Hamburg Quartal Marktbericht Gewerbe. Bürovermietung

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1 Hamburg Quartal 213 Marktbericht Gewerbe Bürovermietung Grossmann & Berger macht. Märkte transparent.

2 Bürovermietung Kennzahlen Büro Q1 2 Q Büroflächenumsatz in m² % Spitzenmiete in /m²/mtl... 24,...23,5 Durchschnittsmiete in /m²/mtl...14, ,7 Leerstandsquote in %...7,4... 7,1 Büroflächenbestand in Mio. m²... 13, ,16 Flächenumsatz 29 2.Q.213 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) Q Flächenumsatz nach Mietgröße 1.-2.Q.213 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) u. Anzahl Mietverträge Jahres-Mittel (23-212): ca m² Flächenumsatz Der Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt betrug zum Ende des 1. Halbjahres 22. m². Wie auch im 1. Quartal erreichte das 2. Quartal einen Flächenumsatz von 11. m², eine Verdoppelung des Ergebnisses. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 215. m² zeigte sich der Flächenumsatz mit einem Plus von 2 % stabil. Der Anteil an Eigennutzern belief sich auf nur knapp 1 %. Der Hamburger Büromarkt überzeugt, trotz des schwierigen ökonomischen Umfelds im Euroraum, einmal mehr durch seine Stabilität. Der Schlüssel für die solide Vermietungsleistung ist die robuste und stark diversifizierte Hamburger Wirtschaft. Die Auswertung der Abschlüsse der ersten Jahreshälfte zeigte, dass insbesondere die größeren Unternehmen mit Flächenbedarfen über 5. m² sehr entscheidungsfreudig waren. Insgesamt wurden am Hamburger Vermietungsmarkt sechs Großabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von über 47. m² registriert. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum steigerte sich der Flächenumsatz in diesem Größensegment um 37 %. Zu den größten Mietverträgen im 2. Quartal 213 zählten unter anderem die Abschlüsse des Spieleentwicklers InnoGames mit 6.6 m² (Friesenstraße 13-13a, City Süd) sowie der Verlagsgruppe Milchstraße (Große Elbstraße 59-63, Hafenrand) mit 5.1 m². Die beiden Großverträge im Cityrandbereich verdeutlichen die kurz- mittelfristige Nachfrage nach großen zusammenhängenden Flächen. Diese kann in der City derzeit nur schwer bedient werden, da aktuell kaum Projektentwicklungen fertiggestellt werden % 18% 17% 23% 21% ab 5. Der Teilmarkt City Süd führte mit einem Anteil von 29 % am Flächenumsatz ebenso wie im 1. Quartal auch zum Halbjahr 213 das Ranking der Teilmärkte auf dem Hamburger Büromarkt an. Der traditionell stärkste Teilmarkt, die City, folgte darauf mit deutlichem Abstand und einem Anteil am Flächenumsatz von 21 %. Grund für diese Entwicklung ist das in der City Süd großflächige Angebot, welches in der Hamburger Innenstadt derzeit eher knapp ist. Zudem ist der dortige deutlich niedrigere Nettokalt-Mietzins von durchschnittlich 11, /m² im Gegensatz zur Seite 2

3 Ausgewählte TOP Deals Quartal Philips...Röntgenstr...ca. 14. m² 2. Versicherung...Sachsenstr ca. 8.6 m² 3. DB Schenker...Heidenkampsweg ca. 7.3 m² 4. InnoGames...Friesenstr a... ca. 7.1 m² 5. Burda Verlag...Große Elbstr ca. 5.1 m² 6. WTM...Johannisbollwerk ca. 5. m² 7. Praktiker...Heidenkampsweg ca. 5. m² 8. Ärztekammer HH...Weidestr. 122d...ca. 4.7 m² 9. MSH School...Großer Grasbrook ca. 4. m² 1. EnBW...Fischertwiete 1...ca. 3.8 m² Spitzen- und Durchschnittsmieten 29 2.Q.213 (in /m²/mtl. nettokalt) 25, 22,5 2, 17,5 15, 12,5 1, 23,3 23, 23,5 24, 13,4 13, 14,5 14, Spitzenmiete Durchschnittsmiete 212 Leerstand 29 2.Q.213 (in 1. m²) und Leerstandsrate (in %) ,5 13,7 2.Q. 213 City mit durchschnittlich 17,5 /m² für preissensible Unternehmen bei der Standortauswahl entscheidend. Während auf die City rund 34 % aller Abschlüsse entfielen, wurden in der City Süd im 1. Halbjahr nur 16 % aller Verträge geschlossen. In der City werden kleinere Mietflächen stärker nachgefragt als in der City Süd, in der vornehmlich Mietflächen ab 1. m² vermietet werden. Die City Süd verzeichnete 14 Verträge über 1. m², die City nur neun. Platz drei im Ranking der Teilmärkte belegte der Teilmarkt Am Flughafen mit einem Anteil von 8 % am Gesamtflächenumsatz. Die HafenCity erreichte einen Flächenumsatz von knapp 7 % und lag damit auf dem vierten Platz. Die Unternehmen aus dem Bereich Information und Telekommunikation haben im 1. Halbjahr knapp 5. m² Bürofläche angemietet und waren mit einem Anteil von knapp 23 % die stärkste Nachfragegruppe. Zu den Unternehmen dieser Branche mit Flächenbedarfen über 1. m² gehörten Philips Deutschland (Röntgenstraße, Am Flughafen), InnoGames (Friesenstraße 13-13a, City Süd) und die Verlagsgruppe Milchstraße (Große Elbstraße 59-63, Hafenrand). Zweitstärkste Flächenabnehmer waren die Versicherungen mit einem Anteil am Flächenumsatz von gut 12 %. Die traditionell dominierenden Beratungsunternehmen erreichten in der 1. Jahreshälfte mit einem Anteil von 7,7 % nur Platz sechs im Branchenranking. Mieten Die Hamburger Spitzenmiete hat im Vergleich zum Vorjahr leicht nachgegeben und liegt seit Jahresbeginn stabil bei 23,5 /m²/monat nettokalt. Die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte sich in 213 ebenfalls stabil bei 13,7 /m²/monat nettokalt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fiel diese allerdings um 6 %. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes bezogen auf das Mietpreisniveau dominierte mit 27 % die Preisgruppe zwischen 1, und 12,5 /m²/monat. Im Segment über 2, /m²/monat wurden nur 5 % des Umsatzes getätigt, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Abnahme um knapp 6 % bedeutet. Architektonisch markante Büroimmobilien mit einer hochwertigen Ausstattung in zentralen Teilmärkten wie zum Beispiel Hafenrand, St. Pauli oder Alster West können Mieten zu 2, /m²/monat erzielen. Die Infrastruktur dieser Lagen ist der in der City meist ebenbürtig, so dass diese Gebäude für Unternehmen eine echte Standortalternative zur City darstellen. Flächenangebot und Leerstand ,3% 9,8% 8,% 7,4% ,1% 2.Q. 213 Rund 93. m² Bürofläche stehen in Hamburg aktuell zur Vermietung an. Das sind 4 % weniger als noch vor einem Jahr. Grund für den Rückgang des Leerstands ist die gute Vermietungsleistung in Verbindung mit einem geringen spekulativen Fertigstellungsniveau. Die Leerstandsquote sank innerhalb der letzten zwölf Monate von 7,4 % auf aktuell 7,1 % inklusive Untermietflächen (von 7,1 % auf 6,8 % ohne Untermietflächen). In diesem Jahr werden insgesamt rund 17. m² Bürofläche fertiggestellt, die allerdings bereits zu 8 % vorvermietet bzw. mit Eigennutzern belegt ist. Im Folgejahr 214 liegt das Volumen mit 172. m² auf ähnlichem Niveau, wobei sich die Vorvermietungsquote hier aktuell bei rund 45 % bewegt. In der City werden in den nächsten zwei Jahren rund 95. m² Bürofläche Seite 3

4 neugebaut, wovon nur 2 % vorvermietet sind. Daher ist voraussichtlich im Laufe des kommenden Jahres mit einer leichten Entspannung hinsichtlich des Flächenangebots an zusammenhängenden Neubaubüroflächen über 5. m² zu rechnen. Ausblick Flächenumsatz 1.-2.Q. 213 nach Branchen Forschung & Entwicklung (,5%) Freizeit & Sport (1,3%) Banken & Finanzen (1,5%) Gesundheits- & Sozialwesen Sonstige Unternehmen 3,9% Öffentliche Verwaltung, Verbände, Kirche 4,9% Bau & Immobilien 5,4% 6,1% 22,7% Information & Telekommunikation Der sich abzeichnende Stabilisierungskurs der deutschen Wirtschaft setzte sich auch im zweiten Jahresviertel fort. Weiterhin waren der private Konsum und die Wohnungswirtschaft tragende Stützen der Konjunktur. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) geht für das Jahr 213 insgesamt von einem Wirtschaftswachstum von,5 % aus. Für das kommende Jahr prognostiziert das Institut in Abhängigkeit von den weiteren Entwicklungen in der Eurozone ein Wachstum zwischen 1,5 % 2, %. Die Beruhigung der Eurokrise lässt auf eine wirtschaftliche Belebung und die damit verbundene Steigerung der Nachfrage aus dem Ausland hoffen, was wiederum die Investitionstätigkeit der deutschen Unternehmen ankurbeln dürfte. Insgesamt blicken die deutschen Unternehmen optimistisch in die Zukunft. Der ifo-geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft in Deutschland ist im Juni im Vergleich zum Vormonat erneut gestiegen. Allerdings zeigte die Befragung der Dienstleistungsunternehmen ein anderes Bild. So bewerteten diese nach Angaben des ifo-instituts sowohl ihre aktuelle Geschäftslage als auch ihren Geschäftsverlauf für das kommende Halbjahr weniger gut als im Vormonat. Jedoch plant die Branche trotz dieser Einschätzungen, weiterhin zusätzliche Mitarbeiter einzustellen. Verarbeitendes Gewerbe 6,4% 7,7% Tourismus & Verkehr 8,5% 9,7% 9,7% Bildungseinrichtungen 12,4% Mietpreise: Es wird davon ausgegangen, dass sich sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten zum Jahresende auf dem gegenwärtigen Niveau konsolidieren. Mit einem Aufwärtstrend ist voraussichtlich ab 214 zu rechnen. Insbesondere in den zentralen Teilmärkten, wo das Angebot an größeren, zusammenhängenden Flächeneinheiten gering ist, könnte vor dem Hintergrund der für das kommende Jahr erwarteten erhöhten Umsatztätigkeit ein Anstieg der Mieten erfolgen. Flächenangebot: Bis zum Ende des Jahres wird sich das Leerstandsvolumen voraussichtlich weiter reduzieren. Bei einer Vorvermietungsquote von 8 % kommen im Jahresverlauf 213 nur rund 35. m² Neubaufläche spekulativ auf den Markt. Derweil sorgt die solide Nachfrage für einen stabilen Flächenabsatz. Beratungsunternehmen Versicherungen Handel & Gastronomie Flächenumsatz: Die Rahmenbedingungen für den Hamburger Büromarkt sind günstig. Die stabile Konjunktur, der solide Arbeitsmarkt und das aktuelle Anfragevolumen seitens der Unternehmen lassen für 213 einen Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau erwarten. Im Zuge der Hoffnung auf die weitere Belebung sowohl der Weltwirtschaft als auch der Wirtschaft in der Eurozone wird auch für 214 mit einem erhöhten Flächenumsatz am Büromarkt gerechnet. Fertigstellungen (in 1. m²) davon vorvermietet/eigengenutzt (in 1. m²) Seite 4

5 Im Fokus: Arbeits- und Bürowelten im Wandel Die Arbeitswelt ist einem ständigen Veränderungsprozess unterworfen. Während die räumliche Büroorganisation früher stark an die hierarchische Struktur eines Unternehmens gekoppelt war, stehen heute bei der Raumplanung die Arbeitsabläufe im Vordergrund. Der Status eines Angestellten ist nach außen nicht mehr so deutlich zu erkennen. Die Größe des Büros und die Exklusivität der Ausstattung verlieren in Zeiten flacherer Hierarchien zunehmend an Bedeutung. Unternehmen, die auf der Suche nach einem neuen Büro sind, sehen sich heutzutage mit vielen Fragen konfrontiert. Der Themenkomplex Struktur und Gestaltung der künftigen Bürofläche nimmt im Rahmen der Definition des Anforderungsprofils einen zentralen Stellenwert ein. In diesem Zusammenhang ist es sinnvoll, neben der Analyse der aktuellen Arbeitsabläufe auch Szenarien für die zukünftigen Arbeitsprozesse und die perspektivische Entwicklung der Unternehmenskultur zu erarbeiten. Dabei ist es unerlässlich, sich mit den wichtigsten Zukunftstrends auseinanderzusetzen, in deren Mittelpunkt, neben den unternehmerischen Belangen, vor allem auch die Bedürfnisse der Mitarbeiter an ihren Arbeitsplatz stehen. Nach Einschätzung von Experten stellen der Fortschritt auf dem Feld der Informations- und Kommunikationstechnik-Technologie, die ökonomischen und gesellschaftlich-kulturellen Entwicklungstrends sowie der demografische Wandel die wichtigsten Einflussfaktoren für die Arbeitswelten von Morgen dar. IuK-Technik: Ein zentrales Thema vieler Forschungen ist die Auswirkung von innovativen IuK-Technologien. Über virtuelle Räume und Cloud-Services wird schon heute der orts- und zeit-unabhängige Zugriff auf relevante Daten ermöglicht. Mobile Endgeräte wie Smart Phones oder Tablet PCs bilden die technische Voraussetzung für die Nutzung. Moderne IuK-Technik eröffnet somit die Möglichkeit, die Arbeitswelt räumlich zu flexibilisieren. Für viele Mitarbeiter wird in Zukunft für die Ausübung ihrer Tätigkeiten eine dauerhafte Präsenz an einem festen Arbeitsplatz nicht länger erforderlich sein. Ökonomische Entwicklungstrends: Die zunehmende Globalisierung der Wirtschaft verschärft den Wettbewerb. Die Unternehmen sehen sich gezwungen, Strategien zur Steigerung der Effizienz zu entwickeln. In diesem Zusammenhang werden künftig die genutzten Büroräume noch stärker als her einer kritischen Betrachtung unterzogen. Die Einführung von innovativen, flexibel an die Arbeitsabläufe angepassten Büroraumkonzepten, die eine bessere Flächenausnutzung ermöglichen, wird sich vermehrt durchsetzen. Gesellschaftlich-kulturelle Entwicklungstrends: Die sogenannte Work-Life-Balance nimmt in der Gesellschaft einen immer höheren Stellenwert ein. Für viele Mitarbeiter ist die Attraktivität der Arbeitsumgebung und ein flexibles Arbeitsmodell neben dem Gehalt von zentraler Bedeutung. Im Kampf um gute Mitarbeiter müssen sich die Unternehmen mit diesen Themen verstärkt auseinandersetzen. Demografischer Wandel: Die Deutschen werden immer älter und immer weniger mit gravierenden Folgen für die Wirtschaft. Viele Unternehmen haben schon heute mit dem Fachkräftemangel zu kämpfen. Unternehmen müssen versuchen, mit Hilfe schlüssiger Konzepte auf die demografische Entwicklung zu reagieren und an die Bedürfnisse der Mitarbeiter angepasste Arbeitsbedingungen schaffen. Das typische Einzelbüro wird es auch künftig noch geben. Die Verbesserung der Flächeneffizienz wird jedoch immer wichtiger. Der Blick in die Zukunft zeigt, dass die Arbeitswelten von Morgen durch den Einsatz von IuK-Technik sowohl für Unternehmen als auch für Mitarbeiter flexibler werden können. Einflussfaktoren auf die Arbeitswelten von Morgen IuK-Technik Ökonomie Kultur Demografie Organisation des Datenzugriffs Globalisierung verschärft den Work-Life-Balance wird wichtiger Deutschland altert und schrumpft über virtuelle Räume und Cloud Wettbewerb Services/Einsatz mobiler Endgeräte steigende Bedeutung von fle- Fachkräftemangel / Kampf (z.b. Smart Phones, Tablet PCs) Innovationsdruck / Be- xiblen Arbeitsmodellen in Bezug um talentierte Mitarbeiter deutungszuwachs von auf Arbeitszeiten und Arbeitsorte Alterung der Belegschaft / orts- und zeitunabhängiges Ar- Know-how für innovative Lösungen Bedeutungszuwachs der Verlängerung der Le- beiten / flexible Arbeitsmodelle Beschleunigung und erhöhte Themen Arbeitsumgebung bensarbeitszeit optimale Anpassung der Ar- Komplexität der Arbeitsvorgänge und Flexibilisierung bei der Pflege von Familienangehörigen beitsumgebung an die je- Kostendruck / Einsparungen durch Mitarbeiter-Rekrutierung weiligen Arbeitsprozesse innovative Büroraumkonzepte und Prozessstandardisierung Seite 5

6 Teilmärkte Büromarkt Hamburg im Überblick Quartal 213 Teilmarkt Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % Nachhaltig erzielte Mieten in /m²/mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m²/mtl. nettokalt Fertigstellungen 213/214 in m² 1 City ,9% 12, 25, 17, HafenCIty ,4% 11, 24, 17, Hafenrand ,5% 14,5 21, 19,7 4 Alster West ,% 14, 24, 18, Alster Ost ,1% 1, 17, 13, St. Georg ,4% 8, 16,5 11,7 7 City Süd ,9% 6,5 13,5 11, St. Pauli ,9% 11, 21, 15, Altona ,3% 6,5 16, 1, Bahrenfeld ,1% 7,5 13, 11,2 11 Eimsbüttel ,% 7,5 14,5 1, Eppendorf ,6% 8, 16, 15, Am Flughafen ,4% 5, 11, 12,9 14 City Nord ,4% 5, 12,5 9,9 15 Barmbek ,9% 6, 15, 11, Wandsbek ,2% 6, 12,5 1, Harburg ,% 7,5 13, 12, Umland Ost ,% 5, 12,5 7, Umland West ,9% 6, 11, 7,7 Gesamt ,1% 5, - 25, 13, Teilmärkte Büromarkt Hamburg Flughafen Fuhlsbüttel Lurup Groß Flottbek Othmarschen Finkenwerder Eidelstedt 19 Elbe 1 Stellingen Bahrenfeld Altona-Nord 9 3 Niendorf Lokstedt 11 Eimsbüttel Altona-Altstadt Ottensen Waltershof Hoheluft- West 8 St. Pauli Groß Borstel 12 Eppendorf Hamburg Steinwerder Neustadt 13 Rotherbaum Hoheluft- Ost Norderelbe 4 Kleiner Grasbrook Alster Harvestehude 2 Alsterdorf 5 14 Winterhude Binnenalstefelde Borg- 1 Altstadt Hammerbrook Außenalster HafenCity 15 St. Georg 6 Ohlsdorf Barmbek Eilbek Uhlenhorst 7 Bille Steilshoop Dulsberg Hamm Eißendorf Harburg Wandsbek Horn Bramfeld 18 Marienthal Süderelbe Neuland Seite 6

7 Marktbericht Gewerbe Hamburg Quartal 213 Glossar / Definitionen Glossar / Definitionen Flächenumsatz Kontakt Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) im Mai 212. Sonja Ebert Spitzenmiete Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil MBA Real Estate Management von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen Research 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Telefon: +49 ()4 / Durchschnittsmiete grossmann-berger.de Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Kontakt Leerstand Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Spitzenrenditen Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am jeweiligen Anna Martens Immobilienmarkt. Bildnachweis: Titel/2: Heidenkampsweg Victoria Office, Anckelmannsplatz 1 Berliner Bogen (im Hintergrund) Carsten Leuzinger, Seite 7: Bleichenbrücke 9. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Markbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 ()4 / Fax: +49 ()4 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Holger Michaelis, Andreas Rehberg, Christoph Ringleben, Lars Seidel Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Diplom-Ingenieurin Stadtplanung, Research Telefon: +49 ()4 / a.martens@ grossmann-berger.de Seite 7