Bergedorf, Oberalster und Wandsbek sowie das Finanzamt für Großunternehmen an der Amsinckstraße. Damit ist das Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von rund m² zu einhundert Prozent vermietet. Das achtgeschossige Neubauprojekt entsteht auf einem rund 5. m² großen Grundstück, das im Hamburger Stadtteil Hammerbrook liegt. Es gehörte zum rund 33. m² umfassenden, ehemaligen Sharp-Gelände. Die Entwürfe für das Projekt stammen von den in Hamburg ansässigen Architekturbüros agn leusmann und LA KET Architekten. Die Tiefbauarbeiten für den Büro-Neubau sind bereits abgeschlossen. Die voraussichtliche Fertigstellung ist für das 3. Quartal 216 geplant. Im angrenzenden Umfeld des Projektgrundstückes befinden sich aktuell mehrere Wohnungsbauprojekte im Bau oder in Planung. Entlang des Sonninkanals entwickelt die BPW Immobilienentwicklung GmbH rund 33 Eigentums- und Mietwohnungen unter dem Namen Hammerleev, die in 216/217 fertiggestellt werden. Ein weiterer Teil der Quartiersentwicklung ist die Realisierung eines Hotels, das Holiday INN, im Baublock des Hammerleev an der Nordkanalstraße. Fertigstellung ist für 216 geplant. Unmittelbar südlich angrenzend an das Neue Finanzamt liegt ein weiteres Entwicklungsgebiet, für das in 214 bereits ein Ideenwettbewerb ausgeschrieben wurde. Die Planung sieht hier weitere Wohnbebauungen, Nahversorgungsmöglichkeiten, eine Kita und eine Parkanlage vor. Im nahen Umfeld, südlich des Mittelkanals, werden derzeit rund 1 Eigentumswohnungen in sieben Häusern (Nagelsweg 24) unter dem Namen Mien Leev ebenfalls von der BPD Immobilienentwicklung GmbH errichtet. Zur positiven Aufwertung des Quartiers trägt zudem der in 213 fertiggestellte Büroneubau des ADAC bei, der sich westlich des Sonninkanals erstreckt. Nördlich an das ADAC Gebäude angrenzend, wird in kürze der Neubau des Ramada Hotel eröffnet. Die Entscheidung der Stadt Hamburg an dem beschriebenen Standort Wohnen zuzulassen, wird die monofunktionelle Struktur des Bürostandortes der City Süd auflockern und zu einer deutlichen Belebung des Quartiers beitragen. Die Nähe zum Wasser, die zentrale Lage und das vergleichsweise günstige Miet- und Kaufpreisniveau sind sowohl für Unternehmen als auch für Bewohner gleichermaßen attraktiv. PROJEKTDATEN Neues Finanzamt Adresse: Nordkanalstr , Nagelsweg 18 Fläche: m² Geschosse: EG 7. OG Fertigstellung: 216/Q3 Projekt Neues Finanzamt Seite 5

6 Teilmärkte Büromarkt Hamburg im Überblick Quartal 215 Teilmarkt Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % Nachhaltig erzielte Mieten in /m²/mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m²/mtl. nettokalt Fertigstellungen 215/216 in m² 1 CITY ,7% 12, 25, 18, HAFENCITY ,6% 13, 23, 19, HAFENRAND ,8% 13, 22, 17,3 4 ALSTER WEST ,1% 13, 23, 19, ALSTER OST ,5% 1, 19, 14, ST. GEORG ,4% 1, 15, 11,9 7 CITY SÜD ,7% 6,5 14, 11, ST. PAULI ,1% 9, 23, 12, ALTONA ,1% 7, 16,5 14, BAHRENFELD ,4% 7, 15,5 1, EIMSBÜTTEL ,4% 7,5 14, 8, EPPENDORF ,2% 9, 18, 13,1 13 AM FLUGHAFEN ,4% 7, 11, 8, CITY NORD ,7% 6, 11,5 1, BARMBEK ,4% 7, 14, 11, WANDSBEK ,8% 6, 12, 8, HARBURG ,3% 7,5 13, 1, HAMBURG OST ,6% 5, 12, 8,2 19 HAMBURG WEST ,5% 6, 12, 9,4 GESAMT ,5% 5, - 25, 14, Teilmärkte Büromarkt Hamburg Am Flughafen Alster City Nord Hamburg West Eppendorf Hamburg Ost Barmbek Alster Ost Wandsbek Eimsbüttel Alster West Bahrenfeld Außenalster Altona St. Pauli City Binnenalster St. Georg Elbe Hafenrand Norderelbe HafenCity City Süd Harburg Seite 6

7 Marktbericht Gewerbe Hamburg Quartal 215 Glossar / Definitionen Glossar / Definitionen Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Kontakt Sonja Ebert MBA Real Estate Management, Research Spitzenmiete Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Telefon: +49 ()4 / grossmann-berger.de Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung, Research Leerstand Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Telefon: +49 ()4 / a.martens@ grossmann-berger.de Spitzenrenditen Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am jeweiligen Immobilienmarkt. Tatjana Merger Master of Science Stadtplanung, Research Bildnachweis: Titel/Seite 2: ELEVEN Hohe Bleichen 11 Deka Immobilien GmbH, Seite 5: Visualisierung Nordkanalstr /Nagelsweg 18 agn Leusmann GmbH, Seite 7: Bleichenbrücke 9. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Markbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D-2354 Hamburg Tel.: +49 ()4 / Fax: +49 ()4 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Telefon: +49 ()4 / grossmann-berger.de Seite 7